（2013）浙金民终字第1077号

裁判日期: 2013-10-31

公开日期: 2014-01-20

案件名称

杜望生与郭子初房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭子初,杜望生

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第1077号上诉人（原审被告）：郭子初。被上诉人（原审原告）：杜望生。上诉人郭子初为与被上诉人杜望生房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺北民初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭审理了本案。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杜望生诉称：两人系同学关系。2009年7月中旬，在郭子初的多次要求下，杜望生将其闲置房屋内的财物归集到一间，余下的一室一厅、厨房和卫生间租给郭子初使用。双方口头约定，月租金不少于200元，先付租金后用房。郭子初入住后，不但没付租金，还将房产转租给他人。2011年12月下旬，双方达成协议：租赁期到年底止，12月26日前郭子初应一次性付清拖欠的租金；转租行为由郭子初自行处理，但年底前必须腾空房屋。事后，郭子初没有付款也未腾房。转租人于2012年2月15日腾出房屋，并将房产交付给杜望生。杜望生补交了拖欠的水电费。故请求法院判令：1、郭子初立即支付所欠房租款4370元，并赔偿拖欠房租的利息损失，利息按租赁时贷款利率计算支付，直至清偿日止；2、郭子初立即偿还租赁期间杜望生代交的水电费61.59元；3、由郭子初承担本案的诉讼费用。原审被告郭子初辩称：两人从小是同学，关系较好。2009年8月，郭子初提出向杜望生借用房屋。郭子初为感激杜望生的同意借房，先后赠送给杜望生价值约1000元的礼物。2009年11月份和春节期间，杜望生两次向郭子初借钱，郭子初借给杜望生1000元（每次500元），但未出具收条。2010年2月6日，杜望生提出要签订租房合同。双方同意从2010年8月份起租。之后郭子初按照《租房合同》约定支付押金200元；房租自觉支付到2011年9月（其中2～4月应付600元，扣除疏通管道费100元，实付500元）。2011年7月，杜望生拿出身份证、房产证让郭子初出面安装水表，郭子初花去安装费700元。同年12月14日，杜望生带人强行夺走郭子初的手机和租房钥匙。后经同学出面协调，初步达成意见，即《杜、郭房租未清明细》。但该明细只是初步意见，不能成为证据，因参与协调的同学要进一步协调时，双方各持意见不听同学的劝说，最终同学声明《杜、郭房租未清明细》无效作废。2012年2月15日，杜望生接管出租房屋，并占用郭子初放在承租房内的财产。房屋转租事实，因合同没有禁止约定。郭子初虽转租房屋，但租金每月仍是200元，多出的50元、60元是代转租用户缴纳的水电费，不是郭子初从中获取的利益。原审法院审理查明：杜望生与郭子初系同学。2009年7月，郭子初要求租用杜望生闲置的房屋。杜望生同意并将整套屋中的财物归集到一间房内，余下的一室一厅、厨房和卫生间交给郭子初。2010年2月6日，双方签订《租房合同》，约定：郭子初从2010年8月1日起租，到房屋拆迁为止，但最长租期应到2013年8月1日止。每月租金200元逐月支付。郭子初应交押金200元等。合同签订后，郭子初交了押金，也交纳租金到2011年9月止（欠100元）。2010年7月，郭子初经杜望生同意，花700元为房子安装了单户自来水表。2011年2月或3月期间，郭子初为通下水管道堵塞花费100元。2010年期间郭子初将房屋转租3个月，每月收租金250元；2011年3月-12月郭子初又转租房屋，每月收租金260元。2011年11月15日，两人为转租之事发生争吵，并报警处理。此后至11月26日期间，杜望生、郭子初在同学的协调下签订了《杜、郭房租未清明细》，约定：2010年转租房屋差价150元、2011年转租房屋差价600元郭子初应退给杜望生；2009年8月～2010年7月应付租金2400元；2010年8月～2011年12月扣除已付款外尚有600元加某月少付的100元租金，郭子初应付给杜望生；扣除郭子初安装水表花费700元。得出的3150元郭子初应在2011年11月26日之前交款。押金待租房钥匙归还后酌情处理。之后郭子初没有付款。2012年2月15日，杜望生从承租户中收回房屋。同年2月21日，杜望生交电费50.19元，6月13日交2月止的水费11.40元。原审法院审理认为：承租人应当履行交纳租金的义务。根据《杜、郭房租未清明细》约定，应确认郭子初租房为2009年8月1日～2012年2月15日止。郭子初尚欠房租18个月3600元。郭子初承诺转租差额租金退给杜望生750元。转承租房户交房前的水电费61.59元为杜望生代交，应由郭子初承担（郭子初承担后可以向转承租房户追偿），合计4411.59元。杜望生承诺水表安装费700元应予扣除。对押金200元，《杜、郭房租未清明细》中约定待租房钥匙归还后酌情处理。而事实上杜望生已收回房屋并正在使用。另，双方对押金的使用没有进一步的约定，故应视郭子初交回了房屋，同时交回了钥匙，押金应予返还。对通下水管花费100元，郭子初主张杜望生承担。因原郭子初移交出租房时没有进行过交接，补签《租房合同》也未进行过核对，属租赁物瑕疵还是郭子初在使用中使用不当造成，无法判断。何况郭子初当时没有提出又无凭据，应推定郭子初使用不当造成，不应由杜望生承担。