（2013）宝民三（民）初字第1135号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-10-19
案件名称
周玉明与上海荐贤人力资源管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周玉明,上海荐贤人力资源管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1135号原告周玉明。委托代理人汤梅娟。委托代理人张祥根。被告上海荐贤人力资源管理有限公司。法定代表人盛家华。委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。原告周玉明与被告上海荐贤人力资源管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤梅娟、张祥根，被告委托代理人赵玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉明诉称，2010年12月原被告签订租赁协议，租期至2015年11月30日。自2013年3月起被告以该地要拆迁为由不支付租金，并在双方未签订解除协议的前提下搬离了房屋，致房屋至今无人管理，原告损失扩大。为维护原告合法权益，故向法院起诉要求终止双方签订的租赁协议，被告恢复原状并返还房屋，支付2013年4月1日至同年8月31日的租金，支付违约金14万元，赔偿修复门窗、清理场地费用35，508元。被告上海荐贤人力资源管理有限公司辩称，系争房屋的权利人是周海林，原告周玉明受周海林委托处理事宜，原告是代理行为，不具有主体资格。根据合同约定，遇市政动迁的，合同自动终止。由于动迁，周边环境及房屋已不适合继续租赁，故被告于2013年3月搬离，双方合同无法履行是因市政动迁，被告未违约，故不同意原告诉讼请求。经审理查明，宝山区沪太路XXX号房屋属周海林所有，周海林委托原告处理出租等事宜。2010年12月27日原被告签订租赁协议，约定由被告承租该房，租期为2010年12月1日至2015年11月30日，每年租金28万元，先付后用，每六个月支付。合同第七条约定，如遇市政动迁无法履行协议的，双方应无条件服从，租赁物的赔偿归原告所有，装修、搬迁损失费归被告所有。第八条约定，被告不按时支付租金超过30天的，原告有权终止协议，收回出租房，被告应赔偿6个月的租金。事后双方履行了协议，被告支付押金23，000元，并进行了装修。被告于2013年3月搬离了房屋，自同年4月起未再支付租金。同年4月22日原告向被告发函，称被告搬走后，无人管理房屋，要求被告进行管理，并赔偿损坏的物品、设施损失。被告于同年5月19日发函给原告，称由于原告通知被告要拆迁，在此环境下搬离。关于财物被盗，是治安问题，已经报案。同年5月28日原告向被告发函要求终止协议。审理中，被告称在搬离前口头通知了原告，原告也同意被告搬离。原告表示从未得到通知，也未同意被告搬离。原告称被告搬离后，经检查，该房内的配电箱内的设备丢失，修复费为8，400元，铝合金门五扇被盗，损失11，508元，窗户五扇的插销被盗，损失600元，被告应拆除电梯井内的厕所，清理费需5，000元，被告所留垃圾的清理费需1，000元。被告表示配电箱内设备、铝合金门可能是被告搬离后被盗的，厕所是被告加建的，因原房屋无厕所。场地留有部分垃圾，窗户插销确有损坏，原因不明。被告称违约金过高，要求调整。审理中，原告申请证人高某某到庭作证，证人系为被告进行装修的公司负责人，证人称2012年上半年，被告带证人到出租房屋内，由证人配合动迁公司人员在场对装修进行测量。当时动迁公司要求被告搬走。被告另申请证人汪某某出庭作证，证人称其系居住在出租房屋内的保安公司员工，后来听说要动迁了，周边房屋被拆了，房屋开始有裂缝，猫、狗、老鼠很多，他们就搬走了。经质证，原告对证人证言不予认可。审理中，本院向原被告释明，为防损失扩大，要求双方明确房屋的交接。原告称同意自2013年10月21日接受房屋，并要求被告支付至10月21日止的租金。以上事实，有产权证、租赁协议、委托书、函件、照片及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的租赁协议合法有效，双方理应严格履行。被告在履行过程中，在未与原告协商一致的情况下，搬离了房屋，未再支付租金，被告以实际行为表明不再履行合同，应属违约，应当承担违约责任。被告辩称口头经过了原告同意后搬离，无相关证据佐证。被告辩称是因动迁致不适合继续使用房屋，现动迁协议未签订，也无充分证据证明相关部门要求被告搬离，故对于被告的辩称，本院均不予采纳。原告现要求解除合同，本院予以准许。因被告擅自搬离，未与原告办理交接手续，故被告应当支付2013年4月以后的租金。考虑到被告搬离的时间，原告也未及时与被告联系办理交接，未能防止损失扩大。故本院酌定由被告支付2013年4月1日至同年6月底的租金7万元。因被告违约，还应当按合同约定支付相应的违约金。双方约定违约金为六个月的租金，未明显过高，本院不予调整。关于被告主张的财物、设备损失，鉴于被告搬离后，因无人管理房屋，造成财物被损，被告应承担相应的赔偿责任。本院酌定由被告赔偿原告配电设备、铝合金门、窗户插销、垃圾清理费共计1万元。关于厕所问题，由于原告出租的房屋无厕所，被告加建，属于合理范围，故无需承担拆除清理费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原被告签订的租赁协议；二、被告上海荐贤人力资源管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付原告周玉明租金7万元；三、被告上海荐贤人力资源管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付原告周玉明违约金14万元；四、被告上海荐贤人力资源管理有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿原告周玉明财物、设备损失1万元；五、原告周玉明于判决生效之日起十日内，返还被告上海荐贤人力资源管理有限公司押金23，000元，该款直接抵扣上述被告应支付给原告的款项。六、原告周玉明其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，225元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴筱岚二〇一三年十月三十一日书记员 王 卿附：相关法律条文第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 搜索“”