（2013）象民初字第651号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-05-06
案件名称
原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司（以下简称金凤凰）与被告（反诉原告）叶露芳、申剑智凯租赁合同纠纷一审判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西金凤凰电器有限公司,叶露芳,申剑智凯
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十七条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第651号原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司。法定代表人李强，该公司执行董事。诉讼代理人曾辉，广西古方律师事务所律师。诉讼代理人蒋晓霞，广西古方律师事务所实习律师。被告（反诉原告）叶露芳，女，汉族，1979年9月10日生。被告（反诉原告）申剑智凯，男，汉族，1978年1月18日生。二被告诉讼代理人彭琪芳，广西漓江律师事务所律师。二被告诉讼代理人林明君，广西漓江律师事务所实习律师。原告（反诉被告���广西金凤凰电器有限公司（以下简称金凤凰）与被告（反诉原告）叶露芳、申剑智凯租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月12日受理后，被告叶露芳、申剑智凯于2013年6月7日提出反诉。本院依法组成由代理审判员高璐担任审判长，代理审判员文雯与人民陪审员沈振如参加的合议庭，于2013年6月7日、2013年6月25日、2013年10月29日三次公开开庭合并审理了本案。代书记员阳燕担任记录。原告（反诉被告）金凤凰的诉讼代理人曾辉，被告（反诉原告）叶露芳、申剑智凯的诉讼代理人彭琪芳、林明君出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金凤凰诉称，原、被告于2012年2月14日签订“租赁合同”一份，该合同约定由被告叶露芳承租原告位于象山区红街金凤凰3号楼2号、面积110平方米的商铺用于经营服装项目，月租金为人民币23100元，每月5日前缴纳当月租金（每季5���前缴纳当季租金）。合同签订后至2012年10月，被告叶露芳尚能依约履行其义务，但从2012年11月起至2013年6月30日，被告叶露芳无故拒不向原告缴纳租金、电费及物业管理费累计达186400元；经原告再三催促，2013年3月7日，在原告出具的“催款函”上被告叶露芳进行了确认并承诺其在“2013年3月30日前先交5万元租金”，但被告叶露芳至今未能兑现其承诺。依据双方签订的租赁合同第六条第二款“甲方未按时缴交租金，每拖欠一天，则加罚租金的5%向乙方缴纳违约金；若拖欠时间达两个月及以上，乙方可解除合同”之约定，被告叶露芳应当承担的违约金已远远超过被告叶露芳所欠原告的租金总和，现原告依据相关判例，按被告叶露芳所欠原告租金总额的40%，即人民币56721元主张违约金，被告叶露芳理应承担的违约金的其余部分原告自愿放弃；同时依据该条款，被告叶露芳��拖欠租金已超过两个月，故原告请求依法行使单方解除权并要求被告叶露芳立即搬出涉案房屋。被告申剑智凯与被告叶露芳系夫妻关系，依据我国《婚姻法》司法解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”之规定，申剑智凯作为本案共同被告符合法律规定。综上，被告叶露芳的行为严重侵害原告合法权益且已根本违约，依据我国民诉法之相关规定，原告特诉至法院，请求判决：1、被告叶露芳立即支付拖欠原告租金2012年11月至2013年6月30日租金184800元（从2012年11月1日起按每日770元房租计算至被告实际退还涉案门面时止）、2013年4月份电费500元及2013年5月1日至6月30日物业管理费1100元，上述款项共计人民币186400元；2、被告叶露芳支付原告违约金56721元；3、原告毋须返还原告收取被告叶露芳的部分保证金10000元；4、依法解除原告与被告叶露芳所签订的租赁合同并判令被告立即搬出涉案房屋；5、被告申剑智凯对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、租赁合同原件一份，证明原、被告间存在合法有效的租赁关系；2、租赁合同审批表原件一份，证明被告向原告缴纳了10000元保证金；3、催款函原件一份，证明被告对其拖欠的2012年11月至2013年4月期间的租金、押金、电费及物业管理等费用的确认，并对上述款项的缴纳进行了具体承诺；4、2011年9月原告与桂林市恒通投资开发有限公司签订的租赁合同原件一份，证明本案所涉房屋在租赁合同约定的范围之内，原告对其租赁的房屋有转让的权利；5、户籍登记证明一份，证明二被告是夫妻关系；6、证明一份，证明2013年9月3日，被告叶露芳将涉案门面内所有其投资的装修自行拆除完毕。