（2013）济民一终字第681号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-01-02
案件名称
张宏文与山东嘉诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宏文,山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款，第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一终字第681号上诉人（原审被告）张宏文，男，1968年5月16日出生，汉族，住济南市。委托代理人张文革（系上诉人张宏文之妻），女，1967年4月1日出生，汉族。被上诉人（原审原告）山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人刘德生，经理。委托代理人刘小潘，女，1980年2月12日出生，汉族，该单位综合部职员。上诉人张宏文与被上诉人山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2010）市民初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2007年1月16日，山东阳光招标有限公司向上海诚成物业管理有限公司济南分公司（以下简称诚成物业济南公司）发出《中标通知书》，通知该公司经评标委员会评定为中标单位，物业管理费以高层每平方米建筑面积每月1.20元，底层0.8元；商铺每平方米建筑面积每月1.8元的报价中标。2007年1月25日，济南伟东置业有限公司（甲方）与诚成物业济南公司（乙方）签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，约定甲方将其开发建设的伟东新都二区小高层住宅小区及其封闭区域委托乙方实行前期物业管理。同日，济南伟东置业有限公司与案外人济南某物业管理有限公司签订《说明》一份，内容为：在伟东新都二区前期物业管理单位对外是诚成物业济南公司，实际执行单位是济南某物业管理有限公司；济南某物业管理有限公司严格履行《伟东新都二区前期物业管理委托合同中确定的物业服务承诺；济南伟东置业有限公司按照《伟东新都二区前期物业管理委托合同》的约定，向济南某物业管理有限公司履行相关承诺。2007年2月1日，张宏文与济南伟东置业有限公司签订了《房屋交接书》一份，确定了张宏文购买的伟东新都二区房屋已具备了入住条件，双方签订交接书，确定自该日起，房屋交付给张宏文，张宏文也于该日起享受相关物业服务。同日，张宏文签署了《业主临时公约》业主承诺书，该承诺书载明：“本人收到并详细阅读了《公约》。本人完全理解其所列内容和含义，并认可遵守日后业主大会或业主委员会可能增加、修改和补充的条款。”2008年2月27日，山东阳光招标有限公司和济南伟东置业有限公司联合向嘉诚物业济南公司发出中标通知书，通知该公司在伟东新都小区前期物业管理招标中，经评标委员会评定为中标单位，物业管理费以高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层每月每平方米建筑面积0.80元报价中标，并通知该公司于三十天内到济南伟东置业有限公司签订书面合同。2008年3月18日，济南伟东置业有限公司（甲方）与山东嘉诚物业管理有限公司（乙方）签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，约定甲方通过公开招标的方式将其开发建设的济南市市中区伟东新都二区委托给中标的乙方实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层住宅房屋每月每平方米建筑面积1.20元（底层为0.8元）；多层住宅房屋为0.80元；非住宅房屋为每月每平方米建筑面积1.8元，付费时间为每个季度第一个月的15日之前，第一次需缴付6个月的物业管理费。”合同还约定：“如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方催收仍不交纳的，乙方有权采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。”2008年3月19日，济南伟东置业有限公司、诚成物业公司与山东嘉诚物业管理有限公司三方签订《债权债务移交协议书》，部分内容为：“诚成物业济南公司于2008年3月3日接济南伟东置业有限公司函告，原签订的管理服务合同于2007年12月15日自然终止，并顺延至2008年3月31日24时，要求向新选聘的嘉诚物业公司办理移交手续。诚成物业公司承诺：按时结束在伟东新都的管理权限，并向济南伟东置业有限公司和新选聘的嘉诚物业公司办理移交手续，同时也包括办理移交伟东新都（一区、二区）向业主追讨2008年3月31日之前所欠物业管理费、水电费、取暖费之相关债权，以及涉及物业员工劳动人事等相关债权权利。”