（2013）象民初字第254号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-12-22
案件名称
原告（反诉被告）桂林市╳╳房地产开发有限责任公司（以下简称安杰公司）与被告（反诉原告）桂林市╳╳房地产开发公司（以下简称桂科公司）合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市ＸＸ房地产开发有限责任公司,桂林市ＸＸ房地产开发公司
案由
合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第二十条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十条第一款，第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第254号原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司。现住所地：桂林市瓦窑路。法定代表人张朝刚，该公司总经理。委托代理人苏明伦，该公司员工。被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司。住所地：桂林市瓦窑路。法定代表人彭昌桥（原为王旭方，2013年8月30日经工商登记变更为彭昌桥），该公司总经理。委托代理人吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法组成由审判员胡乐东担任审判长，代理审判员周丽娟、人民陪审员蒙莹参加的合议庭，于2013年8月28日公开开庭审理了本案。书记员陆旻琦担任法庭记录。原告XX公司法定代表人张朝刚及其委托代理人苏明伦，被告XX公司原法定代表人王旭方及其委托代理人吕长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX公司诉称，1995年被告开发建设桂林市瓦窑路38号“金山商城”商住楼项目至2002年完成一期约1.2万平米后，因发生多起纠纷，一期部分商铺被桂林市中级人民法院及象山区法院查封；二期项目约2万平方米开发建设项目在进行少量基础施工后停工至2007年。在2007年7月3日，原、被告双方签订《金山商城二期项目转让开发合同书》，约定：1、双方申请相关部门办理转让过户手续，项目转让到原告名下，由原告全额出资完成；被告须配合过户手续办理。不得以任何理由拒绝原告在实施项目全过程中使用公章；2、被告确保不因自身债权债务影响原告对项目的运行，影响原告运作造成损失全额承担责任；3、被告确保与项目所有拆迁人达成一致意见，自行承担对原拆迁户的房产偿还和经济偿还，不得用该项目（转让项目）开发房产进行拆迁安置；4、被告与原施工单位应予清算，签订退场协议；确保原施工合格，取得建设主管部门验收认可；5、被告负责完成加层报批手续，并承担相关费用；6、被告确保本项目各类批文及证照的有效性，如遇过期，及时补办并承担费用；7、工程项目由原告全额出资完成；所有房产和设施产权归原告所有，自行销售，收入均归原告；8、因被告债务影响项目实施，导致项目被法院查封，甲方无法运作，被告承担违约责任，赔偿原告已投入资金及按已投入资金的50%支付违约金等。合同签订后，原告向被告支付现金和代还债务1344余万元。独立投资并经营管理该项目的全部开发建设事项：支付二期工程款约1400万；总数投入资金近4000万元。独立将二期工程施工于2010年8月14日封顶，现已完成工程量约85%。合同履行中，被告连续多次发生严重违约行为：1、未履行安置义务，法院查封了原告正在开发建设的二期项目土地，市住房建设局因拆迁安置及查封事项，在二期项目开发建设房屋符合预售条件下，两年不予办理二期可销售房屋的预售许可手续；2、被告拒不提供印章证照的使用，原告因此无法办理项目过户手续也无法办理竣工验收、申请预售等手续；3、因被告的债务纠纷，原告以被告名义设立的账户存款被法院扣划抵偿被告欠款；4、原告开发建设房屋至封顶已两年，被告仍未办加层手续；5、原告接手项目时，因被告拖欠300余万元工程款，施工单位拒绝退场，原告被迫为被告向施工单位支付欠款160万元，并须另付136万元。同时因已完成桩基础不合格，被迫重新施工，延误工期达数月；6、因被告的施工许可证已失效，原告被迫重办。被告提供给原告的开发资质证书于2010年12月1日过期，过期后原告以被告名义所进行的近1年多的开发建设行为违法；7、因被告拒绝为原告办理竣工验收、申请预售等所有项目开发建设的必须手续，项目开发建设自2010年8月起被迫停止至今等。被告的违约行为，导致严重后果：1、致原告近4000万元的投资无法收回，原告的商誉被严重毁损；2、原告被迫安置食品公司、百货公司、蔬菜公司等拆迁单位回迁房产而损失约2000万元并引发群体事件；3、致施工单位桂林市第四建筑工程公司数百万工程款无法结算支付，引发民工追讨工资事件；4、致已与原告达成购房意向而交付部分预定房款的购房户因项目停止及无法办理手续群体上访；5、致原告开发建设期延误27个月，导致建设商向原告追索误期赔偿达900万元，原告投资借款利息增加约500万元。严重损害了原告的利益；6、相应税费无法缴付，造成政府财政收入损失等。原告特此提起诉讼，请求判决：1、认定双方所签订的《金山商城二期项目转让开发合同书》有效，判令被告按照合同约定办理该项目过户给原告的申请手续；2、判令被告承担致原告开发建设延误的违约责任，支付违约金人民币1000万元；3、本案的全部诉讼费及相关费用由被告承担。