（2013）深中法房终字第1363号
裁判日期: 2013-10-08
公开日期: 2014-04-18
案件名称
刘太阳与张凤房屋买卖合同纠纷
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘太阳,张凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1363号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘太阳，男，汉族，1958年12月8日出生。委托代理人：邬建军，广东深宝律师事务所律师。委托代理人：陈观资，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张凤，女，汉族，1962年7月14日出生。委托代理人：叶向前，广东中熙律师事务所律师。委托代理人：李远勇，广东中熙律师事务所律师。上诉人刘太阳因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年12月14日，张凤与刘太阳签订《房屋买卖合同》，约定刘太阳将其位于宝安区福永街道龙翔北路龙翔山庄C1栋C××号房产（房屋权证号：深房地字第××号）转让予张凤，房屋建筑面积305.32平方米，转让总价款为人民币470万元，张凤自本合同签订当日向刘太阳支付首笔款项200万元，刘太阳收到首笔款后，15日内张凤支付第二期房款人民币200万元，刘太阳收到第二期款后，协助张凤办理房产过户等手续，房产过户完成后，张凤向刘太阳付清剩余购房款70万元。刘太阳承诺本协议项下之交易房产最迟于本协议书签订之日起两个月内完成过户交易手续。同日，张凤向刘太阳支付了第一笔房款人民币200万元。2012年12月5日，张凤向刘太阳发出律师函，催告刘太阳返还购房款人民币200万元。一审庭审中，张凤、刘太阳均确认涉案房产仍登记在刘太阳名下，刘太阳亦未交付张凤使用。张凤向原审法院提起本案诉讼，请求：1、刘太阳退还购房款人民币200万元；2、刘太阳支付逾期还款利息人民币6，533元（此利息按人民银行同期贷款利率从2012年12月10日开始算至2012年12月31日止，此后利息按人民银行同期利率计至被告偿清全部款项之日止）；3、刘太阳承担本案的一切诉讼费用；4、解除张凤、刘太阳签订的《房屋买卖合同》。刘太阳向原审法院提起本案反诉，请求：1、解除《房屋买卖合同》；2、张凤赔偿损失人民币148，268元；3、张凤承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，张凤与刘太阳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。张凤于合同签订当日交付了第一笔购房款后未继续付款，张凤主张由于刘太阳明确表示不再履行合同才不再支付剩余房款，但未能提供证据证明，原审法院不予采信。张凤未如期支付剩余房款的行为，已构成违约。现刘太阳反诉请求解除合同，符合法律规定，原审法院确认该合同于反诉状送达张凤之日即2013年4月26日解除。合同解除后，刘太阳应向张凤返还已收取的购房款人民币200万元及利息，利息按银行同期同类贷款利率标准计算，自合同解除之日起计算至本判决指定支付之日止。刘太阳主张张凤应赔偿因其违约行为给刘太阳造成的房屋损失，但该房屋自签订合同一直未交付张凤使用、亦未过户至张凤名下，刘太阳无证据证明因张凤的违约行为产生了何种损失，应承担举证不能的不利后果，对该项反诉请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张凤与刘太阳签订的《房屋买卖合同》于2013年4月26日解除；二、刘太阳于本判决生效之日起十日内向张凤返还购房款人民币200万元及利息（利息按银行同期同类贷款利率标准计算，自2013年4月26日起计算至本判决指定支付之日止）；三、驳回张凤的其他诉讼请求；四、驳回刘太阳的其他反诉请求。本案受理费人民币22，852元，反诉受理费人民币1，633元，合计人民币24，485元，由刘太阳负担。上诉人刘太阳不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院判决“确认张凤与刘太阳签订的《房屋买卖合同》于2013年4月26日解除”属于超范围裁决，程序错误。刘太阳与张凤就房屋买卖合同纠纷一案分别向原审法院提起了诉讼及反诉，均要求法院判决解除《房屋买卖合同》，但双方请求解除合同的事实依据是不一致的，张凤以刘太阳已口头表示不愿意出卖房屋为由起诉要求解除合同，而刘太阳则以张凤没有按时支付购房款为由反诉要求解除合同，双方的诉求是判令解除合同，而非要求确认合同已经解除或于2013年4月26日解除，因此，原审法院应“判决”《房屋买卖合同》解除，而非“确认”《房屋买卖合同》于2013年4月26日解除。原审判决属于超范围裁决，判非所请，程序错误，应依法予以改判。二、由于原审法院错误确认《房屋买卖合同》于2013年4月26日解除，导致错误判决利息起算时间，因此应依法予以改判。