（2013）穗云法民四初字第427号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2015-01-06
案件名称
麦志华与赵松富物权保护纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦志华,吴培鹏,赵松富
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第六十条第一款，第九十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法民四初字第427号原告麦志华。委托代理人凌华，广东红棉律师事务所律师。委托代理人颜紫君，广东红棉律师事务所实习律师。被告吴培鹏。委托代理人刘绍安，广东中大圣律师事务所律师。第三人赵松富。委托代理人张立东，广东云智律师事务所律师。原告麦志华与被告吴培鹏、第三人赵松富租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告麦志华及其委托代理人凌华、颜紫君，被告吴培鹏及其委托代理人刘绍安，第三人赵松富及其委托代理人张立东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦志华诉称，2005年8月1日，我与被告签订《广州市房地产租赁合同》，约定我将广州市白云区某号某层房屋（建筑面积1452.01平方米，房屋用途为厂房）租给被告使用；租期从2005年11月1日至2020年10月31日止，前三年每月租金是13068元，租金每三年递增5%，租金按月结算，由被告在每月的15日前缴付租金给我；被告须严格按房屋使用性质使用房屋，被告擅自改变房屋用途，我可解除合同，收回房屋。被告因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经我书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，我有权对工程进行监督。被告不得将房屋转租或分租，如违反则视为被告自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由被告负责赔偿。合同第六条还约定了违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。合同签订后，我依约将房屋交付给被告使用。但被告却严重违约，未经我同意擅自将房屋进行了改建（垫高地面，起墙间隔房屋），擅自改变房屋用途（改作旅馆），擅自将房屋转租给第三人。我曾多次要求被告恢复房屋原状，停止转租，但被告均不予理睬。我认为，被告的行为严重侵害了我的合法权益，现请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》，被告立即迁出广州市白云区某号某层房屋并恢复房屋原状，交还原告使用；2、被告支付判决生效之日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按市场租金价评定）；3、被告赔偿损失457000元。本案诉讼费由被告承担。被告吴培鹏辩称，原告的起诉没有任何事实依据。首先，我原租赁涉案房屋就是用来做超市用的，这与房产证上登记的用途本来就不一致，这一点双方是没有异议的。因我原在涉案房屋所在楼房的一楼开百货，故在开办超市前，我计划在一楼和涉案房屋之间安装电梯，但物业公司不允许。在经得原告同意后，我才找到第三人协商开旅馆。其次，在办旅馆的过程中，始终得到了原告的同意和许可。旅馆于2006年初试营业，于2007年成功办理旅馆营业执照，原告均出示了相关的材料配合办理。年检的时候也一起与我和第三人到出租屋管理中心办理备案手续。事实上，我们三方一直都是相安无事的，我方也按时向原告缴纳租金。原告之所以起诉，是因为他要求我增加租金，在被我拒绝后，才提起诉讼。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人赵松富述称，我同意被告的答辩意见。原告的诉讼请求不成立，我与被告是合伙关系，旅馆是被告和我一起投资经营的，而且在办理旅馆的年审和房屋备案的时候，原告也一直配合。故我和被告不存在非法转租和改变房屋结构等违约行为。经审理查明，原告是位于广州市白云区某号某层房屋（下称“涉案场地”）的产权人。2005年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积1452.01平方米，租期从2005年11月1日至2020年10月31日止；甲方以房屋现状交付给乙方使用，不负责房屋的维修；乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督；乙方不得将房屋转租或分租。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；甲方同意乙方把一楼、二楼连在一体，如需装电梯、楼梯，一切费用由乙方负责。在完成租赁合同后，甲方有权要求乙方恢复原状等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案场地，被告将涉案场地开办了广州市白云区松洲金辉旅馆（下称“金辉旅馆”），该旅馆于2007年11月25日成立，经营者为第三人。