（2012）虹民三（民）初字第2188号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-03-15
案件名称
上海大名饭店与上海大名星苑酒店有限公司、深圳世纪星源股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海大名饭店,上海大名星苑酒店有限公司,深圳世纪星源股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2012）虹民三（民）初字第2188号原告上海大名饭店。法定代表人戴万林。委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人王威，上海市理诚律师事务所律师。被告上海大名星苑酒店有限公司。法定代表人郑列列。被告深圳世纪星源股份有限公司。法定代表人丁。上列两被告的共同委托代理人李向农，上海普世律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人邱鹏飞，上海普世律师事务所律师。原告上海大名饭店（以下简称大名饭店）与被告上海大名星苑酒店有限公司（以下简称大名星苑酒店）、深圳世纪星源股份有限公司（以下简称世纪星源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大名饭店的委托代理人陈贤智、王威，被告大名星苑酒店、世纪星源公司的委托代理人李向农、邱鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大名饭店诉称：原告与两被告的房屋租赁纠纷在法院调解后，两被告未按民事调解书约定的期限清空并交付房屋，致原告为此垫付电费、水费，额外支付电缆工程款、保安值班费、租户的搬迁补偿费等，原告要按《和解协议》的约定追偿曾放弃的部分租金。现原告起诉要求被告大名星苑酒店支付积欠的房屋租金1，270万元（2010年1月1日至2011年12月31日）、违约金325万元、电缆工程款175，875元、2012年7-10月保安值班费115，200元、租户的搬迁补偿118万元，返还垫付的2012年6-10月的电费174，595.08元、2004年10月和2012年6、8、9、10月的水费及消防用水费98，828.60元，并要求被告世纪星源公司为被告大名星苑酒店的上述债务承担连带责任。被告大名星苑酒店、世纪星源公司辩称：一、被告已于2012年6月30日前，即调解书确定的期限前全面履行了清空主楼，连同附楼一并交还之义务，原告已于同年7月15日实际接收，附楼不属被告清空范围，被告不构成违约。原、被告达成《和解协议》、《补充协议》在先，其中原告“有权追偿放弃的部分租金”，是特指被告未全面、适当履行《和解协议》的情况，且原告必须催告；双方到法院签署调解书在后，调解书是最后对双方有约束力的法律文件。即使被告迟延交房，调解书约定原告可通过司法途径主张权利，所涉费用由被告承担，并未赋予原告按《和解协议》及《补充协议》执行，向被告追偿放弃的部分租金的权利。二、原告主张放弃的部分租金为2010年至2011年的1，270万元，缺乏事实依据。事实上，原告2011年9月起诉被告的租金仅计算至2011年8月底，故被告对原告“放弃的部分租金”的理解是2011年9月至同年12月的租金。被告按调解书支付950万元是对双方的合作及租赁争议的了结，被告已不欠租金，原告单方面认为该950万元是被告应于2010年1月前付的租金，缺乏证据。且追索租金的诉讼时效为一年，原告已过诉讼时效。三、被告已就关系本案的（2013）沪二中民二（民）终字第754号判决申请再审。四、原告明知被告与租户的租赁协议中约定的赔偿限额仅20余万元，仍自愿向租户支付补偿费用118万元，显然不合理，也缺乏依据，被告不能认可。五、被告同意承担2012年6月30日前应缴的水电费，之后的费用应由实际接收方，即原告承担，故应扣除被告替原告支付的2012年7月的水费。被告撤离前为确保大楼安全，专门外聘专业的电工进行合闸，并主动将配电房钥匙寄送给原告，而原告未能证明电缆是否真有破坏。