（2013）北民一终字第163号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-11-04
案件名称
上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司与被上诉人北海中宝房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北海市万家快捷宾馆有限公司,北海中宝房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一终字第163号上诉人（一审原告）：北海市万家快捷宾馆有限公司，住所地北海市××路××楼××商铺。法定代表人：王正平，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：北海中宝房地产有限公司，住所地北海市明珠花园北门××幢。法定代表人：庞志忠，该公司经理。上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司因与被上诉人北海中宝房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2012）海民初字第1212号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月4日受理后依法组成合议庭，于2013年8月7日公开开庭进行审理。上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司的委托代理人石维道、赵忠芹，被上诉人北海中宝房地产有限公司的委托代理人李玉萍、邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：北海市北海大道179号中宝世豪商务公寓的房屋所有权人是被告北海中宝房地产有限公司。2009年3月31日，被告与原告北海市万家快捷宾馆有限公司签订《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》一份，主要约定：被告将坐落于北海大道179号的“中宝世豪商务公寓”按房屋现状出租给原告作经营酒店、旅游休闲之用，租赁期限10年，租赁物的主要通道为通往北京路的道路，并约定租金及租金的支付方式等，但对通道的宽度及因通道宽度的变化产生的后果没有约定。合同签订后，被告已依约将租赁物交付给原告使用。同年5月4日，被告与原告签订《北海中宝世豪商务公寓租赁合同补充协议》一份，对租赁物的用电变压设施、消防系统、门卫、停车场的使用、绿化等做出了约定。2010年1月16日，北海奇珠房地产开发有限公司因施工建设“财富大厦”，暂时封闭了该租赁物通往北京路的通道。同日，经被告协调，开通该租赁物经北海海事法院宿舍西侧向南及办公大楼西侧向北的两条临时通道供原告使用。同年6月27日，租赁物通往北京路的通道恢复通行。因原告拖欠被告的租金，被告于2010年3月15日向该院提出起诉，请求原告及原告的法定代表人支付租金97万元及利息，并解��双方签订的合同和补充协议，原告亦提起反诉，请求被告赔偿租赁物通往北京路的通道被封闭期间的经营损失90万元及开通替代通道的费用1万元。该院一审判决原告支付租金97万元及利息给被告，不支持被告的其他诉讼请求和原告的反诉请求。因当事人不服提起上诉，北海市中级人民法院做出二审判决，判决原告支付租金97万元及利息给被告，驳回被告请求解除双方签订的合同和补充协议的诉讼请求及原告请求被告赔偿经营损失61.9万元和开通替代通道的费用1万元的反诉请求。该案讼争的通道经该院现场勘验查实，租赁物通往北京路的通道全长约105米，出口处起有长约23.5米的路段宽度为约4.5米，造成该路段宽度缩减的原因是北海奇珠房地产开发有限公司施工建设“财富大厦”所搭建的临时性围墙及工棚占用了部分通道，余下部分的通道可使用宽度均在6米以上。原告���此起诉被告，请求：1、将《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》中约定的从2010年6月27日起至通往北京路的主要通道恢复到交付时的6米宽度时止的每月租金变更为原标准的2／3，以后的租金由原、被告按变更后的标准履行权利义务；2、原告起诉前应付的租金，被告应当累计减收148万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认为：原告北海市万家快捷宾馆有限公司与被告北海中宝房地产有限公司签订的《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，并没有违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。