（2013）东民初字第09756号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-03-14
案件名称
北京世纪金龙物业管理有限责任公司与刘燕明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世纪金龙物业管理有限责任公司,刘燕明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第09756号原告（反诉被告）：北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地本市东城区西晓市街72号。法定代表人：陈玉苍，经理。委托代理人：唐超，男，1983年9月23日出生，该公司职员。委托代理人：张乐乐，男，1986年12月23日出生，该公司职员。被告（反诉原告）：刘燕明，男，1962年9月22日出生。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉被告刘燕明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理。依法由代理审判员李玉斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告刘燕明提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称世纪金龙公司）的委托代理人唐超、张乐乐，被告（反诉原告）刘燕明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪金龙公司诉称：2005年7月29日，世纪金龙公司与刘燕明签订物业管理合同。此后，世纪金龙公司向刘燕明提供物业服务至2011年5月24日，服务质量一直良好。刘燕明自2007年7月29日起拒绝交纳物业服务费，经世纪金龙公司多次催收，刘燕明均推诿拖延，致使世纪金龙公司的权利无法实现。现世纪金龙公司起诉要求刘燕明支付2007年7月29日至2011年5月24日期间的物业服务费4609元，并承担本案的诉讼费。刘燕明认可世纪金龙公司主张的欠费金额，但辩称：1、刘燕明自2006年7月起未交纳物业服务费，但已经交纳了2010年至2011年的物业服务费。2、刘燕明的房屋外墙在下雨时会有雨水渗入室内。房屋漏水问题给刘燕明造成了较大的经济损失。经刘燕明多次要求，世纪金龙公司在2010年安排相关单位协助予以维修。房屋修好后，刘燕明交纳了当年度的物业服务费。3、刘燕明的房屋中水设施无法使用。4、《房屋委托服务管理合同》违背了刘燕明的真实意思表示，是强行签订的霸王合同。该合同已经期限届满终止。5、根据世纪金龙公司向中冶置业房地产开发有限公司发出的《致中冶置业函》，世纪金龙公司于2007年3月就已经停止提供物业服务，逐步离开和撤出小区，无权收取之后的物业服务费。6、世纪金龙公司未提供证据证明其服务质量一直良好。7、世纪金龙公司不具备物业管理资质。8、刘燕明并非恶意欠费，是世纪金龙公司未与刘燕明进行协商。综上，刘燕明不同意世纪金龙公司的诉讼请求，并提出反诉，请求1、世纪金龙公司承担维修责任，恢复小区中水的使用；2、世纪金龙公司赔偿因房屋外墙漏水给刘燕明造成的经济损失3500元；3、世纪金龙公司修复因长期漏水所造成的房屋所在楼栋外墙的损坏；4、世纪金龙公司承担诉讼费。针对刘燕明的反诉，世纪金龙公司辩称：1、刘燕明未提供证据证明其存在相关损失。2、世纪金龙公司已经于2011年撤出小区，不再提供物业管理服务，故维修中水及楼栋外墙已经事实上无法履行。3、世纪金龙公司提供物业管理服务期间并未停止中水供应，中水设施亦未损坏。4、刘燕明的房屋所在楼栋外墙损坏的原因并不明确，且漏水属于房屋质量问题，与世纪金龙公司无关。综上，世纪金龙公司不同意刘燕明的反诉请求。经审理查明：经相关行政管理部门核准，世纪金龙公司自2004年起可以从事物业服务管理工作，其物业管理企业资质等级为三级。2005年7月29日，世纪金龙公司与刘燕明签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，刘燕明的物业坐落为北京市崇文区（现东城区），建筑面积88.23平方米；刘燕明委托世纪金龙公司对其物业进行管理的期限，自本合同签订之日起生效，至开发公司与物业公司合同期满或业主委员会成立之前止；刘燕明委托世纪金龙公司对其居住的小区进行物业管理，有要求世纪金龙公司根据合同提供安全、卫生环境的权利。