（2013）惠城法小民初字第210号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2015-11-29
案件名称
巫建锋与惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2013）惠城法小民初字第210号原告：巫建锋，男，汉族。委托代理人：高扬、宋子敬，均系广东鸿园律师事务所律师。被告：惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所地：惠州市汝湖镇东亚角洞水库。法定代表人：梁正坚。委托代理人：曹春和、姚纪宁，均系广东伟伦律师事务所律师。原告巫建锋诉被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告巫建锋诉称，原、被告双方于2010年8月7日签订编号为：惠州（2010）10##的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于惠州市惠城区汝湖镇雅居乐大道1号雅居乐白鹭湖峰会#栋#号房，建筑面积为243.68平方米，其中套内建筑面积233.90平方米。合同第八条及合同附件三约定被告应于2011年5月1日之前将验收合格的商品房交付给原告进行使用。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告并未按约定履行房屋交付义务。在2011年5月被告通知原告收楼，但原告到达现场时发现房屋根本没有达到合同约定的交楼标准，被告在房屋交易过程中承诺赠送并在多家网站发布的销售广告及户型图上显示的阳光地下室虽有建成，但为了规避规划验收部门的检查将地下室填埋并在花园堆积了大量土方，致使应与房屋配套交付花园严重与合同约定及宣传材料描述不符，房屋根本不可能进行交付使用。而且房屋的质量也存在问题，外围墙出现大面积的裂缝。事发后原告多次要求被告清除花园土方交付地下负一层并对围墙进行整改、维修，但被告均以各种理由进行推脱，直到起诉之日，被告仍未将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告的违约行为严重损害了原告的合法利益。为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。1、请求法院判令被告履行合同约定的房屋交付义务；2、请求法院判令被告支付违约金人民币465745.06元（暂计）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司辩称，一、巫建锋逾期未来办理收楼手续，按双方合同约定，自2011年8月27日视为巫建锋对商品房己验收，接管。2010年8月7日，答辩人与巫建锋签订了《商品房买卖合同》，巫建锋向答辩人购买锋会#栋#号房，建筑面积243.68平方米，售价3946992万元，其中首付款1186992元、银行按揭2760000元。交房期限为2011年5月1日前，该合同补充协议第三条规定：“乙方在收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管”。合同签订后，答辩人完成商品房建设，并在2011年8月26日向原告发出书面收楼通知，通知巫建锋于2011年8月27日至2011年9月1日前来办理收楼手续，否则视作已收楼，但巫建锋并未在规定期限内来办理收楼手续。因此，依据双方合同约定，应自2011年8月27日起视为巫建锋已完成收楼。二、合同约定的房屋已验收合格，具备约定的交付条件，在商品房经建设部门竣工验收备案的情况下，巫建锋以商品房需要修缮为理由要求答辩人承担逾期交付的违约金不符合双方约定，于法无据。1、答辩人与巫建锋签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件是：“1、该商品房经验由合格”。合同附件五补充协议第五条规定：“在该商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，乙方按照甲方通知的收楼时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿”。巫建锋所购答辩人商品房于2011年1月15日完成竣工验收，于2011年8月16日取得所售商品房的《竣工验收备案表》。因此，答辩人在2011年8月27日向所交付的房屋已经竣工验收合格并在建设部门办理备案，符合约定交付条件。根据双方合同约定，巫建锋不得向答辩人作任何追偿。除了与巫建锋之间存在合同约定外，由于答辩人所交付的商品房经建设部门验收合格，符合国家规定的房屋建设标准，巫建锋目前提出的所交付商品房质量问题，基本上都是房屋表面部分建筑瑕疵和一些主观上的判断，并且一直以来，答辩人均予以正面回应积极跟进，及时安排维修。巫建锋如认为房屋建设质量达不到国家规定标准，应提出相关证据或申请有关部门鉴定。2、关于地下室及花园土方问题。第一、根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案所涉商品房地下室非合同约定销售面积，不计购房价款，不计入房产证面积。原告所称的商品房花园部分也未计入销售面积，对于地下室及花园的大小、形式等答辩人也从未在作任何合同承诺。第二、答辩人交付的商品房一楼与地下室有楼梯相通，内部结构完整，负一层地下室完全是可以正常使用的。所谓地下室应当是楼房及花园地面以下，所以答辩人在建设完工时一楼花园地面必然是高于地下室地面。