（2013）兴民初字第418号

裁判日期: 2013-10-08

公开日期: 2015-07-31

案件名称

王笠与桂林留园物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

兴安县人民法院

所属地区

兴安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王笠,桂林留园物业服务有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十四条

全文

广西壮族自治区兴安县人民法院民事判决书（2013）兴民初字第418号原告王笠。委托代理人莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。被告桂林留园物业服务有限责任公司，住所地：兴安县兴安镇迎宾路。法定代表人黄筱茗，该公司董事长。委托代理人杨崴，广西中志律师事务所律师。原告王笠诉被告桂林留园物业服务有限责任公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案。本院于2013年5月20日立案受理后，依法组成由审判员唐称豪担任审判长、人民陪审员黄立富、韦达富参加的合议庭。本案于2013年7月9日公开开庭进行了审理。原告王笠、委托代理人莫吉、被告物业公司的委托代理人杨崴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王笠诉称，2011年6月23日，原告与被告物业公司自愿签订了《前期物业服务协议》。协议签订后，原告按照协议的约定履行了义务，但被告却未按照协议履行自己的法定义务。2012年5月1日，原告入居后发现自己的房屋室内一楼、二楼多处墙体外部及内墙体底部有漏水情况且导致墙体脱落、发霉，造成装饰地板发霉、变形。客厅落地窗松动不平稳，窗台渗水等问题。2012年12月31日凌晨2时30分许，原告居住的房屋被石块击中，造成门、窗及玻璃毁损。原告当晚立即找到被告反映情况并要求报警，被被告阻止。被告向原告承诺及时解决，并保证以后不会发生此事。2013年1月1日至2月7日这段时间，每天半夜都会从围墙外传来剌耳、扰民的特大火炮声和丧乐声，而且有粪便和臭鸡蛋从小区围墙外袭击原告的居所。特别是今年3月13日，原告家的围墙外竞然有人挖了一巨大的粪坑，同时有多台柴油发动机，其噪音对原告的居住环境造成了严重的影响。鉴于不法行为的屡屡发生，被告作为管理者对原告所造成的财产损失和人身伤害有不可推卸的责任。原告多次找被告处理，被告不但不理不睬，反而于2013年3月11日对原告采取停电停水的报复手段。综上所述，被告在实际履行《前期物业服务协议》过程中，并未履行协议约定义务和法定义务，其行为存在严重违约，导致原告财产损失达70000元。为保护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求依法判令被告赔偿原告各项经济损失70000元。本案诉讼费由被告负担。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：证据1、电脑咨询单，用以证明被告的主体资格。证据2、《前期物业服务协议》，用以证明以下事实。①原告约定的权利和义务。②被告并未履行双方约定的服务内容和义务。③被告并未按照协议约定的履行送可视对讲系统及安全设施设备等。证据3、物业费收款收据，用以证明原告向被告交纳了物业费的事实。证据4、安防系统宣传图片，用以证明被告至今未兑现无偿赠送安防系统的承诺的事实。证据5、房屋交接书、交房清单，用以证明2011年6月23日开发商交房给了原告、被告未按交接清单上的约定提供对讲门的事实。证据6、原告居住房屋的墙体漏水的照片（碟子），房屋的门、窗、玻璃、阳台被损毁及受污染的照片（碟子），证明以下事实①原告居住的房屋墙体存在漏水；②原告居住的房屋被损坏。③被告未履行《前期物业服务协议》，构成违约的事实。证据7、环境检测报告书，用以证明原告居住的房屋噪音超标的事实。证据8、兴安县公安局城区派出所出具的证明材料，用以证明原告于2012年12月31日、2013年1月1日～11日持续遭不法分子袭击遭受财产损失，同年5月14日原告遭受噪音废弃污染等，被告不协调处理，也不报警的事实。证据9、物业公司经理回复噪音短信，用以证明被告明知原告遭受噪音污染，不积极处理的事实。证据10、原告给兴安县建设局写的书面报告，证明主管部门责令被告限期改正，被告至今未履行相关义务的事实。证据11、水电费通知单，证明原告已履行缴费义务。证据12、置业计划表，证明可视对讲系统属于前期物务的一部分；被告承诺免除可视对讲系统、有线电视初装费等费用的事实。证据13、关于留园业主合法权益遭受侵害的情况报告，证明原告等业主在遭受不法侵害后，向兴安县建设局、兴安县人民政府、桂林市人民政府反映了被告违约的事实。