（2013）北民一终字第175号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-11-04
案件名称
上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司与被上诉人北海中宝房地产有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北海市万家快捷宾馆有限公司,北海中宝房地产有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一终字第175号上诉人（一审被告、一审反诉原告）：北海市万家快捷宾馆有限公司，住所地北海市××路××楼××商铺。法定代表人：王正平，该公司总经理。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：北海中宝房地产有限公司，住所地北海市明珠花园北门××幢。法定代表人：庞志忠，该公司经理。上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司因与被上诉人北海中宝房地产有限公司租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2012）海民初字第1789号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月15日受理后依法组成合议庭，于2013年8月7日公开开庭进行审理。上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司的委托代理人石维道、赵忠芹，被上诉人北海中宝房地产有限公司的委托代理人李玉萍、邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年3月31日、5月4日，原、被告分别签订一份《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》及该合同补充协议，约定原告（甲方）将合法拥有的北海大道179号“中宝世豪商务公寓”整体按房屋现状出租给被告（乙方），租赁期限为10年。从2009年4月1日起甲方将房屋出租交付乙方使用，至2019年3月31日，期满合同终止。双方议定月租金为前五年按每月180000元，后五年按每月225000元即前五年从2009年4月1日至2014年3月31日止每月租金18万元，年租金共为216万元。第六年后从2014年4月1日至2019年3月31日止均按每月租金22.5万元计，年租金270万元。前五年每季度租金为54万元，后五年每季度租金为67.5万元。租金支付方式：乙方在每个季度租金期满前10天支付下季度租金，依此类推。乙方应按时向甲方支付每季度租金。如乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可单方终止合同，有权收回房屋，乙方所装修和购置的全部设备归甲方所有，乙方须无条件按时撤出该楼。乙方承租后所发生的电梯维护、物业管理，水电及一切设备损坏修理费用等均由乙方承担。租赁合同及补充协议签订后，原告已依约将合同约定的租赁物交付给被告经营使用。合同履行中，被告以案外人北海奇珠房地产公司施工封闭了租赁物通往北京路的出口影响其经营为由不按约支付租金。2012年6月20日原告书面向被告发出催款通知，催促被告支付尚欠的租金共859820元，但被告仍拖欠未付，原告为此向该院起诉，要求被告支付租金，解除合同。被告提出反诉，要求原告赔偿因道路封闭给其造成的经营损失。2011年7月5日另案经北海市中级人民法院终审生效判决书（2011）北民二终字第36号判决，被告按合同约定支付租金970000元（计至2010年5月21日止，以后按合同约定计）给原告，未支持原告解除合同的诉求。之后，被告仍以上述理由继续拖欠租金，并于2012年7月17日向该院起诉，要求减少租金。该案在审理过程中，原告于2012年11月1日向原告发出书面通知，要求被告按生效判决书履行支付租金义务，支付拖欠的租金1639820元，并通知被告自收到本通知之日起双方签订的上述租赁合同及补充协议即解除。要求被告在接到通知后7日内付清租金，结清经营期间的所有水电费及其他费用，按合同约定将租赁物返还。