但由于之前很多购房人均要求将地下室与花园联通部分挖开作为楼层使用，但答辩人作为开发商不可能违反设计规划在交楼时将地下室改变为地上楼层，所以，答辩人交楼时只能保持花园地面高于地下室，待交楼以后根据购房人的意愿，如需要地下室改变为地上楼层的自行移除花园土方。而且上述情况只在商品房后花园中存在，对前门进出及商品房的使用均没有影响。因此，原告所称地下室及花园填埋土方问题是原告根据规划设计要求建设的，不是合同约定的销售面积，答辩人也未作任何合同承诺，不存在房屋质量问题和合同违约问题，而且对商品房的使用并无影响。原告以此要求答辩人承担违约责任无事实和法律依据。三、答辩人就延迟交楼问题已与原告方达成和解协议。答辩人一直向原告承认存在就合同约定的2011年5月1日交房日期至2011年8月27日延期交付责任，并于2011年12月1日与原告方达成和解协议，原告方确认在答辩人赔偿两年物业管理费20472元后，“不再就本物业上述问题追究惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司的任何责任”。综合以上，答辩人认为：答辩人与巫建锋签订的《商品房买卖合同》及附件内容合同，为双方真实意思表示，双方均应依据合同履行。依据双方合同约定，由于答辩人于2011年8月27日向巫建锋交付商品房，且商品房在商品房经建设部门验收备案、符合双方约定的交付标准，巫建锋未按合同约定的期限办理收楼手续应视为已经验收合格，本合同所涉商品房实际交付日期应为2011年8月27日。在此日期之后，巫建锋以房屋修缮并以地下室和花园有土方为由要求答辩人按逾期交房支付违约金，其请求不符合双方合同约定和法律规定。并且双方就答辩人延迟交房问题已达成和解协议内容。因此，巫建锋的诉讼请求无事实和法律规定，人民法院应予驳回。查明的案件事实经审理查明，原、被告双方于2010年8月7日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区汝湖镇雅居乐大道1号雅居乐白鹭湖峰会#栋#号房（以下简称“涉案房产”），该房建筑层数地上2层，地下0层，总价款为人民币3946992元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起七日内告知买受人的；2、双方一致同意，如遇暴风雨台风天气不允许施工，也属不可抗力…”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过l80日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该合同附件三约定：“惠州雅居乐白鹭湖峰会低层住宅吉屋交楼标准…前后花园简单草坪。”合同签订后，原告付清了全部房款共计3946992元。涉案房产于2011年1月15日经竣工验收合格，于2011年8月16日在惠州市住房和城乡规划建设局进行了工程竣工验收备案。被告于2011年8月26日通过中国邮政特快专递的方式向原告邮寄了收楼通知书，通知原告于2011年8月27日至2011年9月1日办理收楼手续。原告一直没有办理收楼手续。2011年12月1日，原告向被告出具了一份确认书，载明：原告确认因涉案房产延期交楼而引起的问题已获得被告赔偿的两年物业管理费，合计人民币20472元，原告承诺在获得以上赔偿后，不再就涉案房产上述问题追究被告的任何责任。现原告以涉案房产不符合交楼标准为由诉至本院，请求判如所请。裁决理由和结果本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2010年8月7日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案双方当事人争议的焦点是被告交付的房产是否符合约定的交楼标准。对此，分析如下：第一，根据原、被告双方在合同中的约定，涉案房产经验收合格，即可交付使用，而涉案房产已于2011年1月15日工程竣工验收合格，并于2011年8月16日在惠州市住房和城乡规划建设局进行了工程竣工验收备案，达到了合同约定的交付使用条件。原告所称涉案房产外围墙出现裂缝，花园堆积土方等问题，不足以严重到影响原告对涉案房产正常的居住使用，从而导致其购买涉案房产的合同目的无法实现。第二，从原、被告双方在合同附件三约定的内容来看，在涉案房产满足基本的入住条件的情况下，即使涉案房产存在上述瑕疵，也不能成为原告拒绝收楼的理由，原告可以在收楼后要求被告进行整改。第三，关于涉案房产地下室的问题。根据双方在合同中的约定，涉案房产的建筑结构为地上2层，地下0层，并没有地下室，而原告称被告在房屋买卖过程中曾承诺涉案房产会建地下室，但没有提供证据证明，故不予采信。综上，被告向原告所交付的涉案房产符合交楼标准。原告依约支付了所有购房款给被告，被告应当依约在2011年5月1日前将符合法定和约定交付标准的商品房交付给原告使用。但被告直至2011年8月26日才通知原告在2011年8月27日至2011年9月1日办理收楼手续，明显存在逾期交楼的情形。不过，针对被告逾期交楼的问题，双方已达成一致意见，被告也向原告赔偿两年的物业管理费，而且原告书面承诺不再追究被告的任何责任。那么，原告在获得被告关于逾期交楼的赔偿后，还向其主张逾期交楼违约金，则依据不足，不予支持。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告巫建锋的全部诉讼请求。本案受理费8286元，由原告巫建锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 王镜新审 判 员 石 磊代理审判员 潘丽军二〇一三年十月三十一日书 记 员 林海利 来源：百度“”