（2013）佛南法民三初字第724号

裁判日期: 2013-10-08

公开日期: 2014-05-30

案件名称

邓志锋诉吴艺宁租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓志锋,吴艺宁

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十六条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2013）佛南法民三初字第724号原告（反诉被告）邓志锋，男。被告（反诉原告）吴艺宁，男。委托代理人邝绮梅，系广东高美律师事务所律师。原告邓志锋与被告吴艺宁租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，被告提起反诉，��院依法决定将反诉与本诉合并审理，由审判员朱道春适用简易程序于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告邓志锋与被告委托代理人邝绮梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月6日，原、被告签订《租赁合同》，被告将位于南海区的店铺出租给原告使用，该店铺的所有权人为佛山市南海区大沥农业机械公司（以下简称农机公司），店铺面积为15平方米，租赁期限从2013年5月11日至2017年9月17日止，每月租金4000元。原告在支付完租赁押金和首月租金后，于2013年5月8日正式开始装修，装修完毕后开始经营。原告按约定每月缴纳租金给被告，但由于被告未能提供有效手续给原告，在原告办理了个体户名称预先核准登记后，无法领取相应的营业执照，为此收到工商部门行政告诫书，原告被逼停止营业。经原告了解，被告出租给原告的店铺是从农机公司承租��，转租给原告并未经农机公司同意，现因被告的原因导致原告无法领取营业执照，属被告违约，起诉请求法院判令：1、解除原、被告于2013年5月6日签订的《租赁合同》；2、被告退还原告的押金12000元；3、被告支付违约金8000元；4、被告赔偿装修损失20290元；5、被告赔偿经济损失费及退还租金3000元；6、诉讼费由被告负担。被告答辩并反诉称：原、被告签订租赁合同后，被告即将店铺交付给了原告使用，农机公司从未干扰或阻拦原告使用店铺，农机公司将店铺出租给被告时同意被告转租，并未影响到原告对店铺的使用。原告经营食品，需要办理食品卫生许可证等审批手续，被告已按合同约定履行了协助义务，原告是否能办理执照与被告无关，原告虽然办理了名称预先核准登记，但其出于避税目的，且由于生意淡薄，导致亏损，原告故意不办理营业执照，故意起诉要求解除合同，完全是原告的责任。现原告要求解除租赁合同，被告也同意接受，但店铺至少要空置三个月，此期间的租金损失应由被告赔偿，被告也未支付2013年9月份的租金，还拖欠8月水电费约300元，故反诉请求法院判令：1、原告支付2013年9月份租金4000元、2013年8月份水电费、卫生治安费292.8元；2、原告赔偿经济损失12000元给被告。针对被告反诉，原告辩称：原告已在2013年8月底通知被告解除合同，并于2013年9月1日腾空店铺，但被告一直称在外地，故未能将钥匙还给被告，故原告无需再缴纳2013年9月起的租金，也无需赔偿被告任何经济损失。诉讼中，原告举证如下：1、邓志锋身份证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、吴艺宁身份证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。3、《租赁合同》（1份，原件），用以证明原、被告于2013年5月6日签订租赁合同，约定被告将南海区的店铺租给原告使用。4、室内装饰装修施工合同、工程预决算表（各1份，原件）、施工图纸（4份，打印件），用以证明原告的装修损失20290元。5、个体工商户名称预先核准通知书（1份，原件），用以证明原告申请个体工商户名称预先核准登记。6、行政告诫书（1份，原件），用以证明原告经营的店铺因未领取营业执照而被查处。7、收据（3份，原件），用以证明原告于2013年5月6日向被告交纳了铺面押金12000元，2013年7月3日支付电费86.4元、治安费10元，2013年8月6日支付2013年8月份租金4000元、电费175.2元、卫生治安费10元。诉讼中，被告举证如下：1、房地产权证（1份，复印件）、补充协议（1份，原件）、租赁物移交确认书（1份，原件），用以证明被告实际自2013年1月份从刘玉琪处转租得涉案物业，当时没有签订书面合同，2013年8月各方补签补充协议，被告有权出租涉案物业。