（2013）宁民终字第3050号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-01-20
案件名称
袁捷与何瑛、江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何瑛,袁捷,江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3050号上诉人（原审被告）何瑛。被上诉人（原审原告）袁捷。委托代理人陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。委托代理人马晶晶，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司，组织机构代码24968417-X，住所地南京市云龙山路88号烽火科技大厦B座21楼。法定代表人武韫珉，该公司总经理。委托代理人仇洪瑞。委托代理人张锐。上诉人何瑛因与被上诉人袁捷、江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司（以下简称南房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月30日立案受理，依法组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭审理了本案。上诉人何瑛；被上诉人袁捷的委托代理人陈丹丹、马晶晶；被上诉人南房公司的委托代理人仇洪瑞、张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁捷原审诉称，2013年2月27日，原告袁捷与被告何瑛在被告南房公司的居间服务下签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：被告何瑛将其所有的坐落于本市汉口西路×××号×××室房屋，以1038000元出售给原告袁捷，双方并对房款支付、房屋交付、三方的权利义务、违约责任、争议解决方式等作出约定。合同签订后，原告袁捷即支付了被告何瑛购房定金5万元。同年3月5日，被告南房公司将原告袁捷与被告何瑛签订的《南京市存量房交易合同》上传。同年4月3日，原告申请的个人住房抵押贷款获得批准。由于“国五条”颁布后，二手房买卖案件大幅增加，南京市房产局产权市场处中介管理科通知各中介公司分时间段分批上报。同年4月20日前被告南房公司多次和原告袁捷、被告何瑛沟通告知过户交易手续要推迟。同年4月25日，南京市房产局通知被告何瑛于2013年5月2日进行房屋交易过户。被告在收到通知后，拒不办理交易过户手续，原告及中介公司多次与被告何瑛沟通，被告何瑛表示不愿意出卖房屋。原告袁捷认为被告何瑛上述行为已构成根本违约，损害了原告袁捷的合法权益，为此原告袁捷于2013年6月诉至原审法院，请求判令解除原、被告之间签订的《南京市存量房交易合同》和《房地产买卖中介合同》，被告何瑛赔偿原告经济损失3000元、违约金103800元，同时请求判令被告何瑛返还定金50000元。何瑛原审未作答辩，亦未提交证据。南房公司原审辩称，两份合同合法有效，原告陈述属实，我们同意解除两份合同。南房公司未提交证据，但出示了登记申请通知（办理联）原件。袁捷为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1．房地产买卖中介合同、房屋状况说明书、南京市存量房交易合同，证明2013年初，原、被告在自愿协商的基础上，签订了上述两份合同，该两份合同是合法有效的；合同约定：被告何瑛将其坐落于本市汉口西路×××号×××室房屋以1038000元出售给原告袁捷，三方对于房屋交付、房款支付、三方权利义务、违约责任进行了明确约定；2．登记申请通知（办理联）复印件（原件由被告南房公司保管）、南京市房地产交易登记中心通告，南房公司工作人员出具的情况说明，房地产经纪执业人员明示牌（吴某某），证明因需要办理交易登记案件数量极大，自2013年3月15日起，交易登记中心按照编号顺序，分批通知当事人前来办理。原告袁捷未能按约办理是因为未接到通知，原告袁捷不存在违约行为；根据南京市房屋产权市场处的安排，原告何瑛和被告袁捷应于2013年5月2日上午办理送件手续，但是被告何瑛拒不履行；以及吴某某系南房公司的房地产经纪人；3．南房公司工作人员刘某通话及短信记录复印件，南房公司太平桥南店网站信息，证明刘某于2013年4月16日、17日短信致电被告何瑛沟通送件事宜，根据据南房公司转述，何瑛对2013年4月20日无法办理送件手续是明知的，并对延期表示同意；4．2013年5月14日南房公司工作人员与何瑛的通话录音，2013年5月20日原告袁捷与被告何瑛的通话录音及通话记录，证明南房公司工作人员分别与原告和被告何瑛沟通卖房事由，何瑛不同意履行，也证明了合同履行及解除的整个过程；5.定金收条，银行贷款审批手续凭证和南京鑫蕴通担保咨询有限公司出具的贷款服务费收据，结合两份合同中关于违约责任中的约定，证明买卖双方无正当理由不履行合同应承担违约责任，违约方按标的额10%即人民币103800元支付给守约方；由于合同无法履行，原告产生贷款服务费损失3000元；原告按照合同约定支付何瑛50000元定金，何瑛不履行合约，应返还定金。经庭审质证，被告南房公司对原告袁捷提交的证据均无异议，但认为南房公司并没有违约行为。