之后，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告按照合同约定，将金山商城二期项目下列手续中的开发建设单位更名为原告：（1）桂林市发展计划委员会市计投函（2004）6号（金山商城）项目立项文；（2）桂林市建设与规划委员会市规管字（2002）463号的规划定点文；（3）桂林市建设与规划委员会（2002）265号建设用地规划许可证、（2004）308号建筑工程规划许可证、450304200512210101号建筑工程施工许可证；（4）桂林市国土资源局核发的桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证。被告（反诉原告）XX公司辩称并反诉称，1、合同签订后的项目一直是XX公司的法定权利和义务，并非法人和法人资格的转让。反诉被告没有资质资格，亦没有政府部门项目的审批手续和合法批文，无权进行房地产开发运作；2、没有资金能力和管理能力，现仍拖欠约2000万工程款，骗取购房户的“诚意金”约800万元而加害于XX公司。XX公司违约未向XX公司财务通（申）报其财务报表和项目工程进度状况表，目前，XX公司仍然保管所谓代XX公司向外人支付的900多万原始票据未交报XX公司，还收买XX公司中层负责人以盗取XX公司的商业机密。多年来，XX公司使用XX公司的房屋作为其办公室，以及施工场地、售楼部等所产生的水电费用和各种罚款均由XX公司代为支付，但收其费用时却百般刁难；3、XX公司对《中标通知书》核准的项目工程长达六年无法竣工交付使用和安置拆迁户，XX公司与原施工单位不存在债务纠纷和工程施工不合格问题，相反，施工单位曾多次追催XX公司结算工程进度款，均被XX公司拒绝；XX公司申报加层后建规委已公示，但XX公司要求修改图纸而未批，与XX公司无关；XX公司各类批文、证照等不存在无效及过期，只是由于去年年检时XX公司拒绝支付100万流动资金证明而被建设厅缓办；4、至今拖欠XX公司二期项目前期投入款426万元，其法人代表张朝刚拖欠一期购房款549万元，反诉原告近20名员工近两年无工资发放，企业已停止运行；5、用XX公司的名义要求XX公司出具证明向银行贷款，为其加盖150份空白购房意向书和15本150份已加盖了印章的空白收据和发票来骗取他人的钱财。因此违约人是XX公司，经济和法律责任应全部由XX公司承担。合同书对各项都作了约定：关于过户手续，约定甲方办理、乙方积极配合，XX公司在没有资金能力和管理能力的情况下数次到市发改委进行办理，XX公司也派员工配合，并出具授权委托书（不存在不予盖章现象），但均被拒办；6、XX公司法人代表张朝刚通过不正当手段买通他人将项目工程一期门面用于拆迁安置的4000多平方米办理产权到张朝刚及其家人私人名下，使拆迁安置工作无法完成；7、2007年11月，迫使XX公司按月息2%高息借其550万元（后仅借付228万元，尚欠付322万元），并扣押59本一期商业门面产权证，现仍有47本不予归还（所借228万元已结付清楚），给XX公司造成惨重的经济损失，且XX公司多年来没有将款拨入解决拆迁补偿安置问题，致使拆迁人食品公司、蔬菜公司起诉XX公司，拆迁安置补偿未能解决等。综上事实是造成金山商城项目工程无法完成，拆迁单位上访，购房户闹事、施工单位停工，以及XX公司内部一片混乱的主要原因。反诉原告XX公司因此提起反诉，请求判令：1、认定反诉被告与反诉原告所签《金山商城二期项目转让开发合同书》无效，反诉被告由于严重违约、违规、违法，立即将项目返还反诉原告XX公司将项目工程建设完成；2、反诉被告违约、违规、违法，赔偿反诉原告XX公司经济损失600万元；3、合同即使有效也应该解除；4、反诉被告承担本案所发生的全部费用。反诉被告XX公司对反诉辩称，1、合同有效；2、合同签订时项目已达到转让条件，合同签订后，XX公司已获得房地产开发资质；3、XX公司依合同约定享有房屋、设施产权及销售收入；4、假定应双方返还合同标的物，XX公司已完全丧失返还能力；5、XX公司已无权主张撤销合同；6、XX公司主张XX公司违约致其损失600万元无事实依据。应当驳回反诉。原告（反诉被告）XX公司对其诉讼请求及辩称提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，拟证明原告是有合法资格的房屋开发企业；2、《金山商城二期项目转让开发合同书》，拟证明被告承诺了四个事实；3、相关财务报表，拟证明原告对该项目已投资了约3500万；4、被告出具的收据、借据，是3500万元投资的第一部分的支出，拟证明原告依约向被告支付转让款1208万；5、有关市四建公司的票据、银行单据、支出票据，拟证明原告3500万元投资中第二大部分出资，向施工方支付施工款1630万元；6、照片，拟证明原告将受让项目施工至2010年8月14日封顶，完成工程量约85%；7、被告出具授权书，拟证明被告承诺原告全权处理项目开发事宜，被告须按原告要求提供法定代表人签名及印章使用；8、桂林中院、象山区法院文书，拟证明因被告原项目一期拆迁安置纠纷，致原告开发二期项目被查封，无法办理预售手续，是被告的违约行为导致了原告的重大损失，也导致了项目的停顿；9、致函，拟证明原告督促被告履约：办理项目转让手续、解决纠纷、办理二期项目预售手续；10、情况说明、查封异议书