（2013）神民初字第01908号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-09-18
案件名称
李玲玲与神木县地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李玲玲,神木县房地产开发经营有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2013）神民初字第01908号原告李玲玲，女，1975年6月24日出生，汉族，陕西省神木县人。委托代理人武占强，陕西神东律师事务所律师。被告神木县房地产开发经营有限公司。法定代表人马涛，系该公司董事长。委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师。委托代理人杨培，男，1979年12月1日出生，汉族，北京市朝阳区人。原告李玲玲与被告神木县地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月22日立案受理后，于2011年5月5日作出（2011）神民初字第01210号民事裁定，裁定驳回原告李玲玲对被告神木县地产开发经营有限公司的起诉。原告李玲玲不服裁定提起上诉，榆林市中级人民法院于2011年9月26日作出（2011）榆中法民一终字第00187号民事裁定，裁定撤销（2011）神民初字第01210号民事裁定，并由神木县人民法院审理。2012年6月13日，本院作出（2012）神民初字第00093号民事判决与（2012）神民初字第00093-1号补正裁定，原告李玲玲不服判决，提起上诉，榆林市中级人民法院于2012年12月4日作出（2012）榆中法民一终字第00222号民事裁定，裁定撤销（2012）神民初字第00093号民事判决，发回神木县人民法院重审。本院于2013年3月20日立案受理重审案件后，依法另行组成合议庭于2013年7月23日公开开庭进行了审理。原告李玲玲及其委托代理人武志强与被告神木县房地产开发经营有限公司的委托代理人杨培、张志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玲玲诉称：2006年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的某小区B区22幢1单元602号房出售给原告，该房面积为156.83平米，总价款为495583元。依照合同约定原告向被告交纳了35%（175583元）的房屋首付款，并及时向被告递交了向中国工商银行办理住房按揭贷款所需的全部手续，但因被告的原因致使按揭贷款迟迟没有审批下来。依合同约定，被告应在2008年8月底前向原告交房，否则被告向原告承担已付房款每日万分之十的违约责任。但直至2011年4月份，被告开发的该小区内电梯、消防设施、天然气、地下管网、地面绿化等配套设施无一能达到房屋的验收条件和验收标准，房屋尚不具备合同约定的交房条件。综上，被告的行为违反了合同法的相关规定，构成合同违约，故原告请求依法判令：1、确认被告的《催缴房款并解除合同通知书》无效；2、被告继续履行合同并立即向原告交付房屋；3、被告承担自2008年9月1日起至实际交房之日止每日按175.583元计算的违约金；4、被告承担诉讼费用。原告李玲玲向法庭提供以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告签订合同，原告向被告购房的事实，且证明商品房买卖买卖合同是格式合同，在出现不同解释时应作出对被告方不利的解释。2、交纳购房款收据3张，证明原告已向被告交纳房款175583元的事实。3、原告申请贷款资料1组，证明原告已向被告提供申请购房贷款的相关资料的事实。4、照片18张，证明被告所修建房屋至今还未达到交房验收标准且证明被告应承担一定的违约责任。5、催缴房款并解除合同通知书一份，证明被告方给原告出具的通知书已超过时限，故不具备法律效力。被告神木县房地产开发经营有限公司辩称：1、因原告未按合同约定交付房款，故被告可依约定解除合同。原告因自身原因购房贷款未批准之后，其购房款的支付方式转化为分期付款，但原告并未依据合同的约定向被告支付购房款。2011年3月18日被告已向原告邮寄了书面的《催缴房款并解除合同通知书》，要求原告于15日内向被告交纳拖欠的全部房款并承担一定利息及违约金，否则本通知同时作为解除合同通知书。