（2013）浙绍民终字第1099号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-06-03
案件名称
天地永和小区业主委员会诉绍兴市新天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审案件判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某甲区业主委员会,某乙公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
裁判文书拟稿纸签发：审核：校对：拟稿：浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第1099号上诉人（原审原告）某甲区业主委员会（以下简称某甲区业主委员会），住所地绍兴市越城区鉴湖街道越西路52号。诉讼代表人吴某某。委托代理人（特别授权代理）商某某、赵某某。被上诉人（原审被告）某乙公司（以下简称某乙公司），住所地绍兴市城东德泽苑物业管理楼202室。法定代表人周某某。委托代理人（特别授权代理）史某某。上诉人某甲区业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人某甲区业主委员会的委托代理人商某某、赵某某，被上诉人某乙公司的委托代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年12月26日，原、被告签订《天地永和物业特约服务委托协议》一份，约定由被告管理原告所在小区物业。协议期限为2011年1月1日至2011年12月31日。服务内容包括电梯的日常乙、年检，物业档案资料管理，小区清洁卫生、垃圾清运，公共绿化养护和管理等。2010年12月11日，新安物业向某乙公司移交包括天地永和小区总平面图及定位图、高层区域地下室监控平图、12-19号楼地下室监控平面图、天地永和2号楼（高层）-电施（1-25）、天地永和4号楼小高层水施（1-12）等在内的图纸一组（注：天地永和场外工程电施1-4修2套中缺电施-2、天地永和4号楼小高层电施1-14中缺总8-11、天地永和12-19号楼地下室电施1-8中缺电施-6、电修-3）。2010年12月26日，新安物业向某乙公司移交消防枪头88只、水带1只、灭火器4只。2010年12月29日，新安物业向某乙公司移交西门入口对讲机4只、巡更器1支、遥控2只、业主车牌一览表1本、安某某1只、巡更灯1只、茶壶1把、热水瓶6只、道闸箱钥匙1串、移动门不能使用、快递3个；西门出口移动门不能使用、道闸遥控器好；南门移动门好、遥控器2只、值班室照明不亮、灭火器缺3只；北门快递4只、门锁1把、日光灯1支、灭火器1只、凳子2把。2011年1月1日某乙公司接收天地永和小区电梯保养合同、电梯养护资料、年检说明甲、智能化系统说明甲各1份、1-61幢地下车位入口智能卡58张、1-4幢电梯17台正常运转，轿箱内照明多数不亮、天地永和业主资料596套，其中空关8套、办公桌8张、椅子7把、铁皮保险柜1个、联想电脑1台、打印机2只（惠某、方正）、木柜1只、春兰空调3台、电风扇5把、电茶壶2把、热水瓶8把、保安更衣柜2只、绿化和水泵资料1份。2010年12月25日，由于天地永和小区内消防系统无法正常运行，为顺利办理新旧物业移交工作。新安物业向天地永和小区业委会出具承诺书，承诺新安物业公司在2011年4月30日前负责做好小区消防系统各类设施设备的维修工作，保证消防系统正常运行并向新物业办理移交，维修费用由新安物业公司承担。……2011年1月24日，绍兴市华夏房地产开发有限公司委托杭州华安消防技术服务有限公司对天地永和小区内的消防设施进行检测，检测意见为：1、消防控制室未设外线电话及火灾应急照明；2、喷淋管网内无压力；3、2#喷淋备泵手动控制故障；4、消火栓水泵流量不符合规范要求。消防水泵房对讲电话故障；5、消防电梯前室送风阀火灾报警后不能自动开启。2011年2月21日，杭州华安消防技术服务有限公司对天地永和小区内的消防设施进行复检测试，经测试火灾自动报警系统等设施功能运行正常。2012年3月27日，绍兴市华夏房地产开发有限公司委托浙江汉宇安全技术有限公司对天地永和小区消防设施进行检测，检测结果为报警主机处于瘫痪状态，各系统运行不正常；2、喷淋、消火栓、官网漏水严重。