被告叶露芳、申剑智凯答辩及反诉称，因原告的竭力推销，反复宣传桂林红街及其金凤凰购物广场特别是3号楼一层整层电器城的繁荣经营环境及良好前景，且被告亲临其电器城了解，看到电器城全部为国内各大品牌电器的专柜，家电品种应有尽有。为此，被告才于2012年2月14日与原告签订了租赁合同。合同约定，被告租赁原告红街3号楼2号110平方米商铺用于服装经营，月租金23100元。然而，被告进场后发现情况并非原告所称。金凤凰电器城的电器商品在2012年12月后突然之间消失了大部分，各电器专柜均已悄悄撤柜。被告在此购买的格力中央空调的格力专柜也不知去向。电器商场的大部分场地变成临时销售地摊货的简易柜台。更有甚者，经了解，原告对被告隐瞒了诸多事实。原告的商铺系向桂林市恒通投资开发有限公司租赁所得。其租赁合同约定，租赁房屋用于家电、数码产品专业经营，月租金为35元／平方米，未经甲方书面同意，不得改变经营用途，不得转租、分租等。被告认为，原告的行为属于商业欺诈，损害了反诉原告的合法权益。被告为此造成的损失达258162元，其中装修费等为223841.70元、中央空调16745元，代原告交付的消防手续费3000元。被告为此多次向原告协商，要求减租或解除合同未果。现特提出反诉，请求：1、撤销反诉原、被告所签租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告损失258162元；3、本诉、反诉费用由反诉被告承担。被告为其反诉及答辩在举证期限内提交的证据有：1、原告与桂林市恒通投资开发有限公司签订的租赁合同复印件一份，证明合同双方签订合同约定房屋是用于电器专营，不得转租，但原告却以210元／平方米分租，欺骗了被告；2、报刊广告、宣传视听资料原件各一份，证明原、被告签订合同之时，金凤凰电器商场内品牌齐全，被告就是因为看了广告后认为红街今后会很繁荣才与原告签订的合同；3、格力风管机发票原件两份，证明格力电器专柜原来在原告商场内经营，以及被告在反诉中计算的损失；4、照片原件十张，证明金凤凰电器商场品牌专柜全部撤柜，场地已作临时他用；5、装修合同书原件一份、结算表原件一份、装修工程款发票、装修建材票据共十一张，证明被告为租赁的场地装修花费238417元；6、消防报建手续费原件一张，证明被告支付了3000元消防报建手续费；7、租金以及管理费发票原件十六张，证明被告已经交付的费用；8、原告与桂林市恒通投资开发有限公司签订的租赁合同盖章复印件，证明该合同是原告提交给被告用于办理工商登记使用的，不是原告与恒通公司真正履行的合同；9、报告一份，证明2013年9月3日被告叶露芳将本案所涉门面交还原告。原告金凤凰针对被告的反诉答辩称，原、被告间的租赁合同没有约定红街的繁荣与否是合同的承租条件，租赁合同是符合标准的；恒通公司把房屋租赁给原告，再由原告转租给被告，不存在非法转租的问题。原告金凤凰为其辩解在举证期限内提交的证据与本诉提交的证据一致。案件审理过程中，经被告叶露芳申请，本院到涉案门面现场进行勘察，制作勘察笔录、现场照片。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、5、6无异议，原告对被告提交的证据7、9无异议，原、被告对本院制作的勘察笔录、现场照片均无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提交的证据3真实性认可，但被告不认可原告对租金的计算方式，认为租金应只算至其停止营业的2013年3月份；被告对原告提交的证据4真实性不认可；原告对被告提交的证据1、2、3、4、8的真实性认可，但认为与本案无关；原告对被告提交的证据5、6真实性、关联性均不认可。