至2012年10月30日止被告累计已拖欠原告租金1399820元未付。2013年1月16日该院作出（2012）海民初字第1212号民事判决书，判决驳回被告请求原告减少租金的诉求，该案已经发生法律效力。该案在审理过程中，被告于2013年1月21日将租赁物移交给原告，原告已接收。一审法院认为：一、本诉。原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，为有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。原告按合同约定已将租赁物交付被告使用，但被告在合同履行中以案外人封闭了租赁物通往北京路的出口影响其经营为由不按约定期限交付租金，原告为此起诉要求被告履行支付租金义务，解除合同，被告反诉要求原告赔偿因道路封闭造成的经营损失，但被告的反诉请求已被生效的判决驳回，证明被告以租赁物通道被封闭影响经营为由，不按约定期限支付租金，理由不成立。被告没有按合同约定期限支付租金，原告催告后被告在合理期限内仍未履行，已构成根本违约。原告为此已通知被告解除租赁合同及补充协议，租赁合同及补充协议自通知送达被告即2012年11月1日已解除。原告请求判决确认租赁合同及补充协议已解除，符合法律规定，该院予以确认。被告没有按合同约定期限支付解除租赁合同前的租金，原告应依据终审生效的判决书向原审法院申请执行。原告在本案中主张解除合同前的租金，属重复主张权利，该案不再审理。2012年11月1日租赁合同及补充协议解除后，被告没有及时将租赁物返还给原告，占有原告的租赁物至2013年1月21日返还，被告应比照租赁合同约定的租金标准支付租金损失给原告，原告自2012年11月1日通知被告解除合同至2013年1月21日被告交还租赁物给原告止，按租赁合同计算租金为48万元，原告请求被告支付租金损失40万元，该院予以支持。二、反诉。反诉原告请求解除与反诉被告签订的租赁合同及补充协议，因该租赁合同及补充协议自反诉被告于2012年11月1日通知反诉原告时合同已解除，反诉被告在该诉中已请求判决确认该案租赁合同及补充协议已解除，反诉原告请求解除该案租赁合同及补充协议，该院应予准许。反诉原告请求反诉被告支付装修补偿费15万元，因反诉原告不按合同约定期限支付租金，已构成违约，反诉被告为此通知反诉原告履行支付租金义务，但反诉原告仍未履行，导致反诉被告通知反诉原告解除租赁合同及补充协议，对租赁合同及补充协议的解除，反诉被告没有过错，且符合合同约定及法律规定。根据租赁合同第六条第二项的约定，反诉原告逾期支付租金累计一个月，反诉被告可单方终止合同，有权收回房屋，反诉原告所装修和购置的全部设备归反诉被告。反诉原告无权请求反诉被告支付装修补偿，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决：一、原告北海中宝房地产有限公司与被告北海市万家快捷宾馆有限公司签订的《北海中宝豪商务公寓租赁合同书》及补充协议于2012年11月1日已解除；二、被告北海市万家快捷宾馆有限公司应支付租金损失400000元给原告北海中宝房地产有限公司；三、驳回原告北海中宝房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北海市万家快捷宾馆有限公司要求反诉被告北海中宝房地产有限公司支付装修补偿150000元的诉讼请求。上诉人不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付2012年11月1日起至2013年1月21日止的租金损失40万元存在错误，依法应予驳回。从2012年10月29日起，台风“山神”带来的强降雨致使被上诉人提供的整栋租赁物的供电设备全部损毁，供水供电系统全面瘫痪，整幢租赁物的基本使用功能完全丧失。上诉人从2012年10月29日被迫停业，在无法继续经营的情况下，员工纷纷提出辞职，上诉人只能遣散全部员工。被上诉人所提供租赁物的一切电器设备的用电变压设备都是与北海海事法院共同使用，被上诉人作为出租方，有义务对不可抗力导致的供水供电系统进行维修，恢复租赁物的使用功能，断水断电情况发生后，被上诉人仅将海事法院的供水供电系统很快修复，而直至2013年1月21日止，被上诉人仍故意怠于履行维修义务，不能恢复租赁物的供水供电系统。