（2013）青民一终字第1296号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-01-03
案件名称
青岛全备物业管理有限公司物业服务合同与王岩物业服务合同纠纷民事二审判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
王岩；青岛全备物业管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第1296号上诉人（原审被告）王岩委托代理人张延岭，山东德衡律师事务所律师。委托代理人赵闯，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛全备物业管理有限公司法定代表人陈雪惠，董事长。委托代理人姚莹，山东泰成律师事务所律师。上诉人王岩因与被上诉人青岛全备物业管理有限公司（以下简称全备物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2011）崂民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员潘红燕担任主审、代理审判员龙骞参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王岩的委托代理人张延岭、赵闯、被上诉人全备物业公司的委托代理人姚莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。全备物业公司在原审中诉称，全备物业公司自弄海园小区交付时就提供物业服务，王岩作为弄海园小区的业主，截止2007年12月底前与全备物业公司形成物业服务合同关系。全备物业公司于2008年12月24日向青岛市崂山区人民法院起诉，请求判令王岩支付拖欠费用，该院（2009）崂民二初字第57号判决判令王岩支付至2004年7月的物业费34581元，2004年8月起的物业管理费，全备物业公司可待双方侵权纠纷定案后再行主张权利。现双方间的侵权纠纷已由青岛市中级人民法院于2010年11月19日作出的（2010）青民五终字第2075号民事裁定驳回王岩的起诉。故请求判令王岩支付2004年8月后的物业费39937.10元，并承担本案诉讼费。王岩在原审中辩称，全备物业公司未尽物业服务合同义务，其趁王岩不在家，让热力公司施工人员进入王岩院内安装供热设施。全备物业公司违约在先，给王岩造成损失。王岩提出的侵权纠纷经由法院生效判决判令全备物业公司、青岛高新技术产业开发区发展总公司将安装在王岩弄海园区D18栋别墅庭院内的供热管井移出。但全备物业公司至今未履行判决。因而王岩有权行使抗辩权，拒绝交纳物业服务费。同时，全备物业公司主张的物业费诉讼时效已过，法律不应予以保护，即使支付，全备物业公司也应提前催告。原审法院经审理查明，2009年12月12日，在全备物业公司诉王岩物业服务合同纠纷一案中，青岛市崂山区人民法院（2009）崂民二初字第57号民事判决认定：1998年12月，全备物业公司为弄海园小区提供物业服务，自2003年11月1日起至2006年10月31日止，全备物业公司按每平方每月3.8元收取别墅物业费，业主可自行确定按月或提前半年缴纳物业费，缴纳日期按结帐通知单的规定。2006年11月1日，弄海园别墅区业主委员会分会与全备物业公司续签了物业管理委托合同，全备物业公司一直提供物业服务至2007年12月15日。王岩于2001年7月11日取得弄海园小区D18别墅（面积259.5平方米）的所有权，从此时起王岩即未缴纳过物业费。2004年8月起的物业费，全备物业公司可待双方侵权纠纷定案后再行主张权利。青岛市中级人民法院在审理弄海园小区部分业主与全备物业公司间物业服务合同纠纷案件中，确认了全备物业公司提供物业服务的质量存在未达到约定的质量标准、服务确有瑕疵的事实。该判决判令：一、王岩于判决生效之日起10日内支付全备物业公司物业费34581元、水费3458.8元、维修费70元。逾期履行，按照上述欠款的中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回全备物业公司的其他诉讼请求。2010年9月13日，王岩诉全备物业公司、青岛高科热力有限公司、青岛高新技术产业开发区发展总公司恢复原状纠纷一案中，青岛市崂山区人民法院作出的（2009）崂民一初字第533号民事判决认定：全备物业公司系供暖工程合同的另外一方当事人，其负有会签施工图纸并协助青岛高新技术产业开发区发展总公司进行工程施工的义务，其与青岛高新技术产业开发区发展总公司构成共同侵权。故对王岩要求全备物业公司与青岛高新技术产业开发区发展总公司拆除热力管道设施、恢复原状的请求，全备物业公司和青岛高新技术产业开发区发展总公司应共同承担责任；王岩主张的财产损失，因无证据，不予支持。该判决判令：一、全备物业公司和青岛高新技术产业开发区发展总公司于判决生效后三十日内将安装在王岩弄海园区D18栋别墅庭院内的供热管井移出；二、驳回王岩对青岛高科热力有限公司的诉讼请求；三、驳回王岩的其他诉讼请求。2010年11月19日，青岛市中级人民法院作出（2010）青民五终字第2075号民事裁定撤销青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决、驳回王岩的起诉。2012年6月27日，山东省高级人民法院作出（2011）鲁民提字第122号民事判决，判令撤销青岛市中级人民法院（2010）青民五终字第2075号民事裁定，维持崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决。