（2013）秦民初字第2179号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-11-18
案件名称
南京百市物业管理有限公司与马莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京百市物业管理有限公司,马莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第2179号原告（反诉被告）南京百市物业管理有限公司，住所地南京市沿江工业开发区杨庄南村D座207室。法定代表人许晓军，董事长。委托代理人芮伟，江苏南京众恒律师事务所律师。委托代理人黄永斌，男，南京百市物业管理有限公司职员。被告（反诉原告）马莉，女。委托代理人赵雄伟，江苏海越律师事务所。原告南京百市物业管理有限公司（以下简称百市物业公司）与被告马莉物业服务合同纠纷一案，原告百市物业公司于2013年7月10日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告于2013年8月27日向本院提起反诉，本院依法予以受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2013年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百市物业公司的委托代理人芮伟、黄永斌及被告（反诉原告）马莉及其委托代理人赵雄伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告百市物业公司诉称，2010年12月20日，原告与南京银翔公寓业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，为被告提供物业管理服务，被告一直按期缴纳相应的物业服务费用，但自2012年11月1日起，被告无故不缴纳相应物业服务费，后经原告多次催缴，但被告一直未予缴纳。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告支付原告物业服务费247.8元（2012年11月1日至2012年12月31日）。2、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）马莉辩诉称，被告已经足额缴纳了物业服务费，原告的证据不足以证明被告没有缴纳上述费用，实际上这两个月的物业服务费已经缴纳，被告的缴费习惯是每两个月缴纳一次，从被告提交的收费收据来看，这两个月的停车服务费、公用电费、水费都已经缴纳了，物业服务费实际也交了，只是物业公司当时漏记了，被告当时也未能及时发现。故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉被告原为银翔公寓小区的物业服务公司，为反诉原告提供物业服务，反诉原告房屋面积为137.7平方米。反诉被告在小区服务期间，管理极其混乱，服务项目和《物业管理委托服务合同》的约定严重缺失，服务质量极其低劣，在其服务期间，在安护、公共卫生、设备管理、绿化、交通秩序与车辆停放、消防、工作记录、信息公布、人员配置等各个方面均存在严重缺陷和缺失。反诉原告及其他业主多次向小区业委会反映过这些问题，业委会也多次向反诉被告书面提出了这些问题，但反诉被告一直没有改观且我行我素，其服务和收费与《物业管理委托服务合同》及《南京市普通住宅物业服务登记和收费标准》严重不符，反诉原告为维护自身合法权益，依据《物业管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》、《南京市普通住宅物业服务登记和收费标准》、《物业管理委托服务合同》等相关规定和约定，向法院提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告提交其在银翔公寓小区提供物业服务期间的物业管理公共服务费收支明细表（2003年至2012年）。2、反诉被告返还其未履行的物业管理事项而收取的物业服务费用15268.17元。3、反诉被告补开在其服务期间所有的物业服务费发票。4、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告百市物业公司辩称，首先，反诉原告的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效，且反诉被告已经履行了合同约定的义务；其次，反诉原告应当提交其缴费的相应依据，否则其诉讼请求不能成立。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明，马莉系南京市秦淮区止马村154-1号某室（丘权号：XXXXX-III-XX）房屋产权人，该房屋建筑面积137.7平方米。