杜望生的诉讼请求合理合法部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、由郭子初于判决生效后十日内支付杜望生租金4350元、代交水电费61.59元，但应扣除水表安装费700元，返还押金200元，合计应付3511.59元。二、驳回杜望生的其他诉讼请求。案件受理费50元，由杜望生负担7元，由郭子初负担43元。宣判后，郭子初不服，向本院提起上诉称：两人本是同班同学。2009年杜望生称其有一套房屋一直空闲。郭子初向其提出借住，杜望生称要住你去住，当时也并未讲明要收房租。为感谢杜望生借房住，郭子初曾送给杜望生许多礼品，价值1000余元。2009年底及2010年初，杜望生两次向郭子初借款500元，但都没有出具收据。2010年2月6日，杜望生提出终止免费借用，改为200元／月租住，租期3年，并签订租房合同。自2010年8月起租，郭子初也一直在交房租至2011年9月底。关于转租问题，当时与杜望生签订租房合同时曾向其言明要与他人合租。后来，郭子初将房屋转租给他人，租金为260元／月（包含水电费）。其中的60元差价为水电费，郭子初并没有从中获利。杜望生多次带人威胁、殴打郭子初，并到郭子初工作的公司闹事，导致郭子初丢掉工作。几个同学曾组织调解，但未果。当时调解的方案材料都已经宣布作废，不具备法律效力。综上，一审判决认定事实有误，请求二审撤销原判，依法改判郭子初支付杜望生5个月房租1000元，以及不用支付转租差额750元。杜望生辩称：郭子初在上诉状中所称其送过杜望生礼品价值1000元不事实，杜望生从来都没有收过郭子初任何礼品。郭子初称杜望生曾两次向其借款共计1000元，也不是事实，杜望生从来都没有向其借过钱。事实上是郭子初设计圈套，一步一步诱使杜望生上当。先是口头达成租房协议，但事后又不断找借口不交房租，再后来实在推不过，才在2010年2月份签订书面租房合同。在合同履行过程中，杜望生除了2010年8、9、10三个月现金付过房租共600元及押金200元外，后来基本上找不到人。之后杜望生的邻居方跃林及同学几人都曾找过郭子初谈调解的事情。郭子初上诉称杜望生及方跃林威胁、殴打过他，也不是事实。两人去找郭子初主要是为了解决房租问题。2011年12月，两位同学帮助协调，双方曾会签过《杜、郭房租未清明细》，协议内容双方都签过字，同学见证。当时双方还就杜望生房内失窃物品进行了清点，一共78件物品，四人均在上面签字确认。因郭子初出尔反尔，双方就失窃物品赔偿未达成一致意见。后来郭子初也没有按照协议付房租，调解未果。2011年2月，郭子初未经杜望生同意，将房屋转租给一对小夫妻，并同时持有房内钥匙。2012年2月15日，小夫妻因找不到郭子初，将房屋交给杜望生。杜望生曾将其工行和建行两张卡的账目清单交给郭子初，但郭子初却未向其提供汇款凭证。综上，请求二审法院依法驳回上诉，支持杜望生一审所有的诉讼请求，并要求郭子初归还房屋钥匙。二审中，上诉人郭子初向本院提交证据一份：杜望生的建设银行卡明细账查询表1张及工商银行卡活期历史明细清单4页。用以证明郭子初曾于2011年4月10日、7月21日、9月12日分别向杜望生建行账户汇款500元、600元、400元；2010年11月1日、2011年1月17日、1月29日分别向杜望生工商银行账户汇款200元、200元、200元。杜望生质证认为：2011年建行的三笔都有的，2011年1月17日和1月29日的两笔200元收到了，但2010年11月1日的一笔200元没有收到。本院认为，账单系杜望生本人到银行打印，对其真实性本院予以确认。但账单所显示的汇款一审法院已经查明并予以扣减，二审不再作重复认定。被上诉人杜望生向本院提交证据如下：1、方跃林的证人证言一份，证明其与方跃林没有打过郭子初。2、工商银行个人业务凭证二份，证明对郭子初提供的银行凭证有异议，并不能证明是汇给杜望生的。3、房屋租赁格式合同一份，证明如果是转租的，合同上必须要写明的；按照一般合同约定，如有违约，押金应予以没收。郭子初质证认为：对证据1的真实性有异议，是否是方跃林写的郭子初不知道，其不认识方跃林。杜望生没有来找过。方跃林打过郭子初一个耳光。当时厂里领导组织调解，杜望生不同意，厂领导说让郭子初先休息几天把这件事情处理好。杜望生的陈述不真实。证据2与本案无关。证据3也与本案的房屋租赁合同无关。本院认为，被上诉人提供的三份证据与本案并无关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点在于郭子初尚欠杜望生房租总金额是多少。郭子初上诉认为其只欠5个月的租金计1000元，本院认为，《杜、郭房租未清明细》系杜望生、郭子初在两位同学的协调见证下达成，双方均在协议上签字确认，可以证明相关事实。结合相关证据及双方在庭审中的陈述，郭子初租房期间为2009年8月1日至2012年2月15日，共计30.5个月，租金计6100元，扣除郭子初已支付的2500元，尚欠3600元未支付。因此，郭子初的该项上诉主张不能成立，本院不予采信。关于转租差额租金问题，因郭子初转租房屋未经杜望生同意，且《杜、郭房租未清明细》也约定应退还转租差额，因此租金差额750元应该付给杜望生。郭子初关于转租租金差额750元不退还的主张不能成立，本院不予支持。综上，郭子初的上诉请求、事实和理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭子初承担。本判决为终审判决。审判长　宋文茹审判员　吴　伟审判员　楼　俊二〇一三年十月三十一日代书记员　徐　照关注公众号“”