（2013）泾民初字第00864号

裁判日期: 2013-10-08

公开日期: 2014-09-17

案件名称

泾阳县庞家良种繁殖农场诉陕西金农种业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泾阳县人民法院

所属地区

泾阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泾阳县庞家良种繁殖农场,陕西金农种业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条

全文

陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）泾民初字第00864号原告泾阳县庞家良种繁殖农场。法定代表人路某某，该农场场长。委托代理人张某某，该农场副场长。委托代理人陈某某，该农场法律顾问。被告陕西金农种业有限公司。法定代表人赵某某，该公司经理。委托代理人姚某某，该公司副经理。委托代理人冯某某，陕西万兴律师事务所律师。原告泾阳县庞家良种繁殖农场（以下简称庞家农场）诉被告陕西金农种业有限公司（以下简称金农公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某某、陈某某，被告的法定代表人赵某某及其委托代理人姚某某、冯某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告系国有良种繁殖农场。2010年9月30日被告租赁了原告的土地、场地、农田设备及检验设备，约定：每年每亩土地租赁费360元，场地、农田设备及检验设备每年租赁费50000元，每年9月30日前交清次年的费用，并于2010年9月30日签订了协议。被告共租赁原告土地319.4亩及场地、农田设备及检验设备（以清册为准），并按协议支付了2010年度及2011年度的费用。2012年2月因国家项目征用原告土地60亩用于高速公路绿化，剩余259.4亩土地由被告继续租赁使用，但被告却未按协议约定支付2012年度、2013年度的租赁费用，经原告多次索要未果。协议约定“合同生效前，甲、乙双方应清理完债权、债务及清理国有资产，并登记造册，双方签字盖章”，但被告所欠原告69万元资金未归还原告，国有资产清册交予被告，被告未签字交回原告。被告所欠租赁费及应还款项原告多次催要，被告拒不履行。现请求：1、依法解除原、被告签订的协议，判令被告返还原告259.4亩土地及场地、农田设备及检验设备（以移交清册及合同为准）。2、要求被告支付租赁费95589.33元及违约利息从2012年10月1日算至被告交清租赁费时止，利率按合同约定日5‰计算。3、判令被告承担违约金40万元。4、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告要求解除土地承包合同依法不能成立。应依法驳回其诉讼请求。2010年9月30日，原、被告双方签订土地承包合同属实，约定应支付土地承包费、及设备使用费属实，被告已按约定交付了2010年度、2011年度承包费。2012年9月30日至2013年9月30日年度费用未交也属实。未交上述年度费用是因为原告首先违约造成的。被告对承包土地已依法取得用益物权，享有占有、使用、收益权益。2012年2月高速公路要租用60亩地搞绿化，按照合同60亩地地面附着物赔偿款及高速路租赁费应归被告所有，但原告却将60亩地地面附着物赔偿款及高速路每年支付租赁费归其所有。60亩地当时青苗补偿费应为12万元，60亩地每年的租赁费为9万元，足够支付2012年9月30日至2013年9月30日年度承包费。原告违约在先，被告行使合同抗辩权并不违约。原告2011年将移交种子配送车辆收回导致被告另行雇佣社会车辆，给被告造成经济损失。原告办公电费全部由被告支付。原告法定代表人将被告的执照原件拿在其处，两年不予归还。二、原告请求被告支付租赁费及违约利息不成立，应予以驳回。三、原告要求被告承担违约金40万元无法律依据，应予以驳回。四、原告陈述部分要求被告归还69万元资金问题，不属本案审理范围。并未在诉讼请求中罗列，应另行主张。原告为支持自己的主张提供如下证据：一、1、2010年9月30日《承包协议》一份，2、2010年9月30日固定资产明细账移交表一份。