，拟证明被告承认因自身债务致二期项目被查封无法办理预售；11、购房户诉状、象山区法院文书，拟证明因被告拖延办理二期项目预售手续，致原告被购房户诉至法院判赔；12、照片、视频，拟证明被告违约阻止原告销售二期项目房屋，视频说明了被告贴告示的行为；13、政府有关部门文书，拟证明因被告原债务问题，不能办理二期预售手续，纠纷须通过司法程序解决；14、XX公司付款明细表，补充证明总投资3500万的一部分投资支出，第三部分：给XX公司和四建以外的用于该项目的开支670万；15、《关于代付李双富款项的协议》；16、《协议书》；17、《代付款协议书》；18、2009年3月7日《代付款协议书》；19、《代付款协议书》附件，证据15-19拟证明协议由XX公司代XX公司支付施工款296万元，已支付转让款160万，未支付136万，296万为XX公司支付XX公司合同转让价款部分；20、（2010）叠执恢字第5-1号民事裁决书，拟证明被告自身官司让原告款项被叠彩法院强行划出；21、承包工程施工意向书，原件在XX公司处；22、承包工程施工意向书补充协议，拟证明李双富为四建委托代表人，收款有合法性，覃延兵为李双富合伙人；23、四建公司开出发票票据，是1630ＸＸ面的一部分900多万，拟证明出资事实；24、告示及视频，进一步佐证原来举证的证据12；25、2010年2月5日承诺书，拟证明XX公司承诺对叠彩法院冻结XX公司以XX公司名义开设账户款项16万元承担责任；26、XX公司职代会决议，拟证明确认转让开发合同书真实、有效；27、2010年9月29日的承诺书，拟证明XX公司承诺法院结案后确保XX公司获得被查封房产；28、2010年10月29日的紧急致函，拟证明XX公司金山二期项目涉及多家（3家）拆迁安置纠纷，自身问题导致金山二期项目预售证无法办理；29、2011年11月24日《工作联系函》，拟证明XX公司拒绝盖章造成项目附属设施工程无法进行以及费用增加；30、函复，拟证明XX公司拒绝盖章导致二期工程停工及拖欠施工方工程款问题产生；31、关于提请履行合同约定解决项目建设存在问题的函，拟证明XX公司拒不提供印章使用和法人代表签字，并要求承担相关责任；32、2011年9月29日XX公司向桂林市科协领导汇报当前情况提要，拟证明XX公司明确不再给二期工程手续盖章；33、2012年10月22日承诺书，拟证明XX公司总经理向桂林市住建局及金山商城二期购房户承诺起诉XX公司时限；34、暂定资质证书，拟证明资质证书再次延续；35、解冻申请书，拟证明双方转让合同责任与义务，且XX公司同意为XX公司开专用账户，并证明叠彩法院划走16万元为XX公司资金；36、购房户王兆旗案件收据（附转账单），拟证明XX公司赔付购房户王兆旗案件部分购房款及赔偿金；37、2007年11月27日《借款协议》，拟证明XX公司以其名下一期商铺抵押向XX公司借款；38、借据，拟证明XX公司向XX公司借在XX公司处的8本房产证；39、授权委托书，拟证明按借款协议，委托将XX公司名下二、三层商铺办理抵押登记在XX公司名下；40、关于对金山商城二期商铺查封报告，拟证明因XX公司未解决拆迁安置违约，导致金山二期项目被查封，无法完工。被告（反诉原告）XX公司对其反诉请求及辩称提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证、暂定资质证书、建筑工程的施工许可证，建设用地规划许可证等证明、相关批文，拟证明公司的资质；2、中标通知书，原件在XX公司处，拟证明在诉状里面原告投资4000万元不是真实的；3、2007年7月16日（复印件）、12月17日（复印件）、2010年11月24日（原件）三份承诺书；4、授权委托书；5、2007年7月16日、12月26日XX公司给XX公司的承诺书，拟证明后续施工的所有费用和法律责任均由原告承担；6、委托书、承诺书；7、2010年7月20、21日手写说明（复印件无原件）；8、2010年元月二十五日XX公司给XX公司的催款函；9、2012年5月9日四建公司给XX公司的催告函；10、2009年12月14日XX公司给XX公司的致函；11、2007年12月17日XX公司给XX公司的承诺书；12、2007年11月29日张朝刚写的收条；13、2008年10月30日XX公司张朝刚的手写函；14、十张收条，拟证明XX公司移交了相关材料；15、2009年8月6日借条，拟证明XX公司借报告书；16、2008年1月9日和2008年1月31日XX公司签收的XX公司移交资料清单、明细表，拟证明XX公司移交了相关材料；17、2008年1月7日、1月22日、1月2日三份收据收条，拟证明XX公司移交了相关材料；18、营业执照、资质证、组织机构代码证、税务登记证（补充第一次质证），拟证明被告有合法的开发资格和手续；19、项目审批相关批文，拟证明被告所建设的一、二期项目工程是经政府有关部分严格审核批准的，手续合法、齐全；20、《金山商城二期项目转让开发合同书》及相关附约，拟证明原告无资质资格又严重违约，造成被告经济损失，影响施工进度及导致拆迁人起诉被告，XX公司未按时交首付款，导致旧房回购协议无法签订履行；21、2007年11月27日借款协议、房产证登记，拟证明XX公司扣押被告门面房权证，缺乏合作诚意；22、协助执行通知书，拟证明裁定书将一期商业门面裁定给张朝刚及其妻子儿女，使拆迁安置无法完成和造成被告惨重的经济损失；23、民事裁定书，证明内容同22；24、《购房意向书》，拟证明XX公