（2013）凤民一初字第00488号

裁判日期: 2013-10-31

公开日期: 2015-04-01

案件名称

迮丽君、张巍等与李萍、谷明亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

凤阳县人民法院

所属地区

凤阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

迮丽君,张巍,张嵘,张群,李萍,谷明亮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省凤阳县人民法院民事判决书（2013）凤民一初字第00488号原告：迮丽君，助理会计师。原告：张巍，教师。原告：张嵘，会计。原告：张群，营业员。上述四原告共同的委托代理人：ＸＸ，凤阳县府城镇法律服务所法律工作者。被告：李萍，农民。被告：谷明亮，个体工商户。上述两被告共同委托代理人：孟献忠，安徽涂山律师事务所律师。原告迮丽君诉被告李萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。2013年3月19日，依据张巍、张嵘、张群的申请，依法追加张巍、张嵘、张群为本案的共同原告。2013年4月22日依据迮丽君、张巍、张嵘、张群的申请，依法追加谷明亮为本案的共同被告，并于2013年4月22日、2013年6月5日公开开庭进行了审理，原告迮丽君及迮丽君、张巍、张嵘、张群共同委托代理人ＸＸ，被告李萍、谷明亮及其共同委托代理人孟献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迮丽君、张巍、张嵘、张群诉称：2010年3月10日原告与李萍已故的丈夫岳希跃签订房屋租赁协议，迮丽君将房屋租赁给岳希跃经营阳光绿洲休闲会所，期限为10年，自2010年3月5日至2020年3月5日。协议约定：“乙方承租期间如需改变房屋结构，须经甲方同意。”2012年夏天迮丽君发现李萍、谷明亮将迮丽君、张巍、张嵘、张群出租的房屋私自改变结构，将迮丽君、张巍、张嵘、张群的房屋开了六个门，给迮丽君、张巍、张嵘、张群的房屋造成严重的安全隐患，迮丽君、张巍、张嵘、张群通知李萍将租赁房屋恢复原状，李萍不予理睬，无奈，迮丽君、张巍、张嵘、张群于2013年1月份通过凤阳县公证处向李萍送达了限期恢复通知书，要求李萍于通知10日内将迮丽君、张巍、张嵘、张群的出租房屋恢复原状，可李萍至今置之不理。为维护迮丽君、张巍、张嵘、张群的合法权益，故要求判令解除迮丽君、张巍、张嵘、张群与岳希跃签订的《房屋租赁协议》，并要求李萍、谷明亮将租赁的房屋恢复原状，返还阳光绿洲休闲会所内所有房屋给迮丽君、张巍、张嵘、张群。李萍、谷明亮辩称：一、诉状中陈述2012年夏天迮丽君才发现房屋实质改变结构，李萍、谷明亮将迮丽君、张巍、张嵘、张群的房屋开了六个门不是事实。2010年3月双方签订合同以后，李萍、谷明亮在装修期间，迮丽君及迮丽君丈夫均在装修现场，既没有提出异议，也没有进行阻止、阻挠。同时，合同没有对改变房屋结构是书面的还是口头进行通知进行约定，且李萍、谷明亮已按照双方的约定履行了三年。因此，迮丽君、张巍、张嵘、张群要求解除房屋租赁协议没有事实依据和法律依据。二、李萍、谷明亮不是在一间房屋开了六个门，是在与迮丽君签订合同之前就有恋之湾大浴场。李萍、谷明亮在合同基础上为达到其经营目的，进行装修，符合合同目的。李萍、谷明亮在经营大浴场所进行的装修符合其经营的用途，不存在法律上的所谓扩建、改建，也不存在重新安装六个门有安全隐患。故迮丽君、张巍、张嵘、张群要求解除合同没有法律依据，应驳回其诉讼请求。迮丽君、张巍、张嵘、张群为证明自己的诉讼主张，提交以下证据：1、身份证复印件四份。用于证明迮丽君、张巍、张嵘、张群的主体资格。2、房屋产权证三份、房屋共有权证一份。