（2013）光民初字第00642号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2015-11-06
案件名称
原告余孝江、张东全、刘明胜诉被告华日明土地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书
法院
光山县人民法院
所属地区
光山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余孝江,张东全,刘明胜,华日明
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
光山县人民法院民 事 判 决 书（2013）光民初字第00642号原告（反诉被告）余孝江，男，1976年9月8日出生，汉族。原告（反诉被告）张东全，男，1968年7月26日出生，汉族。原告（反诉被告）刘明胜，男，1963年1月27日出生，汉族。委托代理人余家军，河南人天律师事务所律师。委托代理人马启忠，河南人天律师事务所律师。被告（反诉原告）华日明，男，1963年3月20日出生，汉族。委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。原告余孝江、张东全、刘明胜诉被告华日明土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告余孝江、张东全、刘明胜委托代理余家军、马启忠，被告华日明及委托代理人冷鹏阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告余孝江、张东全、刘明胜诉称，2007年10月三原告与县城正大街老百货家属院多户住户协商，由三原告出资，利用多住户房屋占压范围内的地皮，联合开发房地产。2007年10月18日，三原告与被告签订换房协议，约定被告用自己的房产（建筑面积143.29㎡），换三原告开发建筑的门面楼两间两层，外加该门面楼上第三层一套（不含分摊面积130-144㎡）。协议签订后，被告将房产证交付三原告保存。三原告以七户联建的名义办理审批报建手续，并组织机械人力平整土地，拆除旧房时，县国土部门发现后，责令停工，理由是这些住户使用的土地是国有划拨的，不补交土地让金不能进行房屋建设。为此，县国土部门多次下达催交通知，但联建户一直不愿交纳，致使工期一拖再拖，给三原告带来了停工的重大损失。为减轻损失，三原告只得在2011年7月15日替联建户垫交了土地出让金3127125元，契税125084.96元。并办理了建设规划批准书和建设用地批准书，联建项目才得到顺利完工。综上，被告违反了法定义务，给三原告带来了巨大的经济损失，为维护合法权益，请求：1、判令被告返还原告为其垫交的土地出让金分摊数额329234.92元，契税分摊数额47257.35元。2、判令被告支付自实际垫付日起至判令生效之日起利息损失36150.59元（利息暂计至2013年7月15日，按同期银行贷款利息计息）。被告华日明辩称，被答辩人的诉求依法不能成立，理由：一、2007年10月18日签订的《换房协议》，虽有三被答辩人的签名，但加盖有光山县城镇建设开发公司的印章，后经公证，而公证处认定《换房协议》的甲方为光山县城镇建设开发公司。因此，无论三被答辩人与光山县城镇建设开发公司之间是什么关系，均不能改变《换房协议》是答辩人与光山县城镇建设开发公司之间签订的事实；二、不是所谓“联合开发房地产”，根据《换房协议》所载，是甲方进行房地产开发，甲方因需答辩人居住地的位置搞房地产开发，才将答辩人的房子换走；三、依据《换房协议》第三条“在甲、乙双方签字时，乙方必须出示房产证手续。”这充分说明甲方在当时对答辩人房产的相关情况已经了解，而甲方为了减少开发成本，在办理建设手续中规避相关规定，才以联建的名义进行申报。答辩人只有置换房子承担相应义务享有相关权利，开发建设是甲方的事与答辩人无关。因此，被答辩人的诉称，完全无视协议的约定，强加给答辩人承担所谓“义务”明显与事实不符；四、所谓的联建手续，均是甲方自行申报，当时找答辩人签字时，只是说给他们申报手续帮个忙。现在诉称是联建，要求答辩人承担所谓土地出让金，如此行为没有诚信可言。综上，应依法驳回三被答辩人的诉讼请求。反诉原告华日明诉称，依据上述答辩的事实，假设三反诉被告自愿承担《换房协议》中甲方的义务，那么依据该协议第四条的约定，甲方在“置换协议签字之日起十五个月内甲方完成开发房屋的建设，并交房给乙方”。