（2013）东中法民一终字第1354号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-02-18
案件名称
吴清泉、孙建华与赖庆华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴清泉,孙建华,赖庆华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款，第一百一十四条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1354号上诉人（原审原告）：吴清泉，男，汉族，1976年4月出生。上诉人（原审原告）：孙建华，男，汉族，1973年4月出生。上列二上诉人共同委托代理人：李云，广东瑞轩律师事务所律师。上列二上诉人共同委托代理人：詹锦敏，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖庆华，男，汉族，1979年8月出生。委托代理人：蒋建军，广东明冠律师事务所律师。委托代理人：邓芳梅，广东明冠律师事务所律师。上诉人吴清泉、孙建华因与被上诉人赖庆华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年2月4日，吴清泉、孙建华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、赖庆华继续履行付款义务，支付剩余购房款23800元；二、赖庆华向吴清泉、孙建华支付因延迟支付本金产生的违约金97404元（按双方约定逾期一日按标的物转让价1‰计算利息，暂计至2012年10月31日，最终计算至清偿之日止），扣除租赁押金17000元，以上合计80404元；三、赖庆华承担本案律师费5000元。以上合计109204元。原审法院经审理查明：吴清泉、孙建华委托案外人麦洁欢办理位于东莞市南城区鸿福西路国际商会大厦906号房产的交易事宜。2010年9月19日，麦洁欢、赖庆华与东莞市启富房地产信息咨询服务有限公司签订了《房屋买卖及居间合同》，约定赖庆华购买吴清泉、孙建华共有的位于东莞市南城区鸿福西路国际商会大厦906号的房产，该合同还约定了案涉房产的转让价格及定金、楼款的支付时间，吴清泉、孙建华在收齐楼款时应向赖庆华交付物业，赖庆华未按时支付楼款的，每逾期一日，赖庆华须按标的物转让价的1‰向吴清泉、孙建华支付违约金，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担，吴清泉、孙建华收取该物业租金至2010年12月31日。2010年12月24日，麦洁欢、赖庆华与东莞市启富房地产信息咨询服务有限公司又签订了一份《补充协议》，约定赖庆华应向吴清泉、孙建华实际支付楼款1800000元，在签订《房屋买卖及居间合同》当天支付50000元定金，双方签订《房地产买卖合同》之后24小时内支付700000元楼款，2010年12月31日前支付尾款1050000元，吴清泉、孙建华在交楼当天向赖庆华退还租赁押金17800元，本协议自双方签订完《房地产买卖合同》起生效，该协议与之前签订的相关文件有不一致的，以本协议为准。双方在2010年12月24日已到东莞市南城房管所办理了签署《房地产买卖合同》等手续。案涉的房产现已经在2011年1月18日过户至赖庆华的名下。赖庆华在签订《房屋买卖及居间合同》的当天向吴清泉、孙建华支付了定金50000元，并于2010年12月28日、2011年1月5日、2011年12月5日分别通过转账的方式向吴清泉、孙建华支付了700000元、800000元、226200元，吴清泉、孙建华确认已经收到上述款项。吴清泉、孙建华收取案涉房屋的租金（从2011年1月至5月）共43680元，赖庆华称其从2012年1月9日开始收取案涉房屋的租金，承租人也已经向其补交了2011年6月至12月的租金。赖庆华主张其已经支付的款项加上吴清泉、孙建华多收取的租金及押金已经超过总房款，故赖庆华无需再向吴清泉、孙建华支付购房款。吴清泉、孙建华提交了律师服务费发票及委托合同证明其为本案支出的律师费，上述证据显示的付款方及委托人为麦洁欢，发票上显示的律师费金额为5000元。