证据14、地板、地暖损失价格清单，证明原告房屋受损的具体数额。被告物业公司辩称，原告自己在诉状中陈述，其购买房屋后发现房屋：室内一楼、二楼多处墙体外部及内墙体底部都有漏水情况，不是《前期物业服务协议》约定的被告应履行的职责。不法分子从留园小区围墙外向原告房屋投粪便、石块，也不是物业服务协议约定的范畴。原告诉请的70000元赔偿费，没有任何证据证明，是原告自己的陈述，这些不能作为证据使用。因此，原告诉请要求被告赔偿其经济损失70000元，没有事实依据，也没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供证据有：证据1、《前期物业服务协议》，用以证明被告按照协议的约定，履行了自己的职责。协议中没有约定可视对讲系统、安防系统由被告负责安装的事实。证据2、《物业服务委托协议》，证明桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司委托被告对留园小区进行物业管理。证据3、被告的资质证书、从业人员的资质，证明被告是一个完善的物业公司。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1无异议。对原告提供的证据2的真实性无异议，对证明的事实有异议，认为原告提供此证据不足以证明被告在履行《前期物业服务协议》过程中有违约行为。《补充协议》与本案无关联性。对证据3、4、5、12的真实性无异议，认为该证据与本案无关联性。对证据6有异议，认为原告的房屋受损是围墙外的不法分子的行为所致。因此，此证据不能证明被告有违约的事实存在。对证据7的真实性无异议，认为噪音是来源于留园小区围墙外，原告不能以此证明被告违约。对证据8的真实性无异议，对原告用此证据证明的观点有异议，认为被告停原告水电，是因为原告不交水电费。原告的房屋受损是不法的侵权行为所致，被告不是侵权责任人，不应承担侵权责任。对证据9短信有异议，认为此证据得不出被告有违约的行为，且与本案无关。对证据10有异议，认为此证据是原告本人的陈述，不能作为证据使用。对证据11有异议，认为原告是向兴安骏兴房地产开发有限公司交电费的收据，与本案无关。对证据13、14的真实性有异议，认为此证据也与本案无关。原告对被告提供的证据2无异议。对证据1有异议，认为被告提供的《前期物业服务协议》与原告提供的不一样，被告提供的协议没有“不接受”这三个字。对证据3有异议，认为被告没有在举证期限内提交，且又不是原件。被告的资质证书是在2013年5月30日才取得，因此在取得该证之前，被告不具有合法的主体。本院对上述被告无异议的证据予以确认。对当事人有异议的证据归纳分析及认证如下：被告对原告提供的证据2中的有异议。本院认为，要证明被告违约，原告则必须列举出被告违约的事实，并提供证据加以证明。单凭《前期物业服务协议》是不能证明被告有违约的行为。补充协议是原告与开发商桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司签订的，被告不是该协议的相对方，该协议对其不具有法律约束力。因此，该补充协议与本案无关联性。对证据3、4、5、12有异议，认为与本案无关联性。本院认为，证据3是原告向本院提交的被告收取原告物业管理费票据，被告在该票据上加盖了其公司的公章，真实性可以确认，同时说明原告已按照《前期物业服务协议》履行其义务。因此，证据3与本案有关联性。证据4安防系统宣传图片所证实的赠送安防系统，是原告与桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司签订的补充协议中的约定，被告不是该协议的相对方，该协议对被告没有约束力。因此，证据4与本案无关联性。证据5交房清单及房屋交接书及证据12置业计划表约定的安装对讲门、可视对讲系统，不是《前期物业服务协议》约定的被告应尽的义务。因此，证据5、12与本案无关联性。对证据7、8、9有异议，认为噪音及投郑的粪便、臭鸡蛋、石块来源于留园小区围墙外，不是被告管理职责范围，本院认为，噪音及投郑的粪便、臭鸡蛋、石块虽然来自于留园小区围墙外，但是影响到原告的生活。对影响业主生产、生活的不法行为，不管来自于域内，还是域外，被告均应当制止并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。否则就违反《物业管理条例》及双方签订的《前期物业服务协议》第二条第一款第四项规定。被告未向本院提供证据证明在原告遭受不法侵害后及时公安机关报警的事实。鉴于被告的不作为行为，本院确认被告违反了《前期物业服务协议》第二条第一款第四项规定。因此，被告提出上述证据与本案无关的观点，本院不予采纳。对证据10、11、13有异议，认为证据10、13是原告自己的陈述，不能作为证据使用；证据11水电费通知单，没有盖公章，也与本案无关。