2010年12月20日，百市物业公司与南京银翔公寓业主委员会（以下简称银翔公寓业委会）签订《物业管理委托服务合同》，约定由百市物业公司为银翔公寓小区提供物业管理服务，高层住宅物业管理公共服务费按建筑面积每月每平方米0.9元收取，物业管理公共服务费每半年交纳一次，业主应在每年的1月和6月履行交纳义务，公用水、电费按户分摊。合同载明百市物业公司的权利义务为：“根据有关法律法规及合同约定，制定物业管理方案；……每六个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况。……”合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止。2012年4月14日，银翔公寓业委会发出书面函件，载明：为延长小区道路地下隐蔽设施的使用寿命和解决小区居民长期投诉的货车噪音扰民及尾气污染小区环境等问题，重申自2000年小区物业管理成立以来有关机动车辆进出小区的管理原则，即严禁卡车、货车进入小区（搬家公司车辆和小区公共设施紧急维修车辆除外）；小区公共场地停车位每天18：00后只能停放业主车辆，不允许停放外来车辆。并要求物管部门严格执行业委会的上述决定。2012年4月15日，银翔公寓业委会发出《通告》，将上述关于机动车辆进出及停车位管理的相关决定通告银翔公寓全体业主。2012年7月24日，银翔公寓业委会发出《通知函》，载明：一段时间以来，小区业主对于目前小区物业管理现状表示不满，银翔公寓业委会列举了关于水电设施出现无人监控、没有与开发公司进行水电管线图纸交接、夏季蚊虫消杀工作开展不及时、电梯故障频繁、保洁人手欠缺、绿化缺乏管理、自行车库停放其他小区居民的车辆、物管计划及收支账目没有公示等9项意见，并要求百市物业公司尽快给予明确答复。2012年7月30日，百市物业公司发出《复函》，针对银翔公寓业委会《通知函》的内容进行回复：1、水电维修工辞职后，物业公司及时调配了其他项目维修人员临时负责该岗位工作，并且要求管理处加强对小区设施设备的关注程度，发现问题及时报告并将在最短时间内解决处理。物业公司也一直在积极招聘人员，但由于物业费较低，暂时未能招聘到相关人员，导致该岗位一直无法固定。2、小区交付时，由于种种原因，图纸一直未能交付，物业公司到相关部门查档也未果，经多次与开发公司联系，开发公司终于同意提供小区供水、排水管线图纸。3、物业公司将增加招聘一名保洁人员，以改进绿化养护和环境卫生状况。4、电梯内的电器元件及相关配件老化严重，电梯维保方已经多次建议对电梯进行大修改造，但经物业公司提出后，业委会未能同意大修建议，为杜绝电梯故障再次发生，请求业委会尽快同意对电梯进行局部大修。5、物业公司将于近期安排人员对消防管道进行检查，找出漏水点进行处理。6、由于小区道路的红线在道路偏中间地段，隔壁小区的业主也享有部分使用的权利，为减少小区主干道的交通堵塞，物业公司已对隔壁小区的业主做了大量的工作，使他们的车辆停放尽量不占据主干道，并协调他们的车辆停放处，由于是邻里关系，物业公司建议允许适当停放，同时物业公司将加强对隔壁其他业主的车辆停放管理。7、物业公司每年均按照合同约定公示物业费收支情况，另外物业服务计划及文化活动计划等已经制定，物业公司将督促管理处尽快报送业委会。2012年8月30日，银翔公寓业委会发出《通知函二》，就7月24日《通知函》中提出的问题再次向百市公司进行反映，并指出存在的物管人员用电浪费、物业收支账目公示过于笼统等问题，希望百市物业公司拿出解决方案，明确解决时限。2012年11月25日，银翔公寓业委会发出《通知函》，载明：基于小区收入现状、物业服务现状以及小区业主大会的表决结果，业委会将不与百市物业公司续签物业服务合同。希望百市物业公司商量确定交接时间，按照规定完成前后物业公司的交接工作。2012年12月11日，百市物业公司发出《复函》，表示将在物业服务委托合同终止前一周将与银翔公寓业委会办理移交工作手续。2012年12月13日，银翔公寓业委会发出《通知函》，载明：二幢三单元电梯保修一周，业主上班、回家受阻意见很大，希望物业公司尽到管理责任；小区自行车库管理处于失控状态，车库门锁长久损坏、业主车辆被盗、被破坏，外来车辆随意停入小区……在物业管理合同存续期间出现的上述问题，物业公司必须承担责任。2012年12月29日，银翔公寓业委会发出《通知函》，要求对百市物业公司服务期间的小区物业财务收支进行审计。2012年12月31日，百市物业公司与银翔公寓业委会进行了相关设备、资料的交接。庭审中，马莉提交物管服务收款收据七份，以证明其已经足额缴纳物业服务费用，但2012年11月15日及同年11月18日的两张收据物业管理服务费本次付款栏目内均显示金额为“0.00”。