2、收款收据（1份，原件），用以证明被告应交纳2013年9月份租金4000元及8-9月份电费262.8元、水费20元、卫生治安费10元，目前被告尚未支付。诉讼中，经原告申请，本院对涉讼店铺拍摄照片19张。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据3真实性无异议，认为合同第1条被告已告知原告涉案店铺的业主情况，第3条约定店铺是带装修的，第5条约定办理营业执照、税务登记方面，被告只有协助的义务，租赁合同签订后，被告按约定将店铺交给原告使用，原告正常使用了该铺位，被告按照合同约定履行了相应的义务，不存在违约，相反，原告在合同期限内提前要求解除租赁合同，属于原告违约，应当承担赔偿责任。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据4有异议，认为租赁合同已约定铺面带装修，不需要重新装修，故对原告的主张不认可。经审查，该组证据将结合其他证据在本院认为部分论述。被告对原告提供的证据5真实性无异议，关联性有异议，认为只能证明原告申请了名称预先核准，并不能证明原告办理了营业执照，也不能证明工商局不准许其办理营业执照。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据6真实性无异议，关联性、合法性有异议，认为只是处罚邝某某，不是针对原告，也不能证明工商局不准许其办理牌照。经审查，本院确认此证据的真实性，因该告诫书注明擅自经营“淘食居食杂店”，与原告申请个体户名称预先核准的“佛山市南海区淘食居零食店”字号相同，对此证据的关联性本院也予以确认。被告对原告提供的证据7无异议，认为可以证明原告实际使用了店铺并正常交租，本院确认此证据的真实性及证明力。原告对被告提供的证据1无异议，但认为被告一直未提交给原告。经审查，本院确认此组证据的真实性。原告对被告提供的证据2中电费262.8元、水费20元、卫生治安费10元共292.8元无异议，同意承担，但对9月份的租金4000元不同意承担。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对本院拍摄的19张照片真实性无异议，被告认为其没去过现场，不清楚现场的情况。经审查，本院确认此19张照片的真实性。综合当事人陈述与本院采信的证据，本院确认如下事实：位于南海区的房屋于1993年11月6日核发房产证，登记所有权人为大沥文教勤工办。2013年8月16日，农机公司（甲方，出租方）、刘玉琪（乙方，原承租方）、被告（丙方，新承租方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2012年9月18日签订《租赁合同书》��份，该合同约定甲方将位于佛山市南海区的商铺出租给乙方使用，租期从2012年9月18日起至2017年9月17日止，每月租金6250元，并约定了合同保证金是37500元及合同的终止、解除等事宜；乙方于2013年8月8日向甲方提交了《商铺转租申请》；甲、乙、丙三方同意，原合同中的承租主体从2013年8月16日起由乙方变更为丙方，由丙方继续履行原合同，乙方须按原合同的约定，向甲方缴纳转租手续费3125元并付清截止至2013年8月15日的租金，甲、丙双方就租赁物具体的租赁事宜需重新签订《租赁合同书》。同日，农机公司（甲方，出租方，移交方）与被告（乙方，承租方，接收方）签订《租赁物移交确认书》，约定：2013年8月16日甲乙双方签订《租赁合同书》，甲方将位于佛山市南海区的商铺出租给乙方作经营使用，商铺建筑面积36.2平方米，租赁期限从2013年8月16日起至2017年9月17日止，其中2013年8月16日至2015年9月17日租金为6250元／月。2013年5月6日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将南海区的店铺（面积15平方米）租给乙方使用，该店的所有权为农机公司，合同期限自2013年5月11日至2017年9月17日止；租赁物每月租金4000元，每三年递增12%，乙方应于每月3日前缴清当月租金，逾期按月息千分之五支付违约金；店铺现有装修、装饰设备无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归甲方所有；签订合同之日乙方向甲方交纳保证金12000元；租期内甲方有义务协助乙方办理执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责与甲方无关；租赁期内如乙方逾期支付或拒不支付按照合同或有关规定应当由乙方承担的费用超过20天的，甲方有权按照本合同视为乙方违约，并无偿收回店铺使用权��签订合同当天，被告出具收据，确认收到原告租赁押金12000元。