（2013）仓民初字第2296号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-07-03
案件名称
卓玉芳与福建景城实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓玉芳,福建景城实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2013）仓民初字第2296号原告卓玉芳，女，1968年5月20日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人李龙健、王林，福建东岸律师事务所律师。被告福建景城实业有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人郑朝晖，总经理。委托代理人陈光泽、温谋鹏，系公司员工。原告卓玉芳与被告福建景城实业有限公司（以下简称景城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告其委托代理人李龙健、王林，被告委托代理人温谋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓玉芳诉称，原告于2008年5月25日购买被告景城公司开发建设的某小区4号楼510室，合同总价款453419元。双方在合同中约定：被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按按购房合同第十五条的约定向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款。后因被告未能按约定之前将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋所有权证。被告的行为构成合同违约，现原告诉请判令：被告立即将位于福州市仓山区某小区4栋510室的房屋产权登记所需全部资料报产权登记机关备案，协助原告办理上述房产的产权证；被告支付逾期办理权属登记的违约金，按已支付购房款月1%标准从2011年9月21日起算至原告取得房屋产权证书之日止，暂计至2013年4月25日为人民币86150元；本案诉讼费由被告承担。被告景城公司辩称，被告景城公司辩称，首先，原告计算的逾期办证违约金错误。其次，办理权属登记备案手续所需的材料有些需由相关行政部门审批通过后出具给被告，在相关行政部门未审批通过出具材料给被告的情况下，被告因材料不全无法将办理权属登记资料报登记机关备案，因此被告暂时无法履行。第三，《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金按已付房价款的月1%为标准计算过高，请求法院予以调低。原被告签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定原告购买商品房的用途为住宅，被告将房屋交付给原告使用就满足了原告购买该商品房的目的，也满足了订立该合同的目的，因此被告实际损失较低。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，逾期办证违约金按已付房价款月1%的标准计算，即年利率为12%，明显高于银行中长期5年以上贷款利率6.55%／年的标准，《商品房买卖合同》约定逾期办证按已付房价款月1%向买受人支付违约金的标准过高，请求法院予以调低。经审理查明，原告于2008年5月25日购买被告景城公司开发建设的某小区4号楼510单元，合同总价款453419元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金。2009年9月20日，被告向原告交付诉争房屋。但被告至今尚未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金。被告应在诉争房屋实际交付（2009年9月20日）后的730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2011年9月20日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今尚未办理登记备案手续，被告的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。被告应当依照诚实信用原则，继续履行合同所确定的将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，使诉争房屋具备办理房屋所有权证书的条件，以保证原告合法权益的实现。本案中，双方当事人已在合同中明确约定了逾期办理权属证书违约金的计算标准为“已付房价款的月1%”，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。故被告应当自2011年9月21日起至通知原告办理房屋所有权证书之日止向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，据此，当事人请求减少违约金的，应以约定的违约金过分高于造成的损失为前提，但被告未举证证明合同中约定的违约金过分高于给原告造成损失的事实，因此，被告主张合同中约定的违约金过高，请求法院予以调低的抗辩理由不能成立，本院不予采纳，被告应当以已付房价款为基数，按月1%标准支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福建景城实业有限公司应履行将办理房屋所有权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务并协助原告卓玉芳办理坐落于福州市仓山区某小区4号楼510单元房屋所有权证书；二、被告福建景城实业有限公司自2011年9月21日起至被告通知原告办理房屋所有权证书之日止，按原告已付房价款453419元的月1%标准向原告卓玉芳支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2011年9月21日至2013年5月3日止相应的违约金，于本判决生效之日起十日内支付；2013年5月4日起的违约金于被告通知原告办理房屋所有权证书之日支付）。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，适用简易程序减半收取1025元，由被告福建景城实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 黄建平二〇一三年十月八日书记员 何必林 更多数据：