（2013）菏开民初字第452号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-10-22
案件名称
苗文阔与陈朝波、刘松梅农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）菏开民初字第452号原告苗文阔，男，1973年11月3日出生，住菏泽经济开发区。委托代理人付兴松，山东天清律师事务所律师。被告陈朝波，男，1979年4月28日出生，住菏泽经济开发区。委托代理人张德清，山东两仪律师事务所律师。被告刘松梅，女，1981年2月21日出生，住菏泽经济开发区。委托代理人陆长安，山东陆直律师事务所律师。委托代理人杜凯，山东陆直律师事务所律师。原告苗文阔与被告陈朝波、刘松梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。原告苗文阔及其委托代理人付兴松、被告陈朝波的委托代理人张德清、被告刘松梅的委托代理人陆长安、杜凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗文阔诉称，2009年11月26日，其与被告陈朝波签订房地产买卖契约一份，双方约定被告陈朝波将坐落在菏泽经济开发区佃户屯办事处均张庄村的房地产一座出售给原告。房屋南邻刘建生，建筑面积260平方米，价格10万元。当日，原告将房款10万元交付被告，被告将房屋交付原告，后原告为方便居住在该房院内新建60余平方米的房屋。现该房地产面临拆迁，第三人刘登玉声称该房屋归其所有。被告原系夫妻关系，原被告签订房地产买卖契约时，系两被告夫妻关系存续期间，应当对原告诉讼请求承担共同偿还责任。请求：1、确认原被告2009年11月26日签订的房地产买卖契约无效；2、被告将涉案房款10万元返还原告，并支付同期银行贷款利息；3、被告赔偿原房增值及添附部分的折价补偿金73000元；4、诉讼费用由被告承担。被告陈朝波辩称，1、其与原告签订的房地产买卖合同，系双方的真实意思表示，且履行完毕，应当认定合同有效。2、即使合同无效，涉案合同房产系两被告的夫妻共同财产，双方于2010年5月离婚，如需返还10万元，也应当由两被告共同承担责任。3、对原告添附部分房产，与涉案合同无关，不应承担支付补偿金的义务。被告刘松梅辩称，1、原告所诉主体错误，刘松梅与本案无关，不应作为诉讼主体。2、原告苗文阔与被告陈朝波签订的房地产买卖契约，侵犯了案外人的合法财产权益，属无效合同，原告支付的10万元房款应由被告陈朝波承担返还义务，导致合同无效的过错在被告陈朝波，原告的添附部分应当由陈朝波承担过错赔偿责任。3、涉案房产并非两被告的夫妻共同财产，两被告无处分的权利，被告刘松梅未处分该财产，且对被告陈朝波处分该财产的行为毫不知情，也未分得任何利益，不应承担房屋价款的返还义务，应当驳回原告对刘松梅的诉讼请求。经审理本院认定，2009年11月26日，原告苗文阔与被告陈朝波签订《房地产买卖契约》，该合同约定：“甲方：陈朝波乙方：苗文阔一、甲方自愿将坐落在均张庄村的房地产面积260，四邻南为刘建生房屋，出售给乙方，乙方对甲方房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定口述房地产价格为人民币大写壹拾万元，小写100000元，由乙方2009年11月26日一次付清甲方，同时甲方将该房地产交乙方所有。三、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关产权的纠纷或债权债务一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，自签订合约之日起该房主一切由乙方拥有并使用，与甲方无任何关系。……”合同签订当日，原告苗文阔支付被告陈朝波10万元，被告陈朝波将房屋交付原告，后原告苗文阔在涉案房屋院落内新建西屋及过道60余平方米。涉案房屋建设在菏泽经济开发区佃户屯办事处均张庄村集体土地上，原告苗文阔非该集体经济组织成员。2003年8月31日，被告陈朝波与刘松梅办理结婚登记，2010年5月20日，两人在牡丹区民政局办理离婚登记手续。经原告申请本院委托，2013年8月15日，山东宏远房地产评估有限公司作出鲁宏房估字第（201308015）号房产估价报告，估价结果确定：估价对象在估价时点的价值为162121元，其中苗文阔所建西屋及过道的价值为10394元。原告为此支付鉴定费1600元。上述事实有房地产买卖契约、婚姻登记记录证明、鲁宏房估字第（201308015）号房产估价报告及当事人陈述等证据在卷为凭，并经双方当事人庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案诉争系农村房产，建设在菏泽开发区佃户屯办事处均张庄村集体土地之上。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告苗文阔与被告陈朝波签订的《房地产买卖契约》，虽系双方真实意思表示，但原告苗文阔并非均张庄村集体经济组织成员，合同内容违反了法律的强制性规定，应属无效合同，原告请求确认合同无效应予支持。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”涉案合同签订于2009年11月26日，处于两被告夫妻关系存续期间，该无效合同自签订之日起对双方当事人就不具有法律约束力，由此产生的合同之债应属夫妻共同债务，由被告陈朝波和刘松梅共同承担。被告刘松梅辩称涉案房产并非两被告夫妻共同财产，其对陈朝波私自处分他人财产行为并不知情，且未分得任何利益，被告陈朝波收取的10万元房款也未用于家庭生活支出，被告刘松梅对合同无效没有过错，故不应承担返还和过错赔偿责任。对此主张，刘松梅负有举证责任，但其仅作个人陈述，并无提供其他充分的证据予以支持，故对其主张本案无效合同的法律后果应由被告陈朝波个人承担的意见，依据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告陈朝波取得购房款10万元，属因涉案合同取得的财产，原告要求予以返还，本院予以支持。原告主张返还利息按照10万元本金的同期银行贷款利率标准计算，于法无据，本院不予支持。原告苗文阔新建房屋部分，客观上无法返还，该部分鉴定价值10394元，原告要求被告折价补偿，本院予以支持。造成涉案合同无效，合同双方应当承担均等的过错责任。房屋增值收益（即涉案房产评估价值减去应当返还原告的购房款和添附部分价值）为51727元，对此原被告应当平均分割，被告应当支付原告该房屋增值收益51727元的50%，即25863.5元。鉴定费1600元，系原告为实现诉讼利益的必要合理支出，原被告各自承担800元。对于原告要求过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告陈朝波与原告苗文阔于2009年11月26签订的房地产买卖合同无效；二、被告陈朝波、刘松梅共同支付原告苗文阔购房款100000元，房屋增值收益25863.5元，新建房屋补偿款10394元，鉴定费800元，共计137057.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告苗文阔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告苗文阔负担1930元，由被告陈朝波、刘松梅负担1930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 魏 兵代理审判员 刘 标人民陪审员 邵传红二〇一三年十月八日书 记 员 袁 林 来自：