证明：1、原、被告于2010年9月30日签订了承包协议，约定原告将农场土地319.4亩、农场场部住地、包括晒场、仓库、住房、农田、机械、加工设备等租赁给被告使用；2、租赁期限20年，自2010年10月1日至2030年9月30日；3、土地每亩每年租金360元（每5年租金按5%递增），场地、房屋等每年租金50000元（每5年租金按5%递增），每年租赁费在当年9月30日前一次性支付；4、约定被告在租赁期间必须确保国有土地、国有资产完整，不得转租、出让、抵押、损坏，若损坏按照当时市场价格赔偿；5、被告租赁的国有土地，只能作为发展种植业和养殖业，不得改变土地用途，合同期满恢复原状；6、合同生效之前，原、被告双方应清理完债权、债务及清点国有资产，并登记造册，双方签字盖章；7、约定本协议双方共同遵守，不得违约，若违约支付守约方40万元违约金；8、协议签订后，原告依约履行了协议，并将租赁物按约定交付给被告；9、原、被告签订的协议名为承包协议实为租赁协议。二、1、2010年8月31日庞家农场资产科目明细账移交表一份。2、2011年1月21日收据一份。证明：1、被告未依照协议第三条第3项的约定在合同生效之前，清理完债权支付应付款项，被告违约；2、2011年1月21日被告将租赁原告的土地未经过原告同意，将8.5亩土地租赁给包茂高速公路引道项目部做项目部驻地，被告违反协议第二条第4项的约定，严重违约。三、1、2013年5月3日庞家农场通知一份。2、2013年5月6日金农公司关于庞家农场通知答复一份。证明：1、被告只按合同约定交付了2012年的租金，自2012年10月1日至今的租金未按约定时间交付，被告违约；2、经原告催告后被告在合理期限仍未按期交纳租金。四、1、泾政办发（2011）116号文件一份。2、陕泾河发（2012）145号文件一份。3、永乐镇包茂高速绿化出租地合同一份。证明原、被告在协议履行期间，租赁物（土地59.17亩）因政府行为征用，依照法律规定原告不存在违约行为。被告的质证意见：对证据第一、二、三、四组的客观真实性无异议；对第一组证据原告认为是租赁合同的证明目的不成立，应是承包合同；对第二组证据第2个证明目的有异议，不是违约行为；第三组证据的证明目的不成立；第四组证据的证明目的不成立，是租用协议，不是征用协议。被告为支持自己的主张提供如下证据：1、证人曹某某的证言（附身份证、驾驶证），证明2011年4月25日原告法定代表人将种子配送陕D384**号车辆收回，属违约行为。2、庞家农场办公用电账务，证明原告办公用电不交费，及联通建塔用电应向被告交纳的电费，原告予以收取，系违约行为。原告的质证意见：对证据1真实性无法确认，证人未出庭；证据2与本案无关，可另案起诉，不认可证明目的。对原、被告提供证据的分析认证：原告提供的第一、二、三、四组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以确认。被告提供的证据1曹某某的证言，由于证人未出庭，不能接受当事人的质询，原告亦对其真实性提出异议，本院不予采信；证据2与本案无关联性，本院不予确认。经审理查明：原告庞家农场系国有良种繁殖农场。2010年9月30日，原告庞家农场与被告金农公司签订《承包协议》一份。协议约定：原告为被告提供庞家农场土地319.4亩为承包面积。其中：场西地111.1亩，黄家地34.3亩，杜家地16.9亩，场门前地96.9亩（门西38.5亩，门东8.1亩，渠北47.9亩，路东2.4亩），场83地60.2亩。承包期限20年（即从2010年10月1日至2030年9月30日止）；原告现有场部住地，包括晒场、仓库、住房（办公楼二楼除外）、农田机械、加工机械、农田设施、电力设施及办公区域内外的土地道路等，均由被告有偿使用，使用费随土地承包费每年交清，承包期满按照资产移交清册如数交回（附资产移交清册）；被告每年9月30日前，按照所承包土地319.4亩，每亩360元，一次性交清承包费114984元（每5年租金按照5%递增），若未按时缴纳按照每日0.5‰计息；被告每年9月30日前一次性交清场地、房屋、农田机械、农田设施、水电设施、加工机械等设施使用费50000元（每5年租金按照5%递增），若未按期缴纳按照每日0.5‰计息；被告在承包期间必须确保国有土地、国有资产完整，不得转租、出让、抵押、损坏，若损坏按照当时市场价格赔偿；被告承包的所有国有土地，只能作为发展种植业和养殖业，不得改变土地用途，合同期满恢复原状；在承包期间，由于国家项目征用土地，土地征用费归原告所有，被告只享有地面种植、自建设施赔偿费用，并同时终止合同（指该区域）；合同生效之前，原、被告应清理完债权、债务及清点国有资产，并登记造册，双方签字、盖章；本协议双方共同遵守，不得违约，若违约支付守约方40万元违约金。原、被告、监证机关泾阳县农林局及其法定代表人在协议上加盖公章并予以签字。