（2013）东一法民一初字第4850号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-08-27
案件名称
谢效昌与叶世杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢效昌,叶世杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第4850号原告谢效昌，男，1972年4月13日出生，香港人。被告叶世杰，男，1989年12月13日出生，汉族。原告谢效昌诉被告叶世杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭审理。原告谢效昌到庭参加诉讼。被告叶世杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年1月1日，原告与被告签订了《租赁合同书》，约定被告将位于东莞市南城区世纪城国际公馆四十七号楼205号H型别墅（墨尔本区88号），建筑面积为333.15平方米的物业租赁给原告，作居住使用，约定的租赁期限为20年，从2012年1月1日起至2032年12月31日止，租金为每月6200元。约定原告于合同签订后一年内向甲方支付完毕全部租金即人民币1488000元，逾期支付的每逾期一天按月租金的1%支付违约金。合同签订后，原告当即支付了现金20000元，后被告指定李舒茵作为收款人，原告于2012年8月31日以银行转账方式支付了1468000元，原告全部支付完毕租金后，要求被告将房屋交付给原告使用，但被告至今仍未将房屋交付给原告。为此，原告诉至法院请求：1、被告立即将位于东莞市南城区世纪城国际公馆四十七号楼205号H型别墅（墨尔本区88号）房屋交付给原告租赁使用；2、被告支付违约金31310元（从2012年1月1日起计至被告交付原告之日止，暂计至起诉之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭撤销第二项诉请。被告叶世杰没有提出答辩，在举证期间内也未向本院提交任何证据。经审理查明，位于东莞市南城区世纪城国际公馆四十七号楼205号H型别墅即墨尔本区88号房的物业（面积为333.15平方米，以下简称案涉物业）登记的权属人为被告叶世杰。原告主张于2012年1月1日与被告叶世杰签订了《租赁合同书》，该合同约定案涉物业的租赁面积为333.15平方米，租赁用途为居住使用，物业每月租金为6200元，租赁期限为20年，从2012年1月1日起至2032年12月31日止。该合同还约定原告一次性向被告缴纳租金1488000元，租金二十年内不变，原告应于合同签订后一年内向被告支付物业租金，原告转账支付到被告指定账户（户名李舒茵，收款账号：110320001903406）。该《租赁合同书》并未办理租赁备案登记手续。原告主张于2012年1月25日向被告交付了20000元定金，于2012年8月31日向上述账号转入1468000元，被告至今未将案涉物业交付其使用。庭审中，原告称租赁案涉物业是因为租金便宜，周边同类型的物业月租价格在一万元左右，与被告认识是因为原告在被告叶世杰的姐姐叶姝慧的公司工作。另查，由于被告叶世杰与案外人的纠纷，东莞市第一人民法院于2012年7月17日以（2012）东一法民一初字第5767号之一民事裁定书查封了案涉物业，查封期间为2012年7月17日至2014年7月16日；后另一（2013年）东一法民一初字第3212号案件中，本案的原告谢效昌及被告叶世杰同为案件被告，该案的原告申请财产保全，查封了案涉物业，查封期间为2013年5月16日至2015年5月15日。以上事实，有《租赁合同书》、房产证复印证、付款委托书、转账回单、（2012）东一法民一初字第5767号之一民事裁定书及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告叶世杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原告提交的《租赁合同书》从形式上看符合租赁合同的特性，被告叶世杰无到庭参加诉讼，亦没有提出答辩，在举证期间内也未向本院提交任何证据。但综合原告在本案中提交的证据及庭审查明事实，原告的主张存在如下不合理之处：一、原告在起诉之前，法院意见对案涉物业查封，且原告是该案的共同被告；二、从签约时间看，在案涉物业已被查封的情况下，原告提供的《租赁合同书》虽然显示签订时间在物业被查封之前，但该合同并未依法办理相应的租赁备案登记手续，不能排除该合同是原、被告在案涉物业被查封之后才签订的可能；三、从合同内容来看，原告在庭审中也称附近同类型的物业租金在一万元左右，而合同约定的租金标准为每月6200元，明显远远低于附近同类型物业同期租金标准；四、《租赁合同书》约定了法律规定的最长租赁期限20年，不能排除原告与被告串通损害案涉物业财产保全申请人的合法权利的可能；五、从合同的履行情况来看，原告于2013年5月24日向法院提交起诉状要求主张案涉物业的使用权，按合同约定，被告应当于2012年1月1日将案涉物业交付原告使用，但即使由原告主张其一次性支付租金的2012年8月31日起开始计算，至起诉之日也有一年多的时间，这种做法明显有违市场中的租赁惯例做法；六、在原告向被告支付一次性巨额租金前，案涉物业已被查封，该查封信息在房管部门是公开的，原告在处分如此巨额财产之前却并无何时案涉物业的状况，不合常理。因此，本案中原告提交的证据不足以证明租赁事实存在的客观性，不能排除《租赁合同书》及相关证件是双方时候制作的可能。综上所述，在案涉物业已被依法查封且原告实际知情的情况下，原告提交的《租赁合同书》约定的租赁期限过长，租金标准过低，势必导致若案涉物业在被执行拍卖、变卖时，价格远低于应有价值的情况发生，从而严重损害案涉物业申请查封人的合法权益。在原告没有对上述不合理之处作出合理解释且不存在其他足以证实原告与被告租赁事实客观存在的情况下，本院对原告所称事实不予采信。原、被告的签约行为是恶意串通、损害第三人利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第2项的规定，上述《租赁合同书》应归无效，故本院对原告的诉求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谢效昌全部的诉讼请求。本案收取诉讼费583元（原告已预交），由原告谢效昌承担。如不服本判决，原告谢效昌可在判决书送达之日起三十日内，被告叶世杰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 徐舒音审 判 员 李惠筠人民陪审员 梁小玲二〇一三年十月三十一日书 记 员 王玉燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第7页共7页 关注微信公众号“”