而甲方光山县城镇建设开发公司于2013年5月11日才交付置换房子，没有按此约定交门面房，造成反诉原告房子出租损失。根据《换房协议》甲方应出售距反诉原告置换房子最近的车库，但甲方没有履行上述义务。同时，按《换房协议》甲方应提供办理房产证的全部的合法建设及验收手续，以利反诉原告办理房产证。为此，反诉请求如下：1、依法责令被反诉人支付反诉人房子迟延交付造成反诉人出租损失15.5万元；2、依法责令被反诉人按《换房协议》第六条约定，履行合同义务，将距离反诉人置换房子最近的面积为25平方米车库，按2000元每平方价格出售给反诉人；3、依法责令被反诉人于置换房子交付之日起九十日内向反诉人提供反诉人办理房产证所需的全部合法的建设及验收手续；4、反诉被告赔偿因门面房面积减少损失7万元，因套房面积减少损失45600元合计115600元。经审理查明，余孝江、张东全、刘明胜三人合伙投资，准备在光山县城正大街原百货公司院内，进行房地产开发，由于不具备资质，于2007年10月找到光山县城镇建设开发公司，经协商，借用该公司的资质。2007年10月5日，该公司原法定代表人张国宏为余孝江出具了“法定代表人授权委托书”，授权余孝江全权代表其处理投标有效期内的一切事宜。之后，余孝江等人找到居住在该地段内的住户华日明与其协商房产开发事项。2007年10月18日，双方达成《换房协议》，主要内容为：“一、乙方（指华日明）自有房产壹处，建筑面积144平方米，以产权证为准，座落在原老百货第一家属院内，占地面积11.5m×10m。乙方愿将此房屋置换给甲方，甲方应将开发的房屋老百货家属院东进口（临正大街）两间两层门面房，南北宽保证7米，东西进深不少于12米，及门面房第三层一套住房（三室二厅）面积保证130-144平方米，不含公共分摊面积置换给乙方为业，水、电、弱电等配套设施齐全，电乙方用自己的户头。二、乙方置换甲方的门面房及住房质量必须达到国家规定的工程质量，塑钢窗、品牌防盗门，其他按甲方出售的标准，外墙瓷砖装饰。三、在甲、乙双方签字时，乙方必须出示房产证手续，乙方置换的门面房及住房产权证由自己办理，费用自理，整个开发小区的总证由甲方负责办理。乙方交付完产权证时，甲方需付乙方置换房押金贰拾万元整，门面房及住房建成交付使用时，乙方全额退还押金给甲方。四、置换协议签字之日起十五个月内甲方完成开发房屋的建筑，并交房给乙方（除行政不能许可的范围外），超出时间，乙方的租房费用由甲方承担。五、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经司法局公证处公证后生效，如果任何一方违反以上款项，将负法律责任，未尽事宜，通过甲乙双方协商解决处理。六、乙方优先自选认购甲方车库壹间，面积在25㎡左右，价格每平方2000.00元（距离乙方房屋最近位置）。”该协议签订后，加盖了城建公司的印章。2007年11月9日，华日明、余孝江持该协议到光山县公证处进行了公证，公证处认定双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字、盖章、按手印属实。此后，华日明将房产证及房屋交付给了余孝江等人，并领取了余孝江等人给付的人民币20万元的置换房屋押金。华日明自2007年11月18日在外租房至诉讼期共计租金人民币28000元。（2008年3月6日，城建公司与余孝江、张东全签订“工程项目承包协议”，该协议约定余孝江等人在该项目工程建设中依法履行各种必要的程序，城建公司协助其办理各种相关手续。工程项目服务费按工程总造价的百分比收取。）余孝江等人在与华日明签订《换房协议》的同时，又与曹安定等六人分别就换房问题达成协议。之后，以曹安定、华日明、吕新华、尤志锡、庄道明、喻德友、阮轶计七户联建楼的名义向光山县城乡规划管理局申报建设用地。2009年12月24日，光山县城乡规划管理局依据曹安定等七户申请表、联建协议、房产证等材料，为曹安定等七户发放了“建设用地规划许可证。”2010年7月13日，光山县人民政府对光山县国土资源局报送的关于《曹安定等七户城镇居民划拨土地联建商住楼协议出让土地使用权方案》进行了批复，主要内容为：同意曹安定等七户使用出让的土地面积847平方米，补缴土地出让金312.7124万元，批准后三个月内动工，一年内竣工。注销该宗土地的一切房地产证件，并与曹安定等七户签订《国有土地使用权出让合同》。