（2013）一中民终字第13133号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-06-18
案件名称
王正江与北京奕环天和置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王正江,北京奕环天和置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第13133号上诉人（原审原告）王正江，男，1976年5月11日出生。被上诉人（原审被告）北京奕环天和置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇南六环路西磁各庄立交桥南200米（中轴路东侧）。法定代表人栗谦，执行董事。委托代理人何清，女，1983年6月10日出生，北京奕环天和置业有限公司员工。委托代理人佘剑，男，1979年8月9日出生，北京奕环天和置业有限公司员工。上诉人王正江因与被上诉人北京奕环天和置业有限公司（以下简称奕环天和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王正江和被上诉人奕环天和公司的委托代理人何清、佘剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王正江诉至原审法院称：2011年11月12日，奕环天和公司和我签订北京市商品房预售合同，约定由我购买奕环天和公司开发的坐落为北京市大兴区黄村镇孙村组团A-13、14地块36#住宅楼2层2单元-202房屋（以下简称诉争房屋），出卖人应当在2012年9月20日前向买受人交付诉争房屋，付款方式为公积金贷款。此后，我交付了首付款，但奕环天和公司未按合同约定交房，延期交房43天，给我造成了租房损失。根据合同中关于逾期交房责任的约定，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于诉争房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。此外，因我在签订合同时，我想自己办理贷款，但奕环天和公司要求我代办并支付600元代办费。因此，我请求法院判令奕环天和公司向我支付逾期交房违约金2897.46元、租房损失5200元、代办费600元，并承担本案诉讼费用。奕环天和公司在原审法院辩称：1、我公司已在约定的房屋交付期限前具备交付条件。我公司在2012年7月9日取得北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见，核验结果为同意核发建设工程核验（验收）意见；在2012年7月30日取得北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；在2012年8月7日取得房屋面积测算技术报告书；同时，我公司在交付期限前具备向王正江提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收表的条件。因此，我公司已在约定的房屋交付期限前具备北京市商品房预售合同第十二条约定的交付条件。2、王正江未按约定在交付期限前付清全部购房款，导致房屋未能在交付期限前交付，我公司不应承担责任。根据北京市商品房预售合同附件十补充协议第七条第7款约定，买受人按约定向出卖人付清全部应付款项前，出卖人有权拒绝将诉争房屋交付买受人。因此，在诉争房屋交付前，王正江所有应付款均应到达我公司账户，其中包括应付的首付款及银行贷款。我公司在交付期限前多次通知王正江，在银行贷款未到达我公司账户前，我公司有权拒绝交付房屋并不承担责任。2012年10月26日，银行贷款全部到达我公司账户，我公司及时通知王正江办理房屋交付。2012年11月2日，王正江办理完房屋接收手续。因此，我公司对房屋交付不存在违约，亦不应承担责任。3、我公司未强制王正江代办贷款，我公司也未收取600元。王正江委托北京康平投资担保有限公司办理贷款，该公司提供了服务，王正江的公积金贷款已放款，手续也已办理完毕，王正江应向该公司支付600元。原审法院经审理查明：2011年11月12日，奕环天和公司（出卖人）与王正江（买受人）签订北京市商品房预售合同，约定：出卖人将诉争房屋出售给买受人；房屋总价款为668330元，具体付款方式及期限的约定见附件五；出卖人应当在2012年9月20日前向买受人交付诉争房屋，逾期交房在60日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。北京市商品房预售合同附件五约定：买受人采取贷款方式付款，买受人于北京市商品房预售合同签订当日，买受人应向出卖人支付首付款138330元，其余房价款530000元由买受人向贷款机构申请贷款的方式支付。北京市商品房预售合同附件十第七条约定：买受人办理房屋交接手续时，应遵守出卖人制定的交房流程，并在诉争房屋交付之前具备下述条件／或办理完毕下述手续，否则出卖人有权拒绝将诉争房屋交付予买受人，对此出卖人不承担任何违约责任：（1）买受人已按合同约定向出卖人付清全部应付款项，包括房价款、违约金（如有）、赔偿金（如有）等，以贷款方式支付房价款的，所有贷款均应到达出卖人指定的银行账户……。2011年12月4日，奕环天和公司就已收取的首付款138330元向王正江开具发票。2012年8月26日，王正江（甲方）、梁香菊（甲方）与北京康平投资担保有限公司（乙方）签订北京市个人住房贷款委托代理合同就甲方委托乙方为其代办个人住房贷款及担保手续等事宜进行了约定，其中，甲方同意在签订协议时向乙方支付代办佣金600元。2012年10月26日，王正江在中国农业银行的住房公积金贷款530000元发放，收款人为奕环天和公司。2012年11月2日，王正江对诉争房屋进行验收，王正江在房屋验收交接单上签字。2012年11月16日，奕环天和公司向王正江寄发入住通知书。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、发票、北京市个人住房贷款委托代理合同、进账单、房屋验收交接单、邮件详情单、入住通知书等证据在案佐证。原审法院判决认为：奕环天和公司与王正江签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，北京市商品房预售合同中明确约定买受人向出卖人付清全部应付款项前，出卖人有权拒绝将诉争房屋交付买受人，故在王正江的中国农业银行的住房公积金贷款530000元发放到奕环天和公司账户前，奕环天和公司有权拒绝将诉争房屋交付王正江，因此，对于王正江要求奕环天和公司支付从2012年9月20日到2012年10月26日期间的逾期交房违约金，该院不予支持。