（2013）市民初字第1157号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-07-24
案件名称
济南德盛物业管理有限公司与张东明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南德盛物业管理有限公司,张东明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《山东省消防条例（2004年修正）》：第三十五条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第1157号原告济南德盛物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人卫刘将，经理。委托代理人曹纾语，山东钢铁集团公司律师事务部公司律师。委托代理人李涛，该公司副经理。被告张东明，男，1964年11月15日生，汉族，济南仁邦暖通工程配套有限公司经理，住济南市。原告济南德盛物业管理有限公司（以下简称德盛物业公司）与被告张东明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德盛物业公司法定代表人卫刘将的委托代理人曹纾语、李涛，被告张东明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德盛物业公司诉称：2004年原、被告双方签订物业管理服务协议，由原告为被告提供物业管理服务。根据协议约定，由原告负责维护和管理被告所在德盛家园小区消防设施在内的各项公共设施。2010年12月，济南市市中区消防大队在对德盛家园小区进行消防检查时发现小区公共消防设施老化，应当更换，并要求立即改正。为履行物业服务协议约定及维护包括被告在内的全体业主的利益。原告经与德盛家园小区业主代表公开透明协商，垫资邀请第三方济南新奥深电子有限公司对小区公共消防设施进行维修，共花费人民币二十三万元。由于小区业主没有缴纳专项维修资金，根据被告房屋建筑面积，应该分摊公共消防设施维修费1493.53元。在绝大多数业主都缴纳了维修费的前提下，原告多次向被告催要无果。有鉴于此，为维护原告自身利益，以及其他业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付公共消防设施维修分摊部分费用1493.53元。被告张东明辩称：1、原告诉讼请求与《公安行政处罚决定书》内容没有必然联系。原告民事起诉状中所称”济南市市中区公安局消防大队对德盛家园小区消防检查时发现小区消防设施老化，应该更换，并要求立即改正。”然而我们掌握的事实是济市公（消）决字（2010）第0071号《公安行政处罚决定书》处罚依据是小区”室内消火栓无水、火灾自动报警系统停用，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效”，与原告所述内容不符。2、德盛家园小区消防设施质量和管理存在严重缺陷。2004年-2005年在没有火灾发生的情况下，德盛家园小区消防设施频繁出现报警现象。有时一天出现多次报警、甚至有时也出现夜间连续报警现象，消防系统的质量问题是造成小区物业停用消防系统的主要原因。2004年11月28日德盛家园小区3号楼2单元西侧地下一层部位发生生活热水管道爆管事故（因小区泵房蒸汽管道上的电动三通阀拉杆断裂导致交换器严重高温高压），管道爆破点产生大量高温蒸汽，爆破点附近多处消防喷淋头镀铬已经溶化（当时温度已经超过68℃），但消防系统第一现场并没有出现自动喷淋状态，这充分说明当时小区消防系统没有按照有关规定处于安全运行状态（照片为证）。3、原告长期置小区业主人身和财产安全而不顾、虚假公示欺骗业主。2010年12月13日原告在小区公示了《关于德盛家园收取资金用于消防设施维修的公示》，内容中说明小区消防安全大检查存在很多问题，其中包括设备问题。”12月9日在进行公安行政处罚告知笔录时，提出给物业公司5万元罚款，如不及时整改加倍处罚”。而事实是2010年12月29日公安行政处罚决定书中的处罚原因是消防栓无水、火灾自动报警系统停用，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效等违法事实，导致公安部门给予原告行政处罚5000元。