（2013）海民初字第20750号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-08-28
案件名称
北京龙洋房地产开发有限责任公司与北京超润缘科技发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京龙洋房地产开发有限责任公司,刘某某,北京超润缘科技发展有限公司,石某某,北京新亮点物业管理有限公司海淀分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第20750号原告北京龙洋房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区金海角科技园区。注册号：110000008249838法定代表人范文杰，董事长。委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。被告刘某某，女。身份证号：×××被告北京超润缘科技发展有限公司，住所地北京市海淀区莲宝路10号院唐明宾馆1006号房间。注册号：110108011753255法定代表人刘某某，经理。刘某某、北京超润缘科技发展有限公司代理人杜英峰，北京罗斯律师事务所律师。被告石某某，男。身份证号：×××委托代理人张家良，北京玉贵律师事务所律师。第三人北京新亮点物业管理有限公司海淀分公司，住所地北京市海淀区莲宝路9号院4号楼2层16号。注册号：10108012343627负责人陈琦，经理。委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。原告北京龙洋房地产开发有限责任公司（以下简称龙洋公司）与被告刘某某、被告超润缘科技发展有限公司（以下简称超润缘公司）、被告石某某、第三人北京新亮点物业管理有限公司海淀分公司（以下简称新亮点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈昶屹独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙洋公司委托代理人张德龙（兼新亮点公司代理人）、被告刘某某和超润缘公司委托代理人杜英峰、石某某及其委托代理人张家良参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙洋公司诉称，北京新亮点物业管理有限公司是为北京市海淀区莲宝路xx家园提供前期物业管理服务的企业。并受该物业项目开发企业龙洋公司的委托，负责该项目部分商业用房的租赁管理。2009年2月14日，北京新亮点物业管理有限公司下属分公司经授权与刘某某签订房屋租赁合同，约定刘某某承租新亮点公司负责管理的位于北京市海淀区莲宝路xx家园北侧底商房屋，建筑面积100平方米（实际面积123平方米），房屋用途为办公，未经甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自该变房屋用途。租赁期限自2009年3月1日至2015年2月28日止，共计6年。租金标准为每月6000元，租金支付方式为季付。房屋租赁合同签订后，刘某某入住使用该房屋。但是，刘某某未按照房屋租赁合同约定的用途（办公）使用承租房屋，而是悬挂”超润国际汽车会馆”字样，以超润缘公司名义对外开展汽车维修、洗车美容和装饰等业务，并在4号楼东侧占用消防通道搭建违章建筑进行洗车业务。新亮点公司多次要求其整改未果。另该房屋租金一直由刘某某交纳，应其要求，新亮点公司和我公司为被告开具的收款凭证上的付款单位一直为超润缘公司。2011年9月30日，北京市新亮点物业管理有限公司在该项目成立的海淀公司经授权与刘某某、我公司三方签署补充协议，约定2009年2月14日签订的房屋租赁合同项下出租方的权利义务均转让给我公司，其它约定不变。超润缘公司随即依据补充协议向我公司交纳房屋租金。2012年8月新亮点公司在沄沄国际项目部接到该项目业主投诉称超润缘公司在园区北侧公共区域占道洗车和维修车辆严重影响业主出行和停放车辆。当即责令超润缘公司进行整改。2012年9月19日，我方收到石某某送来的《情况说明》及所附店面转让租赁合同。称刘某某将涉案房屋转租给了石某某，并将超润缘公司的营业执照等手续交付石某某经营使用。至此，我公司才得知刘某某将涉案房屋转租给石某某经营使用的事实。2012年9月25日，北京市海淀区消防支队在例行消防检查过程中发行沄沄国际家园存在违法占用消防车道搭建临时设施，影响消防车通行等火灾隐患，要求北京新亮点公司下属海淀分公司进行整改。我公司多次找刘某某及石某某协商拆除堵塞消防通道的违章建筑，均遭到无理拒绝。其间，刘某某曾组织人员试图拆除占用的消防通道，但遭到石某某家人的阻拦未果。无奈，我公司于2012年10月8日，通过快递方式向刘某某邮寄解除合同通知书，要求解除双方租赁合同关系并收回房屋，但刘某某未予答复。2013年1月，我公司组织人员、租赁设备自行拆除了占道的洗车房，石某某予以配合。石某某占用租用房屋至今。刘某某擅自转租、改变承租房屋用途、占用消防通道加盖房屋的行为已经严重违法了房屋租赁合同的约定，也严重扰乱了小区正常环境和车辆出入。