（2013）开民初字第1342号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2015-08-24
案件名称
刘学农与洪明春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘学农,洪明春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民初字第1342号原告（反诉被告）刘学农。委托代理人尚承君，河南省鹿邑县148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）洪明春。委托代理人蒋飞，河南天新律师事务所律师。委托代理人李明伟，河南天新律师事务所律师。原告刘学农与被告洪明春房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告洪明春与反诉被告刘学农房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘学农及其委托代理人尚承君，被告委托代理人蒋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于郑州市商都路与聚源路交叉口北的大楼一层西边部分780平方米的面积租给原告用于汽车销售，租赁期限自2012年6月20日至2017年6月19日。原告按照约定对房屋进行了装修，但被告一直未提供正常的用电和用水，导致原告无法正常使用该房屋进行经营。2012年12月，郑州市郑东新区公安消防大队检查，原告才得知该楼层无消防验收意见书，郑州市郑东新区公安消防大队下达了责令整改通知书，导致原告无法经营，原告多次联系被告，被告一直推诿不提供合法手续，导致原告无法办理消防手续。故请求判令原、被告解除2012年4月6日签订的房屋租赁合同；判令被告返还原告租金2050000元、押金200000元、支付利息损失461230元。被告辩称，被告不是本案适格被告，原、被告签订的房屋租赁合同并未实际履行，合同签订后原告与十里铺合作社另行签订房屋租赁合同，原告未按照双方签订的合同支付房屋租金。被告不应承担向原告返还租金、押金及支付利息的责任，原告无法使用本案房屋应归责于原告，合同约定原告有义务自行办理相关消防手续，原告未办理，亦未要求被告协助办理，因此消防部门以本案房屋未办理相关消防手续为由责令停业整改，原告应负全部责任。原告开办的公司已经在本案房屋实际经营，原告应当支付占用期间的相应租赁费用，不应全部退回。反诉原告诉称，反诉原告将位于郑州市商都路与聚源路交叉口的大楼一层两边部分出租给反诉被告使用，双方于2012年4月6日签订房屋租赁合同一份，合同签订后，反诉原告发现反诉被告将其承租的房屋转租给郑州英驰汽车销售有限公司使用，按照双方房屋租赁合同约定的合同期内，反诉被告对承租的房屋不得再转租或招募合租，反诉被告的行为已经构成违约。故请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失205920元。反诉被告针对反诉请求辩称，原、被告在租赁合同中第一条明确约定反诉被告经营范围仅用于汽车销售，租赁合同是办理营业活动的前期工作，经工商部门登记的汽车销售公司法定代表人为原告，反诉请求不能成立。原告向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁合同，证明原、被告具备诉讼主体资格，租赁房屋用于汽车销售，被告负有供水、电的合同义务，被告对本合同存在根本违约行为；证据2、收款收据二份，证明2012.5.3被告收到原告租金205万元、押金20万元；证据3、解除合同通知函，证明被告违约，原告要求解除合同；证据4、消防机关责令改正通知书二份，证明被告出租给原告的房屋未经消防部门验收许可，导致原告经营不能，被告行为根本违约；证据5、营业执照副本一份，证明营业执照的颁发时间为2012年12月26日，租赁合同是办理汽车销售的前期工作。被告质证认为，对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，该合同仅能证明原、被告之间存在租赁合同关系，不能证明合同已经实际履行，不能证明被告为适格主体和被告违约；对证据2真实性有异议，收据中被告签名及指纹不真实，申请笔迹鉴定，原告未提供支付凭证，故不能证明原告已经向被告支付租金及押金；对证据3因无原告签名，对其真实性有异议，该通知函并未送达被告，被告不知晓该通知函；对证据4真实性有异议，责令限期改正通知书、责令立即改正通知书均无编号，无法核对其真实性，责令立即改正通知书中载明的情形系原告义务，与诉称理由无关；对证据5真实性无异议，但不能证明其证明目的。经审查本院认为，原告提交证据1、2、4、5真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交证据3因系其单方出具，且被告不予认可，故本院不予采信。被告向本院提交如下证据：证据1、郑州英驰汽车销售有限公司工商登记档案，证明郑州英驰汽车销售有限公司的股东为刘学农、李建涛，刘学农系该公司法定代表人，刘学农以郑州英驰汽车销售有限公司法定代表人身份于2012年5月29日与郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社就本案争议房屋签订房屋租赁协议，且郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社系本案争议房屋所有人，有权出租该房屋；证据2、2011年9月29日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社与被告洪明春签署的房屋联营协议一份，证明本案争议房屋已经取得前期消防部门验收合格认可并取得消防许可证，被告有权对争议房屋进行出租；证据3、2012年4月6日房屋租赁合同一份，证明原告负责办理争议房屋的装修消防、人防等手续并承担全部责任，原告在合同期内，对承租房屋不得再转租或招募合租；证据4、公证书一份，证明争议房屋现有郑州英驰汽车销售有限公司使用和争议房屋现状；证据5、郑州市消防支队公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南复印件一份，证明公众聚集场所的概念范围和公众聚集场所投入使用、营业前办理消防安全检查的程序及提交的文件材料，汽车销售不属于公众聚集范围，即便是需要办理消防手续，也应该由原告申请办理并提交相关文件。