六、被告世纪星源公司的连带责任存在时效限制。双方在法院签署调解书后，因被告大名星苑酒店早已不经营，调解书确定的950万元实际是由被告世纪星源公司支付，故世纪星源公司的连带保证责任已履行完毕，不应再次承担担保责任。经审理查明：原告大名饭店为上海市东大名路XXX号18层房屋（建筑面积8，458平方米）及地下室（建筑面积491平方米）的产权人。1997年3月28日，原告与被告大名星苑酒店签订《租赁协议》，约定：大名饭店将上海市东大名路XXX号18层大楼的场地出租给大名星苑酒店；租赁期限自1995年1月1日起至2012年12月31日止；第一年租金为150万元，以后逐年递增；被告世纪星源公司为大名星苑酒店履行该协议提供连带担保责任。2011年6月，大名饭店以大名星苑酒店拖欠租金为由向本院提起诉讼，要求该酒店支付欠租3，074.50万元（2001年1月至2011年3月），并要求世纪星源公司对其中620万元承担连带清偿责任。后该案移送至上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）审理［（2011）沪二中民二（民）初字第11号案］。2011年9月1日，大名饭店诉至本院，要求解除其与大名星苑酒店签订的《租赁协议》，要求大名星苑酒店返还租赁房屋，支付欠租325万元（2011年3月1日至2011年8月31日）、违约金325万元等（（2011）虹民三（民）初字第1243号案）。2011年12月29日，原、被告就（2011）虹民三（民）初字第1243号案达成调解协议：一、《租赁协议》于2011年12月31日解除；二、……大名星苑酒店、世纪星源公司应付大名饭店租金及补偿款总计950万元，其中于2011年12月31日前支付350万元，余款600万元于2012年3月31日前支付，若逾期支付，则按三方签订的《和解协议》及《补充协议》执行；三、大名星苑酒店、世纪星源公司于2012年9月30日前将租户清空，连同附楼一并交还给大名饭店……若不能在2012年9月30日前交还物业及附楼的，大名饭店可通过司法途径主张权利，所涉费用由大名星苑酒店、世纪星源公司承担……同日，大名饭店以原、被告达成和解协议为由，向二中院申请撤回（2011）沪二中民二（民）初字第11号案的起诉。2012年8月30日，大名星苑酒店、世纪星源公司诉至本院，要求大名饭店退还房屋使用费、支付清退费、赔偿额外物业管理成本等（（2012）虹民三（民）初字第1582号案）。该案审理中本院查明：2011年7月，大名星苑酒店将1602、1603室出租给案外人上海漪澜国际货物运输代理有限公司（以下简称漪澜公司），租赁期限为2011年7月20日起至2012年7月19日。同年8月，大名星苑酒店又将1608室出租给漪澜公司，租赁期限为2011年8月15日起至2012年8月14日。2011年8月，大名星苑酒店将1601室出租给案外人上海吉羽国际货物运输代理有限公司（以下简称吉羽公司），租赁期限为2011年9月1日起至2012年8月31日。2011年9月，大名星苑酒店将附楼的5楼及513客房出租给案外人李某某，租赁期限为2011年9月15日起至2016年9月14日。租赁期间，李某某将附楼的5楼部分分别转租给吉羽公司和漪澜公司，转租期限均至2014年5月。2011年10月，大名星苑酒店将附楼的3楼出租给案外人高某某，租赁期限为2011年10月25日起至2016年10月24日。李某某、高某某、吉羽公司、漪澜公司均于2012年10月29日前迁出东大名路XXX号附楼的3楼、5楼。为此，大名饭店支付吉羽公司与漪澜公司搬迁补偿费38万元，支付李某某与高某某搬迁补偿费80万元，两笔共计118万元。自2012年10月29日起，东大名路XXX号18层大楼及附楼全部清空并由大名饭店收回。本院认定：附楼应由大名星苑酒店、世纪星源公司负责清空后与18层大楼一并交还大名饭店；大名星苑酒店、世纪星源公司未能在2012年9月30日前清空并交付大名饭店东大名路XXX号18层大楼及附楼，也未在2012年6月30日前清空18层大楼。本院于2013年2月28日判决对大名星苑酒店、世纪星源公司的诉讼请求均不予支持。该两家单位不服，提起上诉（（2013）沪二中民二（民）终字第754号案）。