司以合作挂靠被告名义蒙骗被告加盖公章，XX公司无资金能力，骗取资金；25、公章使用登记表及对账单，拟证明原告有预谋加害被告；26、《协商函》，拟证明原告拟转让项目开发谋取暴利和规避责任；27、原告诸多《承诺书》、《工作联系函》等，拟证明XX公司以诸多承诺书、工作联系函等骗取被告的信任；28、拆迁单位的报告，拟证明请求尽快解决拆迁安置问题；29、市四建、市八建中标通知书，拟证明XX公司及张朝刚谎称已投入4000万元，现尚欠施工款2000万元，市四建中标价10825573元，如何加大投入；30、与市四建所签订发包合同书、施工意向书补充协议、支付款《协议书》、关于代付李双富款项的协议，拟证明金山商城二期工程自计划下达至与2合同签订均为XX公司名下所为，XX公司及张朝刚利用XX公司名义进行兴建获取暴利；31、会议记录、制止倒卖房产的报告，拟证明XX公司张朝刚采取手段获得的财产，拟进行倒卖；32、《特函通知》、《急函》，拟证明违约违规投款及催付欠款；33、发票票据复印件共14张，原件全部在原告手上，拟证明XX公司及张朝刚将XX公司的房款及前期投入款挪用，乱支付作其它款项；34、民事裁定书及民事抗诉书，拟证明原市食品公司拆迁单位自管房安置及补偿无产权证，一、二审判决过渡费371万元，张朝刚用购房款及前期XX公司投入款私下支付给食品公司477万元，广西区高检抗诉、广西区高院中止执行。被告（反诉原告）XX公司对原告（反诉被告）XX公司提供的证据1无异议；证据2的真实性认可，但不认可其证明内容，违约的是原告，合同的有效性问题原告指证我们不配合的事方面，已经全权委托专人去办理；对证据3不认可，认为原告没有出资这么多；对证据4只对1208万元里面的收据原件认可，对由王旭方签字盖章的收据予以认可，2010年8月17日上面没有王旭方的签字不认可，其他有原件的话就认可；对证据5，原告与四建公司的行为与我方无关；对证据6照片的真实性认可，项目现在确实已经封顶；对证据7原件真实性认可，内容不认可，认为合同签订过但没有实际履行；对证据8，是有这判决，但判决与原告说的不一致，目前原告说的二期被查封现象不存在，这不影响继续建设；对证据9，认可收到了该文书；对证据10认可；对证据11，刘年华的案子已经撤诉了，王兆旗的案子则法院已经判决了；对证据12不予认可，认为捏造的；对证据13原件没有问题；对证据14-23均不认可，认为这是后期的事，与被告无关；对证据24被告表示不清楚；对证据25真实性认可，是我们盖的章；证据26签字是王旭方签的，但对其内容有异议；对证据27真实性认可；证据28是王旭方签的字；证据29无异议；证据30没有收到；证据31是2012年12月才收到的，所以未给答复；证据32不认可；对证据33，当时住建局确实是组织我们去，但该承诺书与我无关，且也不清楚；对证据34认可；对证据35真实性认可，但不能证明XX公司的主张，所有纠纷的发生都是XX公司迟延支付款项导致的；对证据36真实性认可，但这不能证明XX公司的观点，这正好证明了因为XX公司迟延支付款项导致一系列事件的发生；对证据37、38真实性认可，否认关联性，XX公司当时没有资格所以是以盖章的形式向银行借款；证据39是当时2007年转让合同的附件，不是单独的一份；对证据40的真实性认可，不认可关联性，认为因为XX公司一直拖欠支付款项导致一系列问题的发生，况且查封现在也已经解除了。原告（反诉被告）XX公司对被告（反诉原告）XX公司提供的证据1，认为都是一期的工程与二期无关联性；对证据2要求被告提交证据原件，是几期的不清楚，且与投资无任何关联性；对证据3有原件的认可其真实性，无原件的不认可真实性，且认为与本案无关联性；对证据4真实性认可，但认为任何事项无被告的签字盖章原告均是无法办理的；对证据5真实性无异议，对其证明的主张有异议；对证据6真实性无异议，但正是证明了原告的主张；对证据7真实性不认可，无法证明是谁签的；对证据8真实性认可，证明内容不认可，要进一步核算才能确定；对证据9真实性认可，关联性不认可，不能证明被告的主张，是四建单方作出，需要双方进行核算；对证据10真实性认可，但这证明了被告也认可XX公司共付给被告1344万，其他证明内容不认可；对证据11真实性无异议，关联性有异议；对证据12、13真实性无异议；对证据14的真实性无异议，但关联性有异议；对证据15真实性无异议；对证据16真实性无异议，关联性有异议；对证据17真实性无异议；对证据18认为被告的资质已过期，营业执照还未获得年检；对证据19真实性无异议，对关联性有异议，被告的手续不是全部合法有效的；对证据20有的真实性无异议，有的关联性有异议，有的无公章；对证据21形式上真实性无异议；对证据22、23真实性无异议，对内容的关联性有异议；对证据24，是有领走，但具体领走多少记不清；对证据25表格的真实性无异议，后面的几张对账单，是因为被告的债务纠纷导致我公司后来不敢将资金划进去；对证据26真实性无异议，对证明的事项有异议；对证据27真实性无异议，对关联性有异议；对证据28，被告主张的事实不成立，拆迁应由被告负责，与我们无关；对证据29真实性无异议，对关联性有异议，中标通知书是2005年签订的；对证据30真实性认可，但关联性不认可，与本案无关；对证据31会议记录的真实性存疑，上面没有法官签字，文书只是对方自己的主张；证据32与本案无关联性；证据33真实性认可，正好证明了我公司帮XX公司还款；证据34真实性无异议，关联性有异议，两份法律文书正好证明被告发生了大量的债务诉讼，被告的债务妨碍了项目的进行。