（2013）三民二初字第00134号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2015-12-23
案件名称
芜湖市三山建设投资有限公司与方祥寿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市三山区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖市三山建设投资有限公司,方祥寿
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第三百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书（2013）三民二初字第00134号原告：芜湖市三山建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。法定代表人：陈红琴，董事长。委托代理人：陈建兰，安徽正伦律师事务所律师。委托代理人：侯玲，安徽正伦律师事务所律师。被告：方祥寿，男，1967年8月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托代理人：杨祥飞，男，1990年10月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。原告芜湖市三山建设投资有限公司（以下简称三山建投）与被告方祥寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理。依法由审判员张圣飞于同年9月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三山建投委托代理人陈建兰，被告方祥寿委托代理人杨祥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月15日，原告将其受托管理的三山区龙湖安置小区二期商业门面房进行拍租，被告拍得了门面房。同日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月27日起至2015年6月26日止；租金平均分3年付清，被告应于2013年5月14日前支付第二年的租金39000元；如不能按时缴纳费用，每逾期一日按5‰加收违约金。2013年5月原告要求被告缴纳租金，但遭到被告拒绝。原告于2013年5月23日发函至被告，要求尽快缴纳租金，但被告仍未缴纳当年租金。原告无奈于2013年7月1日发出律师函通知被告，被告如不能在同年7月10日前足额缴纳租金，原告将依据法律规定解除双方的租赁合同。至今，被告仍继续使用租赁房屋而拒绝缴纳租金。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还租赁原告位于三山区龙湖安置小区二期北区＊＊#楼由南向北第一间至第二间共2间门面房；3、被告支付原告自2013年6月27日起至2013年7月10日止的房屋租金1496元（39000／365×14=1495.89元）和违约金227元（按照每日支付月租金的5‰计算违约金，即39000／12×5‰×14=227元），共计支付1723元；4、被告支付原告自2013年7月11日起至实际返还租赁房屋之日止按照合同约定的房租39000元／年标准计算的房屋占用使用费；5、被告承担本案的诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、被告身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、《资产托管运营协议》、《房地产权证》复印件，证明：房屋的所有人是芜湖宜居投资（集团）有限公司；房屋的所有人将房屋托管给原告经营；原告享有对讼争房屋的使用权、受益权。3、《房屋租赁合同》，证明原、被告签订了房屋租赁合同，约定了租赁房屋的地点、违约责任等内容。4、（催告）函复印件、律师函复印件、邮政特快专递，证明原告通知被告要求其按期足额缴纳房租，如逾期缴纳，原告将解除合同，收回租赁房屋。被告辩称：原告所述是事实。但被告不存在拒付房租的情况，亦未表示过不付房租。讼争房屋受淹且门前筑路（灰尘较大、行人通行困难），影响被告经营，造成了被告的损失。被告要求原告将被告损失计算清楚后抵扣房租，最后再由被告支付所欠房租。在拍租后租赁前，被告发现讼争房屋有被水淹过的痕迹，被告要求原告退还拍租时缴纳的押金，并表示不愿意承租房屋，但是原告不愿意退还押金并要求被告承担法律责任。2012年9月3日和2013年8月24日两次，因为房屋设计的缺陷导致雨水灌进租赁房屋造成被告的损失。原告一直都没有解决这两次房屋被水淹所造成的损失，直到2013年7月份原告才愿意减收2个月租金，但被告不同意原告只减收2个月房租。合同约定的被告不能按时缴纳费用，每逾期一日按5‰加收违约金，属于双方约定不明。被告为证明其抗辩意见，向本院提交了照片7张，证明讼争房屋门前道路施工影响被告的正常营业，造成被告损失。根据庭审质证，对所有证据材料，本院作如下分析及认定：对原告提交的证据1、3、4，经质证，被告无异议，本院经审查予以认定。对原告提交的证据2，经质证，被告对真实性提出异议，本院经审查认为，因资产托管运营协议由芜湖市三山区人民政府予以见证并盖章，且原告提供的其他证据能予以印证，故本院对该组证据予以认定。对被告提交的证据，经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院经审查对该证据的真实性予以认定。经审理查明：2012年6月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告三山建投将芜湖市三山区龙湖安置小区二期北区＊＊#楼由南向北第一间至第二间共2间门面房出租给被告经营；租赁期限自2012年6月27日起至2015年6月26日止；租金共计117000元，租金平均分3年付清，被告应于2013年5月14日前支付第二年的租金39000元；不按时交纳水电费、税费等应交款项的，解除合同；被告不能按时缴纳费用，每逾期一日按5‰加收违约金。2013年5月23日，原告发函至被告，要求于6月14日前支付第二年租金39000元。2013年7月1日原告再次发出律师函至被告，告知被告：因2012年9月暴雨给被告造成一定损失，同意被告免缴2个月房租，要求于2013年7月10日前付清第二年应付租金及违约金；若未能按期全额付款，原告将解除房屋租赁合同，并要求被告支付房屋占用使用费，因解除租赁合同造成的经济损失由被告自行承担。但经发函催告后，被告仍继续使用讼争房屋，并未缴纳其应缴纳的第二年租金。原告为维护自身权益，遂诉至本院。另查明，案外人芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称芜湖宜居投资公司）为讼争房屋的所有人，原告与芜湖宜居投资公司签订了《资产托管运营协议》，协议约定：原告负责对讼争房屋进行经营管理、出租、维修等工作。原告在托管期限内对讼争房屋享有使用、收益权。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。合同法规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。另该租赁合同约定：不按时交纳水电费、税费等应交款项的，可以解除合同。被告未按照房屋租赁合同约定按期缴纳租金，在原告两次发函催告后在合理期限内仍未缴纳，故本院对原告要求解除房屋租赁合同之诉请予以支持。被告辩称原告应将被告损失计算后抵扣房租，再由被告支付所欠房租，因该抗辩意见缺乏事实和法律依据，故本院对该抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告主张被告返还租赁房屋，并由被告支付自2013年6月27日起至本院判决确定返还上述租赁房屋之日止按照合同约定的租金标准计算的房屋租金（使用费）予以支持。由于被告不能按时缴纳租金，故原告主张自2013年6月27日起至2013年7月10日止的违约金之诉请，因原、被告未对被告不能按时缴纳费用的违约金计算作出明确约定，本院认为应坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，应以未按期缴纳的租金为基础按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准（年利率5.6%）计算逾期支付租金的损失为宜，故本院支持原告逾期支付租金损失83.77元（39000元×5.6%÷365天×14天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告芜湖市三山建设投资有限公司与被告方祥寿于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告方祥寿于本判决生效后十日内返还原告芜湖市三山建设投资有限公司出租的位于芜湖市三山区龙湖安置小区二期北区＊＊#楼由南向北第一间至第二间共2间门面房。三、被告方祥寿于本判决生效后十日内给付原告芜湖市三山建设投资有限公司自2013年6月27日起至本院判决确定返还上述租赁房屋之日止按照39000元／年的标准计算的房屋租金（使用费）。四、被告方祥寿于本判决生效后十日内给付原告芜湖市三山建设投资有限公司逾期支付租金损失83.77元。五、驳回原告芜湖市三山建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取人民币105元，由被告方祥寿负担（原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员 张圣飞二〇一三年十月三十一日书记员 赵雅云附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。 关注微信公众号“”