原审法院经审理查明，2013年2月27日，原告袁捷（乙方）与被告何瑛（甲方）、南房公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》（编号：M20130030），合同约定：丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，甲方将坐落于本市汉口西路×××号×××室房屋出售给乙方，房屋售价1038000元，2013年2月27日乙方支付甲方购房定金5万元；甲、乙双方约定于2013年4月20日前办理送件过户手续，送件后乙方即支付甲方房款568000元；乙方通过公积金贷款方式支付甲方房款41万元；房款1万元作为交房押金，待甲方将上述房屋交付乙方并结清所有相关费用后，乙方立即以现金方式一次性支付给甲方；甲、乙方约定于2013年7月1日前办理房屋交接手续，甲方应在正式交付前结清所有相关费用；甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的，（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的，（3）相互或与他人串通，损害丙方利益的，（4）未能按合同约定支付佣金和代办费的，（5）其他造成丙方无法完成委托事项的行为；违约行为方应按标的额的10%，计1038000元分别支付给各守约方；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同签订当日，原告袁捷向被告何瑛支付购房定金5万元。2013年3月5日，原告袁捷（乙方）与被告何瑛（甲方）、南房公司（丙方）又签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（合同编号：2013106945），合同约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区汉口西路×××号×××室房屋出售给乙方，房屋总价、房款交付、房屋交付的约定同房地产买卖中介合同约定。2013年3月13日，南京市房地产交易登记中心发布《通告》，内容为：“自3月15日起，我中心开始办理已开具收据和网签合同确认的存量房交易登记。因需要办理交易登记案件数量极大，我中心将以收件日期和编号顺序分批通知当事人前来办理，我们将尽最大努力为需要办理交易登记的市民提供服务。接到办理通知的当事人，请按期前来办理；未接到通知的，请耐心等待。由此给广大市民带来的不便，敬请理解、支持、配合。”2013年3月19日，原告袁捷为办理银行贷款支付了贷款服务费3000元。银行贷款已获银行批准。2013年4月25日，南京市房屋产权市场处向被告南房公司发出《登记申请通知》，通知要求卖方何瑛于2013年5月2日上午到大光路办理登记申请。被告南房公司联系被告何瑛要求其按通知时间办理交易登记申请手续，被告何瑛以已超过合同约定的送件过户时间，不同意办理交易登记申请手续。原告袁捷及被告南房公司此后联系被告何瑛，被告何瑛仍不同意办理交易登记申请手续。原告袁捷于2013年6月诉至原审法院。以上事实，有原、被告陈述、房地产买卖中介合同、定金收条、南京市存量房交易合同、收据、登记申请通知、情况说明、通知、通话记录和通话录音等证据予以证实。原审法院认为，原告袁捷与被告何瑛、南房公司签订的《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房交易合同》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，该两份合同对三方当事人均具有约束力，三方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告袁捷与被告何瑛应按照合同约定的送件过户时间办理交易登记申请手续，但由于南京市房地产交易登记中心需要办理交易登记案件量极大，南京市房地产交易登记中心通知分批办理，原告袁捷和被告何瑛对于逾期办理交易登记均无过错。南京市房屋产权市场处通知办理交易登记申请时间和地点后，原告袁捷和被告何瑛应按照通知要求的时间、地点前往办理，被告何瑛以已超过合同约定的交易登记时间为由拒绝办理交易登记申请，显属不当。原告袁捷和被告南房公司继续联系被告何瑛，被告何瑛仍不同意办理交易登记申请，据此应认为被告何瑛拒不履行合同，致使买卖房屋合同的目的无法实现。现原告袁捷要求解除两份合同符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，被告何瑛已收取的定金应当退还原告袁捷，故对于原告袁捷主张返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。被告何瑛拒不同意办理交易登记申请，致使合同目的无法实现，构成违约行为，应当承担违约责任。被告何瑛应按合同约定向原告袁捷支付违约金。对于原告袁捷主张赔偿贷款服务费损失3000元，由于本案已支持了原告袁捷违约金的诉讼请求，原告袁捷的损失已得到了相应补偿，故对于该项损失原审法院不予支持。被告何瑛经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决：一、解除原告袁捷与被告何瑛、江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司签订的关于南京市鼓楼区汉口西路×××号×××室房屋的《房地产买卖中介合同》（编号：M20130030）和《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（合同编号：2013106945）；二、被告何瑛于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告袁捷定金50000元；三、被告何瑛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告袁捷违约金103800元；四、驳回原告袁捷的其他诉讼请求。