（2013）南中法民终字第1493号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-08-29
案件名称
廖闯、何爱民与李华元、谭小丽确认合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖闯,何爱民,李华元,谭小丽
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1493号上诉人（原审被告）廖闯。上诉人（原审被告）何爱民。委托代理人郑子琼。被上诉人（原审原告）李华元。被上诉人（原审原告）谭小丽。上诉人廖闯、何爱民因确认合同无效纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2013）营民初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：廖闯、何爱民在购买方少衣的位于营山县福源乡福源村一组的住房后，未办理土地使用证和房产证，并在未办理改建手续的情况下，在原属于方少衣的宅基地上对房屋进行了改建。2010年1月18日廖闯、何爱民将改建房屋的门面及住房出售给李华元、谭小丽，并签订了《房屋买卖契约》，约定了房屋买卖楼层位置、购房款、付款方式、相关手续交付和违约责任。廖闯、何爱民于2010年1月18日支付购房款72，500.00元、2010年1月27日支付购房款27，500.00元、2010年2月13日支付购房款40，000.00元、2010年3月31日支付购房款4，000.00元、2012年1月20日支付购房款4，000.00元，并在先前2012年7月对所购房屋进行了简单的装修。李华元父亲李怀生在庭审中承认其损坏了新街门市后面的部分楼梯梯步和墙体。李华元、谭小丽购买房屋后，一直用于出租，门面租金为1，200.00元／年，李华元、谭小丽将住房分割为小间，供他人租住，每年收取租金，已经对外出租了3年时间。李华元、谭小丽2013年5月7日向法院提起诉讼称：2010年1月18日，与廖闯、何爱民签订了《房屋买卖契约》，后方知廖闯、何爱民所售房屋属于不受法律保护的小产权房。据此请求：1、判令廖闯、何爱民与李华元、谭小丽所签订的《房屋买卖契约》无效，2、廖闯、何爱民应返还李华元、谭小丽购房款148，000.00元及按银行贷款支付其利息；3、判令廖闯、何爱民返还李华元、谭小丽安装防护栏1，800.00元、楼梯扶手1，400.00元，木楼1，300.00元，平整地面400.00元，共计4，900.00元；3、判令廖闯、何爱民按约支付李华元、谭小丽违约金；4、本案诉讼费由廖闯、何爱民承担。廖闯、何爱民答辩称：《房屋买卖契约》是双方的真实意思表示，廖闯、何爱民已按契约约定履行了相关义务，不存在违约。如果法院确认合同无效，李华元、谭小丽请求廖闯、何爱民给付违约金不应得到法院支持，李华元、谭小丽要求廖闯、何爱民承担其安装防护栏、楼梯扶手、木楼和平整地面的费用，无法律规定，应予以驳回。原审法院认为：廖闯、何爱民在购买了方少衣的位于营山县福源乡福源村一组的住房后，未办理土地使用证和房产证，并在未办理改建手续的情况下，在原属于方少衣的宅基地上对房屋进行了改建，其宅基地所有权仍属于福源乡福源村一组集体所有。双方买卖房屋，不仅包括地上建筑物，还包括房屋以下的宅基地，双方买卖房屋的行为，将导致该房屋所属宅基地使用权发生转移。李华元属于四川省营山县福源乡宝珠村7组集体经济组织成员，谭小丽属于营山县福源乡活福村10组集体经济组织成员，廖闯属于营山县福源乡福源村2组集体经济组织成员，何爱民属于营山县福源乡丰收村8组集体经济组织成员，农村宅基地使用权仅限于农村集体成员内部转让，双方不属于同一个村民组，廖闯、何爱民无权对宅基地使用权进行处分，其宅基地使用权便不能转让给李华元、谭小丽。同时双方签订的房屋买卖合同也违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的禁止性规定，也侵害了福源乡福源村一组集体经济组织的权利。因此，双方签订的房屋买卖契约不合法，应认定无效。合同无效后，双方应承担互相返还的责任，即李华元、谭小丽承担将其所购房屋（位于营山县福源乡福源村一组）返还给廖闯、何爱民，廖闯、何爱民承担将148，000.00元购房款返还给李华元、谭小丽并支付资金利息。