同日，诚成物业公司出具委托书一份，内容为：“济南伟东新都（一、二区）在诚成物业公司济南公司实施物业管理期间，其一切债权债务已移交给山东嘉诚物业管理有限公司，故山东嘉诚物业管理有限公司可代表诚成物业公司济南公司追讨其管理期间的物业管理费、水电费、取暖费等债权债务。特此委托。”2010年4月，山东嘉诚物业管理有限公司向嘉诚物业济南公司出具《授权书》，授权该公司全权处理与部分欠费业主的相关法律手续（包括追讨物业费、水、电费以及签署相关法律文件等）。嘉诚物业济南公司主张其曾在2008年4月1日在伟东新都小区内的公告栏张贴过关于物业移交的通知，为此向原审法院提交书面通知一份，内容为：“尊敬的各位业主：诚成物业公司济南公司由于经营状况的原因，在《伟东新都前期物业管理委托合同》到期之际，不再继续承管伟东新都的物业服务工作。为保证小区物业服务工作的持续性，保证广大业主的生活秩序不受影响，济南伟东置业有限公司在伟东新都各位业主未成立业主委员会之前，按照相关法律规定的程序，通知招标形式选聘了具有同等资质的山东嘉诚物业管理有限公司。诚成物业公司济南公司将伟东新都物业服务工作以及相关法律责任、相关债权等转交给山东嘉诚（公司）。自即日起，通过前期物业管理招标选聘的山东嘉诚物业管理有限公司进驻伟东新都，竭诚向您提供全面的物业服务。特此通知。济南伟东置业有限公司（公章）二00八年四月一日。”张宏文认为该证据不能证明嘉诚物业济南公司所主张的公告行为，亦未见过嘉诚物业济南公司所张贴的公告。另查明，张宏文所购买的伟东新都二区房屋建筑面积为150.34平方米，自2007年2月1日收房后曾经交纳过物业费用，自2008年2月起至2009年12月31日，张宏文未交纳物业费。嘉诚物业济南公司陈述其所主张的物业费2976.7元是根据张宏文房屋的建筑面积150.34平方米以及每月每平方米0.90元的收费标准（因张宏文办理入住手续时，小区内相关设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司为张宏文承担0.30元的物业费），从2008年2月1日起至2009年12月31日止。相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。嘉诚物业济南公司主张其曾通过快递形式向张宏文发出缴费通知单催交物业费，因此其请求未超过诉讼时效。嘉诚物业济南公司为证明其主张，提交下列证据：1、缴费通知一份，内容为：“业主张宏文：您好！感谢您对物业公司的支持与理解。经核查，截止至2008年12月31日您家仍有以下费用尚未缴纳，为了给您提供更全面优质的服务，请您在百忙之中抽空于2009年1月20日前到伟东新都二区物业管理处结清费用。物业费：2008年3月到2008年12月共计1353.30元；电费：2007年2月1日到2008年12月8日，起止码为：14--5222，用电量为：5208，金额：2848.3元；总金额为：4201.6元。我们真诚恭候您的来临，如确有不便，请致电＊＊＊＊2601，我们将派专人上门收取。再次感谢您的积极配合！伟东新都二区物业管理处（公章）2008年12月31日”。2、速递物流详情单一份，寄件人姓名一栏为山东嘉诚物业管理有限公司，收件人姓名一栏为张宏文，收件人详址为舜耕路，收件人签名处签名为张宏文，日期和时间一栏均为空白。张宏文陈述其没有收到过缴费通知单，物流详情单上的签字是其真实签名，嘉诚物业济南公司不能证明邮件里的缴费通知单就是其提交的缴费通知单，缴费通知单的落款及印章是伟东新都二区物业管理处而不是嘉诚物业济南公司。张宏文为证明嘉诚物业济南公司提供的物业服务存在严重瑕疵，向原审法院提交下列证据：1、“关于伟东新都小区一区、二区物业公司不作为的证明”，该证明列举了伟东新都小区一区、二区物业服务中存在的各种问题，如小区内绿地大面积裸露，建筑垃圾长期堆放不清理，生活垃圾清理不及时；进出闲杂人员毫无拦阻，小区内发生多起入室盗窃案件；物业公司利用业主公摊的楼道、电梯间、广场等场地承接大量广告，广告收入从未向业主公示；车辆乱停乱放、挤占道路人行道绿地现象非常严重；小区内设施设备严重失修，智能化管理系统一直未投入使用；业主违反规定破坏房屋结构变更用途，物业公司熟视无睹不作为；物业公司使用停电、停电梯等手段催逼物业费等等。该证明后附有小区数百名业主签字。2、光盘一份及照片60张，该光盘内存储了证明物业服务存在上述质量问题的照片和视频资料。3、业主向济南市建委、房管局、物价局领导的书面材料一份，提出小区内实际情况与开发商当初宣传不符，物业公司也存在责权不明、服务不专业、不规范的情况，具体包括两大条、十小条内容；材料后还附有部分业主的签名。