（2013）湖安孝民初字第4号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-07-08
案件名称
罗茂菊、楼庆勇与安吉县欧华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗茂菊,楼庆勇,安吉县欧华房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第一百二十条，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2013）湖安孝民初字第4号原告：罗茂菊。原告：楼庆勇。二原告共同委托代理人：卞国雄。被告：安吉县欧华房地产开发有限公司。法定代表人：张国华。委托代理人：黄立科。原告罗茂菊、楼庆勇与被告安吉县欧华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年12月24日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员孙发国独任审判，于2013年3月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转由审判员毛剑卫担任审判长，与代理审判员孙发国、人民陪审员曾本华组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告罗茂菊及其委托代理人卞国雄、被告安吉县欧华房地产开发有限公司的法定代表人张国华及其委托代理人黄立科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗茂菊、楼庆勇诉称，2010年12月7日。原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告开发的孝丰镇城东社区凤祥名城2幢504室商品房一套，车位一个，房屋建筑面积138.56平方米，单价5174.4元／平方米，房屋价格716965元，车位价为60000元。付款方式为：首付216965元，剩余的50万元以银行按揭的方式支付。交房时间为2012年7月31日前，如逾期30日未交房的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知之日起，30日内退还全部购房款，并承担原告累计已付款的1%的违约金。合同订立后，原告于当日缴纳了196965元，加上先前的定金20000元，原告按约支付了首付款216965元，同时支付了60000元车位款。原告向被告提供了银行贷款的全部手续，因被告商品房迟迟未结顶，直到2011年6月23日，原告才办理了50万元的银行贷款，付清了全部购房款，并花费办卡费用165元。然而，被告却未按照约定的时间交房，原告多次催告，被告至今不能交房，原告认为被告的行为已经构成违约，原告有权解除购房合同并要求被告承担违约责任。诉请本院判决：1、解除原、被告双方之间的《商品房买卖合同》（合同编号：20101101446）；2、被告返还776965元购房款（其中60000元车位款），支付违约金人民币7169.65元；赔偿截止2012年10月7日的超过违约金部分的利息损失88317元，并按每日万分之二点一的利率赔偿上述购房款自2012年10月8日起至实际还款之日止的利息损失。赔偿原告其他损失共计165元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告安吉县欧华房地产开发有限公司辩称，原告解除合同的请求不能成立，合同虽约定了交房期限，但合同也约定了可以顺延交房的理由，因发生了下列约定可以顺延交房的情况：（1）按约定，原告应在2011年1月15日之前办理按揭贷款，而原告于2011年6月23日才办理按揭贷款，原告贷款延期了160天，按照合同第9条第2款第2项的约定，被告可以延期交房160天，经计算，被告可以顺延至2013年1月5日。（2）合同第9条第2款第5项的约定，供电局外线接通推迟了365天，被告交房也要顺延365天，2013年7月31日交房也不算延期。（3）第9条第2款第6项的约定，合同签订之后，2010、2011年停电103天，因此可以顺延103天交房。（4）小区外通电延期导致了被告景观绿化的工程无法施工。购房协议上约定了该情况可以顺延交房。（5）施工期间过多的雨雪天气，按合同也可以顺延。综上，被告发生了双方合同约定的第9条第2款可以顺延的因素，经约定的顺延后，交房期限到现在还未达到，被告并没有违约，原告解除合同的理由不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。另，原告诉称已支付60000元车位款不符合事实，原告并未支付该笔款项。双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认，双方当事人的有关证据本院直接确认。