原审法院认定上述事实的证据有：吴清泉、孙建华提交的《房屋买卖及居间合同》、《补充协议》、公证书、定金收据、农行转账单（两份）、农行取款业务回单、律师服务费发票及委托合同，赖庆华提交的快递单及通知（三份）、确认书、收据，以及原审庭审笔录等。原审法院认为：本案各方签订的《房屋买卖及居间合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对各方具有法律约束力，各方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。吴清泉、孙建华主张赖庆华没有按照补充协议上约定的日期履行支付房款的义务，赖庆华表示原因在于吴清泉、孙建华不配合办理相关交易手续，为此其提交了三份快递单及通知予以佐证，但是吴清泉、孙建华表示没有收到上述通知，赖庆华没有其他证据证明其未按期支付房款具有正当理由，故其行为违反了双方的约定，应承担相应的违约责任，向吴清泉、孙建华支付相应的违约金。双方约定吴清泉、孙建华收取案涉房屋的租金至2010年12月31日止，但吴清泉、孙建华多收取了2011年1月至5月的租金43680元，现赖庆华主张双方的债务应相互抵销，赖庆华已经支付的款项加上吴清泉、孙建华多收取租金及未退还的押金共50000元＋700000元＋800000元＋226200元＋43680元＋17800元=1837680元，上述款项已经超过案涉房屋的总房价1800000元。赖庆华抗辩吴清泉、孙建华主张的违约金过高，综合考虑双方的履约情况、本案的具体案情，从公平合理及有利于纠纷解决的角度出发，原审法院酌定违约金数额为上述款项相抵后的余额即37680元（1837680元-1800000元）为宜。因此，双方的债务已经互相抵销，吴清泉、孙建华要求赖庆华支付剩余房款23680元及违约金的诉请，原审法院不予支持。至于吴清泉、孙建华诉请的律师费支出，由于付款方及委托人均为麦洁欢，并非本案吴清泉、孙建华，与本案无关，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年4月25日判决驳回吴清泉、孙建华的全部诉讼请求。一审诉讼费1242元，由吴清泉、孙建华承担。吴清泉、孙建华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审违反民事诉讼法中不告不理的原则。案涉买卖合同及《补充协议》并未约定可以房屋租金抵扣购房款，且吴清泉、孙建华即使多收取了租金与本案并非同一法律关系，赖庆华也应另行起诉或反诉主张其权利，但原审混淆两个不同的法律关系，明显违反民事诉讼法中不告不理的原则。（二）原审认定事实不清。1、原审未对双方交付房屋依约完成情况进行审理，致使关键事实不清。双方在原审庭审中确认吴清泉、孙建华已办理房屋过户手续，但没有协助赖庆华与涉案房屋租客办理交接手续，即交接钥匙、协助赖庆华与租客签订新租约。故依照案涉买卖合同约定涉案房屋未交付完毕，原审未对此作出审理，致使关键事实不清。2、原审认定吴清泉、孙建华多收涉案房屋租金错误。收齐楼款的日期与收租截止日期一致，依照案涉买卖合同、补充协议的约定及交易习惯可见，双方约定的应是卖方（吴清泉、孙建华）可收取房租至房屋楼款收齐为止。另外，由于赖庆华至今未付清剩余购房款，双方交付房屋手续并未完成，吴清泉、孙建华收取案涉房屋租金系合法合理，是对赖庆华逾期支付购房款的有力抗辩。（三）原审混淆两个不同的法律关系，将赖庆华所拖欠购房款直接与房租抵销，同时酌定降低违约金数额，致使吴清泉、孙建华利益受损，属于适用法律错误。合同双方设定违约金的目的是为了保障合同的有效履行、防止合同双方违约而设定的惩罚性约定，吴清泉、孙建华的诉求合法合理，其对价值1800000元的涉案房屋所主张的违约金（按双方约定逾期一日按标的物转让价1‰计算利息）没有过高。且赖庆华的违约行为已导致吴清泉、孙建华的利益受损，增加诉讼成本（包括但不限于律师费、诉讼费），也对吴清泉、孙建华的精神状况产生影响。据此，吴清泉、孙建华请求本院：1、撤销原审判决。2、请求判令赖庆华继续履行付款义务，支付剩余购房款23800元给吴清泉、孙建华。3、请求判令赖庆华向吴清泉、孙建华支付因延迟支付本金产生的违约金102521元（按双方约定逾期一日按标的物转让价1‰计算利息，暂计至2013年6月3日，最终计算至清偿之日止），扣除租赁押金17000元，以上合计85521元。