2012年8月19日，某甲区业主委员会委托浙江捷诚科技有限公司绍兴分公司对小区内消防报警系统进行维修，支出主机维修费42400元、消火栓箱内缺失物品费用6472元并支出检测报告费用3000元，后经双方协商，原告向某某公司支付51000元。2012年9月27日，绍兴市华夏房地产开发有限公司再次委托浙江汉宇安全技术有限公司对天地永和小区消防设施进行检测，检测意见为：喷淋、消火栓、管网漏水严重。同时查明，2011年12月31日，被告在天地永和小区物业服务期限届满后，原、被告就物业移交产生纠纷，经协调某乙公司继续在天地永和小区负责垃圾清扫工作。2012年2月17日，天地永和小区内的15台电梯被绍兴市特种设备检测院检测不合格，影响了小区内居民的正常生活并被媒体报道。鉴于被告物业管理期限届满及天地永和小区内存在的问题，为维护小区正常的生活秩序，在市房管处组织协调下，2012年2月29日，市房管处、府山街道社区、快阁苑社区、越城区质检分局、青藤物业及原、被告工作人员共同参与签订了《协调会议纪要》一份，约定：1、紧急启动《临时管理预案》，自3月1日至4月30日，由青藤物业公司负责天地永和小区的物业管理，在物业正式选聘过程中，青藤物业在同等条件下享有优先受聘权。2、小区电梯事宜：由青藤物业公司落实维保单位，签订2个月临时维保合同，时间为3月1日至4月30日，并列出详细的维修清单，小额维修费用由某乙公司公司承担；大额维修费用由小区申请维修基金支付；保养费用在小区业主所缴纳的物业费某列支（该费用可由质检部门出面联系维保单位适当延迟支付）。维修完毕，质检部门尽快组织检验，检验费用由越城质检分局积极协助业主委员会向市质检局申请减免。检验合格前小区业主委员会应向1-4号楼业主说明电梯安全情况，提醒不要使用不合格电梯。3、新旧物业交接：2012年3月1日凭业主业委会物业移交清单，青藤物业公司与某乙公司公司逐项办理移交手续，市房管部门、街道社区、业委会派员出席鉴证，查明移交事项的现状，破损缺失未能正常使用的，在7天内由某乙公司负责修复。消控系统在一个月内凭消防部门出具的合格检测报告办理移交。物业移交时双方记录公共水电度数，过户手续待新物业正式合同签订后办理，过户前发生的水电费由某乙公司公司垫付，由青藤物业向业主收取，过户时结清并支付给某乙公司公司。4、有关费用处理：2012年1-2月某乙公司公司基本物业管理期间支付的费用为：人工费25680元、电话费123.9元、水某239.7元、电费17829.75元（水某、电话费具体凭发票结算），上述费用应在小区业主物业费某列支，由青藤物业代为向业主收取，业委会提供担保，以上费用与某乙公司结清同时，某乙公司将目前已收取小区营业房租金46500元、营业房物业管理费3450元、地下车库54.5户计19620元，合计69660元退还给业委会，业主委员会将其中营业房管理费、地下车库管理费应转交新物业公司。5、欠缴物业费事项：某乙公司公司在3月7日前向小区业委会提交2011年度天地永和小区未交物业费业主名单，某乙公司应积极向未交物业费业主主张权利，小区业委会应积极配合协助。后，原、被告因故未能办理正常移交手续。2012年4月20日，原告向被告发函要求其尽快办理物业移交。未果后，绍兴市房管处、府山街道、快阁苑社区、青藤物业工作人员及天地永和小区业委会成员共同对小区现状进行清查，清查结果如下：电梯部分，绍兴市房地产管理处工作人员意见为“只见ERYBD板缺少”，其余因涉及专业问题未载明意见；小区公共物品设备及楼道等情况：垃圾桶损坏缺失、地下车库日光灯、车棚声控灯、楼道灯损坏，西门两个道闸正常，西入口和大车库入口处道杆撞断等；单元门和可视对讲情况：部分单元对讲系统损坏，无法正常使用；地下人防设备：人防设备门基本把手、连杆缺失、部分风机损坏、32号车位旁水泵不运作；泵房内1号泵房止回阀漏水、SF增加送风机无法启动；监控设备中11个探头能使用、5台电脑能正常使用、1台图像失真；房产图纸部分：4号楼小高层电施1-14图纸缺电施3，2号楼高层水施1-23图纸缺1-12；办公室物品：1只保险柜、4台对讲机缺失、巡更灯1只损坏、电茶壶缺少1只、热水瓶少3只、春兰空调少1台、惠某打印机1台损坏、巡更器1只损坏等；消防设备：灭火器缺少、过期，枪头、水带缺失等。