本院对当事人有异议的证据作如下认定：原告提交的证据3真实，并且有被告叶露芳的签名承诺，本院予以采信；原告提交的证据4系原件，且有原告及桂林市恒通投资开发有限公司的盖章，本院予以采信；被告提交的证据1为复印件，不予认可；被告提交的证据2、3、4真实，本院予以采信；被告提交的证据5，其中装修合同书、结算表上的时间能与原、被告间的合同中的时间相互印证，本院予以采信；其中2012年6月18日的收据有广东星艺装饰集团广西有限公司桂林分公司的盖章，且有合同予以佐证，本院予以采信；其余票据无合同佐证，本院不予采信；被告提交的证据6系原件，且有广西普安消防工程有限责任公司��林分公司的盖章，本院予以采信；被告提交的证据8，被告认为该证据第七条与原告提交的证据4不一致，本院认为，该证据第七条是原告与桂林市恒通投资开发有限公司之间关于租金的约定，与本案无关，本院不予采信；综合原、被告陈述及本案全部证据，本院确认以下法律事实：2011年9月19日桂林市恒通投资开发有限公司（作为甲方）与本案原告（作为乙方）签订一份《红街商业广场租赁合同》，合同约定了甲方同意将坐落于桂林市崇信路43号红街商业广场的3#一层101、102、103、104临街铺面出租给乙方使用；乙方对租赁房屋拥有自主经营权，在乙方所经营业态之前，甲乙双方需协商一致；租赁期限至2028年12月31日止；乙方有权对该房屋进行转租、分租、对外承包合作经营或联营；乙方在转租、分租、对外承包合作经营或联营之前，甲乙双方需协商一致，为确保红��整体业态与业态的平衡和对某业态的保护等内容。被告叶露芳看到原告对红街商业广场的宣传，并到实地进行了考察。2012年2月14日，被告叶露芳（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《租赁合同》，合同约定乙方愿意将所属红街金凤凰3号楼2号商铺指定位置110平方米经营乙方认可之甲方服装项目；租赁期为3年，即从2012年4月1日起到2015年3月31日止；甲方应一次性向乙方缴纳46200元人民币作为保证金，合同期满后由乙方无息退还给甲方；租金为每月23100元人民币，每月5日前缴纳当月租金；按季度缴纳；甲方未按时缴交租金；每拖欠一天，则加罚应缴租金的5%向乙方缴纳违约金；若拖欠时间达到二个月及以上，乙方可解除合同；如甲方中途终止合同，乙方可无条件没收甲方保证金和收回经营场所，并由甲方赔偿违约金贰拾万元人民币给乙方等内容。被告叶露芳承租了红街金凤凰3号楼2号商铺用于经营巧克布布童装专卖店。被告叶露芳向原告交纳了10000元押金。2012年4月，被告叶露芳委托广东星艺装饰集团广西有限公司桂林分公司对商铺进行装修，装修费210519元。2012年5月，巧克布布童装专卖店开始经营，被告叶露芳陆续向原告交纳了2012年5月至2012年10月的租金、2012年5月至2013年4月的物业管理费。2012年11月开始，被告叶露芳未向原告交纳租金。2013年3月2日，原告向被告叶露芳发出催款函，催收2012年11月1日至2013年3月31日的租赁费、电费、物业管理费等共计154904元，被告叶露芳收到催款函后书面承诺2013年3月30日前交5万元租金，但至今被告叶露芳未向原告交纳租金。被告叶露芳认为2013年3月底，原告对其店铺断水断电，导致其无法经营，但被告叶露芳未提交证据证明原告对其店铺断水断电，也未提交证据证明其与原告协商解除双方的租赁��同，交还租赁门面。2013年9月3日，被告叶露芳拆除租赁门面内的设施和装修，将门面交还给原告。另查明，被告叶露芳与被告申剑智凯系夫妻关系。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故该合同合法有效。依法成立的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。原告依据原、被告之间的《租赁合同》向被告叶露芳交付了门面，但被告叶露芳从2012年11月开始至归还门面时即2013年9月3日未按合同约定向原告交纳租金，被告叶露芳从2013年5月开始至归还门面时即2013年9月3日未按合同约定向原告交纳物业管理费，故被告叶露芳存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告叶露芳应向原告支付拖欠的租金、���约金及物业管理费。被告叶露芳每月应支付给原告的租金为23100元，每天应支付给原告的租金为759.45元（23100元×12个月÷365天），那么被告叶露芳应向原告支付拖欠的租金共232518.9元（23100元／月×10个月＋759.45元／天×2天）。原告诉请被告叶露芳支付2013年5月1日至6月30日的物业管理费，共1100元，本院予以支持。原、被告之间的《租赁合同》中关于违约金的约定过高，本院不予采信。