（2013）杭下民初字第826号
裁判日期: 2013-10-05
公开日期: 2014-05-03
案件名称
野风集团房地产股份有限公司与徐茹英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
野风集团房地产股份有限公司,徐茹英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭下民初字第826号原告：野风集团房地产股份有限公司。法定代表人：俞蘠。委托代理人：邱坤、高敏娟。被告：徐茹英。委托代理人：郭力。原告野风集团房地产股份有限公司与被告徐茹英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月5日受理后，由审判员石敏独任审理，后因案情复杂，适用普通程序组成合议庭审理，于2013年10月29日公开开庭审理。原告野风集团房地产股份有限公司的委托代理人邱坤、高敏娟，被告徐茹英委托代理人郭力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告野风集团房地产股份有限公司诉称：2008年12月31日，浙江野风时代发展有限公司与杭州市下城区宜敦咖啡店（被告个人投资经营）签订租赁合同，将杭州市下城区现代置业大厦西楼102房、总建筑面积1029平方米的房产出租给宜敦咖啡店使用，该合同约定：由宜敦咖啡店租赁该房屋用于经营中西餐；租赁期限自2009年1月1日至2017年9月30日止；租金一年一付，支付日为前一年的12月31日前；宜敦咖啡店拖欠租金的，自逾期日起按年租金的万分之五每日向原告支付违约金。另，合同还约定宜敦咖啡店如存在擅自改变租赁用途、擅自将房屋转租或转借给他人使用、拖欠租金超过30日等情形之一的，浙江野风时代发展有限公司均有权提前解除合同，收回租赁房屋。租赁合同签订后，浙江野风时代发展有限公司按约交付租赁房屋，宜敦咖啡店开始经营。2012年7月，原告成为租赁物业产权人，并书面告知被告，原租赁合同中所有权利义务均由原告履行。自2011年12月31日起至今，被告无故拖欠原告租金，拖欠时间早已超过30天，经原告多次催讨，被告均未支付。后被告于2012年注销宜敦咖啡店工商登记，将租赁房屋转给他人经营。在催讨未果的情况下，原告寄发解除合同通知，于2013年5月18日提前解除房屋租赁合同。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，逐根据合同约定及相关法律规定起诉，请求判令：被告支付拖欠的租金582525.95元人民币；被告支付自2012年1月1日起至实际付清租金之日止的违约金，暂计至2013年5月18日为100265.18元（违约金按照应付租金以每日万分之五计算）；本案诉讼费用由被告承担。为证明上述的事实，原告野风集团房地产股份有限公司向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，欲证明2008年12月31日，浙江野风时代发展有限公司与杭州市下城区宜敦咖啡店签订房屋租赁合同，合同中对租金支付的方式、违约责任等都作了约定。2、《合同主体变更通知函》，欲证明2012年8月，原告成为涉案房屋出租人。3、《房屋所有权证》，欲证明原告为涉案房产所有权人。4、个体工商户情况，欲证明被告于2012年2月注销宜敦咖啡店。5、浙江省地方税务局通用机打发票，欲证明被告曾经支付租金的事实，杭州市下城区宜敦咖啡店和徐茹英知道野风集团房地产股份有限公司成为本案的出租人，继承了本案涉案房屋的出租义务。6、《解除合同通知函》2份、解除合同的通知函以及快递详情单，欲证明被告长期拖欠租金，原告催缴未果而发函提前解除租赁合同。7，档案资料，欲证明浙江野风时代发展有限公司已经注销，浙江野风时代发展有限公司与野风集团房地产股份有限公司是吸收合并，浙江野风时代发展有限公司所有的债权债务都由野风集团房地产股份有限公司继承。8，解除通知函、公证书、邮寄单，欲证明徐茹英本人签收了。9，主体变更通知函，欲证明背后有朱凡签字的。10，合作协议书，欲证明朱凡能够代表徐茹英和宜敦咖啡店。11，《委托持股协议》，欲证明2011年9月10日，被告徐茹英与朱凡代表杭州市下城区宜敦咖啡店作为乙方在合同上签字盖章的事实，朱凡可以代表宜敦咖啡店和徐茹英来签收文件、12，2009年6月30日、2010年1月5日租金发票和转账凭证，欲证明宜敦咖啡店向浙江野风时代发展有限公司缴纳租金的事实。