另查明，被告在管理天地永和小区的2011年度期间，履行小区内的电梯保养、检测义务，并支付费用；就小区内的物业管理用房分别与四租户签订了房屋租赁合同，并收取四租户2012年度的租金66500元、水电押金14000元和卫某某3540元。后因被告于2012年3月份不再管理天地永和小区，但因原告又向四租户重复收取租金和卫某某等，三方就返还管理费和租金问题未能达成一致意见，四租户诉至法院要求被告返还多收取的费用。经法院组织调解：被告除2012年1-2月份的租金和管理费未向四租户返还外，其余费用均予以返还。其中向绍兴市钻石广告有限公司返还2012年3月1日至6月30日租金6333元、水电押金3000元、2012年3月1日至12月31日卫某某750元，合计10083元；向陆某某返还2012年3月1日至12月31日租金16667元、卫某某700元、水电押金3000元，合计20367元；向2012年陈某某、程某某返还2012年3月1日至6月30日租金13333元、水电押金5000元，合计18333元；向陶某某返还2012年3月1日至6月30日房屋租金11333元、水电押金3000元、2012年3月1日至12月31日卫某某1500元，合计15833元。2013年1月，天地永和小区业委会分别向四租户退还2012年1-2月租金，其中绍兴市钻石广告有限公司3167元、陈某某6475元、陆某某（李文华）3333元、陶某某5667元，合计18642元。还查明，青藤物业为购买4台对讲机支出1880元、购买节能灯和垃圾桶分别支出4360元和1520元、并支出2012年度电梯保养服务费58553元、电梯维修费2000元、楼宇对讲系统费用15600元；某甲区业主委员会支出消防设备维护费51000元。原、被告因赔偿事宜协商未果，原告诉至法院要求依法解决。原审法院审理认为，当事人对其提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，原、被告因物业管理事宜产生纠纷，经绍兴市房地产管理处等部门协调后达成一致意见，故双方均应按照协调会议纪要的有关内容履行各自的义务。关于原告主张的电梯维修、保养费60553元。原审法院认为，根据协调会议纪要第2条规定，小额电梯维修费由某乙公司承担，大额维修费由小区申请维修基金支付，保养费在小区业主缴纳的物业费某列支。被告在管理天地永和小区期间，已支付2011年的电梯保养费和检测费，协调会议纪要中的保养费应属2012年度的费用，根据会议纪要，该费用应在业主缴纳的物业费某支出，被告于2012年未对天地永和小区进行管理，亦未向小区业主收取物业费，故原告要求被告支付电梯保养费不符合协调会议纪要的规定，不予支持。关于电梯维修费2000元属于大额还是小额的问题。因会议纪要中对此未予明确，双方亦未提供证据证明大下额的界限。参照审结并已生效的（2013）××民初字第××号民事案件中青藤物业提交的其与某甲区业主委员会签订的《天地永和小区物业服务合同》第6条……日常甲、小修（约定每次每项维修金额在1000元以下的）产生的维修费用由物业公司承担；中、大修或更新改造的费用……的约定，确定2000元的维修费不属于小额费用，原告要求被告承担缺乏依据，不予支持。关于原告所称保养费实际就是维修费的意见，因未提供证据证明，结合电梯需进行保养及原告不能合理解释电梯保养费的支出情况，对原告的该意见不予采信。关于原告主张的4台对讲机的费用。因原告已提供证据证明新安物业在某乙公司入住天地永和小区时向其移交了4台对讲机，而物业状态证明中记载4台对讲机缺失的情况清楚，故对原告要求被告赔偿4台对讲机的请求，予以支持。关于具体费用结合对讲机的使用状况及新置价格，酌情确定为1500元。关于原告要求被告支付的购买节能灯和垃圾桶的费用。原审法院认为，原告并未提供证据证明在某乙公司入住天地永和小区时，其或者新安物业将小区内完好无损的垃圾桶和楼道电灯、地下车库日光灯、车棚声控灯等与被告办理了移交手续，考虑到上述物品为保持小区清洁和保证小区居民正常生活的必需品及被告负有的物业管理义务，结合被告撤离小区的时间、物业状态证明中的情况及原告的损失情况，酌情确定被告支付原告节能灯和垃圾桶损失4000元。关于原告要求被告支付小区楼宇对讲系统费用15600元。原审法院认为，结合原告提交的自行制作的“物业移交情况说明”中认可的天地永和小区开发商华夏房产未与新安物业办理过移交小区监控智能安防系统手续和原告未提供证据证明其向被告移交了能够正常使用的楼宇对讲系统这一事实，对原告的该请求难以支持。