二中院于2013年4月12日判决驳回上诉，维持原判。现原告大名饭店以被告大名星苑酒店、世纪星源公司迟延交付物业及附楼为由涉讼。另查明：原、被告三方于2011年12月20日签订《和解协议》，约定：大名星苑酒店使用东大名路XXX号18层大楼（物业），协商截至2011年12月31日的应付租金及补偿款总计为950万元；大名星苑酒店与大名饭店同意签订于1997年3月28日的《租赁协议》于2011年12月31日解除；自2012年1月1日开始，大名星苑酒店负责按《租赁协议》约定将物业清空并将物业所有已经产生的水电煤费用付清后，最迟于2012年12月31日前连同物业附楼一并返还大名饭店；大名星苑酒店、世纪星源公司承诺：若超过2012年12月31日的，大名饭店可申请人民法院强制清场，由此所涉费用均由大名星苑酒店、世纪星源公司共同承担并承担相应的法律后果；世纪星源公司为大名星苑酒店履行本协议的担保方，对大名星苑酒店在本协议项下的义务承担连带责任；协议签订后，大名饭店配合大名星苑酒店、世纪星源公司进行现有租户的清空清理工作；若大名星苑酒店、世纪星源公司在2012年12月31日仍然不能完成对物业现有租户的清理工作或不愿再履行清理租户的约定的，则大名饭店有权除按约收取物业使用费外，还可就本协议中放弃的部分租金向本院或二中院提出诉讼，进行追偿；若本协议大名星苑酒店和／或世纪星源公司不能全面、适当履行的，经大名饭店催告后仍不能全面履行的，大名饭店有权就放弃的部分租金向本院或二中院提出诉讼，进行追偿；本协议自双方签字或盖章之日起成立，并于二中院及本院出具调解书之日起生效。2011年12月28日，原、被告三方签订《补充协议》，约定：大名星苑酒店、世纪星源公司确认，最迟在2012年9月30日前将大名星苑酒店所处的东大名路XXX号18层大楼（物业）内现有租户清空，并将该物业连同附楼一并交还给大名饭店；为支持大名星苑酒店、世纪星源公司完成对物业内现有租户的清退工作，如其在2012年9月30日前（包括2012年9月30日）向大名饭店交还物业及附楼，大名饭店同意额外向其提供50万元清退费用；如其不能在2012年9月30日前向大名饭店交还物业及附楼的，大名饭店可直接向有管辖权的人民法院申请强制执行收回物业及附楼，所涉费用（包括但不限于执行费、对租户的各项补偿费、9月30日以后又产生的物业使用费）由大名星苑酒店、世纪星源公司全部承担；本协议为三方于2011年12月20日签署的《和解协议》之补充约定，两份协议具有同等法律效力，本协议内容与《和解协议》内容不一致的，以本协议为准；本协议自三方完成签字或盖章之日起生效。又查明：大名星苑酒店与案外人李某某于2011年9月19日就附楼的5楼及513客房签订的《上海大名星苑酒店场地使用协议》中约定：签署本协议同时，李某某即时向大名星苑酒店支付保证金5万元；产权人收回该场地致大名星苑酒店无法履行本协议的，大名星苑酒店有权提前收回场地，应双倍返还（无息）李某某所付保证金，并自发出解约通知之日起给予李某某7日的搬迁期，此外大名星苑酒店无义务向李某某或其转租的次承租人承担任何赔偿或返还责任；如大名星苑酒店在2012年11月30日前通知李某某解约且李某某自大名星苑酒店发出解约通知之日起7日内及时交还场地的，则除双倍返还（无息）李某某所付保证金外，大名星苑酒店还需补偿李某某因装修该场地而产生的装修费的50%，装修费金额按李某某装修前提交大名星苑酒店确认的装修方案所载的装修预算为准，装修费补偿金额最高不超过10万元；李某某有转租权，但转租不得损害大名星苑酒店在本协议下的权利或导致大名星苑酒店承担本协议约定范围外的义务。2012年4月16日，大名星苑酒店通知李某某提前解除协议。