本院认为，证据10、13实际上是原告自己对入居留园小区以来遭受了不法侵害的陈述，虽然是原告自己的陈述，但结合本案的其他证据，原告留园小区的房屋确实遭受了不法侵害。故10、13可以作为证据使用。证据11没有盖单位公章，也没有公司管理人员的签名。本院对原告提供的此证据，不予采信。对证据14有异议，认为原告提供的地板、地暖损失价格清单，不能证明原告遭受了70000元的经济损失。本院认为，原告自己在诉状中陈述2012年5月1日居住留园小区房屋后就发现其房屋室内一楼、二楼多处墙体外部及内墙体底部有漏水情况，且导致墙体脱落、发霉，造成装饰地板发霉、变形；客厅落地窗松动不平稳，窗台渗水。说明原告房屋漏水有可能是原告在装修装饰过程中造成的，或者有可能是房屋本身的质量问题。而原告遭受不法侵害行为的时间为2012年12月31日起至2013年1月，表明原告的房屋漏水并不是不法侵害行为所致。原告计算的财产损失70000元，未经过物价部门的价格认证，原告也没有向本院提供鉴定机构的鉴定结论证明地板、地暖等物品的受损程度，即有关部门对被损坏物品的鉴定结论，仅凭产品销售商出具的证明材料不能作为本案的定案依据。因此，本院对原告提供的上述证据，不予采信。原告对被告提供的证据1有异议，认为被告提供的《前期物业服务协议》与原告提供的不一样，被告提供的协议没有“不接受”这三个字。本院认为，在庭审中，被告已认可原告提供的《前期物业服务协议》，被告提供的协议除没有原告书写“不接受”这三个字外，其他内容与原告提供的一样，况且被告提供此协议其目的是证明以下事实，①被告若存在违约，原告有权要求被告限期改正；②证明安装可视对讲门及安防系统不是该协议中所约定的被告应承担的义务。故本院对被告提供此证据所证明的事实，本院予以采信。对证据3资质证书有异议，认为被告的资质证书是在2013年5月30日才取得，因此在取得该证之前，被告不具有合法的主体。本院认为，被告提供的企业法人营业执照证明，被告物业公司于2009年12月4日经兴安县工商行政管理局核准成立，同日该公司又经桂林市房产管理局批准，准予从事物业管理活动的时间为自2009年12月4日至2029年12月4日，而2013年5月30日是被告物业公司到桂林市房产管理局的年检时间，而非成立时间。故被告提供此证据证明其具有合法从事物业管理资质的观点，本院予以支持。对原告认为被告在2013年5月30日不具有合法资质的观点，不予支持。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告桂林留园物业服务有限责任公司于2009年12月4日经兴安县工商行政管理局核准成立，同日该公司又经桂林市房产管理局批准，准予从事物业管理活动的时间为：自2009年12月4日至2029年12月4日。2010年8月5日，原告王笠向桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司购买了一幢位于兴安县兴安镇迎宾路留园小区别墅第12幢3号房，系该房屋的业主。2011年6月23日，原告王笠与被告物业公司自愿签订《前期物业服务协议》，该协议的主要内容是：期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》生效时止。甲方（被告）的权利和义务，制止违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律法规行为，并及时向有关行政管理部门报告。协助做好物业管理区域内安全防范工作，发生安全事故时，应在采取紧急措施的同时，及时向有关部门报告，做好救助工作。若甲方违约，乙方（原告）有权要求甲方限期改正。该协议还对其他事项进行了约定。《前期物业服务协议》签订后，原告按照协议的约定，向被告物业公司交纳了物业费。原告的房屋经过装饰装修后，于2012年5月1日入住。原告入住该房后即发现，该房屋室内一楼、二楼多处墙体外部及内墙体底部有漏水现象，且导致墙体脱落、发霉，造成装饰地板发霉、变形；客厅落地窗松动不平稳，窗台渗水。2012年12月31日凌晨2时30分许，原告居住的房屋遭石块袭击。2013年1月1日至2月7日这段时间，每天半夜都会从小区围墙外传来火炮声和丧乐声，而且有粪便和臭鸡蛋从小区围墙外袭击原告的居所。今年3月13日，小区围墙外有人挖了一个的粪坑，同时放置多台柴油发动机，其噪音对原告的居住环境造成了一定的影响。经兴安县环境保护监察大队测定为：噪音超过国家规定的标准。鉴于不法行为的屡屡发生，原告于2013年5月14日、16日向兴安县公安局城区派出所报警，至今未破案。为此，原告诉至本院，请求依法判令被告赔偿原告各项经济损失70000元。本案诉讼费由被告负担。另查明，原告在诉讼过程中，以与另一被告桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司系另外一个法律关系为由，于2013年7月8日撤回了对其起诉（另行制作民事裁定书）。