由于双方所签订的房屋买卖契约无效，根据合同法的相关规定，该契约自始没有法律约束力，故对李华元、谭小丽要求廖闯、何爱民承担违约责任的诉讼请求不予支持。在合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，买受人李华元在购买房屋后自行出资对房屋进行了简单装修且系自愿，虽然李华元、谭小丽对于房屋的添附系附和于廖闯、何爱民所有的原物上，廖闯、何爱民不愿意接收，双方方应在不损害房屋的情况下拆除添附物。故对李华元、谭小丽要求廖闯、何爱民返还其安装防护栏1，800.00元、楼梯扶手1，400.00木楼1，300.00元，平整地面400.00元，共计4，900.00元的诉讼请求不予支持。由于李华元、谭小丽购房后，李华元、谭小丽父亲损坏了所购房屋新街门市后面的部分楼梯梯步和墙体，应当承担修复义务，考虑到履行修复义务缺乏监督和不易执行等因素，可由李华元、谭小丽承担1，000.00元的赔偿责任。对于李华元、谭小丽购买房屋后，将住房及门面用于出租所得应属不当得利，门面租金为1，200.00元／年，住房租金本院酌定为2，000.00元／年，李华元、谭小丽应予以返还，即李华元、谭小丽将其出租房屋所得（1，200.00元＋2，000.00元）×3=9，600.00元返还给廖闯、何爱民。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、李华元、谭小丽与廖闯、何爱民2010年1月18日签订的《房屋买卖契约》无效；二、李华元、谭小丽在判决生效后十五日内将所购房屋与门面返还给廖闯、何爱民；三、廖闯、何爱民在判决生效后十五日内将148，000.00元购房款返还给诉人李华元、谭小丽并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（具体计算方式为：2010年1月18日起算购房款72，500.00的利息、2010年1月27日起算购房款27，500.00元的利息、2010年2月13日起算购房款40，000.00元的利息、2010年3月31日起算购房款4，000.00元的利息、2012年1月20日起算购房款4，000.00元的利息）。四、李华元、谭小丽在判决生效后十五日内对损坏的所购房屋新街门市后面的部分楼梯梯步和墙体承担赔偿金1，000.00元；五、李华元、谭小丽将出租房屋所得9，600.00元在判决生效后十五日内返还给廖、何爱民。六、驳回李华元、谭小丽的其他诉讼请求。案件受理费3，340.00元，由李华元、谭小丽承担1，670.00元，由廖闯、何爱民承担1，670.00元。宣判后，上诉人廖闯、何爱民不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二项、第三项、第四项；2、由李华元、谭小丽赔偿房屋损失30，000.00元；3、二审案件受理费由李华元、谭小丽负担。事实与理由：一、原审判决李华元、谭小丽将所购房屋与门面返还给廖闯、何爱民的理由不能成立，应予撤销。合同法第58条规定不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，这说明，并不是所有被确认无效的合同，双方都要返还，当不能返还或者没有必要返还的就应当不予返还。而本案的房屋就存在不能返还和没有必要返还的情况。1、客观上不能返还。因李华元、谭小丽使用该房屋已经四年，又对房屋进行了毁损、混合、附合等情况，房屋已不能恢复到交房时的状况，客观上不能返还。2、没有必要返还。首先，李华元、谭小丽买房时，对房屋修建在农村宅基地上的情况是明知的，其次，村社同意李华元、谭小丽居住使用房屋并无任何障碍。再者，将房屋恢复原状的费用太高，损失太大。3、李华元、谭小丽已改变了房屋结构。综上，房屋不能不或没有必要返还。二、原判决廖闯、何爱民返还李华元、谭小丽购房款148，000.00元及按银行贷款利率计算资金的利息不能成立。签订合同前，李华元、谭小丽交给廖闯、何爱民的房款为148，000.00元，如果廖闯、何爱民应按银行贷款利率计算利息，就应当给付使用房屋的费用，故一审判决按银行贷款利率计算利息错误。三、如果双方互相返还，一审判决李华元、谭小丽仅赔偿损失1，000.00元太低，不能弥补损失。李华元、谭小丽在承重墙上打洞，对整个房屋的结构及安全造成了损害，1，000.00元不能补偿损失，再者，李华元、谭小丽在房屋内居住使用四年，已将新房变成了旧房，也应当赔偿房屋的磨损损失。