（2013）白民初字第1278号

裁判日期: 2013-10-08

公开日期: 2014-11-18

案件名称

南京银城物业服务有限公司与张品物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京银城物业服务有限公司,张品

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南京市白下区人民法院民事判决书（2013）白民初字第1278号原告南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场20层。法定代表人曹炼，总经理。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人刘伟，男。被告张品，女，1975年5月10日生，汉族。委托代理人周宇平，江苏周宇平律师事务所律师。原告南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）与被告张品物业服务合同纠纷一案，原告银城物业公司于2012年10月16日向本院起诉，并于2013年4月9日补齐立案材料，本院于原告补齐立案材料之日立案受理。依法由代理审判员凌沙沙适用简易程序于2013年6月6日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭分别于2013年7月29日、8月8日公开开庭进行了审理。原告银城物业公司的委托代理人杨焘、刘伟，被告张品的委托代理人周宇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城物业公司诉称，被告为银城御道家园4-xxx室（以下简称某室）产权人，原告为银城御道家园小区的物业服务公司。根据《物业管理服务协议》，原告向包括被告在内的业主提供物业服务，但被告长期欠缴物业服务费。2011年期间，原告按照约定向被告提供物业服务，被告应当按照1.6／元／月／平方米标准向被告支付10个月物业服务费。原告作为企业，原物业服务合同已到期，新合同未签订的情况下，确实于2012年2、5、6、7月发出撤离小区的函件，但并不存在故意制造混乱，强迫业主接受服务的情况，御道家园第三届业主委员会选聘南京手拉手物业管理有限公司临时代管小区，并未征得业主同意，原告也试图交接物业资料，但很多业主挽留原告，此种情况下，原告只能保留资料。2012年8月10日，原告撤离小区。2012年8月22日，在大光路街道的组织下成立应急小组，行使业主委员会的权利，与原告签订物业服务合同，对之前原告的物业服务行为进行追认。2012年8月30日，原告正式进驻小区。综上，原告已经向被告提供物业服务，被告应支付物业费，因原告多次催缴未果，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付欠缴的物业服务费（2011年5月至2011年10月、2012年1月至2012年12月）共计3711.6元；2、被告承担本案诉讼费用。被告张品辩称，一、被告不拖欠2011年物业费，被告已于2011年8月通过银行汇款的方式按照1.2／元／月／平方米标准向原告共支付18个月的物业管理费。按照约定，原告应当按照四级三类的标准提供物业服务，但是原告提供的物业服务不达标，存在诸多问题，被告只能按照1.2／元／月／平方米的标准向原告支付物业服务费。二、原、被告2012年之后不存在物业服务合同关系。首先，物业服务合同到期后，原告于2012年2、5、6、7月数次提出撤场，没有续签物业服务合同的意向，御道家园业主委员会在原告反复申明撤场的情况下已做好招聘新的物业管理公司的准备，并与南京手拉手物业管理有限公司签订临时代管协议，由于原告借故滞留小区拒不撤场，造成临时代管协议被迫取消；御道家园第三届业主委员会在原告的捣乱与破坏下，被迫集体辞职，将御道家园业主委员会公章交由大光路街道。其次，原告与御道家园业主委员会于2012年8月22日签订的《物业服务合同》，从形式上看，虽然加盖御道家园业主委员会公章，但当时小区的第四届业主委员会未成立，在上面签字的刘兵等人均不是第四届业主委员会成员；从内容上看，该《物业服务合同》约定小区全部公共收益归原告所有，该约定明显违反法律的强制性规定，小区大部分业主反对原告提高物业费收费标准和侵吞小区公共收益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年12月8日，原告与御道家园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对御道家园小区进行物业服务，合同期限为26个月，自2009年11月1日起至2011年12月31日止；物业服务质量按《南京市普通住宅物业管理服务等级和收费标准》执行，具体细化达到四级三类标准；在政府指导价的基础上，物业服务费按多层级小高层住宅1.6元／月／平方米收取。