原告为转嫁维修费用开支弄虚作假欺骗小区业主，诚信何在？原告公司人员长期缺乏安全忧患意识，置广大业主生命安全而不顾，常年停用消防安全系统，造成小区消防系统无法正常使用或损坏，属于小区物业管理责任缺失，才导致公安部门的行政处罚。小区消防系统的停用严重危害了德盛家园小区全体业户的合法权益，使小区居民的生活、生命财产安全失去了保障。根据德盛家园《物业管理服务协议》中第三条物业管理服务标准第八条消防服务标准约定，原告未做到约定中的条款，小区物业管理失职造成的设备损坏和维修不应由全体业主来承担。综上所述，小区消防系统长期存在失常状态，我们要求原告提供：2003年德盛家园工程竣工时的消防验收合格证明、德盛家园物业人员经过消防专业培训和持证上岗证书、原告管理小区以来消防系统设备安全运行的全部记录和故障处理、维修记录、就本次诉讼内容召开的小区业主委员会和选举业主代表办法、参会人员的签名记录、参会人员同意和不同意改造消防设施的原始记录。4、依据上述事实，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告张东明系济南市房屋业主，原告德盛物业公司系该小区的物业服务企业，该小区至今尚未成立业主委员会，也未设有专项维修资金，该小区于2003年交付使用。2010年12月6日，济南市市中区公安消防大队向原告德盛物业公司出具《消防监督检查记录》一份，其中”发现的违法行为及火灾隐患”处载明：”1、德盛家园1、2、3号楼室内消火栓无水。2、德盛家园1、2、3号楼火灾自动报警系统停用。3、消防控制室控制柜停用。””处理情况”处载明：”立即改正。”2011年3月1日，原告德盛物业公司与案外人济南新奥深电子有限公司签订《建筑消防设施安装施工合同》一份，载明：建筑名称为德盛家园小区消防大修工程，安装施工范围为火灾自动报警系统的旧设备拆除、新设备的安装及联动调试、屋顶水箱的箱底更换，合同价款为包干价20万元。该合同约定的20万元原告德盛物业公司已全部支付。2011年5月4日，原告德盛物业公司及案外人山东奥深智能工程有限公司、山东富尔工程咨询管理有限公司共同在《德盛家园消防系统整改工程验收单》上加盖公章，该验收单载明：”……验收结果：经双方现场检查、测试，本工程判定结果为：合格……”2011年6月15日，山东奥深智能工程有限公司出具《德盛家园消防水系统维修报价》一份，载明：”……在施工过程中发现屋顶稳压泵启动过于频繁，我技术人员对现场的消火栓和喷淋头及管路、阀门进行逐一检查，无损坏现象，以经验推断室外埋地管道出现了渗漏，根据原始图纸资料，落实了现场埋地管道的走向，规格型号及数量，对装修工程的破坏及修复施工费用进行预算。……”该报价中载明：德盛家园消防管道维修工程的设备、材料费为44209.88元，安装费为27092.64元，合计71302.52元。另查明，2011年6月7日，济南新奥深电子有限公司名称变更为山东奥深智能工程有限公司。以上事实，有消防监督检查记录、建筑消防设施安装施工合同、德盛家园消防系统整改工程验收单、发票、德盛家园消防水系统维修报价、工商登记情况及当事人的陈述等证据予以证实。本案双方当事人争议的焦点问题是被告张东明是否应向原告德盛物业公司支付公共消防设施维修分摊部分费用1493.53元。原告德盛物业公司主张在德盛家园小区未设有专项维修基金、也未成立业主委员会的情况下，原告德盛物业公司在征求业主意见的基础上对小区消防设施进行维修，维修费用应由小区全体业主按照其房屋套内建筑面积所占比例进行分摊，故被告张东明应向其支付公共消防设施维修分摊费用1493.53元。为证明其主张，原告德盛物业公司提交如下证据：1、2011年1月11日《通告》、2011年2月21日《通知》、2011年2月28日《关于德盛家园小区消防设施维修进度的情况说明》、2011年3月1日《关于德盛家园消防维修确认施工队伍的公告》、照片，共同证明本次消防设施维修系在济南市市中区四里村街道建设路社区居民委员会的监督下进行，成立了业主监督小组，最终选定了施工队伍，同时证明此次消防设施维修暂按23万元向全体业主预收。