本院依据XX公司的申请，向中国工商银行和中国银行调取了XX公司两个账户的交易明细，XX公司称此为共管账户，拟证明XX公司没有投入4000万元，共管项目实际只是XX公司一个公司管，钱也没有用于项目的投资。XX公司对该证据真实性无异议，但认为无法证明资金总额，如何支付资金与共管账户无关。综合本案证据及原、被告当庭陈述，本院确认以下法律事实：2007年7月3日，原告（反诉被告）XX公司与被告（反诉原告）XX公司签订《金山商城二期项目转让开发合同书》，合同约定XX公司将位于桂林市瓦窑路38号的桂林市金山商城二期项目转让给XX公司进行开发，XX公司以1750万元（税前）向XX公司买断该项目，此后，由XX公司在项目现行状态下（即XX公司完成人工孔桩、基础并经验收合格）全额出资自主开发项目。合同对转让条件、双方的责任义务、转让程序及转让款支付、配合条款、违约责任等都作出了约定。其中约定了合同签订生效后，XX公司暂以XX公司名义对金山项目进行开发，当工程量进行到总工程总量25%时实施转让程序，双方配合将本项目各类手续过户到XX公司名下，具体办理以XX公司为主，XX公司配合，具体手续为：a、有关职能部门同意本项目转让批复；b、建设工程规划许可证；c、建设用地规划许可证；d、土地使用证；e、建设施工许可证等有关证照和相关手续变更，以上涉及手续费各承担50%。如果经双方努力仍然不能达到桂林市有关部门认可无法完成转让过户，XX公司可利用XX公司资质，以XX公司名义进行开发，双方配合办理相关手续，XX公司须提供委托书授权给XX公司全权办理本项目一切开发和销售等事务；XX公司须在XX公司需要时提供XX公司公章给XX公司在项目上合法使用（不包括以本项目向银行贷款或XX公司担保贷款等事宜）。在运作本项目（合法使用）所有需要XX公司及XX公司法人代表签字文本，XX公司法人代表不能拒签。XX公司及XX公司法人代表拒盖印章和拒绝签字都是违约行为；XX公司前期到位资金不低于800万元（含50万元定金），在2007年7月9日150万、7月16日300万、25日300万分三次支付给XX公司，XX公司须用此款自行处理支付原建筑商，进行拆迁安置和清理债务等工作。XX公司应确保与该项目所有拆迁人达成一致意见，并签订好拆迁偿还协议，由XX公司自行承担对原拆迁户的房产偿还和经济偿还，不得用该项目开发房产进行拆迁安置，并确保XX公司所得到本项目房产及设施为完全产权。XX公司应确保在本项目变更到XX公司名下前后不因XX公司自身债务影响XX公司对本项目的运行，XX公司为此而承担责任。XX公司应于首期800万元支付后，5个月内再支付300万元，10个月内将余款650万元全部付清；违约责任为：若XX公司不能达到双方约定转让条件，XX公司支付XX公司违约金50万元，本合同即行终止；如XX公司达到了双方约定的付款条件，由于XX公司资金原因，致使在规定的工作日内没有支付给XX公司首期款800万元，XX公司给予XX公司一周的宽限期，逾后则XX公司没收XX公司所付定金50万元，并终止合同，如果到期XX公司不能支付首期款800万元及以后的余款，所超期付款时间按银行同期贷款利息3倍处罚；若由于XX公司自身债务纠纷影响本项目实施，导致本项目被法院或其它债权人查封、封堵，致使XX公司无法进行运作开发，XX公司承担违约责任，除赔偿XX公司已投入资金外，XX公司还应承担XX公司投入资金额的50%的违约金赔偿XX公司等。合同签订后，XX公司依合同书约定，将金山商城二期工程项目交由XX公司以XX公司名义进行开发。因该项目XX公司在2006年2月13日就与桂林市第四建筑安装工程公司（以下简称四建公司）签订了《建筑安装栋号工程发包合同书》，2007年12月16日，XX公司与四建公司又签订《承包工程施工意向书补充协议》，就金山商城二期续建工程施工有关事宜达成一致意见。XX公司负责投资对金山商城二期项目进行开发建设，双方在庭审中都认可该项目2010年8月14日封顶，完成工程量约85%。此后，该项目陷入停顿状态。对于工程款问题，2007年12月18日，XX公司与四建公司签订《协议书》，对合作金、补偿金等三笔款项共计296万元，双方同意由XX公司代XX公司支付（XX公司从应付XX公司款项中扣除）。同日，XX公司与XX公司签订《关于代付李双富款项的协议》，协议约定：根据XX公司与李双富（四建公司金山商城二期工程施工承包委托代表）2007年12月18日所签《协议书》内容，XX公司所欠李双富所有款项（已确认296万元，未确定数额为基础施工工程款），均交XX公司代XX公司支付李双富，代付款由二期合同中XX公司应付XX公司价款中抵扣。同日，XX公司与李双富签订《代付款协议书》，约定在符合前提条件后，XX公司承诺代XX公司支付李双富与XX公司于2007年12月签订《协议书》中五、六条款所列全部款项（即基础桩施工工程款（待定）和已确定数额296万元）。2009年3月7日，XX公司与李双富签订《代付款协议书》，约定对于已确定代付款296万元，XX公司已支付160万元，余款136万元双方自行协定。