（2013）浦民一（民）初字第7769号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-02-25
案件名称
王文松与钱惠芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文松,钱惠芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第7769号原告王文松。委托代理人杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。被告钱惠芬。委托代理人陈刚。委托代理人傅天华，上海欣尚律师事务所律师。原告王文松与被告钱惠芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序，先后于2013年4月9日、2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告王文松及其委托代理人杨泽民，被告钱惠芬的委托代理人陈刚、傅天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文松诉称：2011年9月28日，原告以其位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）作抵押向案外人王杰借款人民币（以下币种相同）45万元。根据王杰的要求，双方共同去王杰指定的上海市东方公证处办理房产抵押借款合同和抵押房产买卖委托书的公证事宜，房屋买卖委托的受托人胡敏华是王杰指定的。上述公证事项办完后，王杰向原告出借45万元。至2012年5月，原告向王杰还款27万元。同年6月，王杰要求原告再出具金额为11万元的《借条》一份，以借款的名义支付利息至同年11月，王杰还承诺不会出售原告的抵押房屋。但王杰没有信守承诺，在明知原告仅有一套住房及原告不知晓的情况下，指使胡敏华并在上海中原物业顾问有限公司的参与下以低于市场价约50%的价格恶意进行交易，被告在明知该房价明显低于市场价的情况下欣然接受了该房产的交易。显而易见，涉案合同是显失公平的可撤销合同。涉案房屋交易至今，原告未取得分文房款。故原告诉至法院，要求判令撤销原、被告于2012年7月11日签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。被告钱惠芬辩称：被告通过中介公司购买原告的系争房屋，是善意的，而且整个交易过程通过中介公司居间，经过正规渠道进行交易。被告实地看过系争房屋，而且原告的家人对被告也表达过愿意出售系争房屋的意思，只是在房屋价值上略有争议，被告也履行了相应的义务，故被告要求按照《合同》（约定）继续交易。经审理查明：2011年9月28日，原告以系争房屋作抵押向案外人王杰借款45万元，为此，原告与王杰共同出具了《房地产抵押借款合同》（以下简称《借款合同》），并根据王杰的要求，原告于同日去上海市东方公证处办理了委托出售系争房屋的（2011）沪东证字第20458号《公证委托书》，《公证委托书》的受托人是胡敏华。2011年9月29日，上海市东方公证处出具了（2011）沪东证字第20464号《具有强制执行效力的债权文书公证书》（以下简称《债权文书公证书》），《债权文书公证书》的主要内容为：赋予《借款合同》强制执行效力，自《借款合同》生效及债权债务形成之日起，《债权文书公证书》具有强制执行效力。之后，原告未能按约还清王杰的借款。2012年7月7日，原告的委托代理人胡敏华代原告曾与被告的女儿许杰莉、女婿陈刚签署了关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），《居间协议》约定系争房屋的总房价为78万元。2012年7月11日，原告的公证委托代理人胡敏华代原告与被告签订了关于系争房屋的《合同》，《合同》约定：原告将系争房屋出售给被告；转让总价共计为58万元；签订本合同前，原告已收取被告支付的定金5万元，签订本合同当日内，被告应通过上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）转付或直接支付给原告部分首期房价款25万元，如此共同构成被告支付给原告的全额首期房价款30万元整，待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后五个工作日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中原公司收执收件收据，交易过户当日，被告直接支付给原告第二期房价款27万元，2012年9月15日前，双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，原告应将系争房屋交付被告，同时被告支付给原告房价尾款1万元；被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按系争房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方面解除合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付；双方同意，原告于2012年9月15日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接；双方确认，在2012年8月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按本合同约定期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给被告，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后原告仍未交付的，除原告应当向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，原告应在收到书面通知之日起三日内退还被告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；……。