原审另查明，2004年8月至2007年12月15日，王岩尚欠全备物业公司物业费39937.10元。原审法院认为，全备物业公司与王岩之间的物业管理服务合同成立、具有法律约束力，合同双方均应以诚信原则全面履行合同义务。全备物业公司提供了物业服务。作为接受物业服务的小区业主，王岩就应当按照合同约定自觉主动地履行缴纳物业费的义务。2009年12月12日，（2009）崂民二初字第57号民事判决已确认自2003年11月至2004年7月止王岩应交纳的物业费事实清楚，但因全备物业公司提供物业服务的质量存在未达到约定的质量标准、服务确有瑕疵，原审法院上述判决认定的将物业管理费扣减20%，本案亦应参照办理，即王岩应支付全备物业公司物业管理服务费39937.10元×80%=31949.68元。至于王岩主张其欠交的物业费用已过诉讼时效，原审法院认为青岛市中级人民法院（2010）青民五终字第2075号民事裁定生效后，全备物业公司遂于2010年12月8日在原审法院立案，全备物业公司主张权利系在法定期限内并未超出2年，故王岩该抗辩不能成立，原审法院无法支持。王岩认为全备物业公司在上述侵权案件中，至今未履行移出管井义务，系违约在先，故王岩行使履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。原审法院认为，全备物业公司未履行生效判决将管井从王岩院内移出，王岩可以申请法院执行或其他方式进行权利救济，而不能以此作为拒交物业管理服务费的理由，二者法律关系不同，权利义务亦不同。因此，王岩的该抗辩亦不成立。至于王岩主张全备物业公司应当先行催告，原审法院认为，救济可以多种形式，起诉本身就是一个明示的催告，故该抗辩原审法院亦不能采信。综上，王岩应付全备物业公司物业费31949.68元的事实清楚、证据充分，应予支持。原审法院据此判决：一、王岩给付全备物业公司物业费31949.68元；二、上述付款义务限王岩在判决生效后十日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回全备物业公司的其他诉讼请求。案件受理费798元，由王岩承担。宣判后，王岩不服，向本院提起上诉。上诉人王岩上诉称，一、被上诉人全备物业公司未充分履行物业管理合同义务，其提供的物业服务存在质量问题，且已经青岛中级人民法院另案审理的弄海园小区业主与被上诉人之间物业服务合同纠纷案件判决所确认；除此而外，被上诉人协助他人在上诉人别墅院内开外热力井，严重影响了上诉人的生活，因此，对上诉人而言，上诉人接受到的物业管理服务存在更严重的质量问题。综上，上诉人有权拒缴物业费。故请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人全备物业公司答辩称，原判正确，被上诉人依法履行物业服务合同义务，上诉人应当交纳物业管理费；且上诉人已针对所称的侵权案件申请了强制执行，其抗辩理由不成立。请求二审法院维持原判。经二审审理查明，原审法院在（2009）崂民一初字第533号案中对上诉人涉案别墅院内进行了现场勘查。勘察结果是，上诉人别墅院内铺设有木质地板，地板下有热力管井，位于院内西南角地面以下，距离地面约40厘米左右，通过古力井通往地面，距离上诉人的别墅南墙约5米，管井里面装有供热阀门和管道。上诉人在二审庭审中提交一组照片，以此证明上诉人院内安装的热力井产生的热气与噪音导致上诉人无法使用该房屋。二审另查明，被上诉人尚未履行青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决。本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，双方未达成一致。本院认为，本案的焦点问题是，上诉人院内开挖的热力井是否足以产生上诉人无法享受被上诉人提供的物业服务的后果。本案中，原审法院（2009）崂民一初字第533号民事判决已经认定被上诉人同案外人在上诉人的别墅院内开挖供热管井的行为系共同侵权行为，并判令被上诉人将该井从上诉人院内移出。该判决经山东省高级人民法院维持后生效，而被上诉人至今未履行生效判决规定的义务。上诉人称该热力井产生的热气与噪音导致上诉人无法使用涉案房屋的状态持续存在，本院认为，原审法院在（2009）崂民一初字第533号案中的现场勘查情况和上诉人提交的证据证实了被上诉人的侵权行为使上诉人无法使用涉案房屋，进而产生了上诉人不能享受被上诉人提供的物业服务的后果。《中华人民共和国合同法》第五条规定，合同双方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，本案中，因被上诉人过错使上诉人不能享受物业服务合同约定的权利，则上诉人有权拒绝履行支付物业费的义务。原审法院判令上诉人按照物业管理费扣减20%后的数额履行支付义务，违反了公平原则，属适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2011）崂民二初字第42号民事判决；二、驳回被上诉人青岛全备物业管理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计1596元，由被上诉人青岛全备物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 红代理审判员 潘红燕代理审判员 龙 骞二〇一三年十月八日书 记 员 王庆光书 记 员 贾晓颖 更多数据：搜索“”来源：