用于证明本案诉争的房屋系迮丽君、张巍、张嵘、张群所有。3、房屋租赁协议书一份。用于证明该协议约定承租人在租赁期间如需改变房屋结构须经甲方同意，出租人与承租人如需变动本协议应采用书面形式加以确认。4、2013年元月22日的通知一份、照片复印件三张。用于证明出租人要求承租人在合理期限内将扩建的房屋拆除，并将毁损的房屋恢复原状。承租人至今没有将扩建的房屋拆除，毁损的房屋没有恢复原状。李萍、谷明亮为证明其抗辩观点，提交以下证据：1、李萍、谷明亮身份证一份。用于证明李萍、谷明亮主体资格适格。2、照片十张。用于证明签订合同之前李萍、谷明亮已经有恋之湾大浴场，在此基础上，按照合同目的进行将近三个月的装修和改造，投入了100多万巨额资金，迮丽君在装修期间到现场既没有提出异议，也没有进行阻止，经甲方同意后李萍、谷明亮进行了大面积的房屋改造装修。3、房屋租赁协议书一份。用于证明迮丽君、张巍、张嵘、张群与李萍、谷明亮有合同关系。4、录音一份（书面通话记录一份）。用于证明所谓的装修房屋是经甲方同意，迮丽君知道装修，并在现场，显然是迮丽君同意李萍、谷明亮装修。5、证人向开亮出庭证明的主要内容：我和谷明亮是同庄上的邻居。我不知道房东叫什么名字。具体哪一年记不清了，3月份我给谷明亮在阳光绿洲浴池里面修房子、扒房子，到6月份结束。谷明亮叫怎么搞就怎么搞，我们大概堵了五个门，在瓦房的山墙上扒了四、五个门。我们在装修期间，旁边邻居没有干扰阻挠施工。我们在修房子的时候房东来的。迮丽君家属在我们干第三天也去的，听谷明亮讲那就是房东家老板，房东家老板没说什么。房东、房东家老板去的时候我们在修房子，还没扩建。6、证人张某证明内容：我是从事电焊工作，没有证书。三年前，我用电焊在院落内给李萍、谷明亮搭钢架结构房屋，大约100平方米，高度有二层高，两米二高，房屋底下是圆钢柱，上面是钢梁，地板是木地板铺，不用的话可以随时拆除。我们干了大约十天，没有人阻止我们施工，但我没有见过房东，听人讲房东去过一次，是我的工人在下面干活时见过一次。7、证人王某出庭证明的主要内容：我和张某他们一起给李萍、谷明亮在阳光绿洲盖钢架房屋，干了一二十天，没有人阻止我们施工。房东是男的，我们不认识房东，不知道房东长什么样，这是事实。岳老板讲“房东来了”，我们才知道是老板。8、股权转让协议书、个体工商户营业执照、税务登记证、特种行业许可证各一份。用于证明岳希跃与谷明亮、查任先三人是合伙关系，原来没有协议，查任先退伙的时候签订的协议。现在是谷明亮和李萍合伙经营的。对双方当事人提交的证据，本院认证如下：（一）、迮丽君、张巍、张嵘、张群所举的证据1、2、3、4，李萍、谷明亮对其真实性无异议，但认为证据2中迮丽君是合同的主体，具有表见代理的行为。对证据3的证明目的有异议，认为迮丽君、张巍、张嵘、张群的代理人陈述的内容存在曲解，甲方并没有明确是书面的、口头的、明示的、默示的，只是载明如发生问题由乙方进行赔偿，没有解除合同的约定。对证据4的证明目的有异议，认为李萍、谷明亮按照经营用途装修和改造是在甲方同意的前提下进行的，在甲方同意已经长达两年多之后，迮丽君、张巍、张嵘、张群才提出这种恢复原状的诉讼请求，没有法律依据，故证据4不能作为解除合同的事实与法律依据；迮丽君、张巍、张嵘、张群对李萍、谷明亮提供的证据1、3、8无异议。本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以认定；（二）、李萍、谷明亮提交的证据2，迮丽君、张巍、张嵘、张群有异议，认为该组照片不能反映出拍摄的时间，不能证明李萍、谷明亮在装修期间迮丽君、张巍、张嵘、张群知道，照片中反映不出迮丽君在现场，达不到李萍、谷明亮的证明目的。对证据4有异议，认为录音进行了技术处理，把对迮丽君有利的话删除了，把对迮丽君不利的话保留了。迮丽君当时讲邻居不给李萍走下水道时才知道，即使迮丽君知道扩建，看见改造，李萍把“假如、即使”删除了。