原告在收到该通知后委托本案原告代理人向被告递交了（2011）陕永嘉律函字第029-1号律师函，证明原告已收到该通知，故原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》已依法解除，原告无权要求被告继续履行合同。2、即便被告没有向原告送达解除合同通知书，原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求也不能成立，逾期交房时基于不可抗力的原因，被告方于2008年8月28日以向原告送达了逾期交房告知书，该不可抗力的通知事实已由神木县人民法院（2007）神民初字第481号民事判决书予以确认，原告违约在先，一直未按照商品房买卖合同的约定，在支付过首付款后再无支付过其他剩余房款。综上，原被告签订的商品房买卖合同应依法解除，原告要求继续履行合同已丧失事实依据，亦无法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。解除合同后原告的拿套房子被告已经依法出卖。被告向法庭提供以下证据：企业法人营业执照1份，证明被告系合法经营的事实。2、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方形成了房屋买卖合同关系，截至2007年7月，如原告方没有办理完毕按揭贷款手续就应当一次性缴纳相应的购房款的事实。3、催缴房款并解除合同通知书、解除合同通知书的公证书、向被告送达的律师函各一份，证明原告方已收到被告送达的通知书，故买卖合同已解除的事实。4、逾期交房告知书以及相应的383号公证书、384号电话公证书、433号公正书，（2009）神民初字第481号民事判决书各一份，证明被告已经通过邮寄和电话通知，将通知书告知原告方且证明不可抗力已经神木法院予以确认的事实。5、银行客户按揭说明、附表、签收证明，证明银行按揭贷款不能批准的原因在于原告的事实。6、被告和李华签订的商品房买卖合同及收款收据，证明诉争的房屋已经另行出售的事实。本院依职权向证人李华做调查笔录一份。证人李华陈述，其于2011年4月24日向本案被告购买了涉案房屋，并付清全部款项，且在2011年4月26日，被告向其交付了房屋，证人李华交纳了物业管理费，但未对房屋进行装修、使用。为证明其陈述内容的真实性，证人李华向法庭提供了其与被告签订的“商品房买卖合同”、购房款收款条据、采暖费与物业管理费等收款收据。本院依职权向神木县房地产管理所就涉案房屋产权登记情况进行调查，神木县房地产管理向本院出具了情况说明，说明记载涉案房屋未在神木县房地产管理所办理产权登记。经庭审质证：被告对原告提供的第1、2证据无异议，但被告认为原、被告双方签订的合同没有歧义，故不应作出对被告不利的解释；对第3组证据有异议，认为原告提供的银行相关资料为复印件，被告无法核实真伪；对第4组证据有异议，认为原、被告应依合同约定的条件作为房屋交付条件，而不是以原告认可的条件为交付条件；对第5组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为依据法律规定，通知为送达对方时生效，至于是否生效应由仲裁机构和法院进行裁判，非经裁判不应视为该通知未发生效力，在送达之日3个月内，原告未提及异议之诉，故原告已丧失对该异议之诉的权利。被告对本院向证人李华做调查笔录与神木县房地产管理所出具的涉案房屋产权登记说明不持异议。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对1组证据无异议；对第2组证据有异议，认为在银行贷款在未办理下来后，应通过法定方式通知原告，被告在2011年3月11日才通知原告不能办理银行贷款未办下来的事实，故原告不存在在通知前部存在未及时支付房款的事实，致使原告分期付款始期无法确定；对第3组证据中的催缴房款并解除合同通知书、公证书有异议，认为被告于2011年3月28日向原告送达的该通知书不具有解除合同的效力；对第4组证据有异议，认为三份公证书的公正程序不合法，只有一名公证员在公证书签名，且原告方未收到该公证书，而且公正不能成为向原告送达的法定形式；对第5组证据有异议，认为购房贷款不予批准应由银行的相关资料来证明；对第6组证据有异议，认为此合同明显存在前后矛盾，故该合同的真实性待法庭予以核实：1、李华约定的付款方式为商业贷款，但在合同中变更为一次性付款；2、双方约定交房时间是在2010年7月，但签订合同的时间是在2011年4月26日；3、李华与被告签订合同编号与原告签订合同编号完全一致；4、被告提供的收据明确约定此收据交付款单位（即李华），但该收据确在被告手中，故不得不怀疑该合同存在虚假性；5、李华应将所有购房款转入被告公司账户中，在被告不能提供李华提供其转入公司账户的记录时，不能视为李华已经将房款支付；6、买房合同具有债权性质，不能证明所有权转移，且该合同不能证明涉案房屋已经由被告交于李华的事实。