（2013）东民初字第09589号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-03-14
案件名称
北京世纪金龙物业管理有限责任公司与于树忠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世纪金龙物业管理有限责任公司,于树忠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第09589号原告：北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地本市东城区西晓市街72号。法��代表人：陈玉苍，经理。委托代理人：唐超，男，1983年9月23日出生，该公司职员。委托代理人：叶乐乐，女，1982年12月13日出生，该公司职员。被告：于树忠，男，1969年12月24日出生。委托代理人：于道海，男，1961年5月8日出生。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉被告于树忠物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理。依法由代理审判员李玉斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司的委托代理人唐超、叶乐乐，被告于树忠的委托代理人于道海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉称：2005年9月28日，原告与被告签订物业管理合同。此后，原告向被告提供物业服务至2011年5月24日，服务质量一直良好。被告自2006年9月28日起拒绝交纳物业服务费，经原告多次催收，被告均推诿拖延，致使原告的权利无法实现。现原告起诉要求被告支付2006年9月28日至2011年5月24日期间的物业服务费3834.41元，并承担本案的诉讼费。被告于树忠辩称：1、原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间。2、原、被告之间的《房屋委托服务管理合同》违背了被告的真实意思表示，是强行签订的霸王合同。该合同已经期限届满终止。3、原告未提供证据证明其服务质量一直良好，实际上原告提供的物业服务并未达到国家规定的标准。4、根据原告向中冶置业房地产开发有限公司发出的《致中冶置业函》，原告于2007年3月就已经停止提供物业服务，逐步离开和撤出小区，无权收取之后的物业服务费。5、原告主张的物业服务收费标准超过了国家规定的每月每建筑平方米0.55元标准。因此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2005年9月28日，原、被告签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，被告物业坐落为北京市崇文区（现东城区），建筑面积60.29平方米；被告委托原告对其物业进行管理的期限，自本合同签订之日起生效，至开发公司与物业公司合同期满或业主委员会成立之前止；被告委托原告对其居住的小区进行物业管理，有要求原告根据合同提供安全、卫生环境的权利。原告作为物业管理服务单位，在住户装修房屋期间或违反装修规定时，可随时进行制止或纠正；有对楼宇内外公共部位私搭乱建、乱堆乱放、乱贴广告牌强行拆除、销毁、处罚的权利。物业管理服务收费标准按北京市物价局普通小区委托管理收费标准执行，每平方米每年13.68元；被告应在每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。被告无正当理由未按期交纳委托管理费，原告有权提出诉讼。合同签订后，原告为被告提供了物业管理��务。自2006年9月28日至2011年5月24日，被告未交纳物业服务费。庭审中，被告提交了一份原告于2009年4月8日向中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）发出的《致中冶置业函》。该函件称，原告自2005年6月30日接管景泰西里西区，原告与中冶公司签署的《物业委托管理合同》在2007年3月就已到期，因中冶公司未与原告续签对该小区的物业服务合同，原告要求中冶公司在三个月内组织招标，选聘新的物业公司接管小区物业服务，原告将于2009年7月10日起停止对小区的物业服务。被告另称《致中冶置业函》曾在小区进行张贴，小区众多业主都见到过该函件；至于2009年原告撤出小区后，被告并不清楚提供物业管理服务的物业公司。原告认可该函件的真实性，不认可该函件的合法性与关联性，并称原告为小区提供物业管理服务直至2011年5月24日。原告提供了北京市东��区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》，《北京市电梯日常维护保养合同》，《崇文区疾病预防控制中心评价报告》，本院（2013）东民初字第03507号民事判决书等证据，以证原告为小区实际服务至2011年5月24日。对原告所提交的上述证据，被告均不予认可。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其曾多次向被告及小区业主催交物业服务费，并提供了2007年至2010年向被告发出的《催费通知》，2011年5月20日以及2012年7月31日向小区全体业主发出的催交物业服务费的《公告》。原告另提供了本院（2013）东民初字第06859号民事判决书，以证明有小区业主收到过原告发出的《催费通知》。被告均不认可原告提供的上述证据的真实性，亦否认收��或看到过上述《催费通知》或《公告》。审理中，本院为原、被告进行了调解，但双方因分歧较大，未能达成一致意见。上述事实，有《房屋委托服务管理合同》，北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》，房屋所有权证及当事人陈述等证据在案为证。本院认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告作为被告所在小区的物业服务管理方，为被告提供了物业管理服务，被告理应按时交纳物业服务费。现被告未按约交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。原告的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因原告曾多次向包括被告在内的小区业主主张过物业服务费，已构成了诉讼时效中断。因此，被告所持抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告于树忠于本判决生效后十日内给付原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司二ＯＯ六年九月二十八日至二Ｏ一一年五月二十四日期间的物业服务费人民币三千八百三十四元四角一分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告于树忠负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李玉斌二〇一三年十月八日书 记 员 田 烨 来源：百度“”