该录音是经过剪辑的，不能反映出原始的意义了，不能达到李萍、谷明亮的证明目的，坚决要求解除合同。对证据5有异议，认为该证人与迮丽君夫妇并不相识，其证明在修房屋的第三天见到迮丽君的丈夫，他们只是在对房屋进行维修，并没开始扩建，是听谷明亮说是迮丽君的丈夫，因此不能证明证人所见到的人就是迮丽君丈夫，也不能证明李萍、谷明亮的扩建行为迮丽君、张巍、张嵘、张群知道，因此该证人证言达不到李萍、谷明亮的证明目的。对证据6没有发表具体的质证意见。对证据7有异议，认为该证人证言不能证实李萍、谷明亮扩建时迮丽君、张巍、张嵘、张群知情，其理由是证人不认识迮丽君和迮丽君丈夫，也不能证明迮丽君、张巍、张嵘、张群到过现场，证人只是听被告方讲房东来了，到底是不是房东去的，证人不知情，且该证人也不能描述房东的基本特点，因此该份证人证言达不到李萍、谷明亮的证明目的。本院审查认为，该组证据中与双方当事人陈述相互印证的事实，本院予以采纳，其余部分，本院综合认证。根据上述证据材料以及当事人在庭审中的陈述查明如下事实：迮丽君、张巍、张嵘、张群共同在凤阳县府城镇南环城路北侧有一幢临街两层门面楼房，建筑面积480.30元、后面有坐北面南二上二下楼房、瓦房六间、院落西口一个钢筋搭建的已破旧的棚子及院落。2010年3月10日迮丽君代表甲方、岳希跃代表乙方签订了房屋租赁协议书一份，该协议载明：“甲方将所拥有的房产租给乙方，为此，双方达成如下协议：1、租赁期限：2010年3月5日至2020年3月5日，共10年。2、租金：2010年3月5日至2015年3月5日五年间，每年6万元，计30万元整；2015年3月5日至2020年3月5日，每年6.8万元，计34万元整。3、付款方式：⑴2010年3月5日（本协议签订之日）乙方向甲方付款12万元（两年房租费）；⑵2012年3月5日至2015年3月5日，三年中，乙方于每年3月5日向甲方付款6万元；⑶2015年3月5日至2020年3月5日，五年中，乙方向甲方每年3月5日付款6.8万元。4、违约责任：⑴乙方不按约定时间向甲方付款，甲方有权与乙方终止合同的履行，并可以向乙方索赔延期付款数额日万分之四的滞纳金；⑵甲方非因乙方责任，不得单方面终止本协议的履行，否则造成的损失，乙方有权要求甲方赔偿损失（按日纯收入计算）；5、相关条款：⑴乙方承租期间对甲方的房屋实施的装潢而发生的费用由乙方承担，与甲方无关。乙方承租期满，不得对已装潢的饰物人为毁损，否则，甲方有权要求乙方赔偿人为毁损部分的损失。⑵乙方承租期间添置的用具、电器等物，所有权归乙方所有。⑶乙方承租期间独立承担因经营而产生的一切税费、债权、债务和相应的民事责任，包括办理相关证、照、许可证等方面的费用。⑷乙方承租期间水、电费自理（含水、电开户费在内），承租期满，水电开户费可转让给甲方，由甲方按票据数额付款给乙方。乙方承租期间届满后，应缴清水、电费，若产生欠费由乙方负责，与甲方无关。⑸乙方承租期间，如需改变房屋结构，需经甲方同意，否则发生房屋质量问题由乙方赔偿。⑹乙方承租期若与他人发生民事纠纷，由乙方寻求相关部门协商解决与甲方无关。⑺甲方现有锅炉给乙方使用，锅炉年检费、维修费由乙方承担；承租期满后，乙方应给甲方购置同等型号同等质量锅炉交给甲方或按同等型号质量的锅炉折款3万元付给甲方。⑻乙方承租期间售出的澡票或有价票证归乙方清偿，与甲方无关。⑼乙方承租期间不得用甲方房屋办理任何抵押手续，不得转租给他人。⑽本协议未尽或修改事宜，甲乙双方再行协商，以书面方式加以确认。⑾本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字之日起生效。附注：因甲方锅炉乙方不适用，乙方锅炉自备与甲方无关。甲方代表：迮丽君（签名、捺印）、乙方代表：岳希跃（签名、捺印）。”