XX公司直接支付款情况，2007年7月2日、7月7日、7月16日、8月7日、11月29日、12月26日、2008年3月31日，XX公司出具《收据》，XX公司在收据上盖章，收据主要内容分别为：收到XX公司合同定金50万元；收到XX公司款150万元；收到XX公司第三次款300万元；收到XX公司第四次款300万元；收到XX公司借款（2007年11月27日，XX公司与XX公司约定由XX公司向XX公司提供借款550万元，确保开发合同书的履行，协议签订后二天内提供250万元用于归还法院陈、范执行案，另300万视情况协商支付）228万元；收到XX公司代XX公司按2007年12月18日《关于代付李双富款项的协议》支付款项100万元；收到XX公司代XX公司按《关于代付李双富款项的协议》支付款项60万元。对于上述付款情况，XX公司于2009年12月14日致函XX公司写明：“2007年10月XX公司已付800万元，根据2007年11月27日《借款协议》XX公司实际借给XX公司228万，根据《关于代付李双富款项的协议》，XX公司为XX公司代付296万元，也应从XX公司应付而未付之款项中扣除；XX公司已支付XX公司合同款为以上三项合计1324万元，尚欠426万元”。在2010年8月17日，XX公司又给XX公司出具收据，内容主要为：今收到XX公司交来代垫款20万元，其中16万于2010年6月12日被叠彩法院划走，4万元转中行。因此，XX公司实际支付XX公司1344万元，与合同约定的1750万元，尚差406万元。XX公司的营业执照和资质问题，XX公司于2007年7月13日经桂林市工商行政管理局核准成立，经营范围有房地产开发（凭资质证有效期经营），2012年3月29日广西壮族自治区住房和城乡建设厅对XX公司发暂定资质证书。2010年4月7日，桂林市象山区法院因为桂林市食品公司诉XX公司拆迁补偿协议纠纷一案，作出（2010）象民二初字第149号《民事裁定书》，裁定第一项为查封XX公司位于桂林市瓦窑路38号1-4栋一层的某些门面，第二项为查封XX公司位于桂林市瓦窑路建设项目为“金山商城”项目国有土地出让使用权证号为（2003）000530号土地使用权权1000平方米的使用权，第三项为查封XX公司位于桂林市瓦窑路建设项目“金山商城”二期工程建筑物面积1192.19平方米。原、被告双方在庭审中都认可尚有三家公司的拆迁补偿安置未得到解决。另查明，2010年12月10日，桂林市象山区人民政府向桂林市住房和城乡建设局（以下简称住建局）作出象政函（2010）80号《关于XX房地产开发公司金山商城二期项目申办预售许可证的意见函》，意见函主要内容为：金山商城二期项目原项目单位为XX公司，由于资金问题，2007年7月将该项目转让，XX公司成为该项目实际投资人，XX公司先后投入3000万余元。目前项目已全面封顶，进入全面装修，急需办理房屋预售许可。XX公司在获得项目投资开发权后，并未依法完善项目加名或更名手续，该项目在法律意义上XX公司仍为名义上的业主单位。且XX公司对原因项目开发而被拆迁户桂林市食品公司等三家单位共2789.48平方米的非住宅面积来完成安置，导致诉讼和申领房屋预售许可未能批准。为此，象山区政府进行了协调。2011年7月5日，住建局对XX公司“金山商城”二期房产开发项目相关事项的紧急报告的信访件作出市住建办（2011）104号答复，答复：一、经查阅相关资料，“金山商城”目前尚属XX公司名下的开发项目，因XX公司经营不善，且债务纠纷不断，造成该项目成为历时十多年的烂尾楼项目。二、对XX公司提出的“请求尽快为金山商城二期项目无纠纷部分办理预售许可”的问题，经咨询房产管理部门回复如下：1、因该项目的二期在建项目部分被法院查封，根据2009年七部委老国八条的规定：预售证不得分层、分单元办理。因此，金山商城二期项目无纠纷部分未符合可办理预售许可的条件。2、XX公司的开发资质证书有效期至2010年12月1日止，因资质证书过期也未符合可办理预售许可的条件。针对XX公司诉讼请求第一项具体说明中金山商城二期项目相关手续中的开发建设单位由XX公司更名为XX公司问题，本院发函至桂林市国土资源局、桂林市规划局、桂林市发展和改革委员会，以上行政机关针对更名的条件作了回函。对公函中将金山商城二期项目桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证的开发建设单位由XX公司变更为XX公司的问题，桂林市国土资源局复函主要内容为：关于桂林市国用（2003）第000530号土地使用证的开发建设单位更名所需条件问题：如项目房屋已建成并已办理房屋所有权登记的，开发建设单位更名为XX公司，需先将房屋使用权变更到XX公司名下，可直接到我局办理土地使用权变更登记手续；如尚属在建工程的，需完成项目开发投资总额的25%以上，并经发改和规划部门批准项目业主变更为XX公司后，再依法提交相关资料申办土地使用权的变更手续。对公函中关于将金山商城二期项目桂林市建设与规划委员会市规管字（2002）463号的规划定点文、（2002）265号建设用地规划许可证、（2004）308号建筑工程规划许可证、450304200512210101号建筑工程施工许可证的开发建设单位由XX公司更名为XX公司的问题，桂林市规划局的答复主要内容为：金山商城二期项目已经建成，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，转让房地产时房屋已经建成的，请向市房产局咨询变更项目业主事宜。对于公函中将金山商城二期项目桂林市发展计划委员会市计投函（2004）6号（金山商城）项目立项文的开发建设单位更名为XX公司的问题，桂林市发展和改革委员会的复函主要内容为：瓦窑商住楼（金山商城）项目我委于1994年以市计基便字（1994）150号文立项，于2004年以市计投函（2004）6号文批复项目立项文延期，批复项目业主为XX公司，按照项目核准的相关要求，项目业主的变更需由变更双方共同向我委提交变更项目业主的申请，我委将按照有关规定予以办理。