被告为御道家园小区某室业主，该房屋建筑面积129.25平方米。原告于2011年8月15日向被告发出《欠费催缴函》催缴欠费。2011年8月25日，被告向原告支付3439元。2012年2月27日，原告向御道家园业主委员会发出《关于不再续签﹤御道家园物业服务合同﹥》，提出不再续签新一轮的物业服务合同，计划在2012年5月底前撤场，请御道家园业主委员会尽快选聘新的物业服务企业。2012年2月29日，御道家园业主委员会发出《公告》，告知小区业主原告已经正式致函御道家园业主委员会，表示不再续签新一轮的物业服务合同，将于5月底前撤场。2012年5月18日，原告发出《致银城御道家园小区业主的一封信》，告知业主原告将于2012年5月31日撤出御道家园小区。2012年5月25日，御道家园业主委员会与南京手拉手物业管理有限公司签订《御道家园物业管理临时代管协议》，约定御道家园业主委员会选聘南京手拉手物业管理有限公司临时代管御道家园小区的物业管理工作，代管时间自2012年6月1日至2012年8月31日止。2012年5月26日，御道家园业主委员会向原告发出《物业服务交接通知函》，载明：鉴于贵公司已决定2012年5月31日撤场，御道家园第三届业主委员会已经和南京手拉手物业管理有限公司正式签订临时代管协议，交接工作定于2012年5月28日进行，要求原告应在退出截止时间前一个月提交移交目录。2012年6月1日，御道家园业主委员会向原告发出《致南京银城物业服务公司办理物业交接手续的正式通知》，通知原告立即交接物业服务工作，逾期不交接，原告不再拥有收取小区物业服务费的权利。2012年6月25日，原告发出《告银城御道家园业主书》，告知业主将于6月30日撤出御道家园，请御道家园业主委员会委托新的物业公司于6月27日起与原告进行交接。2012年6月29日，御道家园业主委员会发出《致全体业主的公开信》，告知业主，原告以亏损为由，要求提高物业费收费标准，公共收益归原告所有等条件系霸王条款，本届业主委员会不敢也无法和原告签订物业服务合同。2012年7月5日，御道家园业主委员会向南京市物管办发出《关于要求南京银城物业服务有限公司立即撤出御道家园小区的请示》，载明：原告多次煽动、制造混乱，召集社会闲杂人员闹事，影响小区业主正常生活，要求原告立即撤出小区。2012年7月11日，御道家园业主委员会发出《致御道家园全体业主公开信》，告知全体业主，原告提出物业费收费涨至2元，且全部公共收益归其所有的要求，原告未经业主委员会和政府有关部门的许可，擅自到业主家发放选票系非法、无效行为。2012年7月24日，御道家园业主委员会发出《公告》，告知全体业主物业服务合同已于2011年12月31日到期，原告滞留小区不走，造成小区混乱。2012年7月29日，原告向白下区大光路街道物业办发出《关于银城物业从银城御道家园撤离的报告》，载明：“依据银城御道家园业主委员会于7月24日张贴的第四号公告及《白下区人民政府给市政府办公厅复函》之意见，我司决定于2012年7月31日上午九点撤出银城御道家园。根据移交资料我司已经准备齐全，望贵办收悉本报告后，派员到银城御道家园项目注册并指导我司与业委会交接事宜。”2012年7月30日，御道家园业主委员会向南京市住建委物管办发出《关于要求南京银城物业服务有限公司立即撤出御道家园小区的请示》，要求原告立即撤离小区。2012年8月10日，原告撤出御道家园小区。2012年8月11日，南京市白下区人民政府大光路办事处向御道家园全体业主发出《关于调整御道家园小区业主大会临时会议议题的通知》，载明：大光路办事处根据御道家园小区20%以上业主书面提议，就“续聘南京银城物业管理有限公司对本小区实施物业管理服务、重新业主委员会”两项议题，召开御道家园小区业主大会临时会议进行表决，大光路办事处已将上述两项议题列入小区业主大会临时会议的议题，但鉴于南京银城物业管理有限公司已于2012年8月10日正式撤场御道家园小区，有部分业主对继续将“续聘南京银城物业管理有限公司对本小区实施物业管理服务”列入本次御道家园小区业主大会临时会议议题提出法律质疑，为此大光路办事处决定将该议题不列入本次业主大会临时会议议题，有关物业公司的选聘事项，由今后业主大会或者业主大会临时会议依法决定。2012年8月22日，御道家园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定：原告对御道家园小区进行物业服务，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；2012年物业服务费按住宅1.6元／月／平方米收取；本合同期内及往年公共收益用于补贴物业运营。