（2013）金牛民初字第7334号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-11-06
案件名称
唐某某、谢某某与刘某某、李某某、成都市恒业东升资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐良坤,谢世彬,刘大蓉,李先强,成都市恒业东升资产经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十四条，第二百二十四条第一款，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第7334号原告唐良坤。委托代理人戴莉，四川金援律师事务所律师。原告谢世彬。委托代理人戴莉，四川金援律师事务所律师。被告刘大蓉。委托代理人欧邦禄，四川谦信律师事务所律师。委托代理人兰华开，四川谦信律师事务所律师。被告李先强。委托代理人欧邦禄，四川谦信律师事务所律师。委托代理人兰华开，四川谦信律师事务所律师。第三人成都市恒业东升资产经营管理有限公司。法定代表人钟声坚。委托代理人夏扬，泰和泰律师事务所律师。委托代理人舒勇攀，泰和泰律师事务所律师。原告唐良坤、谢世彬诉被告刘大蓉、李先强、第三人成都市恒业东升资产经营管理有限公司（以下简称东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张莉娟独任进行审判，并于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告唐良坤、谢世彬及其委托代理人戴莉，被告刘大蓉及其与被告李先强的共同委托代理人兰华开，第三人东升公司的委托代理人夏扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐良坤、谢世彬诉称，原告唐良坤的亡夫谢凤田于2006年6月18日向第三人东升公司租赁了恒业国际的＊商铺，其后不久，谢凤田查出患癌，医治无效，于2006年12月29日死亡。在谢凤田患病及亡后比较长一段时间，因原告无力经营管理该商铺生意，于是将商铺委托给二被告夫妇管理。在诸事处理完毕，原告的情绪较稳定后，提出将商铺收回自行管理时，二被告拒不归还。经多次协商，双方于2010年2月22日就此纠纷达成协议：自原告之子谢世彬自力做生意起，恒业国际3区＊-1的摊位归谢世彬一半，李先强一半，以后的各项费用由双方各自付一半。现原告谢世彬已年满17周岁，义务教育接受完毕，待业在家，需收回该商铺经商。但二被告拒不履行约定。原告最近得知，二被告在管理期间，已经以自己名义与第三人东升公司签订了租赁合同。故诉请法院判令：确认二原告享有第三人东升公司的恒业国际＊商铺的使用权、优先租赁权等租赁者的全部法定权利；判令由二被告承担本案诉讼费。被告刘大蓉、李先强辩称，原告陈述的情况与事实不符，2006年谢凤田去世后，二被告的确是在帮原告打理商铺，但2008年二被告就已经将原告缴纳的房屋保证金退给了原告，从2008年6月开始是二被告与第三人东升公司签订房屋租赁合同，诉争商铺的实际承租人从那时起就一直是二被告。2010年2月22日签订的协议是李先强与二原告单独签订的，违背刘大蓉的意见，且原告与二被告之间没有租赁关系，原告的请求没有实体内容，主体不符，故请求法院驳回二原告的诉讼请求。第三人东升公司辩称，我公司从2008年6月开始与二被告签订《房屋租赁合同》，对二原告诉称的在2010年2月22日与被告李先强达成协议一事不知情，该协议约定不能对抗我公司。原承租人谢凤田去世一事我公司不知情，我公司与谢凤田签订的房屋租赁合同期限早已到期，二原告作为死者谢凤田的家属也没有按照主合同约定向我公司提交续租申请，其不作为的行为应视为对约定的优先租赁权的放弃。在本案中，二原告不是诉争商铺的承租人，不享有租赁物使用权、优先租赁权等权利，故请求法院驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，谢凤田与原告唐良坤系夫妻关系。2005年11月11日谢凤田于与第三人东升公司签订《房屋租赁合同》，成为恒业国际的＊商铺的承租人，租赁期限为：2006年3月28日至2008年3月27日。该《房屋租赁合同》第五条第二款约定，“在租赁期满后，同等条件下乙方（谢凤田）享有优先续租权。但乙方须最少提前三个月书面通知甲方（东升公司）。经双方协商，重新签订新的续租合同。”