鉴于上述事实情况，上诉人认为，租赁物在无任何使用价值且被上诉人故意不恢复供水供电系统的情况下，要求上诉人支付使用费明显不公，被上诉人不存在租金损失，故一审判决上诉人支付2012年11月1日起至2013年1月21日止的租金损失存在错误，依法应予驳回。二、上诉人不存在恶意违约，租赁合同是因不可抗力导致解除。合同解除后，被上诉人应向上诉人补偿装修损失。2012年7月17日，上诉人已向一审法院起诉变更每月租金支付标准，减少租金，2013年1月16日一审法院作出（2012）海民初字第1212号《民事判决书》，上诉人已依法提起上诉。因上述要求变更租金标准的判决尚未生效，上诉人应向被上诉人支付租金的数额不能确定，上诉人需等判决生效后按生效判决确定的租金标准支付，因此，上诉人并不属于恶意不支付租金，不存在恶意违约的情形。另，2010年3月，被上诉人以上诉人拖欠租金恶意违约为由提起过诉讼要求解除合同，二审法院认为拖欠租金事出有因，解除租赁关系对上诉人损失较大，故对被上诉人要求解除租赁合同不予支持。本案中上诉人拖欠租金仍是事出有因，不属恶意违约，不能因被上诉人向上诉人发出解除合同通知而确认租赁合同解除。相反，被上诉人于11月1日发出解除合同之前，在10月29日就已经发生了不可抗力，导致租赁物尚失全部使用功能，租赁合同的合同目的不能实现。根据双方租赁合同第十条约定，因不可抗力致使合同的履行变为不可能，任何一方都有权解除合同。因此，本案应当认定为因不可抗力导致合同解除，一审法院认定上诉人恶意违约解除合同存在错误，依法应予纠正。上诉人对涉案房屋进行的装修，作为房屋的添附物已与房屋形成整体，上诉人无法拆除，如果拆除将影响使用价值，因此，在租赁合同因不可抗力解除的情况下，被上诉人作为该房屋及内部装修的承受者，应当根据装修的现价值对上诉人予以补偿。故，一审法院不支持上诉人装修补偿的诉讼请求存在错误。三、原审判决违反程序，且原审判决认定被上诉人可依据终审生效判决向原审法院申请执行存在错误。被上诉人在提起本次诉讼要求支付租金时，上诉人起诉要求变更租金标准的诉讼正在审理中，而本案必须以变更租金标准的（2012）海民初字第1212号案件的审理结果为依据，另，即使上诉人应当支付合同解除后的租赁物使用费，亦应依据（2012）海民初字第1212号案件判决结果的标准支付，而原审判决认定被上诉人可依据终审生效判决向原审法院申请执行存在错误。根据《民事诉讼法》第150条规定“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，一审法院应当中止本案的审理。而一审法院在（2012）海民初字第1212号《民事判决书》尚未生效的情况下作出本案判决，明显程序违法。综上，请求：1、撤销（2012）海民初字第1789号《民事判决书》；2、驳回被上诉人诉讼请求；3、判令被上诉人向反诉原告支付装修补偿人民币15万元；4、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人答辩称：一、本案合同是因上诉人的根本违约行为而解除，上诉人主张装修补偿无事实和法律依据。1、上诉人长期恶意拖欠巨额租金拒不支付，被上诉人有权解除合同。上诉人拖欠被上诉人租金拒不支付，至2012年10月30日，欠付租金数额达1399820元，按合同约定的每月租金标准18万元计，已欠付近八个月租金。根据《租赁合同》第六条第2项约定，以及《合同法》第227条之规定，被上诉人具有约定及法定解除权。上诉人以通道封闭影响其经营为借口，拒付租金无任何根据。对此，北海中院（2011）北民二终字第36号生效判决已作出明确认定及判决，该判决判令上诉人按合同约定支付租金，对其提出的道路封闭影响其经营的主张不予认可。在合同有效未被变更的情况下，上诉人应按合同约定严格履行义务，其拖欠原告租金实无任何依据，属于恶意违约。被上诉人于2012年11月1日向上诉人发出解除合同的通知，上诉人当天签收，双方的《租赁合同》是因上诉人恶意违约行为导致解除。2、上诉人主张是因不可抗力导致合同解除没有事实和法律依据。首先，本案“山神”不构成不可抗力。不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，但台风“山神”事先是有预报的，并且北海属于海滨城市，台风暴雨每年都会发生，具有可预见性。