关于原告要求被告向其移交的4号楼小高层电施3图纸和2号楼高层水施1-12～23中的1-12图纸。原审法院认为，依据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……本案中，根据原审法院查明的事实，原告确将上述图纸移交给被告，而根据物业状态证明记载，上述图纸现已缺失，故被告应向原告移交上述图纸，但被告在庭审中已明确上述图纸并不在其处亦无法向原告移交。故对原告要求被告移交缺失图纸的请求，不予支持。如原告确因图纸缺失造成损失的，可另行向被告主张赔偿。关于原告要求被告支付的消防报警系统维修保养费51000元。原审法院认为，根据协调会议纪要记载，被告某乙公司应在一个月内凭消防部门出具的合格检测报告与青藤物业办理消控系统的移交手续。但协调会议纪要中并未明确被告需履行的除办理移交手续以外的其他义务，原告也未提供证据证明其向被告移交了经检测合格且能正常运行的消控系统以及被告需支付消控系统保养费，故原告要求被告承担上述费用，因缺乏证据证明，难以支持。关于原告要求被告支付其未履行维修义务而应支付的维修费87088元的请求。原审法院认为，根据协调会议纪要第3条规定，2012年3月1日，青藤物业与某乙公司凭业委会物业移交清单办理移交手续，市房管部门、街道社区和业委会派员出席鉴证，查明移交事项的现状，破损缺失未能正常使用的，由某乙公司在7天内负责修复。根据物业状态证明中记载的物业现状和上述规定，对原告清单中所列项目分别作如下说明：保险柜1只、惠某打印机1台、春兰空调1台、巡更灯1只、电茶壶1只、热水瓶3把、道闸遥控2只，确系在被告管理期间缺失，原告要求被告赔偿上述物品符合法律规定，予以支持。根据上述物品的使用年限和物品新置价格，酌情确定被告向原告赔偿上述物品价值3400元。原告要求被告支付的巡更棒和巡更按钮的购置和修补费用。原告仅接手过巡更器1只，根据物业状态证明记载巡更器缺失情况、巡更器使用年限和新置价格，酌情确定被告赔偿给原告购置巡更器费用600元。关于原告主张的其余设施设备的维修费，因原告未提供证据证明其与被告办理过上述设施设备的移交手续以及上述设施设备移交时的状态，故无法证明上述设施设备系被告原因所致，但考虑到上述物业设施设备大多为固定设施、存在正常损耗、在物业状态证明中记载为破损状态、被告的物业管理范围、管理时间，酌情确定被告承担上述设施设备维修费8000元。关于原告要求被告返还的小区营业房租金、营业房物业管理费和地下车库管理费的请求。根据协调会议纪要规定，被告应当向原告返还上述费用，现被告同意返还地下车辆管理费19620元，予以确认。关于营业房租金和物业管理费，被告在各方签订协调会议纪要前向其中的三租户收取租金合计46500元，后又向其中一租户收取租金20000元，实际收取四租户营业房租金合计66500元、物业管理费3540元。根据会议纪要精神，被告应将收取的上述费用全部返还给原告，扣除被告已向四租户退还过租金和物业管理费，原告向被告主张返还租金18642元，予以支持。原告要求被告返还物业管理费符合协调会议纪要的约定，予以支持。但根据被告收取的物业管理费3540元扣除已退还的物业管理费2950元，被告尚应返还原告物业管理费590元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告某乙公司应向原告某甲区业主委员会返还地下车库管理费19620元、营业房租金18642元、物业管理费590元，合计38852元；二、被告某乙公司应向原告某甲区业主委员会支付天地永和小区内设施设备缺失破损的重置和维修费16000元；三、被告某乙公司应向原告某甲区业主委员会赔偿对讲机损失费1500元；上述第一至三项均应于判决生效之日起三十日内履行完毕。四、驳回原告某甲区业主委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4369元，由原告某甲区业主委员会负担3507.21元，被告某乙公司负担861.79元，于判决生效之日起三十日内付清。上诉人某甲区业主委员会不服原审判决，提起上诉称：一、原审判决认定“电梯保养费应属2012年的物业费支出，2000元属于大额费用”理由不能成立，并且RYBD板确系管理不善所致。