金辉旅馆经营期间，被告一直依约向原告支付涉案场地的租金，原告亦一直收取涉被告所交纳的上述租金。2013年1月14日，原告分别向被告和金辉旅馆、第三人发出《关于恢复物业原样通知》和《关于广州市白云区金辉旅馆非法侵占物业搬出通知》，要求被告和第三人停止违约行为和非法占用行为，限期恢复物业原样，并赔偿损失等。庭审中，被告表示之所以把涉案场地用作开办旅馆，是因为其原在涉案场地所在建筑的一楼开超市，故向原告承租涉案场地计划连接一、二楼同做超市，上述合同中“甲方同意乙方把一楼、二楼连在一体，如需装电梯、楼梯，一切费用由乙方负责”的约定可以反映，但由于涉案场地所在的物业公司不同意在一楼和二楼之间安装电梯，故才找到第三人在涉案场地开金辉旅馆，其与第三人是合伙关系，原告对此知情，并曾协助其办理金辉旅馆的营业执照和年检等手续。第三人对被告的上述陈述予以确认。原告确认被告向其租赁涉案场地时，计划经营超市。后来被告向其介绍第三人，并表示双方是合伙关系，想用涉案场地开旅馆。其曾与被告到松洲街出租屋管理中心办理备案登记，因其发现被告和第三人要开旅馆，而其不同意，故未与被告和第三人签过任何资料。此外，原告确认知悉2007年金辉旅馆开始经营，因其认为被告和第三人之间是合伙关系，故其未向被告和第三人将涉案场地用作开办旅馆的行为提出异议。而现在之所以要求解除与被告签订的合同，是因为发现被告和第三人不是合伙关系，而是转租关系。被告为证明原告对其与第三人将涉案场地用作经营旅馆的情况知情，提供了原告与第三人就涉案场地签订的经相关部门备案的《租赁合同》、广州市公安消防局向金辉旅馆出具的《消防安全检查意见书》、金辉旅馆的《特种行业许可证》等材料。原告对被告出示的上述证据质证认为：对第三人办理金辉旅馆的营业执照其不清楚，其从来没有与第三人签订任何的租赁合同，也没有陪同第三人办理任何手续，上述证据反而证明被告擅自改变房屋用途转租给第三人的事实。第三人对上述证据三性予以确认，并表示原告在办理金辉旅馆工商登记的过程中，带了房产证和身份证和其及被告一起去街道，由于原告不同意缴纳相关的税费问题才不肯签上述租赁合同，当时原告站在一旁看其将相关的手续办完。原告为证明被告和第三人之间是转租关系，出示了2013年4月25日11时53分其与第三人通话的记录，该通话记录主要内容包括：第三人表示对代表其出庭的代理人不知道，律师不是由其所请，与其无关；第三人表示其正在向被告交租，希望原告尽快收回房屋，直接向原告交租等。对上述录音证据第三人代理人和被告质证认为，对上述录音的效力不予认可，录音需要合法的方式、合法的渠道取得，才能作为合法的证据。第三人本人表示因当时原告多次向其致电，对上述通话无法确认，即使曾与原告有过上述通话，也是因原告对其起诉后为了骗原告而说的假话。以上事实，有租赁合同、通知、意见书、许可证、通话记录、营业执照以及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点是被告将涉案场地改建、并以第三人名义用以经营旅馆的行为是否根本违反双方签订的《广州市房地产租赁合同》约定，对此，本院分析如下：首先，虽然被告作为承租人因经营旅馆将涉案房屋进行了改建、室内进行了装修，且以第三人名义将涉案场地作开办旅馆使用，但根据原告关于被告曾在计划将涉案场地用于经营旅馆时，向其介绍过第三人，并向其表示过双方是合伙关系的陈述可知，原告知悉被告将对涉案房屋进行改建、装修，且其与第三人将用涉案场地用以经营旅馆的行为。虽然原告表示其一直不同意被告和第三人用涉案场地开办旅馆，且未配合过被告和第三人办理金辉旅馆的工商登记等手续，但原告知悉金辉旅馆于2007年开始营业，并一直经营至今，且被告一直有向原告交纳租金，原告亦接受了上述租金的事实，表明原告对被告将涉案场地改建、装修经营旅馆和被告与第三人用涉案场地经营旅馆行为的认可。其次，现原告以被告和第三人实际为转租关系为由要求解除与被告签订的租赁合同，但被告和第三人一致否认双方存在租赁关系，而原告亦没有证据证明被告和第三人之间存在转租关系，三方也以被告与第三人属合伙关系的认知作为共识，故原告提出的转租关系主张，本院不予认定。虽然原告为证明被告和第三人之间是转租关系，提供了2013年4月25日11时53分原告与第三人通话的记录，但对上述录音证据中的内容第三人和被告均予以否认，且仅凭该录音也不能充分证明第三人与被告存在未经原告同意的转租关系。因此，原告关于被告擅自将涉案场地改建、并转租以第三人名义用以经营旅馆的行为构成根本违约而要求解除上述租赁合同的主张缺乏理据，本院不予支持。因原告和被告签订的上述合同继续履行，故原告要求被告和第三人恢复涉案场地的原状、交还涉案场地，并支付判决生效之日起至房屋实际交付之日起的房屋占用费和赔偿损失的主张没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回麦志华的诉讼请求。本案受理费8355元，由原告麦志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 肖録婷人民陪审员 王向慧人民陪审员 刘 莲二〇一三年十月八日书 记 员 郑萍军 来源：