我公司有权依据房屋租赁合同第十三条第四项约定解除合同，并按照第十四条约定要求刘某某承担违约责任，石某某作为房屋使用人也应当无条件腾退涉案房屋。现起诉请求：1、判决原被告于2009年2月14日签订的《房屋租赁合同》及2011年9月30日签订的《补充协议》解除；2、判令三被告将北京市海淀区莲宝路xx家园北侧底商租赁房屋恢复原状交还原告；3、判令被告刘某某支付原告擅自转租房屋的违约金人民币6000元并按照每日人民币300元的标准支付2012年10月9日至实际腾退之日止的逾期腾房违约金；4、三被告承担本案诉讼费。被告刘某某、超润缘公司共同辩称，首先，龙洋公司知道并认可我方将房屋转租的事实。其次，我方没有改变房屋用途。再次，搭建洗车房经过龙洋公司同意，该房屋投入使用后，龙洋公司收取收费、电费，我方没有违反合同约定的行为，刘某某从龙洋公司租赁房屋，超润缘公司是刘某某成立的有限责任公司，股东是两人，但刘某某租赁房屋的行为系刘某某的个人行为，不代表超润缘公司。故不同意龙洋公司的诉讼请求，请求驳回龙洋公司的诉讼请求。被告石某某辩称，首先，石某某没有改变房屋用途，我方将房屋用于办公经营。其次，不存在占用洗车房，占用消防通道，搭建洗车房经过龙洋公司同意。再次，龙洋公司对洗车房进行打砸，不是拆除。第四，洗车房之前就存在，是我方承租过来的。第五，龙洋公司擅自单方停水，侵犯我的合法权益。第六，我方严格按照用途使用。第七，我方与龙洋公司没有合同，龙洋公司的请求没有依据。请求法院驳回龙洋公司的诉讼请求。第三人新亮点公司辩称，我公司受龙洋公司委托负责前期物业服务，同时负责一层底商对外出租管理。龙洋公司所述合同、补充协议都是我公司签订的，合同履行中，我公司发现刘某某经营的超润缘汽车会馆违反合同，曾经多次制止，截止补充协议签订之时，我公司不知道刘某某将房屋转租给石某某的情况。鉴于补充协议约定我公司同意龙洋公司的诉讼请求。经审理查明，龙洋房公司系北京市海淀区莲宝路9号院4号楼房屋的单独所有权人。刘某某系超润缘公司法定代表人，超润缘公司系自然人投资或控股的有限责任公司。2009年2月14日，新亮点公司（甲方）与刘某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，第一条房屋基本情况，该房屋坐落于沄沄国际家园北侧底商。建筑面积100平方米，装修情况毛坯。第二条房屋用途，该房屋用途为办公。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门批准前，不得擅自改变房屋用途。第五条房屋租赁期限，房屋租赁期限自2009年3月1日至2015年2月28日止。共计六年。第六条租金标准，6000元／月。第十三条合同的解除，第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，其中：3、擅自改变房屋用途的；5、擅自将房屋转租给第三人的。第十四条违约责任：（三）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，按一个月租金向甲方支付违约金，（六）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每超过一日应按月租金的5%标准支付违约金。刘某某当庭表示其签署该合同是个人行为。2011年1月6日，刘某某（甲方）与石某某（乙方）签订店面转让租赁合同，该合同第一条约定租赁范围及用途，甲方同意将位于北京市海淀区莲宝路9号院沄沄国际底商-7号的房屋，名称为超润国际汽车保健会馆，在正常经营状态下租给乙方作为汽车维修及美容等相关项目使用，出租房屋的建筑面积总计为400平方米。第二条约定，租赁期为四年，自2011年1月6日起，至2015年1月5日止。第三条约定租金及保证金，双方谈定的租金为每月人民币25000元整。第五条约定，出租人责任和义务，甲方谨在此声明及保证甲方为出租房屋的合法拥有人，有合法地位出租此房屋并于乙方出示相关证明；甲方需按时将出租房屋及其设施以本合同约定的状态交付乙方使用；租赁期内乙方不得收回出租房屋（本合同另有规定除外）。2011年9月30日，新亮点公司（甲方、出租方）、刘某某（乙方、承租方）及龙洋公司（丙方）签订补充协议，该协议约定，2009年3月1日甲方与乙方签订的房屋租赁合同中，甲方新亮点公司变更为龙洋公司；甲方在合同中的全部权利、义务均转让给丙方，龙洋公司按照合同约定履行甲方未履行的责任和义务，并享受合同自变更日起甲方未享受的权利；自本协议生效之日起，乙方按照合同约定向丙方支付一切款项；本协议自甲乙丙三方签字之日起生效。合同落款处有北京新亮点物业管理有限公司分公司、北京北京新亮点物业管理有限公司海淀分公司、北京龙洋房地产开发有限责任公司的印章及刘某某的签名。2012年8月30日，北京新亮点物业管理有限公司沄沄国际项目部向超润缘公司发出通知，该通知载明：”北京超润缘科技发展有限公司：因你司的洗车行为已经影响园区其他业主停放车辆，且对北门车辆的正常出入产生干扰，现通知你方自2012年9月1日起停止在北京市海淀区莲宝路9号院沄沄国际底商7号（超润国际汽车保健会馆）进行洗车及在底商7号房前公共区域路面（此路面并未出租给你司进行使用）进行维修车辆的行为。