协议签订后，岳希跃与谷明亮、查任先在租赁物处合伙经营凤阳县阳光绿洲休闲会，并进行装修，在临街门面房处男浴池的北墙和后楼之间搭建了五间钢结构的板房，板房南北向，一分为二，变成十间，每间约2.5米，中间是通道，从临街门面房的二楼通向女浴区的二楼，再从女浴区的二楼下到一楼，五间钢结构的板房下面是行人、停车的通道；院内房屋，岳希跃、谷明亮一方除保留三上三下楼房门之外，将其余门朝南的门全部堵上，从楼房的西山墙开门，一连贯将六间瓦房的山墙打通，变成公用通道，六间瓦房一分为二，变成十二间，南边的房子在北墙开了门朝北门，在北边的房子开了个门朝南的门，变成门对门封闭式女浴池的包间房屋。院落西口一个钢筋搭建的已破旧的棚子，被岳希跃、谷明亮一方扒掉，在院内重新砌了南墙，北墙用原来六间瓦房的南墙，建了彩钢瓦屋顶的房屋，其中东边三间是男浴池，西边三间是女浴池的淋浴间。岳希跃一方扩建的房屋，没有经过政府批准。岳希跃、谷明亮一方除改建、扩建的房屋外，还增加了空调、电视机、床、床头柜等物品。其后，查任先退伙。2011年9月26日岳希跃去世，岳希跃的妻子李萍与谷明亮继续合伙经营凤阳县阳光绿洲休闲会所。2013年元月22日，迮丽君、张巍、张嵘、张群向凤阳县阳光绿洲休闲会所承租人送达通知一份，该通知载明：“请你们在本通知之日起十日内：1、将你们在出租人院内扩建的房屋全部拆除；2、将出租人房屋内所有山墙扒的门恢复原状；3、将出租人院落、地坪恢复原状。特此通知。”2013年元月22日，李萍签收该通知。凤阳县阳光绿洲休闲会所承租人李萍、谷明亮收到通知后至今没有按照通知要求履行，为此，迮丽君、张巍、张嵘、张群具状来院，要求：解除2010年3月10日房屋租赁协议书，由李萍、谷明亮拆除扩建的房屋，将临街的两上两下四间房屋，后层三上三下楼房九间、瓦房六间恢复原状，返还给迮丽君、张巍、张嵘、张群。审理中，李萍、谷明亮辩称凤阳县阳光绿洲休闲会所扩建板房、山墙扒门等均与迮丽君夫妻口头协商，经迮丽君夫妻俩同意的，除此之外我们还增加了锅炉、床、地板砖、电视、空调、床头柜、所有电线及开关、灯、窗帘、防盗窗。对此迮丽君、张巍、张嵘、张群表示去年夏天才知道李萍、谷明亮扩建板房等事宜，对李萍、谷明亮在房间内具体增加了那些设施，不清楚。李萍、谷明亮对其装饰装修、扩建板房等投资问题，不申请评估，也没有要求在本案中一并处理。本院认为：2010年3月10日迮丽君代表甲方、岳希跃代表乙方签订的房屋租赁协议书是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，受法律保护。岳希跃去世后，其妻子李萍与谷明亮继续经营凤阳县阳光绿洲休闲会，双方当事人无异议，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，迮丽君、张巍、张嵘、张群主张2012年夏天迮丽君发现李萍、谷明亮将迮丽君、张巍、张嵘、张群出租的房屋私自改变结构，将迮丽君、张巍、张嵘、张群的房屋开了六个门，给迮丽君、张巍、张嵘、张群的房屋造成严重的安全隐患，对此，李萍、谷明亮否认其给租赁物造成严重的安全隐患，且迮丽君、张巍、张嵘、张群所举证据不足以证明其主张成立，故迮丽君、张巍、张嵘、张群的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会委员讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告迮丽君、张巍、张嵘、张群的诉讼请求。案件受理费80元，由原告迮丽君、张巍、张嵘、张群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审　判　长　　张国云审　判　员　　秦明拾人民陪审员　　尹协荣二〇一三年十月三十一日书　记　员　　孙　敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”