（2013）李民初字第1980号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-03-10
案件名称
潘某、徐某与青岛中南世纪城房地产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘某,徐某,青岛中南世纪城房地产业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第一百一十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）李民初字第1980号原告：潘某，男，汉族，中国石化山东青岛石油分公司职工。原告：徐某，女，汉族，中国石化山东青岛石油分公司职工。两原告委托代理人：刘某，山东宁海律师事务所律师。被告：青岛中南世纪城房地产业投资有限公司。法定代表人：孙某，职务：总经理。委托代理人：张某，男，汉族，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司职工。原告潘某、徐某与被告青岛中南世纪城房地产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2013年7月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭审理了本案。两原告的委托代理人刘某，被告的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月16日，两原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，以993643元的价格购买青岛中南世纪城一期商品房11号楼1单元804户房屋1处。原、被告双方在预售合同中约定，被告交房日期为2013年1月1日，逾期由被告按照原告已付房款的日万分之五支付违约金。2013年4月7日，被告通知原告接收房屋，但其不能提交房屋达到交付条件的证明，被告的行为，已经构成合同违约，特诉至法院，请求依法判令被告支付原告违约金74523.23元并承担本案诉讼费用。被告辩称，一、原告主张被告未能提供房屋达到交付条件的证明与事实不符，被告所开发的项目工程已经在2013年3月25日通过竣工验收，此外，原告于2013年5月11日已经办理了房屋交接手续；二、关于原告所主张的按日万分之五的标准计算违约金，被告认为该计算标准过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告认为应予降低，同地段、同档次套二房屋租金水平，平均每月房租仅为人民币900-1300元之间，而原告所计算的违约金远远高于这一标准；三、被答辩人逾期交房存在合同约定的气候、政府部门通知等客观原因，被答辩人在工程施工过程中，遇有雷雨、台风等恶劣天气，以及主管部门停电等情形，依据双方签订的商品房预售合同补充条款第七条第3款的规定，对于包括气候原因、主管部门通知停水、停电等客观理由的，出卖人可据实延期，因此，答辩人认为恶劣天气停电等情形已超出了答辩人所能预料的范围，构成延期交付的客观理由。因此，应当在违约天数中扣除因气候、停电原因无法施工的天数。综上，请法庭在准确认定事实的基础上依法审判，切实维护答辩人的合法权益。经审理查明，双方无争议的事实为：1、2011年8月16日，两原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买被告投资建造的位于青岛市李沧区重庆中路903号青岛中南世纪城一期商品房11号楼1单元804户房屋1处，房屋暂测建筑面积为139.40平方米，总价款为993643元。该合同第十条约定，房屋的交付必须符合该商品房取得验收合格，同时，乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定，甲方定于2013年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在上述期限内将该房屋交付乙方，应当自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按乙方已支付房价款日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同补充条款第七条第3款规定：甲方承诺按期按质将商品房交与乙方，并按约定交付办理产权证书所需资料，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）、主管部门通知的停水、停电；（2）、政府部门需要的各项管制；（3）、因气候原因无法正常施工；（4）、应规划部门要求的重大设计变更；（5）、技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难；（6）、如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误。出现以上情况，双方不解除合同，甲方无须承担违约责任，双方另行友好协商重新确定时间，但甲方必须出具合法有效之证明。2、原告于2011年11月30日前交清了房屋全款。3、被告于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，认可中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，该公司对因此给业主造成的不便与损失表示歉意，并承诺将于近期取得竣工备案证明，该公司取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。4、涉案房屋于2013年3月25日通过建设工程竣工验收，青岛市建设行政主管部门于2013年4月2日同意其备案，并作出建设工程竣工验收备案证。5、被告于2013年4月7日向原告发出通知，通知原告于2013年4月18日前办理入住手续。6、原、被告于2013年5月11日办理房屋交接手续。上述事实，有原告向本院提供的青岛市商品房预售合同、购房款收据、被告在2013年3月24日向包括原告在内的全体业主出具的致歉函、中南世纪城交房通知及被告向本院提供的青岛市建设工程竣工验收备案证、李沧区公安局湘潭路派出所出具的门牌号证明、房屋验收保修表、业主入伙物品资料签收单在卷为凭，经开庭质证，原、被告均无异议，本院予以确认。双方争议的问题及事实：1、关于房屋的交付条件，合同约定为验收合格并交清房款，对于“验收合格”的理解，原告主张，商品房交付时的验收合格，应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，而被告仅提供了房屋工程竣工验收备案证，并不能证明其已达到房屋交付标准。被告认为，建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对于术语“验收”这样规定：建设工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验、分批分项分部单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准，以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认。这应是现行法律、法规中对“验收”这个词最明确的解释。关于验收合格的问题，我国目前实行的是竣工验收备案制度，根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。