（2013）神民初字第00720号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-07-14
案件名称
神木县天都大酒店有限公司与温玉峰、高志鹏、单慧文、单会斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
神木县天都大酒店有限公司,温玉峰,高志鹏,单慧文,单会斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第六十一条，第十三条，第十四条；《中华人民共和国担保法》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2013）神民初字第00720号原告神木县天都大酒店有限公司法定代表人汪在田，系该酒店董事长。委托代理人ＸＸ。委托代理人任晓艳。被告温玉峰。被告高志鹏。被告单慧文。被告单会斌。原告神木县天都大酒店有限公司（下称天都酒店）与被告温玉峰、高志鹏、单慧文、单会斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天都酒店委托代理人ＸＸ、任晓艳到庭参加了诉讼。被告温玉峰、高志鹏、单慧文（温玉峰、高志鹏、单慧文三人下称承包人）、单会斌经公告传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告天都酒店诉称，2010年10月16日，承包人与其签订合同，约定从2010年10月25日至2013年12月份承包天都酒店的阳光圣汇休闲会所的经营权。合同履行过程中，承包人拖欠房租106.25万元，取暖费18万元。故原告诉请判令：1、解除承包人与原告签订的《承包经营协议书》，责令承包人立即腾出所租赁的房屋。2、由承包人向原告支付房屋租赁费（每年按90万元计算），取暖费18万元，电费34554.25元，违约金30万元；3、由被告单会斌对第一项诉讼请求中的金钱支付义务承担连带责任；4、由四被告负担本案诉讼费用。原告天都酒店向法庭提交以下证据：1、承包经营协议一份，证明承包期限为2010年10月25日至2013年12月。用以证明承包人在租赁期限内应对下欠原告的房租及水电、取暖费予以支付，并将缴纳的30万元保证金作为违约金支付原告。2、电力局天河浴都电费发票三支，用以证明承包人拖欠电费共计人民币34554.25元的事实。四被告未答辩，亦未向法庭提供证据。经审查，本院认为原告天都酒店提供的承包经营协议、三张电费发票来源合法、内容真实、与本案有关联性，能够证明原告天都酒店就该酒店的阳光圣汇休闲会所经营权的承包与承包人订立合同的事实以及合同的内容。根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2010年10月16日，被告温玉峰、高志鹏、单慧文与原告天都酒店订立了经营权承包合同，约定由原告将天都酒店开办的阳光圣汇休闲会所从2010年10月25日至2013年12月份的经营权（包括签订合同时所有的财产、设备）以200万元的价格转让给被告温玉峰、高志鹏、单慧文。房屋租赁费为每年90万元，合同中约定于2010年10月25日前付清财产设备转让费、保证金及第一年租赁费，以后的房屋租赁费于每年提前一个月付清，否则原告将收回承包人的经营权，承包人所缴纳的保证金作为违约金赔偿给原告，同时约定该休闲会所承包期间产生的电费、取暖费由承包人自行负担。合同中单慧斌以担保人身份签字，签订协议后被告温玉峰、高志鹏、单慧文向原告支付转让费200万元并缴纳保证金30万元，将房屋租赁费付至2012年10月25日，2012年10月25日起至2013年12月30日的房租费未缴纳。本院认为，原告与被告承包人签订的经营权承包合同的承包主体合格，意思表示真实，内容具体确定且不违反法律、行政法规的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》要求的生效要件，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因承包人未能长期未能按期履行支付房屋租赁费的主要合同义务，违反双方协议，原告要求与承包人合同腾出所租赁房屋本院予以支持，协议中约定房屋租赁费为每年90万元，故应当由承包人支付原告占用房屋期间的使用费从2012年10月26日起至房屋腾出交付原告之日止，每日以2465.75元计算。由承包人向原告支付房屋租赁费（每年按90万元计算）该合同第二条约定，阳光圣汇休闲会所的租赁费由被告承包人承担。第七条约定，承包期间，阳光圣汇休闲会所的取暖费、电费由被告承包人支付。对于承包人是否拖欠房租106.25万元、取暖费18万元、电费34554.25元的情况，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据这一规定，被告承包人应对是否付清房租、取暖费、电费承担举证责任，并在举证不能时承担对该待证事实不成立的不利后果。基于被告承包人在诉讼中未向法庭提交证据，即未履行其举证责任，本院依据举证责任分配规则认定被告承包人拖欠房屋106.25万元，取暖费18万元，电费34554.25元的事实成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬，原告有权要求被告承包人清偿所欠租赁费、取暖费、电费。对于原告的违约金请求，合同第三条约定：“30万元各项履约条款的保证金用于乙方在经营期间违约或者经营不善，导致各种突发事件的发生、社会治安、各项安全措施不力等出现的意外伤害事故，乙方不及时处理的，或给甲方造成直接、间接的影响和经济、财产损失等，甲方有权对保证金进行支配和控制，事件处理后，由乙方补足协议约定的履约保证金”该条款是双方当事人就履约保证金处分的约定，其内容是：如果被告承包方因违约或者经营不善，导致突发事件、社会治安、意外伤害事故，被告承包方不及时处理或者给原告造成直接、间接经济损失时，甲方有权对保证金进行支配和处理。对于保证金的处理标准合同未约定，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据该规定，按照“甲方（原告）有权对保证金进行支配和处理”后接的一句合同条款“事件处理后，由乙方（被告承包人）补足协议约定的履约保证金”的含义，原告对保证金的支配和处理权并非不论情形全部扣归原告所有，而是以承包人的特定行为对原告造成的损失为基础，用于弥补原告的损失，即合同第三条约定的30万元履约保证金的性质并非预交的违约金，而是预交的用于赔偿违约等行为造成的损失的损害赔偿金。故原告的30万元的违约金请求权无合同条款上的依据，本院不予支持。原告请求被告单慧斌承担保证责任。保证责任的承担以保证合同的成立生效为前提，根据《中华人民共和国担保法》第十五条的规定，保证合同应当具备的内容包括：被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式；保证担保的范围；保证的期间。原告主张的保证合同中无上述内容。《中华人民共和国担保法》第十五条第二款规定：保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。根据此规定，再结合担保法司法解释规定的保证合同补正规则，担保合同中的法定必备要素中可以补正的包括被保证的主债权数额、债务人履行债务的期限、保证的方式、保证担保的范围、保证的期间，但是被保证的主债权的种类无法补正，被告单慧斌究竟是对原告的债务提供保证担保，还是对被告承包人的债务提供保证担保，还是对原和被告承包人双方的债务均提供保证担保，既无法从合同相关条款推断而知，也没有法律规定的补正原则。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。根据该规定，本案保证合同因不满足合同内容具体确定的要求且无法补正，故不能成立，原告不得以其为依据要求被告单慧斌承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：由被告温玉峰、高志鹏、单慧文于判决生效之日起五日腾出所租赁的阳光圣汇休闲会所（包括天都大酒店北侧负一层至五层原KTV、洗浴经营场所），并向原告神木县天都大酒店有限公司支付占用房屋使用费从2012年10月26日起至房屋腾出交付原告神木县天都大酒店有限公司之日止，每日以2465.75元计算。由被告温玉峰、高志鹏、单慧文于判决生效之日起五日内向原告神木县天都大酒店有限公司支付取暖费18万元。由被告温玉峰、高志鹏、单慧文于判决生效之日起五日内向原告神木县天都大酒店有限公司支付电费34554.25元。四、驳回原告神木县天都大酒店有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18250元，由被告温玉峰、高志鹏、单慧文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长 强唤霞审判员 焦子博审判员 訾 娟二〇一三年十月八日书记员 高云岗 微信公众号“”