被告安吉县欧华房地产开发有限公司开发建设的孝丰镇凤祥名城1-3幢，于2010年11月12日取得商品房预售证。2010年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，内容（略），合同订立后，原告当日按约支付首付款216965元，2011年6月23日，原告办理贷款手续后，银行贷款50万元支付给了被告，购房款已付清。被告实际通知购房人交房日期为2013年8月25日。双方当事人对下列事实存在争议，本院阐明确认的事实及理由：1、原告主张缴纳了60000元车位款，没有任何付款凭证或被告收款证明，原告解释为被告收款不给收据，被告予以否认，称没有收到原告缴纳的车位款，原告负有举证责任而没有证据支持其主张，故原告主张已经缴纳车位款60000元，本院不予采信。2、被告提供了（1）2010年以及2011年停电序位表，证明2010和2011年电力紧张而停电的具体情况，2010、2011年停电103天。（2）项目形象进度说明。（3）工程施工协议，（4）安吉县供电局出具的证明，证明被告所涉的小区的支干线供电2012年11月5日才建成供电的。（5）安吉气象台的气象证明，（6）2007年12月23日由孝丰镇的协议书等证据材料。综合证明及支持自己辩称的观点。被告对原告的观点不予同意，认为无论电力紧张、雨雪天气、小区配套电力设施未及时到位均不是被告延期交房的理由。关于小区配套电力设施延误的事实，双方虽存在对该事实造成的法律后果有不同理解，对该事实没有异议，就该事实本院予以确认。综上，经审理本院认定本案事实如下：2007年12月22日，被告的法定代表人张国华（被告公司尚未成立）与孝丰镇人民政府订立开发协议，由被告开发建设住宅，其中第六条第2项约定，围墙外的大配套（排污、排水、供水、供电）由镇政府负责，费用与被告无关。2010年2月3日，被告公司成立。开始开发取名为“孝丰镇凤祥名城”的房地产项目，该项目1-3幢于2010年11月12日取得商品房预售证。2010年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定的有关内容如下：原告（买受人）以716965元的价格购买被告（出卖人）开发的凤祥名城2幢504室商品房一套，车位60000元，并约定了付款方式为首付216965元，原告应于2011年1月15日前与指定银行签订《贷款合同》，原告因任何原因不能按期办理完毕贷款手续的，则在本合同约定办理完毕贷款手续的最后期限日后15日内，以现金方式缴纳剩余全部房款。原告逾期付款违约责任：逾期30日后，被告有权解除合同，原告应当支付按累计应付款的1%向被告支付违约金。合同第九条交付期限及条件：交付房屋的时间为2012年7月31日前，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力（略）；2、如买受人逾期付款的，出卖人可按买受人逾期付款的天数作相应的顺延。3、国家行为（略）；4、---地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。5、规划设计、文物、环保等政府部门根据规定采取某项行政措施或遇重大技术问题导致开发建设期延长的。因小区以外的政府市政配套、电力等方面的原因影响正常使用的。6、因电力严重不足导致施工延期的。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：除合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交房的，1、按逾期时间，分别处理（不作累加），---（2）逾期超过30天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金等内容；合同订立后，原告当日按约支付首付款216965元，之后，原告实际贷款按合同约定延期了160天，即原告签约时间为2011年6月23日，原告办理贷款手续后，银行贷款50万元支付给了被告，付清了购房款。之后，被告未按约定的时间即2012年7月31日前交房，原告催房无着后，遂于2012年12月24日向本院起诉，在本案审理过程中，被告实际通知买受人交房日期为2013年8月23日。另经审理查明：被告于2010年6月17日立户用电，属于临时基建用电。2011年3月31日，被告向供电部门申请小区住户配套电力供应，安吉县电力部门于2011年4月8日作出书面答复，拟定了供电方案，并通知了被告。该小区配套用电实际于2012年12月5日才开通。在原告建设施工期间，建设用电因电力紧张，被电力部门安排的有序用电，曾定期停电。本院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，对当事人有约束力，当事人均应当依照约定行使权利、履行义务。被告延期交房事实清楚，双方均无异议。