2、房产测绘成果报告书、公共消防维修费分摊计算表、德盛家园消防维修明细表，共同证明德盛家园小区全部业主套内建筑面积为22865.58平方米，被告张东明所有的德盛家园小区2号楼2单元102室房屋套内建筑面积为148.48平方米，被告张东明应向原告德盛物业公司支付公共消防设施维修分摊费用1493.53元。3、收款单，证明德盛家园小区大部分业主已交纳了该分摊费用。被告张东明对原告德盛物业公司提交的上述证据陈述意见如下：1、对通知、通告、公示、情况说明有异议，其从未见过，对参会人员也有异议，对于照片确系任燕华，但这不是监督小组开会的照片；2、对房产测绘成果报告书无异议，其所有的房屋套内建筑面积确为148.48平方米，但对小区全部业主套内面积不清楚，对公共消防维修费分摊计算表、德盛家园消防维修明细表不认可；3、对收款单无异议，但三张收款单不能证明大部分业主已交纳了分摊费用。被告张东明认为其不应向原告德盛物业公司支付该分摊费用1493.53元，原因如下：1、德盛家园小区消防设施质量和管理存在严重缺陷，原告德盛物业公司未进行有效管理维护；2、原告德盛物业公司未能提供就本次诉讼内容召开的小区业主委员会情况和选举业主代表办法、参会人员的签名记录、参会人员同意和不同意改造消防设施的原始记录。为证明其主张，被告张东明提交如下证据：1、行政处罚决定书，证明因德盛家园小区”室内消火栓无水，水灾自动报警系统停用，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效”，市中区公安消防大队对原告德盛物业公司进行了行政处罚。2、证明、照片，证明涉案小区消防设施存在严重缺陷，小区部分业主签字证明2004年、2005年在没有火灾发生的情况下，消防设施经常反复出现报警等，上述问题均由原告德盛物业公司工作人员进行处理。3、该小区业主任燕华出具的郑重声明，证明原告德盛物业公司召开的业主大会仅有八、九个业主参加，且业主提出多项反对意见，且任燕华不承认是业主监督委员会成员，消防大修、质量评估、资金使用及完工审计等从来没有告知过任燕华。原告德盛物业公司对被告张东明提交的上述证据陈述意见如下：1、处罚决定书系复印件不予质证；2、照片显示的是热水管道和采暖管道，不能证明消防管道无水，对照片的拍摄时间也有异议，部分业主签字的证明也没有落款时间；3、该声明系证人证言，证人应当出庭作证，且该声明与事实不符。本院认为：山东省消防条例第三十五条规定，住宅区共用消防设施保修期内的维修费用，由建设单位承担；保修期满后的维修、更新和改造费用，纳入共用设施设备专项维修资金开支范围；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明确的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。本案所涉小区系于2003年交付使用，至2010年底济南市市中区公安消防大队下发消防监督检查整改通知时已超出保修期，涉案小区也未设有专项维修资金，小区业主对于费用的承担也没有进行约定，故涉案小区消防设施维修费用应由全体业主按各自专有建筑面积所占比例承担。本案中，虽然原告德盛物业公司在召集业主讨论维修事宜、选取施工机构的程序上存在瑕疵，但鉴于涉案小区未成立业主委员会，原告德盛物业公司开展工作存在一定难度，且本案所涉消防设施维修工作也已实际实施，小区内大部分的业主也已交纳了相应的分摊费用，基于公平原则，被告张东明应向原告德盛物业公司支付公共消防设施维修分摊部分费用1493.53元。被告张东明辩称德盛家园小区消防设施质量和管理存在严重缺陷、原告德盛物业公司未进行有效管理维护，但其未能提交有效证据予以证明，故对于被告张东明的该项辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、参照《山东省消防条例》第三十五条之规定，判决如下：被告张东明于本判决生效之日起十日内支付原告济南德盛物业管理有限公司公共消防设施维修分摊部分费用1493.53元。案件受理费50元，由被告张东明负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 吕铸荣审 判 员 宋 芳人民陪审员 乔永欣二〇一三年十月八日代理书记员 杨朝阳 来源：