（2013）叙永民初字第1130号

裁判日期: 2013-10-08

公开日期: 2014-06-30

案件名称

刘中明、蒋荣美诉罗忠华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

叙永县人民法院

所属地区

叙永县

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

刘中明,蒋荣美,罗忠华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第四十四条第一款，第五十八条

全文

四川省叙永县人民法院民事判决书（2013）叙永民初字第1130号原告刘中明，男，生于1970年1月14日，汉族，四川省叙永县人。原告蒋荣美，女，生于1972年4月18日，汉族，四川省叙永县人。委托代理人宋言祥，四川哲涛律师事务所律师。被告罗忠华，男，生于1954年2月26日，汉族，四川省叙永县人。委托代理人罗通，男，生于1984年4月1日，汉族，四川省叙永县人，系被告之子。原告刘中明、蒋荣美诉被告罗忠华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2013年3月12日依法由审判员张书祥适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘中明、蒋宋美及其委托代理人宋言祥、被告罗忠华及其委托代理人罗通到庭参加了诉讼，2013年9月26日，依法由审判员张书祥适用简易程序公开开庭第二次审理，原告刘中明、蒋荣美及其委托代理人宋言祥、被告罗忠华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告诉称：二原告系夫妻关系，2009年9月22日，原告刘中明、蒋宋美与被告罗忠华、赖召琴（系罗忠华之妻，已于2010年去世）签订卖房合同，被告将其位于石坝彝族乡的自己住房三立两间、门面三立两间（砖、混泥结构）及两个空坝的审批手续卖与原告、双方约定价款为100880元。两原告于当日交付定金5000元，被告罗忠华出具收条，合同约定三年内交钱，交房并办理相关过户手续，税收由原、被告双方各自承担，任何一方违约承担违约金壹拾万元。2012年9月原告自广东返家回石坝后于9月20日找被告交钱、交房，被告以各种理由为籍口拒不向原告交房及办理相关过户手续。其后，被告提出退还原告预付款5000元并赔偿原告违约金壹万元，但原告不同意，要求被告继续履行合同并承担延期交房的违约责任金壹拾万元。另查明：被告系城镇户口，所售房屋可以办理国有土地使用权证及房屋所有权证，赖召琴已于2012年10月20日注销户口。综上，原、被告之间签订的卖房合同真实、合法、有效、系当事人双方的真实意思表示，现被告单方违约，但无法定解除合同的条件，为此，原告诉请判决：1、确认原告刘中明、蒋荣美与被告罗忠华于2009年9月22日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告立即返还购房款定金5000元，并按合同约定支付违约金10万元；3、案件受理费由被告承担。被告罗忠华辩称：原、被告双方签订的买卖宅基地房屋合同违反国家强制性规��，无法办理过户手续不能实际履行，应当认定为无效合同，原告的第二项诉讼请求明显过高。因合同无效致始违约条款也为无效，不应当履行，同时，正如原告诉状所言，被告多次向原告提出退还预付款并给予赔偿，均被原告拒绝，对于扩大损失部分，原告也应当承担相应责任。经审理查明：2009年9月22日，原告刘中明、蒋荣美夫妇作为乙方与被告罗忠华、赖召琴夫妇作为甲方签订房屋买卖房合同，合同约定：1、甲方经家庭老小一致同意将自己住房三立两间（土瓦结构）门面三立两间（砖、混泥结构）卖与乙方；2、通过甲乙双方议定价额100880元，大写壹拾万元零捌佰捌拾元正；3、预交现金5000元，大写伍仟元整。定三年内交钱交房，甲方将一切关于房屋一切手续交与乙方。税收由各方自行负责；4、如不论哪方不按以上协议执行，不执行方付款100000元，大写壹拾万元正与另一方。以资双方制约；5、宅基地、两个空坝手续、关于与罗中贤共壁的协议手续全部交与乙方。甲乙双方各执一份为据。合同签订时，原告刘中明向被告罗忠华支付5000元。赖召琴已2012年12月20日因疾病死亡。2012年9月原告自广东返家回石坝后，通过电话方式联系被告罗忠华，要求支付剩余购房款，但被告罗忠华以房屋增值为由不同意卖房。另查明：被告罗忠华现系城镇户口，争议房屋由被告罗忠华以每年2000元出租给刘升旭做生意，叙永县宅基地证存根编号：058218载明：户主姓名罗宗华，人口四人，住址石坝区石坝乡万寿村，房屋面积合73.92平方米，宅基地面积73.92平方米，新建房屋时间：1978年，1985年办理宅基地手续，叙永县石坝彝族乡石厢子社区出具书面意见对原、被告买卖房屋无异议。以上事实有，两原告户籍证明、结婚证、被告常住人口登记卡、��永县宅基地证存根、卖房合同、收条，证人孟锐、王正芬、龚明的证言、叙永县石坝彝族乡石厢子社区证明以及双方当事人的当庭陈述为据，足以认定。本院认为，民事活动应遵循合法、等价有偿、诚实信用等原则。本案原、被告房屋买卖已订立书面协议，形式是合法的，有关条款亦是双方真实意思表示。故对该协议，应确认为合法有效，原告要求确认原告刘中明、蒋荣美与被告罗忠华于2009年9月22日签订的房屋买卖合同有效并无不当，本院予以支持。被告以原、被告双方不是同一农村经济组织成员为由辨称买卖协议无效，因农村房屋的买卖法律没有明确禁止，且房屋所有在社区对原、被告买卖房屋协议并无异议，故被告的辩解意见不成立，本院不予支持。关于原告要求被告返还定金5000元，因被告拒绝履行合同义务，导致合同未能实际履行，故原告要求被告返还��金5000元，并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金100000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原告要求被告支付原告违约金10万元，双方虽有约定，但原告仅支付5000元定金，交付时间近四年，而被告也认为违约金过高，要求减少，综合考虑叙永县石坝彝族乡社区房屋市场价值，本院依法调整违约金为30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告罗忠华在本判决生效之日起十日内向原告刘中明、蒋荣美��还定金5000元，支付违约金30000元，两项合计35000元。案件受理费2300元，由被告罗忠华承担。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　　张书祥二〇一三年十月八日书记员　　陈本刚搜索“”