针对原、被告是否申请办理过相关手续的问题，各机关的回函都是两个单位都未申请办理过相关的变更手续。本院认为，原、被告双方于2007年7月3日签订《金山商城二期项目转让开发合同书》后到现在2013年已经六年多，该项目在2010年8月14日封顶，完成工程量约85%后就停滞至今也三年多。而原告提起本诉后，被告随之也提起反诉，显然双方对于合同条款的认识、合同不能履行的原因分歧较大。本院认为本案当事人的争议焦点有：1、《金山商城二期项目转让开发合同书》是否有效；2、合同中双方的权利、义务；3、合同履行中谁违约，违约的程度，应当承担的违约责任；4、现合同是否可以继续履行。关于焦点1、《金山商城二期项目转让开发合同书》是否有效。本案合同是双方在平等、自愿基础上协商一致签订的，合同性质为转让房地产开发项目。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”、第二十一条“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第二款、第四款“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”、第三十九条（1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》为第三十八条）“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定，XX公司于2007年7月13日经桂林市工商行政管理局核准成立，经营范围有房地产开发（凭资质证有效期经营），2012年3月29日广西壮族自治区住房和城乡建设厅对XX公司发暂定资质证书。因此，XX公司在起诉前已经具备房地产开发资质，而本案涉及的土地为出让方式取得，领取了桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证。对于过户的条件、时间双方均有明确的认识和约定，双方在合同中明确约定合同签订生效后，XX公司暂以XX公司名义对金山项目进行开发，完成本项目工程量的25%后，双方再申请经由相关职能部门办理有关转让过户手续。因此，本案合同的主体、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。XX公司关于《金山商城二期项目转让开发合同书》有效的诉请本院予以支持，XX公司关于《金山商城二期项目转让开发合同书》无效的反诉诉请本院不予支持。关于焦点2、合同中双方的权利、义务。本案合同中XX公司的权利为获得桂林市瓦窑路38号的桂林市金山商城二期项目，在该项目更名前有权利用XX公司资质，以XX公司名义进行开发，在开发过程中有权以XX公司名义全权办理本项目一切开发和销售等事务，有权在项目上合法使用XX公司公章（不包括以本项目向银行贷款或XX公司担保贷款等事宜），及在运作项目（合法使用）时，有权要求XX公司及XX公司法人代表在所有需要的文本上签字。义务为支付1750万元（税前）给XX公司，并全额出资自主开发该项目，在完成项目工程量的25%后，主动申请经由相关职能部门办理有关转让过户手续，并须按时足额保证项目后续开发资金到位，前期到位资金不低于800万元。而XX公司的权利为及时、足额的获得1750万元（税前）转让费。义务为转让该项目，要负责安置好拆迁户，确保项目变更到XX公司名下前后不因自身债务影响该项目的运行，并使XX公司得到的项目房产及设施为完全产权，在XX公司需要利用XX公司资质名义进行开发时提供委托书授权给XX公司全权办理项目一切开发和销售等事务，提供XX公司公章给XX公司在项目上合法使用（不包括以本项目向银行贷款或XX公司担保贷款等事宜）。在运作本项目（合法使用）所有需要XX公司及XX公司法人代表签字文本，XX公司法人代表不能拒签。因此，XX公司的主要义务为按约支付款项，项目转让条件具备时主动申请经由相关职能部门办理有关转让过户手续。而XX公司的主要义务为负责安置好拆迁户，确保项目变更到XX公司名下前后不因自身债务影响该项目的运行，在合同履行过程中为该项目的正常开发提供便利，保证XX公司无障碍获得该项目。同时还有一大义务为在合同签订后无权再插手项目的正常运行，因此XX公司关于XX公司违约未向XX公司财务通（申）报其财务报表和项目工程进度状况表，仍然保管所谓代XX公司向外人支付的900多万原始票据未交报XX公司的辩解无理。关于焦点3、合同履行中谁违约，违约的程度，应当承担的违约责任。XX公司在2007年7月2日、7日、16日、8月7日、11月29日、12月26日已经支付了1128万元，但是其中合同规定的800万元应当在2007年7月25日支付，却延迟在2007年8月7日支付，已经构成违约，应当按合同约定的按超期时间的银行同期贷款利息3倍支付违约金。同时，在项目工程量完成25%后，未主动向相关职能部门申请办理有关转让过户手续，也构成违约，应当承担违约责任。但是，此违约责任为一般性违约责任。