大名星苑酒店与案外人高某某于2011年10月就附楼的3楼签订的《上海大名星苑酒店场地使用协议》中约定：签署本协议同时，高某某即时向大名星苑酒店支付保证金2万元；产权人收回该场地致大名星苑酒店无法履行本协议的，大名星苑酒店有权提前收回场地，应双倍无息返还高某某所付保证金（即返还押金2万元、违约金2万元），并自发出解约通知之日起给予高某某7日的搬迁期，此外大名星苑酒店无义务向高某某或其转租的次承租人承担任何赔偿或返还责任；如大名星苑酒店在2012年10月24日前通知高某某解约且高某某自大名星苑酒店发出解约通知之日起7日内及时交还场地的，则除双倍无息返还高某某所付保证金外，大名星苑酒店还需补偿高某某因装修该场地而产生的装修费的50%，装修费金额按高某某装修前提交大名星苑酒店确认的装修方案所载的装修预算为准，装修费补偿金额最高不超过5万元；高某某有转租权，但转租不得损害大名星苑酒店在本协议下的权利或导致大名星苑酒店承担本协议约定范围外的义务。2012年4月16日，大名星苑酒店通知高某某提前解除协议。再查明：上海市东大名路XXX号大名星苑酒店产生2012年6月电费2万元和21，000元、违约金1，000元和1，050元，2012年7月电费12，454.91元、20，454.70元和2万元、违约金124.55元，2012年8月电费2，323.57元、2万元和6，480元、违约金134.77元、760元和246.24元，2012年9月电费19，228.72元和6，480元，2012年10月电费6，480元和14，962.42元、违约金427.68元和987.52元；2004年10月水费5，070.60元，2012年6月水费6，443.60元，2012年8月水费1，332.10元、2012年9月水费2，957.60元和消防用水费76，020元、6，154元，2012年10月水费850.70元。上述费用原告已垫付。2012年7月24日至同年10月下旬，原告聘用上海市保安服务总公司虹口区公司为上海市东大名路XXX号提供保安服务，每月支出保安服务费38，400元，共计115，200元。在（2012）虹执字第3357号案中，申请人大名饭店于2012年10月19日向本院执行庭致函，载明：贵院执行的大名饭店诉大名星苑酒店、世纪星源公司的房屋租赁合同纠纷案，在执行过程中，为维护本单位国有资产的安全、配合人民法院顺利执行，在贵院主持协调下，现于（与）大名饭店内仍滞留的租户达成了和解协议，共支付搬迁补偿费118万元。同日，大名饭店向本院出具《承诺函》，载明：大名饭店支付给东大名路XXX号物业内（附楼5层及3层）现实际使用人（承租人）的搬迁补偿费共计118万元，属我饭店的自愿行为，我饭店将根据和解协议及补充协议，向大名星苑酒店及世纪星源公司通过法律程序进行追索，无论结果如何，均与人民法院和实际使用人（承租人）无关。审理中，经原告申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市东大名路XXX号大名饭店附楼第三层、第五层的装修费用进行工程造价司法审价。该公司出具的沪一测（2013）鉴字第003号《意见书》载明：鉴定人专业工程师于2013年1月5日会同申请人、被申请人及有关人员共同进行现场踏勘及测量……本案所涉东大名路XXX号大名饭店附楼第三层、第五层的装修费用为519，732元，其中装修工程造价470，519元，安装工程造价49，213元。对此，两被告认为，原告申请司法审价的目的是了解租户使用附楼所产生的装修费用，与本案无关；被告从未收到任何机构要求参与审价的通知，原告提供的《意见书》系在被告不在场的情况下所作，不具备真实性；未区分被告的装修和租户的装修，故不应被采纳；因对本案提出管辖权异议，被告未及时提出对《意见书》的异议。审理中，原告撤回要求被告大名星苑酒店支付欠租1，270万元、违约金325万元，并要求被告世纪星源公司对该两项诉请承担担保责任的诉讼请求，坚持其他诉讼请求。上述事实，有《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《和解协议》、《补充协议》、两份《上海大名星苑酒店场地使用协议》、保安服务合同、协议及付款凭证、水电费支付凭证、（2011）虹民三（民）初字第1243号案卷宗材料、（2012）虹民三（民）初字第1582号案卷宗材料、（2012）虹执字第3357号案卷宗材料，及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签署的《补充协议》和（2011）虹民三（民）初字第1243号民事调解书均确认，两被告应于2012年9月30日前将本市东大名路XXX号18层大楼内租户清空，连同附楼一并交还给原告，后（2012）虹民三（民）初字第1582号生效判决书明确两被告未能在此期限内完成清空、交还义务，原告收回清空的物业及附楼是在2012年10月29日。