台风带来的影响是可避免及克服的，可防可控可减少损失，不属不可抗力。其次，即便设备损坏，并不能导致合同无法履行而解除，上诉人也承认，因暴雨导致损害的设备，进行维修后很快就能恢复使用，故该事由并不能根本上导致合同无法履行。同时根据合同约定，上诉人在承租期间负责设备的管理及维修，故即便设备造成损害，上诉人应负维修义务。最后，“山神”发生后，被上诉人发出解除合同之前，包括起诉之前，上诉人从未要求解除合同，故合同并不是因暴雨“山神”解除，而是因上诉人根本违约行为而由被上诉人依法解除。被上诉人此时提出解除合同，只是以此为借口，试图逃避其违约责任。3、上诉人主张装修损失没有事实和法律依据。根据以上《租赁合同》第六条约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因上诉人恶意违约行为导致合同解除，上诉人主张赔偿损失是没有任何根据。与此同时，上诉人在反诉中也未提出任何证据证实其装修装饰损失。三、合同解除后，上诉人一直未将租赁物交付被上诉人，故应按租金标准支付占有使用费。上诉人在被上诉人发出解除合同通知后，一直怠于履行交付义务，并实际占有房屋，故应支付期间的占有使用费，即租金损失。上诉人主张租赁物因供电系统损坏已没有使用价值，故认为支付占有使用费不公没有任何依据。上诉人自己也承认，供水供电系统是很快能恢复使用的，因上诉人迟于交付租赁物，才导致被上诉人无法进行修复及另行出租使用，故被上诉人主张期间的占有使用费具有充分的事实根据。四、本案程序合法，并不需要以（2012）海民初字第1212号案结果作为审判依据。上诉人的要求减少租金的理由完全不具有事实和法律依据，以上已作了充分论述，这有生效判决的确认；并且，在合同未变更的情况下，依据合同约定履行支付租金是上诉人的义务。故本案根本不需要以1212号案的审理结果作为审判依据，而1212号案的判决结果更证实了这一点。因此，原审判决程序不存在违法。双方当事人二审期间均无新证据提交。对一审查明的事实，上诉人对“之后，被告仍以上述理由继续拖欠租金，并于2012年7月17日向本院起诉，要求减少租金”有异议，其主张之前诉求的损失是封闭道路期间的损失，道路通后上诉人是根据道路变窄影响经营要求减租，而不是继续以道路封闭了导致损失为由拖欠租金。本院认为，上诉人的主张合理有据，一审查明该事实错误，应予以纠正。被上诉人对一审查明的事实没有异议。因一审查明的部分事实内容颠倒，易产生误读，二审予以纠正。二审查明的事实：2009年3月31日、5月4日，原、被告分别签订一份《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》及该合同补充协议，约定原告（甲方）将合法拥有的北海大道179号“中宝世豪商务公寓”整体按房屋现状出租给被告（乙方），租赁期限为10年。从2009年4月1日起甲方将房屋出租交付乙方使用，至2019年3月31日，期满合同终止。双方议定月租金为前五年按每月180000元，后五年按每月225000元即前五年从2009年4月1日至2014年3月31日止每月租金18万元，年租金共为216万元。第六年后从2014年4月1日至2019年3月31日止均按每月租金22.5万元计，年租金270万元。前五年每季度租金为54万元，后五年每季度租金为67.5万元。租金支付方式：乙方在每个季度租金期满前10天支付下季度租金，依此类推。乙方应按时向甲方支付每季度租金。如乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可单方终止合同，有权收回房屋，乙方所装修和购置的全部设备归甲方所有，乙方须无条件按时撤出该楼。乙方承租后所发生的电梯维护、物业管理，水电及一切设备损坏修理费用等均由乙方承担。租赁合同及补充协议签订后，原告已依约将合同约定的租赁物交付给被告经营使用。合同履行中，被告以案外人北海奇珠房地产公司施工封闭了租赁物通往北京路的出口影响其经营为由不按约支付租金。原告为此向该院起诉，要求被告支付租金，解除合同。被告提出反诉，要求原告赔偿因道路封闭给其造成的经营损失。2011年7月5日该案经北海市中级人民法院终审生效判决书（2011）北民二终字第36号判决，被告按合同约定支付租金970000元（计至2010年5月21日止，以后按合同约定计）给原告，未支持原告解除合同的诉求。