综合本案的实际情况，本院认为被告叶露芳应支付给原告的违约金按其拖欠的租金参照中国人民银行同期贷款利率从2012年11月1日计算至其实际支付完租金为止。原告要求被告支付2013年4月的电费500元，但未提交证据予以证明，本院不予支持。关于原告诉请毋须返还收取被告叶露芳的部分保证金10000元，本院认为，原告收取被告叶露芳10000元押金，实际就是双方合同约定的保证金。原、被告之间的《租赁合同》中关于保证金的约定是：“如甲方中途终止合同，乙方可无条件没收甲方保证金和收回经营场所，并由甲方赔偿违约金贰拾万元人民币给乙方”。本案中，被告叶露芳未提出终止合同，故原告仍应将保证金10000元归还被告叶露芳。被告叶露芳从2012年11月至2013年9月一直拖欠原告租金，根据原、被告签订的《租赁合同》约定：“甲方未按时缴交租金。……甲方拖欠时间达到二个月及以上，乙方可解除合同。”据此，原告诉请要求解除与被告叶露芳签订的《租赁合同》，本院予以支持。2013年9月3日，被告叶露芳已经将涉案门面交还给原告，原告要求判令被告立即搬出涉案门面的诉讼请求，本院不再处理。被告叶露芳与被告申剑智凯系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国婚姻法>；；若干问题的解释（二）》第二十四条的��定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”对此，被告申剑智凯未提出抗辩意见。故上述被告叶露芳应支付给原告的款项，属于二被告夫妻共同债务。被告申剑智凯应对上述被告叶露芳应支付给原告的款项承担共同还款责任。被告反诉称，原告无权转租涉案门面，但从本案的证据来看，原告向桂林市恒通投资开发有限公司承租的门面中包括本案涉案门面，原告经与桂林市恒通投资开发有限公司协商一致，可以将其承租的门面转租，故对被告该反诉意见，本院不予支持。被告反诉称其开始经营后发现其所承租商铺旁边的金凤凰电器城的商品在2012年10月后突然撤柜，整个商场冷冷清清，��原告之前的宣传不同，存在商业欺诈，故要求撤销原、被告所签租赁合同，原告赔偿被告损失2581462元。本院认为，被告叶露芳自愿向原告租赁门面进行服装经营，系被告叶露芳的投资行为，被告叶露芳应自行承担投资风险，而不能以投资环境发生变化为由不履行原、被告之间的合同。被告反诉称原告的民事行为存在欺诈的证据不足，本院不予认定。原告与被告叶露芳签订的合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可撤销情形的规定，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国婚姻法>；；若干问题的解释二》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司与被告叶露芳（反诉原告）于2012年2月14日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）叶露芳、申剑智凯应共同支付原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司租金232518.9元及违约金（违约金计算，按照232518.9元的本金，参照中国人民银行同期贷款利率从2012年11月1日计算至二被告实际支付完租金为止）；三、被告（反诉原告）叶露芳、申剑智凯应共同支付原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司物业管理费1100元；四、原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司应返还被告（反诉原告）叶露芳保证金10000元；五、驳回原告（反诉被告）广西金凤凰电器有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）叶露芳、申剑智凯的反诉请求。本案本诉案件受理费4643元、保全���1520元，共计6163元（原告均已预交），由二被告负担5163元，原告负担1000元；本案反诉案件受理费2636元（二被告已预交），由二被告自行负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费7279元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。审 判 长 高 璐代理审判员 文 雯人民陪审员 沈振如二〇一三年十月���十一日代书 记员 阳 燕 来自