（2013）深宝法民三初字第824号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-09-26
案件名称
宋歌与何丽虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋歌,何丽虹,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第824号原告宋歌。委托代理人郝海涛，广东国晖律师事务所律师。委托代理人熊乙麟，广东国晖律师事务所律师。被告何丽虹。委托代理人欧阳莉娜，广东深大地律师事务所律师。委托代理人吴捷帆。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区民田路新华保险大厦19楼，组织机构代码78525491-5。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人吴飞，男，汉族，1986年7月1日出生。原告宋歌与被告何丽虹、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝海涛、熊乙麟，被告何丽虹及其委托代理人欧阳莉娜、吴捷帆，第三人委托代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年12月24日签订《二手房买卖合同》，合同约定：被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道翻身大道48区兴业华庭1栋A座17B房屋（房地产证号：深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为人民币1，880，000元，合同中同时对双方的权利、义务及履约时间、违约责任等均进行了明确约定，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定，于当日支付定金人民币80，000元，并于2013年1月17日将剩余首期款人民币500，000元支付至银行监管账号。但被告拒不履行合同义务，未按照合同约定赎楼。第三人多次电话通知被告，并于2013年4月22日向被告发出《履约催告函》，但被告仍然不履行合同义务。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币376，000元；3、诉讼费用由被告承担。被告答辩称，2006年，被告与丈夫离婚，独自带着三个儿女住在涉案所涉房屋中，自己没有工作，靠前夫的抚养费维持生计，本案所涉房产是被告唯一的房产。2012年年底，因被告前夫拒绝给房产交付按揭款，双方争吵，被告迫于生活压力，��卖掉房子，带着三个儿女回老家生活。2012年12月24日，被告与原告签订房屋买卖合同，原告向被告支付定金人民币80，000元，但被告实际收取人民币75，000元，其中人民币5，000元作为交房押金交付给第三人。2013年1月17日，原告按约办理了首付款资金监管等手续。随后便是春节假期，前夫和儿女们得知被告的卖房决定后，都表示强烈反对，特别是被告的儿女们现在都在深圳读书，被告的决定对他们的影响巨大。为了照顾孩子的生活学习，维系家庭的稳定，被告放弃了卖房的念头，并在春节过后立即通知中介不卖房的决定。2013年2月24日，被告委托律师致函担保公司要求停止赎楼手续。3月8日被告明确向原告表示不卖房，并于3月19日委托律师与原告商谈解约及赔偿事宜。被告分别于2013年3月31日、4月1日、4月11日、9月13日分别向原告汇款人民币40，000元、40，000元、5，000元��3，000元，其中人民币80，000元是退还给原告的定金，另外人民币8，000元是因解约对原告的赔偿，并且被告协助原告于4月28日取回监管资金人民币500，000元。被告并非惜售高卖，而是考虑到一家人特别是三个孩子的学习和生活而决定解除合同，被告对房屋买卖事宜给原告造成的损失与不便表示歉意，也愿意适当赔偿。但原告主张的违约金过分高于实际的损失，按照银行同期贷款利率计算（半年内5.6%），原告因此所受到的监管资金及定金的利息损失为人民币7，750元（500，000元×5.6%×101天／365天）和人民币1，203元（80，000元×5.6%×98天／365天），总计人民币8，953元。并且根据《二手房买卖合同》第十一条的约定，双方也可以选择适用定金条款。综上所述，被告请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，及《最高人民法院关于审理买卖合同纠��案件适用法律问题的规定》第二十六条的规定，进行依法判决。第三人辩称，1、在整个交易过程中，第三人作为居间方，在被告终止办理赎楼手续后，第三人多次催促被告，并向被告发送了履约催告函，第三人方尽到了完全的居间义务。2、目前在第三人处有托管的定金人民币5，000元，第三人将根据法院的判决放出此款项。经审理查明：2012年12月24日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道翻身大道48区兴业华庭1栋A座17B的房屋（房产证号：深房地字××号）转让给原告，转让成交价为人民币1，880，000元；2、原告在本合同生效之日起1日内（含当日）向被告支付定金人民币80，000元；3、原告应于2013年1月17日前支付首期房款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、被告须于签署本合同之日起7日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；5、如被告逾期履行义务超过5日，原告可以解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已经支付的定金。原、被告及第三人确认，2012年12月24日，原告支付了定金人民币80，000元，其中有人民币75，000元交至被告处，有人民币5，000元在第三人处。原、被告于2012年12月24日签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告将房产交易资金人民币500，000元委托银行托管。2013年1月17日，原告将人民币500，000元打入双方指定的监管帐户。但被告一直未办理赎楼手续，被告称其未办理的原因是不想卖了。原告主张被��的行为已经构成违约，故主张解除合同并要求被告按转让成交价百分之二十向其支付违约金。另查，1、原、被告及第三人在庭审中均确认：被告曾向深圳市融宝融资担保有限公司发出《律师函》，告知因被告的家庭中出现纠纷，所以需要中止过户手续。2、原告提供了录音资料，证明2013年3月8日原告、被告以及第三人进行协商时，原告明确表示不愿继续履行合同，被告对该份录音证据的真实性予以认可。3、原、被告在庭审中确认：被告分别于2013年3月31日、4月1日、4月11日、4月16日向原告转账人民币40，000元、40，000元、5，000元、3，000元。以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、二手楼交易资金委托监管协议、收款收据、律师函、录音资料等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，原告已经按照合同约定履行了支付定金、办理资金监管、支付首期款等相关义务，但被告未按合同约定履行相关义务，被告的行为已经构成根本违约，故原告有权根据合同约定选择主张解除合同并要求被告支付违约金。关于合同的解除时间。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日，即本院2013年8月31日将原告的起诉状送达至被告之日解除。关于违约金的标准。原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按转让成交价百分之十支付违约金，即被告应当向原告支付违约金人民币188，000元（1，880，000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。原、被告及第三人确认：2012年12月24日，原告支付了定金人民币80，000元，其中有人民币75，000元交至被告处，有人民币5，000元在第三人处。涉案合同解除后，被告和第三人应当将定金返还给原告，故被告应当向原告返还定金人民币75，000元，第三人应当向原告返还定金人民币5，000元。另，原、被告在庭审中确认：被告分别于2013年3月31日、4月1日、4月11日、4月16日向原告转账人民币40，000元、40，000元、5，000元、3，000元，故被告应当向原告支付的款项共计为人民币175，000元（188，000＋75，000-40，000-40，000-5，000-3，000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宋歌与被告何丽虹于2012年12月24日签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2013年8月31日解除；二、��告何丽虹应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宋歌支付款项人民币175，000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宋歌返还定金人民币5，000元；四、驳回原告宋歌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3，470元，由原告负担人民币1，809元，由被告负担人民币1，661元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一三年十月八日书记员 李婷霞书记员 王菲菲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”