2012年8月30日，原告进驻御道家园小区。2012年10月31日，御道家园业主委员会向全体业主发出《公告》，载明：在白下区大光路办事处的精心组织和小区业主的积极参与下，新一批业主委员会成员于10月9日正式选举确立，鉴于在大光路办事处指导下成立的业主应急管理小组，依照8月12日-8月19日召开的业主大会决定，已于8月22日和银城物业签订物业管理服务合同，服务期限至2013年12月31日，请各位业主积极配合缴纳各项应交费用。以上事实有《物业服务合同》、《〈御道家园〉商品房买卖契约》、《欠费催缴函》、《关于不再续签﹤御道家园物业服务合同﹥》、《公告》、《致银城御道家园小区业主的一封信》、《御道家园物业管理临时代管协议》、《物业服务交接通知函》、《致南京银城物业服务公司办理物业交接手续的正式通知》、《告银城御道家园业主书》、《致全体业主的公开信》、《关于要求南京银城物业服务有限公司立即撤出御道家园小区的请示》、《致御道家园全体业主公开信》、《公告》、《关于银城物业从银城御道家园撤离的报告》、《关于要求南京银城物业服务有限公司立即撤出御道家园小区的请示》、《关于调整御道家园小区业主大会临时会议议题的通知》、《物业管理服务合同》、《公告》及当事人陈述等予以证实。关于原告提供物业服务是否达标的问题，被告提供照片，证明原告服务存在以下问题：1、原告未经业主同意，允许电信企业在楼顶设置通讯设备，该设备有电子辐射，可能会对小区业主的健康造成损害，且原告收取的场地使用费去向不明；2、小区部分公共区域被原告改造成公司员工宿舍，生活设施俱全，生活的用水用电给小区造成安全隐患；3、将属于公用部分的06幢东边门面房出租，并以该费用冲抵06幢业主的物业服务费，小区其他业主利益受到损害；4、原告疏于管理，小区楼顶存在搭建违章建筑情况；5、原告提供服务期间擅自改变小区名称，将原告自己的名称加冠在小区地名之前；6、原告利用电梯空间无偿为原告自己做广告，电梯未及时维护；7、消防栓不能随时处于可使用状态，存在安全隐患；8、小区车库出入口的车棚顶部损坏，无人修理；9、小区内车位乱停，且有外来车辆长期停在小区的公共停车场；10、垃圾遍地、小区公共设施被原告破坏。经质证，被告认为，1、通信设备问题，原告只是接受委托为本小区服务，而且在原告接收小区的时候就已经存在，因此安装的通讯设施与原告无关；2、安置员工食宿并未影响到小区的日常管理，水、电费用均是单独挂表、单独计费；3、6幢街边商铺的问题，确实处于租赁状态，亦是由业主大会决定这部分收益给6幢业主，6幢业主可以少缴纳物业费，且商铺租赁问题与被告拒绝缴纳物业费不相关，没有关联性；4、小区楼顶违建的问题，原告发现后已经采取的必要的措施，并向有关部门反映情况，但是部分业主不配合，原告不可能强拆，原告已经尽到相应的义务；5、原告将物业公司的名字加在小区地名前并没有侵害小区业主的权益；6、被告提供的电梯、消防栓、车棚、车位乱停，垃圾遍地、小区公共设施被原告破坏的照片不能确定照片产生的时间和地点，真实性不认可，原告的服务是一个动态的服务，不能以局部的情况来认定原告的服务标准。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告依据与御道家园业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业管理服务合同》对御道家园小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告提交的证据并不足以证明被告在辩称中主张的原告未尽义务之处给被告的生活造成重大影响，因此被告不能以原告未尽义务为由请求降低物业服务费的标准。如被告认为原告在提供物业服务期间存在被告辩称的原告未尽义务之处，可另行要求原告承担相应的法律责任，亦不能以此为由拒交物业服务费或者要求降低物业服务费标准，原告应按照1.6元／月／平方米标准支付2012年12月31日之前欠缴物业服务费，扣除8月份未提供服务的20天费用，被告应向原告支付物业服务费3438.8元。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张品于本判决生效之日起十日内支付原告南京银城物业服务有限公司2011年5月1日至2011年10月31日、2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费3438.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告张品负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。审　判　长　　凌沙沙人民陪审员　　李秀英人民陪审员　　周仕芳二〇一三年十月八日见习书记员　　章文君搜索“”