13，租金发票及转账凭证三份，欲证明浙江野风时代发展有限公司注销后，2011年、2012年期间，宜敦咖啡店、被告将租金打入原告野风集团房地产股份有限公司的账户的事实。14，产权证一份，证明送达地址的房屋系被告的房屋。被告徐茹英辩称：一，本案房屋租赁合同是被告与浙江野风时代发展有限公司签订的，履行过程中，浙江野风时代发展有限公司从未通知被告合同履行主体发生变化，从未告知其房屋所有权是否发生变更，也从未通知其债权是否发生转移，也从未就其债务转移或合同权利义务一并转让事项取得被告同意，也从未通知被告其企业状态是否发生改变，因此，本案相对被告而言，浙江野风时代发展有限公司是《房屋租赁合同》唯一的合同相对人和履行对象，本案原告并不适格，被告没有义务向其支付租金，因此被告拖欠其租金不符合事实和法律。二、房屋所有权的变动不会导致原房屋租赁法律关系的消灭和合同相对人的直接变更，即使房屋所有权人变更为原告，原告不必然成为履行合同义务和支付租金的相对人，除非原所有权人明确通知履行对象发生改变，或者经过双方协商变更履行对象。本案在得到原所有权人浙江野风时代发展有限公司通知或双方协商变更合同履行对象以前，合同相对人仍然是浙江野风时代发展有限公司，被告依法仍然必须依照合同向浙江野风时代发展有限公司履行义务，浙江野风时代发展有限公司也有权依照合同要求被告履行义务。因此原告在起诉状中认为成为新的租赁物业产权人后就可以以自己的名义直接通知租赁人原租赁合同中所有的权利义务均由其履行的观点不符合事实和法律。三、本案被告履行合同发生困难，只好中止履行，不应属于违约行为，无需承担违约责任。因为被告一直根据浙江野风时代发展有限公司的要求将租金汇入其指定的不同的账户，但是后来浙江野风时代发展有限公司没有再提供被告任何支付租金的账户，被告多次想把租金直接汇入其公司账户也没有成功。因此，被告至今无法把租金支付给浙江野风时代发展有限公司，原告认为被告违反了合同约定不符合事实和法律。四、本案《房屋租赁合同》并没有解除，被告对原告提出的提前解除房屋租赁合同有异议，理由是，被告从未收到《合同解除通知函》，也就是合同解除通知从未到达被告一方。原告即使作为新的房屋所有权人也无权提前解除《房屋租赁合同》，原告并非解除权人。解除合同的条件也不成就。被告在此提出异议，合同解除通知不发生效力。因此原告自行在起诉状中提出2013年5月18日提前解除房屋租赁合同，不符合事实和法律。五、浙江野风时代发展有限公司对于被告将房屋转租他人是知道和同意的，对于租金支付方式，在实际履行中改年付为季付，双方也是认可的。被告请求通知浙江野风时代发展有限公司参加本案诉讼，以便查明上述事实，同时可以查明原告是否是本案适格的原告主体。为证明答辩事实，被告徐茹英向本院提交如下证据：浙江野风时代发展有限公司提供的发票及被告方部分付款凭证，欲证明1、证明在房屋租赁合同实际履行过程中，被告与浙江野风时代发展有限公司经过口头协商，租金由年付改为季付。2、证明被告根据浙江野风时代发展有限公司的口头通知，将款项直接给浙江野风时代发展有限公司，以及浙江野风时代发展有限公司的股东野风集团房地产股份有限公司的不同银行账户。原被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为原告不是合同的相对人；本院认为该证据能证明案件事实，故予以确认。对证据2、3、4、5、7、9、10、11、12、13，被告对证据2的真实性有异议，认为没有收到过；对其他证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为朱凡的签字在2012年8月10日，而宜敦咖啡店在之前就已注销；因此本院结合被告提交的证据及双方陈述对以下事实予以确认：2010年7月25日经股东会决定浙江野风时代发展有限公司与原告吸收合并后，原告存续，浙江野风时代发展有限公司注销，并登报声明，经工商批准浙江野风时代发展有限公司注销；2012年7月，租赁房屋产权变更登记在原告名下；2012年2月，宜敦咖啡店注销；被告在2011年就向原告支付过部分租金；在主体变更通知函签字的朱凡是宜敦咖啡店的代表；对证据6、8、14，被告认为没有收到过，但对邮寄地址系被告房屋的事实无异议；本院认为被告虽对邮寄回执签字提出鉴定，但原告通过公证、邮寄、在租赁物上张贴公告多种方式通知被告，且本案诉状被告也已收到，原告明确解除合同，故被告的鉴定无实际意义，不予准许，对原告已通知到被告解除合同的事实予以确认。