因此，双方合同中约定的“验收合格”就是指通过建设工程竣工验收。2、被告向本院提供青岛市崂山区气象局出具的2011年、2012年气象资料原件2份，该资料列举了2011年7月份至2012年9月份影响施工的天气情况，证明被告具有延期交付的客观理由；提供青岛市电业局北部分局出具的停电通知复印件1份，该通知是公布在青岛日报上面的，证明被告延期交付有符合合同约定的客观理由；提供青岛市建筑施工安全监督站公布的通知复印件3份，证明台风期间建设安全主管部门禁止施工，从而证明被告延期交付房屋有符合合同约定的客观理由。原告认为被告提供的气象资料没有行政部门的盖章，不能作为被告免责的证据；对被告提供的停电通知、台风期间停止施工的通知，因均非原件，无法确定其真实性。对于被告提出的根据双方合同补充条款第七条第3款规定的因停水、停电、气候等原因，被告可以延期交房的理由，原告认为，被告提交的是格式合同，根据合同法规定，提供格式合同的一方减轻或免除己方责任的，应明确告知或说明，而被告提交的补充合同对于免责的事项未向原告进行告知，因此，不能作为被告免责的理由。同时，根据《商品房买受管理办法》第三十条第二款规定，开发商应当按期交房，因不可抗力或其他原因需延期交房的，房地产开发商及其他企业应及时通知买受人，且双方签订的预售合同明确约定，被告应于2013年1月1日前向原告出具书面的合法有效的延期证明，因此，被告以天气及停电等原因延期交房对原告不适用，被告应当依法承担违约责任，补充条款中明确约定被告如果因上述原因造成延期交房的，应和原告重新协商确定房屋的交付时间，但是被告没有找原告协商确定，所以被告主张的上述原因均不构成可以延期交付的理由。3、被告向本院提供房屋租赁合同原件3份、58同城网上关于中南世纪城房屋出租信息截屏图打印件1份，证明原告房屋所在地段同等档次的房屋租金水平为套二房屋每月人民币900-1300元左右，原告在本案中主张的违约金大概每月人民币1.5万元左右，远远超出了其实际损失，双方约定的违约金过高，应以总房款的日万分之一乘以违约天数计算违约金较为合适。原告对上述证据的真实性均有异议，首先，对租赁合同的合同主体是否存在、合同房屋是否真实存在及合同内容是否真实有效均无法确定，因此对租赁合同及其内容不予认可；其次，对58同城网络资料打印件的真实性无法确定，其内容数据也无法确定。原告主张的违约金计算方式为：合同总房款993643元，逾期自2013年1月2日计算至2013年5月31日共150天，按日万分之五计算，违约金金额为74523.23（993643＊150＊0.0005）元。被告认为逾期交房期限应该自2013年1月2日起至竣工验收通过日即2013年3月25日止，共83天，原告主张的违约金计算标准过高，根据原告的实际损失，应以日万分之一较为适宜。原告认为，违约金的数额是被告在自己制作的合同文本中的自行约定，在其违约的情况下主张违约金过高，明显是不诚信行为，该主张不应得到支持。本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》依法成立并生效，受法律保护，双方都应按合同的约定履行各自的义务。如无法定或合同约定事由，被告应按合同约定，于2013年1月1日前将该涉案房屋交付原告。本案争议的焦点问题一、关于房屋交付条件，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，在双方合同中约定房屋交付条件为“验收合格”而非“综合验收合格”的情况下，被告主张建设工程竣工验收合格即满足房屋交付条件，符合合同约定和上述法规规定，本院予以认可。二、关于被告提出的因天气、停水、停电等原因导致延期交付的抗辩事由是否成立的问题，本院认为，首先，双方主合同中约定的被告可迟延履行的抗辩事由仅为不可抗力，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原、被告合同中约定的交房期限长达一年多，跨越四季，在此漫长的施工过程中，因停水、停电、刮风、下雨而影响施工的情形均系可以预见并应当预见的，因此，被告主张的上述情形均不构成不可抗力；其次，虽然补充合同中有因天气、停水、停电等原因可以免责的约定，但依《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供此格式合同的被告应采取合理的方式提请对方注意此条款，而被告没有证据证明其已尽提示义务，同时，该补充合同还约定如出现上述原因导致不能如期交房，双方应另行协商确定交房时间，而双方也并未对此进行协商，并且，被告于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，也自认中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，给业主造成了不便与损失，并承诺将于取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。因此，被告在本案中主张的由于天气、停水、停电等原因构成逾期交房的免责事由不成立，其未按合同约定于2013年1月1日前向买受人交付房屋，构成违约，应向买受人承担违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述法律和司法解释明确了商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房的损失数额的确定标准及当约定的违约金过高时，可以对违约金进行减少的法律原则。被告逾期交付房屋，给原告造成损失，其损失应参照同地段同类房屋租金予以确定，当双方约定的违约金过分高于损失时，经当事人申请，人民法院可以适当予以减少。被告于本案中提供的房屋租赁合同及网上房屋租赁信息，虽其真实性存在瑕疵，但被告主张的涉案房屋类似房屋的月租金价格符合李沧区及当地的市场交易价格，为减少当事人诉累、降低诉讼成本，本院不再组织双方对租金价格进行评估，认可被告主张的涉案房屋同地段类似套二房屋月租金900-1300元的标准，双方合同中约定的按已付房款日万分之五计算违约金的标准过高，被告申请降低，本院予以准许，至于降低的标准，以实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院确定以已付房款日万分之二的标准计算违约金。至于违约天数，双方合同第十二条约定的违约天数的计算方式为自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，原、被告均认可违约期限自2013年1月2日起算，符合上述约定，本院予以确认，对于截止日期，被告通知原告于2013年4月18日前收房，原告未于通知的期限内收房，本院以被告通知收房的最后期限为逾期交房的截止日，即2013年4月18日，对被告提出的计算至验收合格日期即2013年3月25的主张，本院不予支持。被告逾期交房共107天，违约金为21263.96（993643×107×0.0002）元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告青岛中南世纪城房地产业投资有限公司给付原告潘某、徐某逾期交房违约金人民币21263.96元。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1663元（原告已预交），原告负担1331元；被告负担332元，于本判决书生效之日起10日内给付原告人民币332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 肖立田人民陪审员 陈 洁人民陪审员 牟宗娟二〇一三年十月三十一日书 记 员 张 静 更多数据：