《房屋租赁合同》第二十二条第三款约定，“租赁期限届满，本《合同》自然终止。”《房屋租赁合同》签订后，第三人东升公司即将合同标的物移交谢凤田使用。另查明，2006年12月29日谢凤田因病去世，生前与原告唐良坤育有一子谢世彬。谢凤田去世后，原告唐良坤委托被告刘大蓉、李先强帮忙管理商铺生意。谢凤田与第三人东升公司签订的《房屋租赁合同》期限届满后，原告唐良坤、谢世彬未向第三人东升公司申请续租该商铺。再查明，2008年6月23日至2013年5月21日，被告李先强、刘大蓉先后与第三人东升公司就恒业国际＊商铺签订五份《房屋租赁合同》，租赁期限从2008年6月18日到2013年12月17日。恒业国际＊商铺现由被告李先强、刘大蓉使用。上述事实有结婚证、死亡注销户口证明、常住人口登记卡、2008年6月23日至2013年5月21日恒业国际＊商铺的《租赁合同》及庭审笔录等在案为凭，本院依法予以认定。本院认为，关于原告唐良坤、谢世彬主张确认其享有第三人东升公司的恒升国际＊商铺的优先租赁权问题。本院认为，原告唐良坤、谢世彬在诉讼中主张，享有该诉争商铺优先租赁权但未能提供谢凤田与第三人东升公司就诉争商铺签订的《租赁合同》，第三人东升公司提交了2005年11月11日与谢凤田就诉争商铺签订的《租赁合同》原件，原告唐良坤、谢世彬对此原件持异议，但却没有提供相关证据予以反驳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”，故本院对第三人东升公司提交的《房屋租赁合同》予以采信。按照该《房屋租赁合同》第五条约定：租赁期限为两年，自2006年3月28日起至2008年3月27日，谢凤田取得该诉争商铺承租人的身份是两年。2006年12月29日谢凤田因病去世，其妻唐良坤、其子谢世彬依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”之规定，依法享有该诉争商铺优先承租人身份。但优先租赁权并非法定权利，该《房屋租赁合同》第五条第二款对优先续租权作出明确约定，即：“在租赁期满后，同等条件下乙方享有优先续租权。但乙方须最少提前三个月书面通知甲方。经双方协商，重新签订新的续租合同。”是否依约向第三人东升公司主张过优先续租权，原告唐良坤、谢世彬没有提供相关证据予以证明，故应承担举证不利的后果。按照该《房屋租赁合同》第二十二条第三款约定，“租赁期限届满，本《合同》自然终止。”鉴于此，原告唐良坤、谢世彬依约、依法享有承租人身份的合同期限已经届满，其附属于合同之上的相关权利义务已经终止。关于原告唐良坤、谢世彬主张确认其享有第三人东升公司的恒升国际＊商铺使用权的问题。原告唐良坤、谢世彬在诉讼中出示2010年2月22日由原告唐良坤代原告谢世彬与被告李先强签订的《协议书》，该协议约定：“从谢世彬能够自力做生意起，恒业国际3区＊-1的摊位归谢世彬一半，李先强一半，以后的各项费用都由双方各自付一半。”被告李先强对该协议予以认可；被告刘大蓉当庭表示，签订该协议系被告李先强的个人行为，不予认可。本院认为，据庭审调查，被告刘大蓉与李先强系夫妻关系，且该诉争商铺由二人共同经营管理，故被告刘大蓉的上述辩称不能成立，本院不予采信。第三人东升公司辩称，作为诉争商铺的出租人，其已经与被告李先强、刘大蓉签订租赁合同，并不知道该协议的存在，也不认可由原告唐良坤、谢世彬承租该诉争商铺。本院认为，被告刘大蓉、李先强与第三人东升公司签订《房屋租赁合同》后，被告李先强与谢世彬签订协议，约定诉争商铺由原告谢世彬、被告李先强一人经营一半商铺，该协议的性质属于转租，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”，但庭审查明，该协议系原告唐良坤代原告谢世彬与被告李先强私下达成的协议，并未告知第三人东升公司，也没有征得其同意。作为该商铺出租人的东升公司也未对该协议予以追认。故原告唐良坤代原告谢世彬与被告李先强签订的协议不能对抗第三人东升公司，故本院对原告唐良坤、谢世彬关于确认享有东升公司的恒业国际＊商铺使用权的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告唐良坤、谢世彬的诉讼请求。案件受理费50元，由原告唐良坤、谢世彬负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。代理审判员 张莉娟二〇一三年十月八日书 记 员 杨淞麟 来源：百度“”