（2013）达渠民初字第1010号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2015-03-26
案件名称
张雍与重庆继善房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
渠县人民法院
所属地区
渠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张雍,重庆继善房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款
全文
四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2013）达渠民初字第1010号原告张雍，男，生于1966年6月，汉族，住四川省渠县。委托代理人胡兴山，渠县法律援助中心律师。被告重庆继善房地产开发有限公司。法定代表人牟兰，董事长。委托代理人代长英，四川银桥律师事务所律师。原告张雍诉被告重庆继善房地产开发有限公司（以下简称继善公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐波适用简易程序，于2013年7月30日公开开庭进行了审理，原告张雍及其委托代理人胡兴山，被告继善公司的委托代理人代长英到庭参加诉讼。2013年8月13日原告向本院提出，因原、被告在协商解决请求延后判决的申请。本案现已审理终结。原告张雍诉称，2011年4月的一天，原告与被告协商由原告承租被告开发建成的渠县东城半岛“XX庭”X号楼X楼、X楼X号、X号楼X楼X号商铺，由原告先付一年租金323538元给被告，后租金以双方最后签订的《房屋租赁合同》为准。2011年5月16日，原、被告双方正式签订了《房屋（商铺）租赁合同》，该合同约定，房屋租赁时间从2011年5月26日起算，年租金为194536元，同时还约定原告向物业公司每年缴纳物业管理费64708元和公共设备设施维护费85000元。合同签订后的第二天，承担该租赁物业管理的渠县继善物业管理有限公司却找到原告，收取了物业管理费用20706元和垃圾清运费3775元，事后，原告多次找到被告，要求被告及时返还其多收的房屋租金。被告多收取的房屋租金没有法律和事实依据，原告在签订合同和向物业管理公司缴纳了物管费用后就找被告退还多收取的租金，但被告拒不返还。请求人民法院判令被告返还多收取的房屋租金及利息15480.24元。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、被告营业执照复印件。用以证明被告民事主体资格。2、租赁合同1份。用以证明原、被告之间存在租赁关系和双方之间的权利、义务约定。3、房屋租赁及物管费收条各1份。用以证明原告交纳租金及向物管公司交物管费的情况。4、其它租赁户交物管费收据3张。用以证明物管费收费标准。5、垃圾清运费和一次性公共设施摊销费票据2张。用以证明原告向物管公司交纳了相关费用。6、被告发出的律师函1份。用以证明被告应收的租金标准。7、被告诉张雍的民事诉状1份。用以证明原告应交纳的租金标准。8、渠县发改局文件。用以证明物业管理费包含公共设备设施维护费用。9、渠县继善物业管理公司工商资料。用以证明物管公司具有独立的资格。被告重庆继善公司辩称，原告与被告是口头就租赁物的租用达成协议后，原告才交纳了租金323538元，在订立正式合同时，虽然写明租金是194536元，其余是写明向物业公司每年缴纳物业管理费用64708元和公共设施设备维护费85000元，但实质均是原告要使用租赁物应交纳的费用，对此双方是明硧同意并写入合同的，根本不存在原告多次找被告退还费用的问题。实质是原告不诚信交租赁物使用租金及其它费用，找理由恶意诉讼。请求人民法院驳回原告诉请。被告未提供证据。庭审中，被告对原告所提供证据的真实性、合法性均无异议，但认为4、5、8、9号证据与本案没关联，不能作为本案证据使用，对此质证意见本院予以采纳。原告所提交的1、2、3、6、7号证据本院予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院认定以下法律事实：2011年4月，原告张雍与被告继善公司就渠县东城半岛项目御风庭YF55－X－X、YF55－X－（X－X）、YF6S－X－X商铺的租赁达成口头协议，原告为此向被告预付了一年的租金323538元。2011年5月16日，原、被告双方签订书面《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告向原告提供的租赁商铺的面积约1078.46平方米，租期为5年（即2011年5月26日至2016年5月25日止），每年租金为194536元，原告除交纳每年租金外，每年还须交纳物业管理费64708元，公共设备设施维护费85000元，即原告使用被告商铺，每年须承担的费用为323538元，原告须于每年租期末月25日至30日之前一次性支付给被告下年度的租金及费用；合同还对双方的其它权利和义务作了约定。合同签订后的第二天，原告又向渠县继善物业管理有限公司交纳了物管费20706元，同时还交纳了装修垃圾清运费3775元。原告租赁被告商铺装修后与他人合伙经营“尚品宅配”。在合同的履行过程中，因租赁物漏水，原、被告发生纠纷，原告未在2012年5月向被告交纳2012年5月至2013年5月租赁物使用费。2013年4月28日，被告向原告发出律师函，要求原告须于收到函件后3日内向被告交纳拖欠的租金及相关费用，逾期再不交纳将解除合同。原告便于收到函件后的2013年5月16日向本院提起诉讼，认为被告收取的物业管理费64708元、公共设备设施维护费85000元没有事实和法律依据，应予返还。本院认为，原告与被告是在就租赁商铺的位置、面积、租金基本达成一致意见并先交一年度租金323538元的情况下才正式签定的租赁合同，虽然双方签定的书面合同上将租金写成每年194536元，但也明确约定原告要使用租赁物还须另交纳物管费64708元和公共设施设备维护费85000元，即原告要使用租赁商铺每年要支付323538元的对价，原告是明知并签名同意的，而该对价被分解成几项和称为什么名目并不影响双方对总金额的约定，也不侵害原告利益。同时作为合同副件的“御风庭5号楼2楼出租明细”标明：租赁商铺的面积为1078.46平方，每平方日租金为25元，年租金总额为323538元，这也与原告在合同订立前所预付租金数额相同。因此，原、被告约定的商铺租赁费用实际是323538元，而非只有194536元。争议《房屋（商铺）租赁合同》是双方的真实意思表示，合同并不违背法律、法规的禁止性规定，应受法律保护，双方当事人均应严格遵守。虽然合同中将租金分解为“租金、物管费、公共设施设备维护费”不当（有逃税之嫌疑），但其并不能成为原告要求退还所谓多交“租金”的理由。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案被告是按与原告协商一致签定的《房屋（商铺）租赁合同》收取的租赁物使用费用，该费用金额系双方自愿协商而成，故被告应按约定履行。既然原、被告双方在合同中明确约定，原告交纳的323538元租赁物使用费內含有向物管公司交纳的物管费，那么就应当理解为原告使用租赁物就不应再向物管公司交纳物管费，被告应积极与物管公司交涉物管费的交纳，现因被告不积极履行这一义务，造成原告又向渠县继善物业管理有限公司交纳了物管费20706元，被告存在过错，应承担相应民事责任。本院为倡导诚实守信的社会准则，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：被告重庆继善房地产开发有限公司应于本判决生效后十日內返还原告张雍另向渠县继善物业管理有限公司缴纳的物管费20706元。驳回原告张雍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费3190元，减半收取1595元，由原告张雍负担1350元，被告重庆继善房地产开发有限公司负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 唐波二〇一三年十月三十一日书记员 杨芳