世纪金龙公司作为物业管理服务单位，在住户装修房屋期间或违反装修规定时，可随时进行制止或纠正；有对楼宇内外公共部位私搭乱建、乱堆乱放、乱贴广告牌强行拆除、销毁、处罚的权利。物业管理服务收费标准按北京市物价局普通小区委托管理收费标准执行，每平方米每年13.68元；刘燕明应在每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。刘燕明无正当理由未按期交纳委托管理费，世纪金龙公司有权提出诉讼。合同签订后，世纪金龙公司为刘燕明提供了物业管理服务。刘燕明于2011年5月交纳了自2006年至2007年度的物业服务费。世纪金龙公司撤出小区后，北京国泰阳光物业管理有限公司进驻小区提供物业管理服务。经现场勘验，刘燕明的房屋北侧外墙外的雨水管道顶端墙面有一直径约为0.3米的小坑，且雨水管道上有细微裂纹。庭审中，刘燕明提交了一份世纪金龙公司于2009年4月8日向中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）发出的《致中冶置业函》。该函件称，世纪金龙公司自2005年6月30日接管景泰西里西区，世纪金龙公司与中冶公司签署的《物业委托管理合同》在2007年3月就已到期，因中冶公司未与世纪金龙公司续签对该小区的物业服务合同，世纪金龙公司要求中冶公司在三个月内组织招标，选聘新的物业公司接管小区物业服务，世纪金龙公司将于2009年7月10日起停止对小区的物业服务。世纪金龙公司认可该函件的真实性，不认可该函件的合法性与关联性，并称世纪金龙公司为小区提供物业管理服务直至2011年5月24日。世纪金龙公司提供了北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》等证据，以证世纪金龙公司为小区实际服务至2011年5月24日。刘燕明认可世纪金龙公司实际提供物业服务至2011年5月24日。关于小区中水使用问题，刘燕明提供了北京国泰阳光物业管理有限公司出具的《物业服务年度总结报告》，以证明世纪金龙公司提供物业管理服务期间中水未能正常供应。世纪金龙公司称在其提供物业服务期间正常供应了中水，因中水设施设计存在缺陷，世纪金龙公司购买了自来水作为中水使用。世纪金龙公司并提供了2010年、2011年购买水资源费的票据支持其主张。就此，刘燕明称中水设施系不能完全正常使用，时断时续。关于因房屋漏水造成的经济损失问题，刘燕明称有一个微波炉因漏水而损坏，但并未提供相关证据支持其主张。审理中，本院为原、被告进行了调解，但双方因分歧较大，未能达成一致意见。上述事实，有《房屋委托服务管理合同》，北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》，物业服务费发票及当事人陈述等证据在案为证。本院认为：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，世纪金龙公司作为刘燕明所在小区的物业服务管理方，为刘燕明提供了物业管理服务，刘燕明理应按时交纳物业服务费。现刘燕明未按约交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。世纪金龙公司的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。关于刘燕明要求世纪金龙公司赔偿因房屋漏水造成的经济损失的反诉请求，因刘燕明未提供翔实、有效的证据支持其主张，故其该项反诉请求，本院不予支持。关于刘燕明要求世纪金龙公司承担维修责任，修复小区中水设施以及楼栋外墙损坏的反诉请求，因刘燕明未提供翔实、有效的证据证明小区中水设施损坏及楼栋外墙损坏系在世纪金龙公司提供物业管理服务期间所出现，且世纪金龙公司已经不再为该小区提供物业管理服务，故其该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘燕明于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司二ＯＯ七年七月二十九日至二Ｏ一一年五月二十四日期间的物业服务费人民币四千六百零九元；二、驳回被告（反诉原告）刘燕明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）刘燕明负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）刘燕明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李玉斌二〇一三年十月八日书 记 员 田 烨 来源：百度“”