对被告提交的证据1，原告对证明目的有异议；本院认为被告不能提交证据证明其向原告支付租金，系接浙江野风时代发展有限公司通知才支付给原告，故对证明事实不予确认。综上，根据原被告当庭举证、被告质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：杭州市下城区宜敦咖啡店经营者为被告徐茹英，系个体工商户。2008年12月31日，浙江野风时代发展有限公司与杭州市下城区宜敦咖啡店签订租赁合同，将杭州市下城区现代置业大厦西楼102房、总建筑面积1029平方米的房产出租给宜敦咖啡店使用，合同约定：宜敦咖啡店承租房屋用于经营中西餐；租赁期限自2009年1月1日至2017年9月30日止；租金一年一付，支付日为前一年的12月31日前；租金在2011年10月1日起年租金在前一年年租金的基础上每年递增5%；宜敦咖啡店拖欠租金的，自逾期日起按年租金的万分之五每日向原告支付违约金；宜敦咖啡店如存在擅自改变租赁用途、擅自将房屋转租或转借给他人使用、拖欠租金超过30日等情形之一的，浙江野风时代发展有限公司均有权提前终止合同，无需赔偿损失。租赁合同签订后，浙江野风时代发展有限公司按约交付租赁房屋，宜敦咖啡店开始经营。2010年7月25日，经浙江野风时代发展有限公司股东决定、原告股东大会决议，浙江野风时代发展有限公司与原告达成合并协议，双方实行吸收合并，吸收合并后原告存续，浙江野风时代发展有限公司注销，其债权、债务由原告无条件承继。2010年8月21日，登报声明合并公告，并经工商部门批准浙江野风时代发展有限公司注销。2012年2月，宜敦咖啡店注销；2012年7月，租赁房屋产权变更登记在原告名下。被告在2011年起分别向原告帐户支付租金。2012年8月9日原告向被告发合同主体变更通知函，签字的朱凡是宜敦咖啡店人员。2013年1月起，原告分别以邮寄、邮寄公证、在租赁物上张贴公告等形式，通知被告解除合同。另，在租赁期内被告将房屋转租给他人。现原告诉讼来院，要求判如所请。本院认为，浙江野风时代发展有限公司与杭州市下城区宜敦咖啡店签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，双方均应按约履行。杭州市下城区宜敦咖啡店系个体工商户，经营者为被告徐茹英，故以徐茹英为诉讼当事人。浙江野风时代发展有限公司与原告野风集团房地产股份有限公司为吸收合并，浙江野风时代发展有限公司的债权、债务由野风集团房地产股份有限公司无条件承继，并以登报公告声明形式通知所有债权人，租赁物的产权变更至原告名下。被告未提交证据证明曾向原告支付租金的行为是受浙江野风时代发展有限公司的指定，被告方的人员也收到主体变更通知函，且浙江野风时代发展有限公司与原告野风集团房地产股份有限公司的吸收合并未损害被告利益，被告也未提出解除合同。因此被告抗辩原告非合同相对方，其未付租金系支付不能，本院不予采信。被告明确2012年7月1日至2013年5月18日的租金582525.18元未支付，故原告请求被告支付，本院予以支持。合同约定拖欠租金的，自逾期日起按年租金的万分之五每日支付滞纳金。被告拖欠租金的事实清楚，故滞纳金截止2013年5月18日为100265.18元。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第九十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐茹英应在本判决生效之日起十日内向原告野风集团房地产股份有限公司支付2012年7月1日至2013年5月18日的租金582525.18元；二、被告徐茹英应在本判决生效之日起十日内向原告野风集团房地产股份有限公司支付截止2013年5月18日的滞纳金100265.18元（2013年5月18日后至实际付清租金时止的滞纳金按租金的每日万分之五计算）案件受理费人民币10628元，由被告徐茹英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10628元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 石 敏人民陪审员 王土根人民陪审员 郑 义二〇一三年十月五日书 记 员 吕佳宁