4、请求判令赖庆华承担本案律师费5000元。以上2、3、4项合计114321元。被上诉人赖庆华答辩称：一、赖庆华在原审庭审中主张过抵销权，原审法院认定双方债务相互抵销正确。二、赖庆华收取案涉房屋租金的起始时间应该是2011年1月1日，吴清泉、孙建华从2011年1月至5月多收取的房屋租金应该返还给赖庆华。三、吴清泉、孙建华主张的违约金按照应付款每日千分之一的标准计算，已超过同期银行贷款利率的四倍，故依法请求法院调低违约金的计算标准。经本院审理查明，原审查明事实基本清楚，本院予以确认。二审补充查明：1、案涉房屋买卖合同第十二条补充约定，吴清泉、孙建华收取该房屋租金至2010年12月31日。2、赖庆华在原审中主张吴清泉、孙建华诉请的违约金过高，即使计算违约金也应调整为以中国银行同期同档贷款利率为上限支持违约金，并主张吴清泉、孙建华应向赖庆华返还的“租赁押金”、2011年1月至5月的租金应在案涉房屋价款中直接折抵。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审仅对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对吴清泉、孙建华的上诉，本院分析如下：1、案涉买卖合同已明确约定吴清泉、孙建华收取案涉房屋租金至2010年12月31日，且案涉房屋已在2011年1月18日过户至赖庆华名下，由赖庆华享有案涉房屋所有权，则案涉房屋2011年1月至5月的租金应归赖庆华所有，吴清泉、孙建华收取案涉房屋2011年1月至5月的租金没有法律依据，应向赖庆华返还。根据《补充协议》的约定，吴清泉、孙建华还应向赖庆华退还“租赁押金”17800元，吴清泉、孙建华主张“租赁押金”为17000元但未能提供足以推翻《补充协议》的约定的相反证据，故本院对其主张不予采信，认定其应向赖庆华退还“租赁押金”17800元。吴清泉、孙建华应向赖庆华返还的“租赁押金”、2011年1月至5月的租金均系到期的金钱债务，赖庆华主张以此抵销其未支付的房款，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，原审法院系根据赖庆华的主张确认双方该部分债务抵销，并未违反“不告不理”的原则。2、赖庆华未能按照案涉房屋买卖合同及《补充协议》约定的时间支付案涉房屋价款，根据上述合同约定应向吴清泉、孙建华支付违约金。赖庆华主张合同约定的违约金数额过高，应以中国银行同期同档贷款利率为上限支持违约金。吴清泉、孙建华未提供证据证明其存在利息损失以外的其他损失，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和赖庆华的申请，综合考虑双方履约情况，从公平合理及有利于解决纠纷的角度，酌定本案违约金数额为37680元，并无明显不当，本院予以维持。至于吴清泉、孙建华主张的律师服务费5000元的损失，有其提供的民事案件委托合同、发票作为证据。虽发票上的付款方为麦洁欢，但麦洁欢一直代理吴清泉、孙建华办理出售案涉房屋事宜，民事案件委托合同也显示委托的事项为麦洁欢与赖庆华房屋买卖合同纠纷一案，故可以认定发票显示的费用系吴清泉、孙建华为其与赖庆华房屋买卖合同纠纷一案支付的律师服务费。虽赖庆华未能按合同约定时间向吴清泉、孙建华支付案涉房屋价款，但在吴清泉、孙建华提起本案诉讼前，赖庆华向其支付的房款及吴清泉、孙建华收取的租金、未退还的押金总额已经超过案涉房屋价款总额，且经法院审理认定赖庆华不负有再向吴清泉、孙建华支付款项的义务，故本院对吴清泉、孙建华主张的该律师服务费损失不予支持。综上所述，吴清泉、孙建华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2586元，由吴清泉、孙建华负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 卢健如代理审判员 谢佳阳代理审判员 刘海燕二〇一三年十月八日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第9页，共10页 关注公众号“”