嘉诚物业济南公司对张宏文所提交业主签字的真实性提出异议，认为签字业主是否清楚签字原因，是否是其真实签字不得而知，可能存在被误导或引诱的可能；对照片的真实性及其证明的内容不予认可，照片有后期编辑的痕迹，无法体现拍照的时间，不清楚地点，而且物业服务是一个连续不间断的过程，不能以一时一点的情况评价物业服务水平；视频资料中未显示时间，不能证明显示的内容就是伟东新都小区，即使其反映的是伟东新都的情况，但现在该资料中所记录的绝大部分情况已经不存在了，这恰恰证明物业公司已经积极履行了物业服务义务。再查明，嘉诚物业济南公司在庭审过程中，当庭撤回了要求张宏文交纳电费的诉讼请求。嘉诚物业济南公司因与伟东新都一区业主冷某的物业服务合同纠纷，诉至原审法院，原审法院作出（2010）市民初字第806号民事判决书，认定嘉诚物业济南公司的部分诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，故判决冷某支付给嘉诚物业济南公司2008年5月5日至2009年12月31日的物业服务费3502.14元。因嘉诚物业济南公司不服上述判决，上诉于山东省济南市中级人民法院。山东省济南市中级人民法院经审理作出（2010）济民一终字第1250号民事判决书，认定嘉诚物业济南公司的诉讼请求未超过诉讼时效，冷某要求减免物业服务费的理由不当，但嘉诚物业济南公司在服务期间也有一定的瑕疵，故不支持其要求冷某支付违约金的诉讼请求。判决冷某向嘉诚物业济南公司支付2006年2月28日至2009年12月31日止的物业服务费。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，嘉诚物业济南公司虽无直接证据证实其已将诚成物业公司在对伟东新都二区实施物业管理期间所享有的债权转移给山东嘉诚物业管理有限公司的相关事宜通知了张宏文，但嘉诚物业济南公司提交的快递清单等证据均证实嘉诚物业济南公司曾于2009年1月就张宏文所欠诚成物业公司提供物业服务期间的物业费、水电费等向张宏文主张过权利，张宏文对诚成物业公司将其提供物业服务期间所享有的债权转让给山东嘉诚物业管理有限公司的事实应当知悉，嘉诚物业济南公司已经通过催要物业服务费、水电费的形式，间接告知了张宏文债权转让的相关事实。故可认定嘉诚物业济南公司已将债权转移的事宜告知了张宏文，嘉诚物业济南公司作为山东嘉诚物业管理有限公司的分支机构，有权向债务人张宏文主张权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，嘉诚物业济南公司系依法经过招投标程序与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也为伟东新都二区实际提供了物业服务，故张宏文关于其与嘉诚物业济南公司不存在物业服务合同关系的抗辩理由不能成立，不予采信。山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括张宏文在内的小区全体业主均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2009年12月，嘉诚物业济南公司为张宏文所居住的伟东新都二区提供了物业服务，张宏文应当及时向嘉诚物业济南公司交纳物业服务费。张宏文辩称嘉诚物业济南公司所提供的物业服务存在严重瑕疵，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从张宏文所提交的证据来看，尚不足以证明嘉诚物业济南公司的物业服务存在重大瑕疵。故张宏文的上述抗辩理由不能成立，不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，而不应当以拒交物业费的方式予以对抗，故嘉诚物业济南公司要求张宏文支付2008年3月至2009年12月31日的物业费，理由正当，应予支持。因嘉诚物业济南公司的物业服务确实存在一定瑕疵，张宏文并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对嘉诚物业济南公司要求张宏文支付相应的违约金（滞纳金）的请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告张宏文于判决生效之日起10日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2008年3月1日至2009年12月31日的物业服务费2976.7元。二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，被告张宏文负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人张宏文不服一审判决上诉称，一、一审法院认定的“双方的合同关系是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同”的结论是牵强的、错误的，存在依据法律条文错误、认定事实不清的问题，应予纠正。