1、上诉人与被上诉人签订的物业服务合同明确约定，被上诉人提供的物业特约服务包括电梯的日常乙和年检，故被上诉人在撤出小区时应当交付年检合格的电梯，则年检费22100元应由被上诉人承担。2、上诉人提供的证明足以证明电梯需维修且维修费为38453元，原审法院认定保养费并非维修费缺乏依据。同时，被上诉人在收取物业费的同时还额外收取小区物业用房租金113000元用于补充小区的维修资金，故该维修费38453元应由被上诉人负担。3、RYBD板缺失是被上诉人管理失职所致，该损失3200元应由被上诉人承担。二、根据《协调会议纪要》，被上诉人有义务移交附有合格检测报告的消防设施，故被上诉人有义务对不能正常使用的消防设施某行维修义务。由于被上诉人向上诉人移交的消防设施运行并不正常，上诉人为此支付的维修费51000元应由被上诉人承担。三、楼宇对讲系统不属于小区监控智能安防系统，仅是单元门开关系统。上诉人向被上诉人移交时，被上诉人并未提出该系统存在问题，故应由被上诉人承担维修费用15600元。四、原审判决遗漏节能灯和垃圾桶损失4000元。综上，请求二审法院撤销原判第四项，依法改判被上诉人支付电梯维修及年检费用60533元、消防报警系统维修费51000元、楼宇对讲门的维修费15600元、节能灯及垃圾桶损失4000元，合计131153元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。。被上诉人某乙公司答辩称：一、被上诉人管理期间即2011年度的电梯保养费用已经由被上诉人支付。2012年度的保养费用应在物业管理费中列支，但被上诉人既未管理也未收取2012年度的物业管理费，故不应由被上诉人承担。维修费用大小的标准问题，虽然没有约定，但是上诉人未提供证据证明2000元是小额，故应由上诉人承担。二、被上诉人已经向上诉人移交了合格并能正常使用的消防报警系统。上诉人提供的发票分别是2012年8月、9月和11月，距被上诉人离开已将近一年。谷这些发票与本案也缺乏关联性。三、楼宇对讲系统属于监控系统一部分，而监控系统并不属于被上诉人的管理范围，被上诉人无需对此承担维修义务。节能灯和垃圾桶损失费，已经包含在重置、维修费某。五、2012年1-2月，不应由被上诉人承担物业管理责任。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案讼争双方达成的会议纪要系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故对该会议纪要的效力予以确认。本案产生争议的费用主要包括电梯维修保养费60553元、消防系统维修费51000元、楼宇对讲系统维修费15600元和节能灯、垃圾桶损失费4000元。本院逐项评判如下：第一，关于电梯维修保养费60553元。根据绍兴市菱升电梯工程有限公司开具的发票，该60553元具体包括电梯保养费58553元和维修费2000元。原审法院判令电梯保养费58553元和维修费2000元均由上诉人负担符合协调会议纪要第二条的相关约定，本院予以维持。上诉人主张60553元具体包括年检费22100元、维修费38453元和RYBD维修费3200元与上述发票内容相冲突，本院对其主张不予支持。第二，关于消防系统维修费51000元和楼宇对讲系统维修费15600元。根据双方签订的物业特约服务委托协议，被上诉人提供的物业服务并不包括消防系统和楼宇对讲系统的维护，上诉人亦未提供证据证明其已向被上诉人移交能够正常使用的消防系统和楼宇对讲系统，或被上诉人对消防系统和楼宇对讲系统的损坏存在过错，同时考虑到消防系统和楼宇对讲系统主要用于服务小区业主，故原审法院对上诉人要求被上诉人承担消防系统维修费51000元和楼宇对讲系统维修费15600的诉讼请求不予支持并无不当。第三，关于垃圾桶和节能灯损失费4000元。本院认为，由于原审法院已作出补正裁定，补正后的赔偿款已包括垃圾桶和节能灯损失费4000元，上诉人主张原审判决遗漏垃圾桶和节能灯损失费4000元理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2924元，由上诉人某甲区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 金湘华代理审判员 徐燕飞代理审判员 王红良二〇一三年十月三十一日书 记 员 陆琪瑜