被上诉人李华元、谭小丽答辩称：1、截止现在，房屋已上涨，花同样多的钱，已不能购买相同的房屋，廖闯、何爱民应当赔偿房屋涨价损失。2、李华元、谭小丽虽在房屋中搭建了木楼，但并未影响房屋的主体结构及安全，搭建木楼后，更能充分利用房屋的空间。另原损坏了的楼梯，一审判决后，现已恢复。3、房屋的土地系农村宅基地，转让不合法，也不能办理房屋产权证，一审判决返还房屋正确。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：廖闯、何爱民出售给李华元、谭小丽房屋的土地所有权为四川省营山县福源乡福源村一组，土地性质属农村集体土地，李华元、谭小丽不属于该村村民，双方签订的《房屋买卖契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，合同无效。双方因无效合同取得的财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到原损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，李华元、谭小丽应当返还廖闯、何爱民的房屋及房屋产生的收益，而廖闯、何爱民也应当返还李华元、谭小丽的购房款148，000.00元及孳息。上诉人廖闯、何爱民上诉认为被上诉人李华元、谭小丽房对房屋进行了毁损、混合及对房屋的结构进行了改变等，且已将新房用成了旧房，房屋已不能恢复到交房时的状况，客观上不能返还，也没有必要返还的理由不能成立，本院对此不予采信。对上诉人廖闯、何爱民上诉认为对购房款148，000.00元按银行贷款利率计算利息错误的问题，按无效合同的处理原则，对于房款的返还，返还的是存款所应产生的孳息，而该孳息应为存款利息，而不是贷款利息，一审法院对返还的购房款以中国人民银行同期贷款利率分段计算利息不妥，本院予以纠正，应按中国人民银行同期存款基准利率分段计算利息。对上诉人廖闯、何爱民上诉认为一审判决李华元、谭小丽仅赔偿损失1，000.00元太低，李华元、谭小丽接收房屋后，对房屋进行的投入，增加了房屋的利用价值，更有利于房屋空间的使用，通常情况下，廖闯、何爱民接收房屋上的投入对其有利无害，但廖闯、何爱民作为房屋所有权人，不接收李华元、谭小丽在房屋上的投入符合法律规定，李华元、谭小丽便应将房屋恢复在交付前的状态，一审判决恢复费用为1，000.00元符合当前的物价行情，应予维持。对被上诉人李华元、谭小丽在二审中提出房屋价格已上涨，花同样多的钱，已不能购买相同的房屋，廖闯、何爱民应当赔偿房屋涨价损失的问题，因李华元、谭小丽在一审未提出此项诉讼请求，二审中提出此主张，双方又不能调解达成协议，不属于二审审理的范围，对此本案不作处理。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，但部份处理结果不当，依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：维持四川省营山县人民法院（2013）营民初字第1056号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；变更四川省营山县人民法院（2013）营民初字第1056号民事判决第三项为廖闯、何爱民在本判决生效后十五日内将148，000.00元购房款返还给诉人李华元、谭小丽并按中国人民银行同期存款基准利率支付利息（具体计算方式为：2010年1月18日起算购房款72，500.00的利息、2010年1月27日起算购房款27，500.00元的利息、2010年2月13日起算购房款40，000.00元的利息、2010年3月31日起算购房款4，000.00元的利息、2012年1月20日起算购房款4，000.00元的利息）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3，340.00元，由李华元、谭小丽负担1，670.00元，由廖闯、何爱民负担1，670.00元；二审案件受理费3，340.00元，由李华元、谭小丽负担1，670.00元，由廖闯、何爱民负担1，670.00元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 唐晓兰代理审判员 蒙秀梅二〇一三年十月八日书 记 员 彭 宣 微信公众号“”