案件受理费3436元，减半收取1718元，由原告袁捷负担25元，被告何瑛负担1693元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。何瑛不服原审判决，向本院提起上诉称，2013年2月27日，上诉人与被上诉人就涉诉房屋签订房屋买卖合同，约定2013年4月20日前办理送件过户手续，被上诉人没有按约定日期办理过户手续，其提出的理由是断章取义，隐瞒了事实真相，南京市住房和城乡建设委员会于2013年3月6日发布了简化程序的通知，即因交易登记案件数量极大，市民送件不再排队审核取号，而转为直接送件后领取收据，听候电话通知办理。2013年3月13日该中心又发布最新通知，自2013年3月15日起开始办理已开收据和网签合同确认的存量房交易登记。从2013年3月6日开始执行开收据方式至2013年3月15日开始首批办理，可以认定上诉人与被上诉人的买卖合同完全可以按约定日期办理完毕，原审法院认定事实不清，审核不严，导致上诉人的权益受损。请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。3、由被上诉人袁捷支付上诉人违约金103800元，中介费由被上诉人袁捷负担。被上诉人袁捷答辩称，上诉人的第3项诉请，不应作为本案的上诉请求提出，应当另行起诉。上诉人在上诉状中认为我方对案件事实断章取义，隐瞒案件事实的观点不符合事实。我方与上诉人的交易过户日期是2013年5月2日，上诉人超过合同约定的交易日期拒绝办理，我方多次联系上诉人，其仍拒绝履行，导致房屋买卖目的无法实现，属于根本违约。本案中上诉人是违约方，应当承担违约责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。被上诉人南房公司答辩称，上诉人的第3项诉请不属于二审法院审查的范围。原审认定事实清楚，适用法律正确，对原审判决无异议。本院经审理查明，本案当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。上诉人提供其自网上下载的南京市住房和城乡建设委员会于2013年3月5日和同年3月15日发布的公告，证明交易中心的信息系统一直对外开放，自2013年3月6日起市民送件不需要排队审核取号，可以直接送件进窗口，领取收据，然后等电话通知前去办理及自2013年3月15日开始办理已开收据和网签合同确认的存量房交易登记。而上诉人并未去开具收据，导致履行迟延。被上诉人袁某某证意见：对证据的真实性、合法性无异议，但该证明恰恰证明了当时办理房产登记数量极大，需要排队，领取收据，并等候电话通知，但此证据不能证明上诉人的观点。被上诉人南房公司的质证意见：我方是中介单位，不需要排队审核取号或到窗口领取收据，直接通过网上备案，取得网签号，也就是合同序列号2013106945，然后等房产中心的书面通知，接到通知后，只要双方符合条件，去办理过户就可以了。事实上，在2013年3月5日双方签订合同的当日，我公司就将双方签订的合同从网上上传给了房产局，这是我公司必须做的工作，不需要双方配合。袁捷的贷款申请4月3日才通过，取号只有等贷款的审批通过后才能办理。网上备案后，所有取号只是一个序号，是办理交易过户的顺序号，且房产部门通知我公司网签后，不要再去取号，等他们通知就可以了。上诉人认可在2013年4月25日或26日收到南房公司的工作人员通知其于同年5月2日去办理过户的通知，但其认为已经过了合同约定期限，才不同意去办理过户。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房交易合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。但对于合同约定的上诉人与被上诉人袁捷于2013年4月20日办理送件过户问题，因出现了不可归责于上诉人与被上诉人的原因，即由于南京市房地产交易登记中心需要办理交易登记案件量极大，南京市房地产交易登记中心通知分批办理，导致双方无法在约定的时间内办理过户手续。而在能办理过户手续的条件成就时，上诉人却拒绝办理过户手续，构成根本违约，导致合同无法履行，原审法院判决解除当事人签订的两份合同，并由上诉人承担合同约定的违约责任，并无不当。上诉人认为如果被上诉人袁捷在房屋贷款获得批准后即去房产部门开据收据，就有可能在合同约定的期限内办理房屋过户手续，但其提供的证据尚不足以证实该主张，且实际情况是中介公司仅需要进行网签，并不需要开据收据，也可以收到房产部门办理过户的通知，故对于上诉人的此项上诉意见，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求及理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3436元，由上诉人何瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 侠代理审判员 付 双代理审判员 马 帅二〇一三年十月三十一日书 记 员 赵春凤 更多数据：