被告主张延期交房存在合同约定的可以延期交房的情形，（1）原告延期贷款日期导致被告可以延期；（2）电力紧张；（3）雨雪天气；（4）政府电力配套延误，经计算后，实际延期交房的期间扣除上述因素，不存在违约。本院认为，原告延期贷款属实，因双方在合同中约定了“原告因任何原因不能按期办理完毕贷款手续的，则在本合同约定办理完毕贷款手续的最后期限日后15日内，以现金方式缴纳剩余全部房款。”及房屋交付期限“如买受人逾期付款的，出卖人可按买受人逾期付款的天数作相应的顺延。”的内容，被告主张该情形导致被告可以延期的意见，本院予以采纳。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方当事人在合同第九条交付期限及条件中，约定交房顺延的6种情形，除买受人违约，出卖人可以顺延的情形外，其余5种情形均属不可归责于出卖人的客观情形，否则，合同约定的交房期限形同虚设，没有任何法律意义；供电部门为缓解夏天电力紧张，在辖区范围安排有序用电，造成被告施工用电定期停电，在原被告订立合同前已历数年，非订立合同之后新出现的情况，且未达到合同约定的“电力严重不足”的情形，当属订立合同时当事人可预见的事实，故被告施工期间存在停电现象，并不能作为被告延期交房可以顺延的情形，雨雪天气也同理。故被告关于以电力紧张、雨雪天气作为延期交房的理由，本院不予采纳。关于小区配套电力的延误，被告主张因按被告与政府的约定属于政府负责配套电力且原被告的合同中约定了政府电力供应作为交房顺延的理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”且不论被告与政府订立的开发协议是否有效，即使有约束力，根据合同相对性的原理，也只能约束合同双方当事人，其法律后果并不及于原告。至于原被告房屋买卖合同中可以顺延交房的理由，第九条第5项后半段“因小区以外的政府市政配套、电力等方面的原因影响正常使用的”的约定，也仅定位在延期交房原因是“影响正常使用”，不符合本案延期交房的情况，且，在合同第九条的大语境“如遇下列特殊原因”，均指的是客观情况，本案中，供电部门于2011年4月8日作出书面答复，拟定了供电方案，并通知了被告，不存在电力配套客观不能的情况，因此配套电力的延误不能作为被告延期交房可以顺延的理由。被告该节主张，本院不予采信。原告延期贷款的期间，已逾期30日以上，按合同约定；“逾期30日后，被告有权解除合同，原告应当支付按累计应付款的1%向被告支付违约金”；现被告逾期交房，扣除原告逾期贷款的天数（被告可以顺延），被告逾期已超过30天，按合同约定：“逾期超过30天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金”；《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定；“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告承担违约责任时，自己所违约应承担的责任也应从被告应当承担的违约责任中予以扣除，故，双方1%的违约金就此冲抵。综上，因双方合同约定的解除条件已经成就，故原告提出解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。按双方约定，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，合同约定的交房期限为2012年7月31日，原告延期贷款160天，被告可以顺延至2013年1月10日交房，自此，被告延期30天后，原告始得主张解除合同，原告在该日期前已经起诉解除合同，视为通知被告解除合同，依约，被告应当在接到通知的30天内即2013年3月9日前，退还原告全部已付款，被告逾期退还的，应当按照有关逾期付款的规定，承担逾期付款利息。原告诉请被告退还6万元车位款，没有证据支持其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告罗茂菊、楼庆勇与被告安吉县欧华房地产开发有限公司于2010年12月7日订立的《商品房买卖合同》（编号：20101101446）。二、被告安吉县欧华房地产开发有限公司退还原告罗茂菊、楼庆勇购房款716965元，支付自2013年3月10日起算的逾期付款利息，按日万分之二点一计算，至判决确定给付之日止。限被告于本判决生效之日起十日内清偿。三、驳回原告罗茂菊、楼庆勇其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6265元（已减半），原告罗茂菊、楼庆勇负担1000元，被告安吉县欧华房地产开发有限公司负担5265元，限被告安吉县欧华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖州市中级人民法院。审 判 长 毛剑卫代理审判员 孙发国人民陪审员 曾本华二〇一三年十月八日书 记 员 王 磊 搜索“”