（2013）甬北慈商初字第61号

裁判日期: 2013-10-08

公开日期: 2014-06-18

案件名称

宁波英硕建筑节能材料有限公司与沈波租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江北区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波英硕建筑节能材料有限公司,沈波

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条

全文

宁波市江北区人民法院民事判决书（2013）甬北慈商初字第61号原告：宁波英硕建筑节能材料有限公司。法定代表人：周忠。委托代理人：徐丽红。被告：沈波。委托代理人：叶伟军。原告宁波英硕建筑节能材料有限公司（以下简称英硕公司）为与被告沈波租赁合同纠纷一案，于2013年7月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员田兆余适用简易程序审理。本案于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告英硕公司委托代理人徐丽红、被告沈波委托代理人叶伟军到庭参加诉讼。现已审理终结。原告英硕公司起诉称：2012年10月1日，被告自称其拥有慈城镇五湖村北茶园周家湾约10000平方米的厂房及场地（其中建筑面积约2000平方米），并愿意将该厂房出租��原告办厂使用，同时保证该厂房具有合法的建设和使用手续。出于对被告的信任，当天，原告与被告签订了一份《租赁合同》。合同约定：租赁押金60000元，租金每年260000元，每五年租金递增。合同签订后，原告依约支付了第一年租金260000元和押金60000元。随后，原告积极筹备办厂，在原告准备正式进驻该出租厂房办厂时，却被告知该厂房和场地没有合法的准建手续，系违法建筑。经宁波市国土资源管理局上海局卫星遥控杆测绘，该厂房不符合乡村建设规划，没有经过相关行政部门的批准。原告认为，被告出租厂房系违法建筑，无法使用，被告应及时退还原告交付的租金与押金。虽经原告多次主动与被告协商，但被告对原告的要求不予理会。故原告向法院起诉要求法院依法确认原、被告签订的租赁合同无效，并判令被告将已收取的260000元租金与60000元押金（共计320000元）返还给原告。被告沈波答辩称：首先，原告要求确认租赁合同无效没有事实依据。没有证据证明涉案厂房系违法建筑，该土地系五湖村废地资源，村里为了增加村集体经济收入和增加村剩余劳动力的就业渠道，将上述土地先后租给沈建祥与黄仲山办厂使用，二人在村里同意下建造了厂房。被告于2011年10月及2012年5月先后从黄仲山与沈建祥处购买了涉案土地及厂房，该厂房虽无产权证，但其建造经过慈城镇五湖村同意，不属于个人私自搭建，不应认定为违法建筑。原告之所以主张合同无效是因为涉案厂房及场地无法满足原告的生产要求，但这属于原告决策失误，被告不应对此承担责任，并且原告对涉案房屋没有产权证在签订合同时是知情的。其次，原告要求确认租赁合同无效没有法律依据。合同法规定了合同无效的五种情形，本案件不存在该五种情形，故不应��定为无效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：1．租赁合同一份，拟证明双方签订租赁合同以及双方权利义务的的事实；2．律师函及快递单一份，拟证明原告因被告提供的租赁物不合法、不合格等原因，要求与被告沟通解除租赁合同及处理善后事宜的事实。被告为证明自己的主张，向法庭提交了租赁合同、转让合同四份，拟证明尽管涉案厂房没有产权证，但被告是通过转让形式获得的，从转让合同中也可以看出该土地是废地资源，且黄仲山和沈建祥建造厂房是经过五湖村同意的，故不应该算是违法建筑。对原告提供的证据1，被告对其没有异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告认为其并没有收到该快递，且快递内容与本案合同是否无效没有关联性。本院认为，原告提供的邮政快递回单及律师函，只��证明原告向被告邮寄过律师函的事实，不能证明被告收到该律师函，故不能证明原告在起诉前曾要求解除租赁合同的事实。对被告提供的证据，原告对其真实性有异议，并且从协议书反映的内容上看，涉案的厂房系非法建筑，其转让也是非法的，不符合法定程序。本院认为，被告提供了该证据的原件，且有各方当事人签名、盖章，故对其真实性予以认定。根据庭审的质证、认证，以及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2012年10月1日，原告英硕公司因办厂需要与被告沈波签订《租赁合同》，合同约定被告将江北区慈城镇五湖村北茶园周家湾约10000平方米的厂房及场地（其中建筑面积约2000平方米）出租给原告使用，租赁期限自2012年10月1日至2031年9月30日，原告向被告交付押金60000元，租金每年260000元，每五年租金递增。合同签订后原告依约支付了第一年租金260000��和押金60000元。2013年4月11日，原告向被告发出律师函，声明该厂房及场地不能办厂，并且该厂房与土地整体系违章建筑，故要求解除租赁合同，但该信件并未寄达给被告。该厂房及场地现均已空置，且无人值守。2012年6月26日原告向本院递交了诉状，本院根据原告的要求对双方进行诉前调解，并于2013年7月3日向被告沈波送达了诉讼材料。诉前调解不成后，本院于2013年7月8日立案受理了本案。另查明，部分涉案厂房系案外人沈建祥于2005年11月27日同江北区慈村镇五湖村经济合作社（以下简称五湖经济合作社）签订租赁协议后建造，该协议约定沈建祥租赁五湖经济合作社场地用于办厂，并可建造厂房，租赁期限20年；部分涉案厂房系案外人黄仲山于2001年2月至2004年3月开办江北联丰碎石有限公司期间所建造的管理用房，黄仲山于2008年8月26日与五湖经济合作社签订协议承��该场地及厂房，租赁期限为20年。2011年10月26日，被告沈波与黄仲山签订《厂房场地转让协议》，约定黄仲山将其从五湖经济合作社承租的厂房及场地转让给沈波；2012年5月19日，被告沈波与沈建祥签订《厂房场地转让协议》，约定沈建祥将其从五湖经济合作社承租的厂房及场地转让给沈波。上述厂房用地均未通过土地管理部门审批，建造时也均未取得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该解释主要针对城镇房屋租赁合同，但乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案涉案厂房系农村房屋，故仍可参照该��释处理。被告未提供本案涉案房屋建设工程规划许可证，并当庭表示该房屋无产权证，因此，可认定原告与被告之间签订的房屋租赁合同无效。因无效合同取得的财产，双方均应予以返还。本案系房屋租赁合同，被告作为出租人，应返还的是基于租赁合同所取得的房屋押金及租金，故对原告要求被告返还赁押金60000元及租金260000元的诉讼请求，本院予以支持。原告作为承租人，因签订合同后实际管理了该场地、房屋，故应返还给出租人的是房屋场地的使用权及占用该房屋所取得的利益，因该利益是无形利益，应按房屋租金标准结合其他因素确定房屋占用费，但被告并未在本案中提出主张，本院不做处理，被告可另行提起诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告宁波英硕建筑节能材料有限公司与被告沈波于2012年10月1日签订的位于江北区慈城镇五湖村北茶园周家湾约10000平方米的厂房及场地（其中建筑面积约2000平方米）租赁合同无效；二、被告沈波于本判决生效之日起二十日内返还原告宁波英硕建筑节能材料有限公司押金60000元以及房屋租金260000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取3050元，由被告沈波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴��通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，按自动撤回。审判员　田兆余二〇一三年十月八日代书记员　何超男来源：百度搜索“”