同日，胡敏华代原告与被告签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》（以下简称《协议》）一份，《协议》的主要内容为：原、被告双方确认《合同》约定的房价款不包含系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格；双方同意系争房屋及系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为20万元，被告应当在签订本合同当日直接支付给原告，原告收到该转让价后应当向被告出具书面收款凭证，被告放弃索取该转让价发票的权利；按照国家法律、法规相关规定，本次交易所产生的原、被告双方应承担的所有税费和中介费由被告承担，若系争房屋不是原告唯一一套住宅，则百分之一的个税由原告承担；若被告未能支付上述转让价的，则原告有权解除本协议和《合同》，且被告应当承担《合同》约定的违约责任，若原告收到上述转让价后违反《合同》约定的，则被告有权解除本协议及《合同》，且原告除应当承担《合同》约定的违约责任外，还需返还被告已经支付的上述转让价；本协议与《合同》为（相）互不可分割的整体，若本协议与《合同》约定有不一致的，则以本协议为准。2012年7月7日至2012年8月8日期间，被告先后支付原告的委托代理人胡敏华房款及装修补贴款共计77万元，并由胡敏华分别出具相应的收据。2012年8月21日，系争房屋的产权登记于被告的名下。2012年11月21日，钱惠芬诉至本院，要求王文松继续履行合同并向钱惠芬交付系争房屋，本院另案处理中。在本案审理过程中，根据原告的申请，法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋于2012年7月11日时点的房价进行评估。上海大雄房地产估价有限公司于2013年8月12日出具《上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室居住房地产价值估价报告》（以下简称《估价报告》），估价结果为：系争房屋的市场价值为89.14万元。原告对《估价报告》无异议，认为估价的系争房屋的市场价值是房屋的净值，未考虑系争房屋所谓的天井搭建等价值。被告对《估价报告》亦无异议，但认为系争房屋的装修价值不值10万元，原、被告在《协议》中约定附属设施、设备及室内装饰的转让价值为20万元，是为了避税。上海大雄房地产估价有限公司的评估人员出庭陈述称，评估当时原、被告双方均在场，该公司评估房屋价值时一般会考虑房屋的装修价值，但原告在评估当时要求不要将系争房屋的装修价值计算在内，单看系争房屋的装修价值约为几万元。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，《销售不动产统一发票》，《房地产抵押借款合同》，《委托书》，（2011）沪东证字第20458号《公证书》，（2011）沪东证字第20464号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，沪房地浦字（2012）第039580号上海市房地产权证，《房地产买卖居间协议》，《中国建设银行转账凭条》、《收条》、《收据》，《中华人民共和国税收通用缴款书》、《非税收人一般缴款书（收据）1》、《上海市个人住房房产税认定通知书》，中原公司出具的关于佣金的《收款收据》，被告及其女儿、女婿的户籍资料，《上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室居住房地产价值估价报告》、评估费发票，评估人员徐斐的陈述，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销。原告方与被告方在《居间协议》中约定系争房屋的总房价为78万元，在《合同》及《协议》中约定的总计房价也为78万元，故双方关于系争房屋的总房价的真实约定应认定为78万元。经评估，系争房屋于2012年7月11日时点的市场净值为89.14万元；根据鉴定人员的当庭陈述，系争房屋当时的装修价值约为几万元，因原告的要求未评估装修价值；因此，系争房屋的净值及装修价值共计最高约为98.14万元。双方约定的总房价78万元约为市场总房价的79%，据此，不能认定双方约定的总房价78万元显失公平。原告以《合同》显失公平为由，要求撤销双方所签《合同》的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，不予支持。原告称系争房屋的装修价值为10万元以上，因原告自行要求评估机构对系争房屋的装修价值不作评估，又未进一步举证证明，故原告的上述陈述不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王文松的诉讼请求。案件受理费9，600元及评估费4，000元，共计13，600元，由原告王文松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 秦冬红人民陪审员 黄世伟人民陪审员 丁文忠二〇一三年十月三十一日书 记 员 李 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”