可见，两被告未在约定期限内按约定状态履行完毕交付义务，构成违约。两被告辩称已于约定期限届满前全面履行清空、交还义务，与生效判决的认定不符，本院对此不予采信。原告起诉所主张的租户搬迁补偿、2012年7-10月保安费、2012年6-10月电费、2004年10月和2012年6、8、9、10月水费及消防用水费等，均系两被告违约后原告的直接损失，被告应予赔偿。同时，与（2011）虹民三（民）初字第1243号民事调解书同日生效的《和解协议》中约定，被告大名星苑酒店在清空时应付清水电费，被告世纪星源公司对此承担连带责任；该调解书还确认，两被告若不能在2012年9月30日前交还物业及附楼的，原告可通过司法途径主张权利，所涉费用由两被告承担；又根据《补充协议》的约定，如两被告不能在2012年9月30日前向原告交还物业及附楼的，原告可直接向法院申请强制执行收回物业及附楼，所涉费用（包括但不限于执行费、对租户的各项补偿费、9月30日以后又产生的物业使用费）由两被告全部承担，故原告的上述诉请均属于被告应承担的“所涉费用”范畴。原告的该些诉请，有事实和法律依据，本院依法应予支持。其中租户的搬迁补偿一项，确因被告违约又未参与执行程序而产生，且被告在与原告存在未结的房屋租赁纠纷案件、双方并未续租的情况下，将部分房屋出租给租户，并且租期超过原、被告约定的租期，存在一定恶意，有鉴于此，原告为早日收回物业及附楼，向租户支付80万元，向租户转租的次承租人支付38万元亦是事实，然，上述金额系原告与租户、次承租人两方合意的结果，原告承诺系其自愿行为，当时对该金额包含的具体内容未作界定、对所涉楼层的装修项目未作清点、对无法搬走的装修残值未作审价，而大名星苑酒店与租户约定的提前解约的补偿金额较小，且对转租的次承租人不承担赔偿或返还责任，故对原告的该项诉请，本院酌情确定被告的补偿金额。原告要求被告世纪星源公司对上述诉请承担连带责任，与《和解协议》、《补充协议》和民事调解书中的约定不悖，本院予以支持。对被告关于时效限制、世纪星源公司已履行连带责任的辩称意见，本院不予采纳。关于原告主张的电缆工程款一节，虽有相关合同、审价报告等，但原告未有证据证明电路破坏的事实、责任，以及重新敷设电缆的必要性，故对原告的该项诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告上海大名星苑酒店有限公司应支付原告上海大名饭店2012年7-10月保安费共115，200元；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海大名星苑酒店有限公司应支付原告上海大名饭店清退租户的补偿款60万元；三、自本判决生效之日起15日内，被告上海大名星苑酒店有限公司应返还原告上海大名饭店垫付的2012年6-10月的电费共174，595.08元；四、自本判决生效之日起15日内，被告上海大名星苑酒店有限公司应返还原告上海大名饭店垫付的2004年10月和2012年6、8、9、10月的水费及消防用水费共98，828.60元；五、被告深圳世纪星源股份有限公司对被告上海大名星苑酒店有限公司履行上述一至四项义务承担连带责任；六、原告上海大名饭店其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24，636.41元，由原告负担10，636.41元，两被告共同负担14，000元。本案财产保全申请费5，000元，由两被告共同负担。本案审价费30，000元，由原告负担16，000元，两被告共同负担14，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 李梅芳审 判 员 李勤彦人民陪审员 杨志勇二〇一三年十月三十一日书 记 员 管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：