被告已全面履行了合同约定的义务，租赁物通道宽度的缩减并非被告的主观意志能够决定的，且通道宽度缩减的路段长度只有23.5米，余下部分的路段可使用宽度均在6米以上，车辆交会有足够的空间进行，不足以对原告的经营活动造成严重的影响，原、被告在签订《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》时并不存在重大误解或显失公平的情形，原告请求变更及减收租金的理由不成立，该院不予支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）、（二）款、《中华从民和国民法通则》第五条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告北海市万家快捷宾馆有限公司的诉讼请求。上诉人不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，导致做出错误判决，依法应予改判。1、被上诉人向上诉人所提供租赁物的主要通道在恢复使用后由原6米变窄为4.5米是客观存在的事实。2010年6月27日，上诉人承租的租赁物主要通道在恢复通行后，道路两侧均由围墙与相邻土地隔离，直至上诉人起诉至一审法院，道路由原6米变窄为4.5米的事实情况一直延续，主要通道的北侧为奇珠���厦临时建筑工棚的围墙，南侧则为北海桂成大厦的临时建筑围墙，道路南侧围墙直至北海王朝商务大酒店开业时，才予以拆除，并将围墙内部分土地改建为停车场。故一审法院直至酒店开业后，才到道路现场对主要通道进行实地测量，完全不顾通道恢复通行时直至北海王朝商务大酒店开业期间道路两侧被围墙限制宽度的事实情况，以北海王朝商务大酒店停车场建成后的道路宽度来认定围墙拆除前的道路宽度是完全错误的，是本案作出错误判决的重要原因。2、租赁物主要通道的宽度决定租赁物的商业价值，上诉人承租的租赁物因主要通道变窄致使上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定的经营条件发生了重大变更，继续按原租赁合同约定的租金标准履行，对上诉人明显显失公平，依法应予变更。被上诉人作为出租方，有义务确保承租期间租赁条件不变，租赁物的主要���道的正常使用。因主要通道决定了商业用途的租赁物所处地段的商业价值，直接影响租赁物的租金高低，通道变窄自然后导致租赁物商业价值的降低，被上诉人应适当减免租赁期间的租金，否则，将显失公平。故上诉人要求被上诉人从2010年6月27日起至主要通道恢复到交付时的宽度时为止，按每月应收租金的1／3标准减收租金。3、一审判决以道路变窄对上诉人的经营是否足以产生“严重影响”为标准判定合同履行是否显失公平存在错误。租赁物的商业价值不仅仅体现为道路的通行能力，同时，消费者对租赁物目标的寻找、入住引导以及关注度等都受主要通道的影响，判定上诉人的经营是否产生影响的标准不应以是否“严重”为标准，上诉人认为，只要对经营有影响，只要对商业价值产生影响，就应当审查合同继续履行是否显失公平，故一审判决认定合同履行是否显���公平的标准亦存在错误，导致作出错误判决。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求：1、撤销（2012）海民初字第1212号《民事判决书》；2、判令将《北海中宝世豪商务公寓租赁合同书》中约定的从2010年6月27日起至通往北京路的主要通道恢复到交付时的6米宽度时止的每月租金变更为原标准的2／3，以后的租金由上诉人与被上诉人按变更后的标准履行权利义务；3、判令上诉人起诉前应付的租金，被上诉人应当累计减收148万元。被上诉人答辩称：一、涉案通道部分变窄并非被上诉人原因造成，被上诉人不负任何责任。同时，上诉人无任何证据证实通道变窄影响其经营活动，也未能举证任何损失，其主张削减租金没有事实根据。1、根据双方租赁合同约定，涉案租赁物为“中宝世豪商务公寓”整体建筑。被上诉人已按《租赁合同》约定将符合约定标准的租赁物交付上诉人使用，在履行合同过程中不存在任何违约行为。通往北京路通道是小区通道，不是租赁物，亦不是租赁物的附属物，本案租赁物不存在任何产权问题，上诉人主张通往北京路通道属租赁物产权问题是错误的。因小区通道问题发生的纠纷，属相邻权纠纷，作为租赁物产权人被上诉人在小区通道发生纠纷时，其义务是配合承租方解决纠纷。被上诉人已实际履行了作为出租人的协助义务，包括协调有关单位开通了北面及南路二条通过供万家公司及相关单位出入等。而上诉人作为不动产权利人，依据物权法第84条、第92条规定，有权以自己名义处理相邻关系，享有不动产权利人的权利亦承担义务。