之后，被告仍以上述理由继续拖欠租金，2012年6月20日原告书面向被告发出催款通知，催促被告支付尚欠的租金共859820元，但被告仍拖欠未付，并于2012年7月17日向该院起诉，要求减少租金。该案在审理过程中，原告于2012年11月1日向被告发出书面通知，要求被告按生效判决书履行支付租金义务，支付拖欠的租金1639820元，并通知被告自收到本通知之日起双方签订的上述租赁合同及补充协议即解除。要求被告在接到通知后7日内付清租金，结清经营期间的所有水电费及其他费用，按合同约定将租赁物返还。至2012年10月30日止被告累计已拖欠原告租金1399820元未付。2013年1月16日该院作出（2012）海民初字第1212号民事判决书，判决驳回被告请求原告减少租金的诉求，该案已经发生法律效力。该案在审理过程中，被告于2013年1月21日将租赁物移交给原告，原告已接收。综合双方诉辨，归纳本案争议焦点为：1、导致涉案合同解除的事由是什么？被上诉人要求上诉人支付40万元损失以及上诉人主张被上诉人应返还装修补偿费用有无事实和法律依据？2、一审法院审理程序是否违法。针对第一个争议焦点即导致涉案合同解除的事由是什么，被上诉人要求上诉人支付40万元损失以及上诉人主张被上诉人应返还装修补偿费用15万元有无事实和法律依据的问题。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议为有效合同，合同双方应全面履行合同义务。被上诉人已经交租赁物交付上诉人，上诉人应履行交付租金的义务。但上诉人以被上诉人交付的租赁物通道变窄，与合同约定的原状不符，从而要求削减租金为由不履行交付租金的义务。但该抗辩事由即因通道变窄要求削减的租金应与其本身主张的被上诉人瑕疵履行合同具有对价，而非全部不履行交付租金的义务。另上诉人因上述理由要求削减租金的诉讼请求已经本案生效判决驳回，证明上诉人的抗辩理由不成立。因上诉人不履行合同义务，被上诉人于2012年11月1日通知上诉人解除合同，该通知当日已经送达上诉人，合同应于2012年11月1日已经解除。上诉人同时主张该合同因2012年10月29日发生不可抗力导致租赁物损毁丧失使用价值时解除。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，上诉人可以解除合同。但一、二审期间上诉人并不能举证证明其于发生不可抗力当日通知被上诉人解除合同，因此其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被上诉人要求上诉人支付40万元损失有无事实和法律依据的问题。依照上述认定，本案租赁合同及补充协议与2012年11月1日解除，上诉人应于合同解除后将租赁物交付给被上诉人，但经本院查实，上诉人于2013年1月21日才将租赁物移交给被上诉人。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，上诉人占用被上诉人租赁物期间造成被上诉人相应租金损失，被上诉人主张上诉人应赔付其40万元合理有据，本院予以支持。对于上诉人主张被上诉人应返还装修补偿费用15万元有无事实和法律依据的问题。本院认为，因上诉人迟延履行交付租金，合同已经解除。依照合同约定，被上诉人可收回房屋，上诉人所装修和购置的全部设备都归被上诉人所有。上诉人主张因不可抗力导致合同解除应酌情赔偿其15万元没有事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点即一审法院审理程序是否违法的问题。本院认为，2011年7月5日本院作出的（2011）北民二终字第36号生效判决判决上诉人应支付所欠的97万元租金给被上诉人，以后的租金按合同约定计，该判决赋予了被上诉人据此要求上诉人依照合同约定给付租金的权利，但该权利与上诉人因为通道变窄要求削减租金的诉讼权利并不冲突。因此，一审判决认定被上诉人可依据生效判决向原审法院申请执行无不当，本院予以维持。上诉人因此主张一审程序违法不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何能媛审 判 员 汪海敏代理审判员 叶 萍二〇一三年十月八日书 记 员 涂 娟附：本判决书引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”