嘉诚物业济南分公司2008年4月进入伟东二区，包括张宏文在内的广大业主曾多次集体找到嘉诚物业济南分公司，要求其向业主出具其营业执照及物业资质证明，要求根据伟东二区的半工地现状和业主签订《伟东二区物业管理服务合同》，确定双方的法律主体关系，约定双方的权利和义务，否则业主认为嘉诚物业济南分公司是强制消费和单方行为，业主有权拒交物业费，结果却遭到嘉诚物业济南分公司的强势拒绝，既拿不出营业执照、物业资质证明，也不和业主签订合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。事实上，也正是由于双方所谓的“合同关系”，不是张宏文及业主们的真实意思表示，造成了没有合同约束的嘉诚物业济南分公司的肆意妄为和服务的重大瑕疵，以及张宏文和业主们普遍不交物业费的对抗。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。一审法院判决也认为“只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等待续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费”。事实上，嘉诚物业济南分公司一厢情愿在伟东二区提供的所谓物业服务中存在重大瑕疵：自嘉诚物业济南分公司进驻伟东二区，物业管理十分混乱，怠于维护，提供的所谓服务几乎无从谈起。小区门卫形同虚设、安全设施不到位或不能使用、盗窃多发，基础设施损坏严重、垃圾堆积无清理，小区处于工地状态，经常停水停电停暖，二次供水设施不及时进行清洗消毒。2008年嘉诚物业济南分公司擅自把伟东二区的南大门堵上，给居民出行带来极大不便还严重违反消防管理规定，这些都严重影响了张宏文及广大业主的基本生活。针对嘉诚物业济南分公司的不作为，张宏文和广大业主曾采取多种方式维权，包括向开发商、建委等相关部门反映，寻求新闻媒体介入，甚至在2009年5月22日、24日集体上舜耕路堵塞交通以维权，但情况终无改善。综上所述，请求二审法院撤销原判、发回重审或依法改判，以维护张宏文的合法权益和社会的公平正义。被上诉人嘉诚物业济南分公司答辩称，张宏文的上诉请求没有法律和事实依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回张宏文的上诉请求，维持原审判决。经审理本院认定，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，嘉诚物业济南分公司为2007年12月5日注册成立的山东嘉诚物业管理有限公司的分支机构，有营业执照，但不具备独立法人资格。其经营范围为：受公司委托开展：物业管理，绿化工程；物业管理顾问及策划；室内保洁服务；房产经纪服务；企业营销设计及策划；机械安装、保养及销售。本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，作为有权代理业主选聘前期物业公司的建设方济南伟东置业有限公司，在原提供物业服务的上海诚成物业公司合同期满后，依法经过招投标程序与山东嘉诚物业管理有限公司签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，因此该合同并不属于上诉人主张的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称最高人民法院司法解释）第二条第一款规定情形。而最高人民法院司法解释第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依据上述规定，该合同对包括张宏文在内的所有业主均具有约束力。故张宏文主张其与嘉诚物业济南分公司不存在物业服务合同关系的理由，本院不予支持。关于嘉诚物业济南分公司提供的物业服务质量问题。诉讼中，张宏文提交了伟东新都现聘物业公司2013年对伟东二区服务工作总结及20张伟东新东现状照片用于证实嘉诚物业济南分公司在物业管理期间存在重大瑕疵。本院认为，上述证据虽然显示嘉诚物业济南分公司在提供物业管理期间存在小区内部道路堵塞、门卫不严、二次供水设备清洗消毒不及时等情形，但上述情形及张宏文所提供的证据，均不足以证明嘉诚物业济南分公司提供的物业服务构成重大瑕疵，故张宏文作为伟东新都小区业主，在接受了嘉诚物业济南分公司的基本物业服务后，以此为由拒交物业服务费理由不当，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张宏文负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江审 判 员 诸葛砚代理审判员 王立强二〇一三年十月八日书 记 员 杨 云 来自：