因在王正江的中国农业银行的住房公积金贷款530000元发放到奕环天和公司账户时，即2012年10月26日，奕环天和公司应将诉争房屋交付王正江，而王正江于2012年11月2日才对诉争房屋进行验收，故奕环天和公司逾期交房7日，构成违约，因此，对于王正江要求奕环天和公司支付从2012年10月27日到2012年11月2日期间的逾期交房违约金，该院予以支持；对于王正江在庭审中要求每日按照668330元万分之三的标准计算逾期交房违约金的主张，该院不持异议。王正江要求奕环天和公司向其支付租房损失的请求，缺乏依据，该院不予支持。王正江要求奕环天和公司向其支付代办费600元的请求，缺乏依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京奕环天和置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告王正江逾期交房违约金一千四百零三元四角九分；二、驳回原告王正江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王正江不服原审判决上诉至本院。其上诉请求：一、被上诉人依据合同第十四条支付逾期交房违约金及违约造成原告租房损失8097.46元，并承担违约金的滞纳金给付责任；二、退还被强制收取的房产证代办费740元及实际给付日期间的实际利息损失；三、被上诉人当庭向上诉人移交合同正本和购房合同网签联机备案表；四、起诉费和上诉费均由被上诉人承担；五、被上诉人当庭向上诉人赔礼道歉，并支付因此案造成的误工损失费和交通费，以及精神损失费。上诉理由是：一、上诉人被被上诉人强制收取公积金代办费600元和房产证代办费740元的证据和事实确凿无疑，大兴法院却以证据效力不足拒绝认定被上诉人强制代办收费；二、合同第十二条未明确约定“全款到账”或“贷款到账”作为房屋交付必要条件之一，违约金的计算也明确写明是按照“已交房款”，而非“全部房价款”作为计算基础；三、上诉人之所以不能在约定贷款办理时限前办理完公积金贷款是被上诉人不能在合同签订7日内将合同房本正本和网签联机备案表交付上诉人造成。四、将购房合同正本交给上诉人是被上诉人的合同义务，要求证明上诉人索要过合同明显有失法理公允，即使要求举证，也应举证责任倒置。奕环天和公司同意原审法院判决，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：同意一审判决，上诉人的上诉理由不能成立。王正江及奕环天和公司在本院审理中，均未提交新证据。本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、发票、北京市个人住房贷款委托代理合同、进账单、房屋验收交接单、邮件详情单、入住通知书等证据在案佐证。本院认为：王正江与奕环天和公司签订的北京市商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。该合同对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行相关义务。本案中，双方当事人所签署的北京市商品房预售合同附件十第七条中明确约定：“买受人办理房屋交接手续时，应遵守出卖人制定的交房流程，并在该商品房交付之前具备下述条件及／或办理完毕下述手续，否则出卖人有权拒绝将该商品房交付予买受人，对此出卖人不承担任何违约责任：（1）买受人已按合同约定向出卖人付清全部应付款项，包括房价款、违约金（如有）、赔偿金（如有）等，以贷款方式支付房价款的，所有贷款均应到达出卖人指定的银行账户……。”由此可见，王正江应向奕环天和公司付清全部房款，其住房公积金贷款530000元应全数发放到该公司账户，否则该公司有权拒绝向其交付诉争房屋。王正江中国农业银行的住房公积金贷款530000元于2012年10月16日发放到奕环天和公司账户，即王正江于2012年10月16日付清全部房价款。故奕环天和公司有权拒绝在2012年10月16日之前向其51200交付该诉争房屋。王正江主张合同第十二条交付条件未明确约定“全款到账”或“贷款到账”作为房屋交付必要条件之一，缺乏依据，本院不予支持。关于王正江主张其之所以不能在约定贷款办理时限前办理完公积金贷款是被上诉人不能在合同签订7日内将合同房本正本和网签联机备案表交付上诉人造成，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王正江主张奕环天和公司应在2012年9月20日前向其交付诉争房屋，并从2012年9月21日起支付逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同约定可见，奕环天和公司仅在王正江付清全部房款前有权拒绝交付房屋并不承担违约责任，故其在王正江2012年10月26日付清全部房款后未及时交付房屋，直至2012年11月2日才交付房屋应可认定为逾期交房，其应承担逾期交房的违约责任。故王正江要求奕环天和公司支付从2012年10月27日到2012年11月2日的逾期违约金，本院予以支持；王正江要求每日按照668330元的万分之三标准计算逾期交房违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。王正江要求奕环天和公司承担违约造成的租房损失，缺乏依据，本院不予支持。关于王正江上诉请求中要求奕环天和公司承担违约金的滞纳金；退还被强制收取的房产证代办费740元及实际给付日期间的实际利息损失；要求被上诉人当庭向上诉人移交合同正本和购房合同网签联机备案表；要求被上诉人当庭向上诉人赔礼道歉，并支付因此案造成的误工损失费和交通费，以及精神损失费之上诉请求，属于在二审诉讼程序中增加独立的诉讼请求，本院不予审查，可另行起诉。综上，王正江的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由北京奕环天和置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由王正江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 军审 判 员 段丽萍代理审判员 刘梦玲二〇一三年十月三十一日书 记 员 胡春萌 来源：百度“”