特此通知。北京新亮点物业管理有限公司沄沄国际项目部。2012年8月30日”。就该函件，石某某在2012年9月19日回复称”现我方与店前业主配合融洽，不存在店前业主停放车辆问题。2、对于北门正常进入产生的干扰，我方已经安排专人进行车辆协调，保证不影响北门的正常出入”。2012年9月25日，编号为2012第0036284号的消防监督检查记录记载：被检查单位名称北京北京新亮点物业管理有限公司海淀分公司；检查类型为对举报投诉的检查；发现的违法行为及火灾隐患为该单位消防通道被占用，影响消防车通行；处理情况为责令改正。另查，现沄沄国际家园北侧底商由石某某以超润缘公司名义实际使用，该底商内修建有底商抬升设备。庭审中，龙洋公司主张于2012年10月8日以刘某某违约为由向其送达解除合同通知书，就此向本院提交解除合同通知书及顺丰速递底单及送达查询结果，但是刘某某称其没有收到，且不认识李姓签收人。刘某某主张龙洋公司知晓房屋转租的事实，搭建房屋经过龙洋公司同意，且龙洋公司知道转租后收取转租费5万元，就此向本院提交录音、收据。龙洋公司对录音、收据均不认可。石某某主张龙洋公司知道搭建洗车房的事实，且同意其对洗车房进行装修，并提供了北京市海淀街道安全生产检查记录单、底商装修申请表、收据予以佐证。龙洋公司对上述证据真实性没有异议，但对证明目的不认可。本案事实，有双方当事人陈述、产权证、营业执照、房屋租赁合同、消防监督检查记录、补充协议、照片等证据材料在案佐证。本院认为，新亮点公司（甲方）与刘某某（乙方）签订《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效。当事人应根据协议约定履行相应义务。鉴于2011年9月30日新亮点公司、刘某某及龙洋公司通过签订补充协议，新亮点公司将前述《房屋租赁合同》的权利义务概括转让给龙洋公司，刘翠兰亦表示同意，因该补充协议系三方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议内容合法有效并发生权利义务概括转移的法律效力，龙洋公司取代新亮点公司成为前述《房屋租赁合同》出租人并享有及负担出租人的权利义务。根据《房屋租赁合同》第十三条第（四）项约定，乙方擅自改变房屋用途的或者擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。刘某某与石某某于2011年1月6日签订店面转让租赁合同，虽然刘某某、石某某主张房屋转租经过龙洋公司同意并提供了录音、收据、装修申请表予以佐证，但龙洋公司对此不予认可，且刘某某、石某某均无法提供直接证明签订转租合同时经过龙洋公司同意。虽然龙洋公司称向刘某某送达了解除通知，但刘某某辩称其没有收到，且签收单中的签收人并非刘翠兰，龙洋公司亦无法进一步提供证据证明刘翠兰收到了该解除通知书。故本院无法确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2012年10月8日解除，但因为刘某某在未经龙洋公司同意的情况下将房屋转租给石某某，违反了《房屋租赁合同》第十三条第（四）项的约定，故本院对龙洋公司要求判决解除其与刘某某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。本案中，石某某及超润缘公司系沄沄国际家园北侧底商房屋的实际占有人，在刘某某与龙洋公司之间的《房屋租赁合同》解除的情况下，其占有沄沄国际家园北侧底商房屋没有法律依据，龙洋公司系沄沄国际家园北侧底商房屋的权利人，其有权要求石某某将其占有的房屋恢复原状并交还。因刘某某未经龙洋公司同意将房屋转租给石某某，故龙洋公司根据合同约定主张转租房屋违约金的诉讼请求本院予以支持。因为龙洋公司并未依法向刘某某送达解除合同通知书，故房屋租赁合同及补充协议尚未解除，就龙洋公司主张刘某某支付自2012年10月9日起至实际腾退之日止的逾期腾房违约金的诉讼请求，没有相应事实依据，故本院对该诉讼请求不予支持。石某某与刘翠兰之间因房屋转租产生的纠纷，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京龙洋房地产开发有限责任公司与刘某某之间于二〇〇九年二月十四日签订的《房屋租赁合同》及二〇一一年九月三十日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除。二、刘某某、北京超润缘科技发展有限公司、石某某于本判决生效后七日内将北京市海淀区莲宝路XX家园北侧底商房屋（建筑面积一百平方米）内汽车抬升设备拆除并腾空交还北京龙洋房地产开发有限责任公司。三、刘某某于本判决生效后七日内向北京龙洋房地产开发有限责任公司支付擅自转租违约金人民币六千元。四、驳回原告北京市龙洋房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百六十三元，由刘某某负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 陈昶屹二〇一三年十月八日书 记 员 王振乾 搜索“”