另，在案件审理过程中，马莉撤回要求百市物业公司补开服务期间物业服务费发票的诉讼请求，并不违反法律法规的规定，本院予以准许。以上事实有《物业管理委托服务合同》、房屋登记簿、南京市房屋权属登记申请书、《通知函》、《通告》、《复函》、交接清单及当事人陈述等予以证实。关于百市物业公司是否就物业服务费进行催缴，百市物业公司提供了催款通知一份，以证明其曾经就马莉欠缴物业服务费进行了催缴，但马莉对于该份证据真实性提出异议，认为其从未接到或看到该份通知，百市物业公司亦从未向其催缴过物业服务费。关于百市物业公司是否按合同约定提供物业管理服务，百市物业公司提供了邮件签收领取记录本、客户需求登记表、照片、银翔管理处签到表、银翔公寓安保巡查记录表、银翔保洁人员日检记录登记表、收支情况公示表等，以证明百市物业公司已经按照合同约定履行了物业服务管理义务。对于百市物业公司提供的上述证据，马莉对于邮件签收领取记录本的真实性没有异议；对于客户需求登记表及收支情况公示表的真实性没有异议，但认为均不完整；对于照片的真实性没有异议，但是认为不能证明百市物业公司严格履行合同义务；对于银翔管理处签到表、银翔公寓安保巡查记录表、银翔保洁人员日检记录登记表的真实性均提出异议，认为上述表格均系伪造证据。马莉同时提供照片一组及光盘一张，以证明百市物业公司在车辆管理、卫生、绿化等各个方面的服务管理均不到位。对于马莉提供的照片及光盘证据，百市物业公司认为照片、光盘属于间接证据，形式上存在欠缺，且对照片的形成时间不予认可，同时照片及光盘中所反映的地下人防仓库问题，系开发公司将该仓库进行了出售，物业公司只能就车辆进出时间、频次进行管理，其他无法过多干涉。关于马莉要求返还的物业服务费金额计算，马莉提供计算清单一份，认为依据《南京市普通住宅物业服务登记和收费标准》，百市物业公司的服务等级为三级，百市物业公司在综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，公用设施设备的日常运行、保养、维修服务等方面存在65项缺失，共计应当返还金额为15268.17元。庭审后，马莉申请变更该项诉讼请求，即仅要求返还2011年至2012年的部分物业服务费，合计2290.23元。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。百市物业公司与南京银翔公寓业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对银翔公寓小区业主具有法律约束力。马莉作为银翔公寓小区的业主接受了百市物业公司提供的物业服务，应当向百市物业公司缴纳该期间的物业服务费用。故对于百市物业公司要求马莉支付2012年11月1日至2012年12月31日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，马莉抗辩认为其已足额缴纳相应的物业服务费用，是百市物业公司漏记了11月至12月两个月的物业服务费，但马莉对此未能提供任何证据予以证明，故对于其该项抗辩主张，本院不予采纳。故马莉应当承担物业服务费的具体金额为：137.7平方米×0.9元／月／平方米×2个月=247.8元。反诉的诉讼标的与本诉的诉讼标的须有牵连，才能够实现反诉抵销或吞并本诉诉讼请求的目的，关于马莉要求百市物业公司向其公开2003年至2012年10年间物业管理公共服务费收支明细表的诉讼请求，因该项请求属于业主知情权纠纷，与本诉标的没有牵连，故本案不予理涉，若马莉认为其作为业主的相关知情权受到侵害，可以另案提起诉讼。关于马莉要求百市物业公司返还2011年至2012年因服务不到位而多收取的物业服务费2290.23元的诉讼请求，从马莉提交的证据来看，仅能证明在百市物业公司提供物业服务期间，银翔公寓业委会曾于2012年先后数次就物业服务存在的瑕疵与百市物业公司进行了沟通协商，而其提交的照片及光盘证据亦不能证明百市物业公司存在重大服务缺失，其要求返还物业服务费的诉讼请求没有相应的事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告马莉于本判决生效之日起十日内支付本诉原告南京百市物业管理有限公司2012年11月1日至2012年12月31日的物业服务费247.8元。二、驳回反诉原告马莉的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由本诉被告马莉负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告马莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10105901040001276）。代理审判员 黄 茜二〇一三年十月八日见习书记员 宋宇燕 来源：