XX公司在收到首期800万元后未按约用此800万元款自行处理支付原建筑商，进行拆迁安置和清理债务等工作，致使拆迁安置、原自己的债务给XX公司造成巨大的影响，一是2010年4月7日，桂林市象山区法院因为桂林市食品公司诉XX公司拆迁补偿协议纠纷一案，作出（2010）象民二初字第149号《民事裁定书》，裁定查封XX公司位于桂林市瓦窑路建设项目为“金山商城”项目国有土地出让使用权证号为（2003）000530号土地使用权1000平方米的使用权、查封XX公司位于桂林市瓦窑路建设项目“金山商城”二期工程建筑物面积1192.19平方米；二是根据桂林市象山区人民政府2010年12月10日给住建局的象政函（2010）80号《关于XX房地产开发公司金山商城二期项目申办预售许可证的意见函》可以看出系XX公司对原因项目开发而被拆迁户桂林市食品公司等三家单位共2789.48平方米的非住宅面积来完成安置，导致诉讼和申领房屋预售许可未能批准；住建局2011年7月5日的市住建办（2011）104号答复可以看出，XX公司的原因造成该项目成为历时十多年的烂尾楼项目，XX公司和被拆迁户百货公司、蔬菜公司、食品公司就拆迁安置问题尚未达成协议，同时因该项目的二期在建项目部分被法院查封，金山商城二期项目无纠纷部分未符合可办理预售许可的条件。因此，XX公司未按合同约定解决被拆迁户百货公司、蔬菜公司、食品公司的拆迁安置问题，致使XX公司一直未能依约获得合同约定的项目，已经构成根本性违约，是本纠纷发生的主要原因，XX公司应当按约赔偿XX公司投入资金额的50%的违约金，XX公司在庭审中认为该违约金约定过高。鉴于本案中双方均有违约行为，且约定投入资金额的50%违约金过高，本院酌情判令XX公司按XX公司已支付转让款的1344万元的30%支付XX公司违约金403.2万元。因此，对于XX公司请求判令XX公司支付违约金人民币1000万元的诉请本院部分支持，对于XX公司反诉请求判令XX公司赔偿XX公司经济损失600万元的诉请本院不予支持。关于焦点4、现合同是否应当继续履行。经本院发函至桂林市国土资源局、桂林市规划局、桂林市发展和改革委员会，以上行政机关均认为办理本案所涉项目变更无原则问题，可予以办理。虽然XX公司构成根本性违约，但是XX公司才有权决定解除合同或者要求继续履行合同，而XX公司无法定依据解除合同，因此XX公司现要求继续履行合同合法，本院予以支持，但其应当将合同约定的余款支付XX公司。对于请求判令XX公司将金山商城二期项目相关手续中的开发建设单位更名为XX公司的诉请，本院予以支持，对于XX公司反诉请求判令因为XX公司由于严重违约、违规、违法，立即将项目返还XX公司将项目工程建设完成及合同即使有效也应该解除的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十条、九十四条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司2007年7月3日所签订的《金山商城二期项目转让开发合同书》有效；二、原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司应支付被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司合同余款406万元，之后，被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司将金山商城二期项目下列手续中的开发建设单位更名为原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司：（1）桂林市发展计划委员会市计投函（2004）6号（金山商城）项目立项文；（2）桂林市建设与规划委员会市规管字（2002）463号的规划定点文；（3）桂林市建设与规划委员会（2002）265号建设用地规划许可证、（2004）308号建筑工程规划许可证、450304200512210101号建筑工程施工许可证；（4）桂林市国土资源局核发的桂林市国用（2003）第000530号土地使用权证。三、被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司支付原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司违约金人民币403.2万元；四、驳回原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司、被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司其他诉讼请求。本案本诉案件受理费179400元（XX公司已预交），本案反诉案件受理费79700元（XX公司已预交），合计259100元，由原告（反诉被告）桂林市XX房地产开发有限责任公司承担69100元，由被告（反诉原告）桂林市XX房地产开发公司承担190000元。上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，应付款项逾期则应按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费259100元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新分理处］，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 胡乐东代理审判员 周丽娟人民陪审员 蒙 莹二〇一三年十月三十一日代书 记员 陆旻琦 更多数据：搜索“”来源：