上诉人以小区道路为借口拒绝承担租赁合同义务是一种违反诚实信用及违反合同约定义务的严重违约行为，其适用合同法216条及228条来认定被上诉人未履行房屋租赁合同义务是企图混淆租赁物与小区道路，混淆相邻权与产权问题，以达到拖延支付租金目的。同时，道路宽度略微变窄即便真影响到上诉人经营使用，上诉人要追究责任，也应是追究侵权人的责任，经过追究第三者的侵权责任上诉人的权利就得到救济，故上诉人将第三原因造成的通道变窄的责任推给被上诉人，并要求削减租金，无任何道理。此外，根据《合同法》221条、228条、231条规定，出租人可主张削减租金的情形包括：1、因出租人未履行维修义务影响承租人使用；2、因第三人主张权利致使承租人无法使用租赁物；3、因租赁物毁损或灭失影响租赁物使用的。本案并不属于以上任何一种情形，因此要求削减租金无任何法律依据。2、在坚持以上第一点意见的基础上，上诉人同时认为，上诉人无任何证据证实通道变窄影响其经营活动并造成损失。（1）上诉人至今未能提出��何有效证据证实该通道变窄已实际影响到其经营活动并造成实际经济损失，如提供通道变化前后的经济状况及因果关系证明等。以此同时，上诉人主张削减的是2010年6月27日通道恢复通行后的租金，但即便是2010年6月27日前通往北京路通道完全封闭期间，上诉人经营都是正常的，恢复通行后更不可能影响其经营状况。而且，在通道恢复之初，原来是有另一通往北海大道路口通道给上诉人使用，但上诉人同意海事法院封闭开通道，更证实通道问题不会给其经营活动造成任何影响。（2）上诉人以通道变窄为由，请求削减2010年6月27日起的租金标准，但是，根据一审法院现场勘查查实，通道全长105米，只有约23.5米通道宽度为4.5米，其余均在6米以上。从该通道人流量及通行条件来看，人流量非常有限，部分通道宽度由6米变为约4.5米不会对车辆通行造成任何影响，也不会因此��响到原告的经营。（3）上诉人称通道不允许设立指示牌引导旅客入住也与事实不符，上诉人一直在通道入口北京路上设置指示牌。而根据租赁物地理位置，部分通道变窄丝毫不影响消费者对租赁物的寻找及进入消费。上诉人二审期间向本院提交一份新证据：《照片》，证明租赁物主要通道南侧沿路边建有临时建筑物及围墙的事实。被上诉人质证意见：对照片真实性没有异议，但是上诉人起诉要求减少的是2010年6月27日以后的租金，而照片上反映的情况并不是2010年6月27日以后的事实。本院认为，该证据合法有效，可作为本案证据使用。上诉人于2013年7月27日向本院提交一份《调查取证申请书》，请求法院到北海市北京路桂成大厦以及桂成大厦的北海王朝商务大酒店调查上诉人承租租赁物主要通道南侧建设围墙以及围墙拆除时间的事实情况。本院认为，上诉人申请法院调查的事项是本案双方当事人争议的事实，该争议的事实均属通道变窄的范畴，细节的差异不影响本案的实体处理，对上诉人的申请本院不予支持。对一审查明的事实，上诉人无异议，但认为应补充查明一审法院现场勘验前道路的实际情况即北海王朝商务大酒店开业前105米长的道路由原来的6米变更为4.5米的事实。被上诉人对一审查明的事实没有异议，对双方当事人均无异议的事实本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方诉辨，归纳本案争议焦点为：造成涉案租赁物通道变窄后果被上诉人有无责任，是否导致被上诉人损失，损失为多少。上诉人据此要求削减租金，理据是否成立。本院认为，本案讼争租赁物通道变窄是因案外人北海奇珠房地产开发有限公司施工建设“财富大厦”所搭建的临时性围墙及工棚占用了部分通道造成，该事由是双方当事人签订的租赁合同履行过程中发生的不可归责于合同双方当事人的情势变更，依照《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本院认为，2010年3月15日因讼争通道被封闭问题，上诉人曾反诉请求被上诉人赔偿其经营损失，该诉求经本院生效判决判决驳回，另被上诉人在发生通道被封的客观情况后，当日开通了租赁物经北海海事法院宿舍西侧向南及办公大楼西侧向北的两条临时通道供上诉人使用。该情势变更并不致合同履行不能，合同的继续履行也不致当事人间的利益失衡，产生违背社会正义的结果。因此，上诉人依据通道变窄问题主张削减租金，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由上诉人北海市万家快捷宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何能媛审 判 员 汪海敏代理审判员 叶 萍二〇一三年十月八日书 记 员 涂 娟附：本判决书引用的法律条文1、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险���重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”