协议签订后，原告依照协议约定，将租赁物交付给被告；被告向原告交纳了2010年10月1日至2012年9月30日的租赁费。2012年2月7日，原告与陕西省西咸新区泾河新城管理委员会国土资源管理分局签订《永乐镇包茂高速绿化出租地合同》一份，约定原告同意将其承包地出租给陕西省西咸新区泾河新城管理委员会国土资源管理分局经营，出租土地59.17亩。剩余260.23亩土地由被告继续租赁使用。由于被告未按协议支付2012年10月1日后的租赁费用，原告多次催交，被告仍未交纳。原告诉至本院。2011年1月21日被告将租赁原告的土地未经过原告同意，将8.5亩土地租赁给包茂高速公路引道项目部做项目部驻地，收取租赁费17000元。本院认为，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。否则转让、出租、抵押合同无效。本案中原告庞家农场系国有良种繁殖农场，其所涉土地系原告以国有划拨方式取得的。故关于该宗土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租等事宜，应当按照上述规定办理，依法先经泾阳县人民政府土地管理部门和房产部门的审查批准，签订出让合同并交纳出让金后才能转让、出租。否则就是程序违法。据此，原、被告所签订的《承包协议》，名为承包，实为租赁，其程序、内容均违法，应属无效协议，对该协议无效的后果原、被告均有一定过错。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效适用返还原则。原告请求解除原、被告签订的承包协议，本院不予支持。被告在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即被告应按照资产移交清册及合同返还原告260.23亩土地及场地、农田设备及检验设备。由于被告占有原告的土地等资产进行经营，应当赔偿原告因此所受到的损失，赔偿的数额以双方《承包协议》约定的费用数额标准计算，被告已向原告交纳的2010年10月1日起至2012年9月30日止的租赁费抵做原告的同期损失，从2012年10月1日起至2013年5月31日止原告的损失为95589.33元。原告请求的违约金及违约利息由于合同无效，原告亦有一定的过错，故本院不予支持。因合同无效，被告辩称对承包土地已依法取得用益物权，享有占有、使用、收益权益以及被告行使合同抗辩权并不违约一节的辩称理由不能成立，本院不予采信。被告为抵销、吞并原告的诉讼请求，辩称按照合同60亩地（实际为59.17亩）地面附着物赔偿款及高速路租赁费应归被告所有，因被告未提起反诉，本案不予论处。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，判决如下：一、2010年9月30日原告泾阳县庞家良种繁殖农场与被告陕西金农种业有限公司签订的《承包协议》为无效合同；二、由被告陕西金农种业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告泾阳县庞家良种繁殖农场260.23亩土地及场地、农田设备及检验设备（以资产移交清册及合同为准）。三、被告陕西金农种业有限公司已向原告泾阳县庞家良种繁殖农场交纳的2010年10月1日起至2012年9月30日止的租赁费抵做原告泾阳县庞家良种繁殖农场的同期损失；由被告陕西金农种业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泾阳县庞家良种繁殖农场2012年10月1日起至2013年5月31日止的损失95589.33元。四、驳回原告泾阳县庞家良种繁殖农场的其它诉讼请求。如被告陕西金农种业有限公司未按本判决指定的履行期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的法律责任。本案案件受理费7300元，由原告泾阳县庞家良种繁殖农场承担5300元，由被告陕西金农种业有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审　判　长　　张晓保代理审判员　　王金梅人民陪审员　　王菊叶二〇一三年十月八日书　记　员　　李新兵附依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别按照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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