2010年7月28日，张东全又与城建公司现任法定代表人签订了“工程项目承包协议”，主要内容与前述的内容基本一致。2010年8月12日，光山县国土资源局与曹安定、华日明等七户签订《国有建设用地使用权出让合同》。2011年7月15日，余孝江等人以曹安定等七户的名义补缴土地出让金人民币312.7124万元。2011年7月12日，补缴契税人民币128837.51元。2011年9月7日，光山县国土资源局为曹安定等七户发放《建设用地批准书》，该批准书批准建设项目名称为：“联建商住楼”，批准建设工期及有效期自2010年10月至2011年10月止。现该处“联建商住楼”系余孝江、张东全、刘明胜等个人投资所建，现已建成。2012年10月20日华日明申请对应当交付的门面房租金损失进行评估鉴定，本院委托信阳市三维资产评估事务所进行了评估鉴定，2012年11月19日该所出具了司法鉴定意见书，评估鉴定意见为：2009年1月18日至2012年11月18日的租金损失人民币15.75万元。被告余孝江等人质证认为，该鉴定程序违法，到场参加的鉴定机构人员上官绪大不是信阳市三维资产评估事务所工作人员。由于双方对土地出让金、契税的承担产生分歧，建成后的楼房没有交付，为此，华日明于2012年10月诉至本院。要求交付门面房、套房及约定的车库赔偿因延迟交付房子造成损失，责令提供办理房产证相关凭证。该案经本院审理后，依法作出判决，支持了华日明的支付门面房、套房、赔偿在外租房的损失，对车库、房产证办理问题未调整，并驳回了其门面的房租金损失的请求。上述事实，由原告方提交的2007光证民字1087号公证书（含2007年10月18日《换房协议》）、光政土（2010）45号文件，［国有建设用地使用权出让合同、土地出让金、契税发票、工程图纸、计算明细表（注：以上均为复印件）］，（2012）光民初字第986号民事判决书、反诉被告华日明提交的（2007）光证民字第1087号公证书，三评估所（2012）评鉴字第030号司法鉴定意见书予以佐证。本院认为，根据已发生法律效力的（2012）光民初字第986号民事判决书认定的事实，余孝江、张东全、刘明胜是本案的适格原告，被告方认为光山县城镇建设开发公司是唯一合同履行方与事实不符，对此，其抗辩理由不能成立。对于本案的本诉而言，焦点问题是华日明应否承担土地出让金和契税。依据双方签订的《换房协议》，仅对办理房产证的费用进行了约定，没有明确约定土地出让金和契税由谁承担。由于华日明原房屋使用的土地是划拨方式取得的，而在申办土地使用权出让时又是华日明等七户居民，受让方是华日明七人。但事实上华日明及其他六户居民，除按协议取得的建成房屋外，其余的房屋均由原告方实际占有。对此实际情况，解决本案中的土地出让金和契税由谁承担的问题，应依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定的公平原则进行处理，由被告华日明适当承担。现原告以华日明等七户名义实际缴纳土地出让金3127124元，缴契税128837.51元，两项合计3255961.5元。现实际建成门面房17间（不含宽4.3m通道占地）和上边24套楼房及华日明实际取得的二间门面房和上边一套住房的实际情况，由华日明承担97679元（3255961.5元×3%），对此，原告诉求超出部分不予支持。被告华日明抗辩认为不应承担土地出让金、契税的理由则不予采纳。对本案的反诉部分，反诉原告华日明诉求的第一、二、三项请求，已生效的（2012）光民初字第986号的民事判决书已作处理。对其第四项请求，因未能在规定的举证期限内提交证据，该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告华日明应于本判决生效后十日内，一次性给付原告余孝江、张东全、刘明胜为其垫交的土地出让金、契税人民币97679元。二、驳回原告余孝江、张东全、刘明胜的过高的诉讼请求。三、驳回反诉原告华日明第一项、第四项诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉5716元，由原告余孝江、张东全、刘明胜承担3962元，华日明承担1754元，反诉费3400元，由华日明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 李敏生审 判 员 陈 钢人民陪审员 黄家斌二〇一三年十月八日书 记 员 李 玮