张凤支付第一笔购房款200万元后，未如期支付剩余购房款，构成违约，因此刘太阳依法诉请解除《房屋买卖合同》，对于刘太阳的诉求，原审法院依法应判决解除《房屋买卖合同》，基于《房屋买卖合同》解除的事实，刘太阳才有义务返还购房款200万元给张凤。然而，原审法院却错误“确认张凤与刘太阳签订的《房屋买卖合同》于2013年4月26日解除”，并以此错误认定为依据，判决购房款200万元的利息从2013年4月26日计算至指定判决支付之日止，原审判决支付利息的事实依据错误，应以判决解除《房屋买卖合同》之日作为起算利息的时间。三、原审法院既已认定张凤构成违约，却驳回刘太阳要求其承担违约责任的请求，判决内容显失公平公正，张凤依法应赔偿刘太阳损失148268元。四、原审法院已确认张凤未如期支付剩余房款的行为构成违约，依法应承担违约责任。虽然《房屋买卖合同》未明确约定违约金，但违约损失可从如下方面确定：首先，请求赔偿损失有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”，张凤应向刘太阳支付逾期付款利息，张凤未支付购房款270万元，自2011年1月9日至起诉时的2013年3月7日，参照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％的标准计算，张凤应支付逾期付款利息603517元；其次，请求赔偿损失有客观事实基础。为了便于履行房屋交付义务，刘太阳在2012年10月即终止原有的租赁关系，腾空房屋做好交付房屋准备，然而张凤在支付首期款200万元后，便不再支付剩余购房款，也没有明确表示如何处理房屋转让事宜，导致刘太阳既不能另行转让、出租房屋，也不能投资装修自住，因此不论从房屋的租金损失，还是从房屋的使用价值来说，房屋的损失都是客观存在的。按照合同约定的房屋转让款为470万元计算，平均每月的房屋价值为5595元，共损失了26.5个月，即房屋损失为148268元；按照宝安区2011年及2012年房屋租赁指导价的标准，涉案房屋所在区域每月租金16元／平方米，房屋建筑面积305.32平方米，26.5个月的租金损失合计129455.68元，而涉案房屋所在的别墅区域的租金要远高于该区域的指导租金。刘太阳基于双方良好关系考虑，未主张全部损失6035l7元属于对自己权利的处分，请求赔偿损失既有法律依据，也有客观事实，也与张凤的过错相符，张凤依法应赔偿刘太阳损失148268元。为维护刘太阳合法的民事权益，请求：1、撤销第一项判决，依法改判解除《房屋买卖合同》；2、变更第二项判决，依法改判利息从判决解除《房屋买卖合同》之日起算；3、撤销第四项判决，依法改判张凤赔偿刘太阳损失人民币148268元；4、一审和二审的诉讼费用由张凤承担。被上诉人张凤答辩称：一、原审判决正确，刘太阳上诉没有事实和法律依据。二、刘太阳上诉状引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的司法解释》请求支付利息是错误的，首先，该解释只适用于商品房买卖合同中出卖人是房地产开发企业的情况，而本案中双方均为自然人，不适用该解释。其次，在一审时刘太阳并未就利息提出诉求。三、本案所涉及的房产并未过户，也没有实际交付，刘太阳没有任何的损失。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回刘太阳的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人在原审均诉请解除合同，张凤主张刘太阳不愿履行买卖合同却未能提交证据证实，原审法院不予采信并认定张凤未能按期继续支付房款的行为违反合同约定，本院予以认同。根据《合同法》的相关规定，当事人一方因对方迟延履行债务致使不能实现合同目的而主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，因张凤未能在涉案合同约定的期限支付第二期购房款，导致当事双方买卖涉案房产的合同目的不能实现，刘太阳可以解除合同。刘太阳系在本案一审期间提出反诉时要求解除合同，该反诉状送达张凤的2013年4月26日即为合同解除之日。合同解除，原审法院判决刘太阳返还200万元购房款并承担自合同解除之日起的利息，适用法律正确，本院予以确认，刘太阳的上诉理由不成立，本院不予采信。由于涉案房产并未交付张凤使用，刘太阳亦未提供证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对其要求张凤承担赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3265元，由上诉人刘太阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 萍代理审判员 唐 毅代理审判员 朱 宽二〇一三年十月八日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”