2013年5月31日，工商部门出具《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准原告申请的个体工商户名称为“佛山市南海区淘食居零食店”。2013年7月3日，被告出具收据，确认收到原告交纳的6月电费86.4元和治安费10元。2013年8月6日，被告出具收据，确认收到原告交纳的8月份租金4000元、7月份电费175.2元和治安费10元。2013年8月20日，工商部门发出《行政告诫书》，认为擅自在大沥教师楼下开业经营的“淘食居食杂店”未经核准登记并领取营业执照，告诫立即停止经营改正违法行为，在营业执照未办理好之前，不能继续开业经营。2013年8月29日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告同意支付2013年8月水电费及卫生治安费292.8元给被告。庭审中，原、被告确认当庭将涉讼商铺交还给被告管理使用，被告不同意原告拆除装修附属物。诉讼中，本院拍摄涉讼商铺照片反映，涉讼商铺门口有淘食居招牌，商铺内存在附属墙体的货柜、地柜及铝格天花。诉讼中，原告提交了2013年5月8日与梁善铭签订的《室内装饰装修施工合同》，其中工程预决算表列出19项装修项目，总费用为20290元，其中可搬离的装修项目费用约为8440元。本院认为，涉讼店铺已办理房产证，原、被告签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。现原告起诉解除《租赁合同》，被告也同意，本院对此予以支持。原告同意支付2013年8月水电费等292.8元予被告，本院对被告此项反诉请求予以支持。从原告在2013年5月31日取得了个体工商户名称预先核准登记来看，原告具有办理工商营业执照的意愿，而被告取得租赁物的出租权的��同及接收租赁物却是在2013年8月16日，远远超过原、被告于2013年5月6日签订的《租赁合同》时间，被告也未举证证明向原告提供了办理营业执照所需要的场地使用证明材料，原告认为因被告未按租赁合同约定履行协助办理营业执照义务合情合理，本院予以采信，被告辩解原告为避税故意不办理营业执照依据不足，本院不予采纳，本院认定因被告的违约行为导致原、被告之间的租赁合同解除，原告起诉请求被告返还租赁押金12000元合法合理，本院予以支持，被告反诉请求原告赔偿经济损失12000元依据不足，本院不予支持。至于原告装修损失，虽然诉讼中原告提供了装修合同，但施工人并非有资质的装修单位，原告也未提供支付装修费的票据，经本院释明后原告也不申请对装修费用进行评估，故本院对原告主张装修费为20290元不予采信。根据本院现场拍摄的照片，原告确��对承租的商铺墙体安装了附属物，现被告也不同意原告拆除该附属物，考虑商铺面积、原告使用的情况，综合本案的实际，本院酌定被告赔偿原告装修损失8000元，原告请求20290元依据不足，超出部分本院不予支持。租赁合同并未约定违约责任，原告也未能举证证明解除租赁合同对其造成了其他经济损失，在本院已酌定被告赔偿了原告装修损失的情况下，本院对原告请求被告赔偿经济损失3000元及违约金8000元不予支持。2013年8月20日工商部门已责令原告停止经营，此后原告无法按合同约定继续使用承租的商铺，该责任应由被告承担，被告反诉请求原告支付2013年9月份租金4000元依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若��规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邓志锋与被告吴艺宁于2013年5月6日签订的《租赁合同》。二、被告吴艺宁应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金12000元予原告邓志锋。三、被告吴艺宁应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失8000元予原告邓志锋。四、原告邓志锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年8月水电费等292.8元予被告吴艺宁。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取441.13元（原告已预交），由原告负担291.13元，被告负担150元，反诉受理费收取103.75元（被告已预交），由原告负担25元，被告负担78.75元。本诉与反诉受理费相抵扣后，被告应于上述付款的同期迳付还受理费125元原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日��向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　朱道春二０一三年十月八日书记员　　陈　宇微信公众号“”