原告对本院向证人李华做调查笔录有异议，认为：证人陈述涉案房屋为装修，但被告提供的证据中显示有5000元的装修保证金；证人陈述为现金支付房款，但被告提供的证据显示为银行转账；证人陈述尚未入住，故不能视为交付。原告认为本院向神木县房地产管理所调取的涉案房屋登记情况证明李华对涉案房屋无所有权。经庭审举证、质证及法庭审查，本院对原、被告向法庭提供的证据及本院依职权调取的证据作如下认证：原告提供的第1组、第2组证据能证明原、被告于2006年9月27日签订商品房买卖合同，以及原告已交付房款175583元的事实，本院予以采信；第3组证据能证明原告因购房向银行提供过相关资料的事实，本院予以采信；第4组证据，经本院审查认为仅以照片不能证明房屋尚未达到交房验收标准，故不予采信；第5组证据催缴房款并解除合同通知书，能够证明被告给原告出具的通知书的事实，本院予以采信。被告提供的第1组、第4组证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以采信；第2、3组证据能证明被告向原告邮寄过催缴房款并解除合同通知书、逾期交房告知书的事实，本院予以采信；第5组证据系被告内部情况说明，且原告对该证据持有异议，本院不予采信；对第6组证据，原告虽有异议，但未能提供其它证据予以反驳，且经法庭与证人李华进行调查核实，认为合同及收款收据能证明本案中涉案房屋已经另行销售的事实，本院予以采信。经审理查明：2006年9月27日，原告与被告签订了“商品房买卖合同”，原告购买被告开发的某小区B区22幢1单元602号房，房屋面积为156.83平米，总价款为495583元。原告依约向被告交纳了35%（175583元）的房屋首付款，后原告申请在中国工商银行购房贷款未获批准。原告除首付款以外再未向被告交纳过购房款。2008年8月，被告在神木县公证处的公证下向原告等250户邮寄送达了《逾期交房告知书》。2011年3月18日被告在神木县公证处公证下向原告等56户邮寄送达了《催缴房款并解除合同通知书》。2011年4月24日，被告与李华签订合同，被告将本案涉案件商品房另行出售于李华，并向李华交付了房屋。另查明，原告与被告签订的商品房买卖合同第五条约定“买受人首付支付最低不少于总价款35%，其余价款可以向银行借款支付。借款日期为2007年6月办理贷款手续，一个月内办完，如逾期未能办理，付款方式及违约责任按第3项（分期付款）约定的办法执行，期限为第3项约定的日期向后顺延一个月，即6月1日至10日内付清45%房款顺延为7月1日至10日。本院认为，原告迟延交付购房款之后，被告应在法定期限内依法行使单方解除权，逾期不行使的，解除权消灭。即被告因原告迟延交付购房款而行使单方解除权的期限应在2007年7月11日至2008年7月11日一年内，故被告2011年3月18日向原告发出的《催缴房款并解除合同通知书》无效。原告请求继续履行合同，经审查双方合同中已明确约定付款的具体时间与方式，在原告交纳首付款之后，购房贷款未获批准的情况下，原告应按合同约定分期向被告交纳房款，但原告从此置之不理，其消极不作为足以让被告认为原告不愿再履行合同，而导致被告与李华另行签订合同将涉案房屋出售，并已实际履行，原、被告之间的合同目的已不能实现，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另外，原告未向法庭提供被告无正当理由迟延交房的相关证据，对原告要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告神木县房地产开发经营有限公司2011年3月18日向原告李玲玲发出的催缴房款并解除合同通知书无效。二、驳回原告李玲玲的其它诉讼请求。案件受理费3760元，由原告李玲玲负担2510元，被告神木县房地产开发经营有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长 张 勇审判员 韩彦军审判员 刘水霞二〇一三年十月八日书记员 王 峰