原告质证认为，对证据1中私营企业基本注册信息查询单真实性、证明内容均无异议，对房屋租赁协议书和证明真实性有异议，系为办理营业执照伪造的，其上十里铺公章是洪明春加盖的，原告签名非本人所签，因租赁房屋无房产证，原、被告之间租赁协议不符合办理营业执照要求，故采取该方式；对证据2真实性无法确认，不能证明该协议约定的房屋已经取得消防部门验收认可的消防许可证；对证据3真实性无异议，证明内容有异议，原告未转租，合同约定为装修消防由原告办理，而非整体房屋的消防手续由原告办理；对证据4真实性无异议，但符合合同约定使用范围；对证据5有异议，汽车销售属于商场范畴，应该进行审批，但认为房屋整体消防验收属于被告责任，经营期间消防责任属于原告。经审查本院认为，被告提交证据1、2、3、4、5真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2011年9月29日，被告洪明春与郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社签订房屋联营协议一份，约定房屋坐落于商都路北侧十里铺集体经济股份合作社商业裙房地下一层、地上五层共六层，建筑面积约38500平方米，该房屋由十里铺股份经济合作社在本单位安置用地上自行开发，相关手续正在办理之中，十里铺股份经济合作社保证产权归其所有，该房屋已经取得前期消防部门验收合格认可并取得消防许可证；十里铺股份经济合作社负责提供房产，洪明春负责出租经营，利润分成；其中16个月为装修期，协议期为21年零四个月；自洪明春收到由十里铺股份经济合作社取得该房消防部门竣工验收许可证及竣工备案证书之日起16月为装修期，十里铺股份经济合作社不提取利润；十里铺股份经济合作社应向洪明春提供营业执照复印件、土地证复印件等相关证件（因洪明春经营需要，十里铺股份经济合作社在未办理房产证前，应向洪明春提供相应证明）。2012年4月6日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定租赁标的为被告坐落于郑州市商都路与聚源路交叉口的大楼一层西边部分，用于汽车销售，被告出租给原告使用的该房屋建筑面积为780平方米；租赁期限为自2012年6月20日至2017年6月19日；租赁期第一年租金为220元／平方米／月；原告应在本合同签订之日支付205.92万元租金，原告每年向被告支付一次租金，且需要提前60天向被告支付下一年租金；原告应于本合同签订之日向被告支付20万元租赁押金。另查明，被告已实际收到租金和押金225万元。原告和被告签订房屋租赁合同后，在租赁场地注册了郑州英驰汽车销售有限公司，原告系郑州英驰汽车销售有限公司法定代表人。原告提交2012年12月17日由郑州市郑东新区公安消防大队出具的责令限期改正通知书二份，载明存在问题为未办理消防手续和展门未安装疏散指示标志。被告提交郑州英驰汽车销售有限公司工商登记档案，其中一份房屋租赁协议书显示原告与十里铺股份经济合作社就本案争议房屋签订租赁协议，原告称系为办理营业执照所伪造的，其上十里铺股份经济合作社公章是由被告洪明春加盖的，原告签名非本人所签，因租赁房屋无房产证，原、被告之间租赁协议不符合办理营业执照要求，故采取该方式。在案件审理过程中，原告称本案争议房屋无产权证，未竣工验收，未办理消防验收手续，要求对房屋租赁合同效力进行认定。被告称争议房屋属于城中村改造项目，建设规划许可证等建房手续正在办理中，房屋已达到使用条件，能够正常使用。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告自认本案涉及的房屋至今未办理建设规划许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案原、被告于2012年4月6日签订的房屋租赁合同应为无效合同。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告实际收到原告的225万元，被告应当返还原告。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案原、被告在合同签订过程中均存在过错，故对原告请求被告支付利息本院不予支持。因无效的合同自始没有法律约束力，故对原告请求解除原、被告2012年4月6日签订的房屋租赁合同，本院不予支持。反诉被告请求反诉原告赔偿损失205920元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洪明春返还原告刘学农二百二十五万元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告刘学农的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告洪明春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万八千四百九十元，由原告刘学农负担三千六百九十元，由被告洪明春负担二万四千八百元。反诉案件受理费二千一百九十五元，由反诉原告洪明春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘冰泉审 判 员 梁 珍人民陪审员 曹改红二〇一三年十月三十一日书 记 员 卓华锋 来自：