2013年8月30日，本院向原告释明，要求原告对其受损程度申请鉴定机构进行鉴定，原告于同年9月5日给本院回复，不申请鉴定机构进行鉴定。本院认为：原告与被告物业公司自愿签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思的表示，该协议未违反我国法律及行政法规的规定。故双方签订的《前期物业服务协议》合法、有效。合同依法成立后，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定，履行自己的义务。原告依约向被告交纳物业费后，已履行了合同义务。被告亦应当按照《前期物业服务协议》的约定，协助做好物业管理区域的安全防范工作，发生安全事故时，应在采取紧急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。因此，被告物业公司在物业管理区域内，无论是否有物业合同中即《前期物业服务协议》约定的某些义务，根据物业合同的性质、目的和习惯而产生的，物业公司应有在物业管理区域内的告知、说明、照顾、保护等义务。针对被告物业公司的安保义务，原、被告双方即使在《前期物业服务协议》中没有约定，被告物业公司也要承担安保义务，更何况原、被告双方在该协议中的第三条第二款第（四）项明文规定，被告协助做好物业管理区域内的安全防范工作。2012年12月31日，原告家房屋的门、窗、玻璃受袭击，虽然是小区围墙外违法分子的不法行为所致，被告物业公司不是直接的侵权责任人，但损害的结果却是发生在被告物业公司所管理的区域内。说明被告物业公司在从事物业管理及服务过程中存在疏忽大意，未尽到安全防范及保障义务。因此，原告要求被告物业公司对其遭受不法侵害所造成的财产损失承担赔偿责任。符合《中华人民共和国物业管理法》第三十六条规定。关于原告要求被告物业公司赔偿经济损失70000元可否支持的问题：本院认为，原告家房屋的门、窗、玻璃遭受石块、粪便和臭鸡蛋的不法侵害后，受到了一定的损失，原告要求被告赔偿8000元的门、窗、玻璃及清洗污秽物3000元经济损失。在被告不认可原告的损失额度的情形下，原告只有向本院提供充分的证据及相关部门的鉴定结论来加以证明，原告却未提供。庭审后，本院电话向原告释明，原告拒绝向本院提出鉴定申请。因此，原告应承担举证不利的后果。故原告要求被告物业公司赔偿此部分损失的证据不足，本院不予支持。根据本案已查明的事实，原告于2012年5月1日入居该房后发现，室内一楼、二楼多处墙体外部、内墙体底部及客厅落地窗松动不平稳，窗台有漏水情况，且导致墙体脱落、发霉，造成装饰地板发霉、变形及地暖被水浸泡损坏，而原告家的房屋遭受不法侵害的时间为2012年12月31日至2013年1月。上述物品的损坏，显然不是侵权行为所致。故原告要求被告物业公司要求被告赔偿其经济损失36000元的请求，其理由不正当，本院不予支持。原告要求被告赔偿其精神抚慰金3000元，不符合最高人民法院《关于民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定。故本院对原告的此项请求不予支持。原告要求被告支付全套安防及对讲系统价值20000元的问题，本院认为，赠送价值20000元的全套安防及对讲系统，在原、被告双方签订的《前期物业服务协议》中没有约定，是原告与开发商桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司签订的补充协议中有赠送全套安防及对讲系统的约定，被告物业公司不是该补充协议的相对方，且被告物业公司与桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司系两个独立的法人单位。故该协议对被告物业公司不具有法律约束力。因此，本院对原告的此项请求不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国物业管理法》第三十六条、《物业管理条例》第四十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第二条、第七十四条的规定，判决如下：驳回原告王笠的诉讼请求。本案受理费1550元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1550元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行，桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期限届满后七日内未预交上诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　唐称豪人民陪审员　　黄立富人民陪审员　　韦达富二〇一三年十月八日书　记　员　　陆月红关注公众号“”