（2013）绍民初字第3007号
裁判日期: 2013-10-31
公开日期: 2014-03-05
案件名称
绍兴县柏盛物业服务有限公司与张福军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴县柏盛物业服务有限公司,张福军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第3007号原告：绍兴县柏盛物业服务有限公司。法定代表人：金君。委托代理人：施国清、陆群。被告：张福军。委托代理人：高淼。原告绍兴县柏盛物业服务有限公司与被告张福军物业服务合同纠纷一案，于2013年8月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员任高翔公开开庭进行了审理。原告绍兴县柏盛物业服务有限公司的委托代理人施国清，被告张福军的委托代理人高淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴县柏盛物业服务有限公司诉称，2009年8月24日，原、被告双方就被告认购的位于唯美品格小区·玫瑰园75号商品房签订一份前期物业管理服务协议，约定由原告向被告所购房屋（建设面积515.79平方米，其中地上面积341.76平方米，地下面积174.03平方米）提供相应的前期物业管理服务，物业费用按照地上2.2元／平方米·月、地下室1元／平方米·月收取，原告从开发商发出的入伙通知书约定的收楼之日次月起计算物业服务费，若被告不按照约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起缴纳所欠费用为基数，每天2‰计算的滞纳金。2009年，被告办理入伙手续后，原告从次月起开始计收物业服务费。但被告从2010年7月起就一直未再缴纳相关费用，至2013年6月已累计拖欠物业服务费38887.87元，并产生相应滞纳金42521.12元。该款经原告多次催收，被告至今仍未支付。故诉请被告立即支付2010年7月起至2013年6月止的物业服务费38887.87元并偿付所欠物业服务费日2‰计算的滞纳金42521.12元。被告张福军辩称，被告对于原告诉称多次通过各种形式，包括发催缴通知书、律师函等形式催缴物业费是不知情的，被告自始至终未收到物业公司催缴物业费的口头或书面通知。原告所管理的唯美品格小区·玫瑰园存在问题。就被告而言，存在外墙面漏水、门框进水等问题。地下室曾经两次漏水，物业公司也进行了维修，但至今未修好。被告家房顶每到下雨有泥沙掉下来，导致阳台晾的衣服被弄脏。小区的保安对进出人员不登记、不拦截，这种服务与小区的档次存在差距。原告要求被告缴纳2010年、2011年的物业服务费已超过诉讼时效。原、被告双方的前期物业管理合同关于滞纳金约定过高。经审理查明，2009年8月24日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定：被告系绍兴县唯美品格小区·玫瑰园75幢业主，该房屋系别墅，地上面积341.76平方米，地下室面积174.03平方米。由原告为被告所在的唯美品格小区·玫瑰园提供物业服务；收费标准为住宅每月每平方米2.2元，地下室每月每平方米1元；缴纳费用时间为每年3月31日前，自4月1日起视为逾期，每日需加收所欠物业费2‰的滞纳金；协议还对其他事项作了约定。被告未交纳2010年7月至2013年6月的物业服务费。经原告催缴未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的前期物业管理服务协议、催讨函和快递单、律师函和快递单及当事人在庭审中所作陈述等证据证明。本院认为，依法保护业主及物业服务公司的合法权益，营造和谐、良性的社区物业环境。原、被告之间签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思的表示，不违反法律法规，其期限为业主委员会选聘物业公司之前，故该前期物业管理服务协议应当认定合法有效，双方理应按照协议的约定履行各自义务。现被告未按约缴纳物业服务费，显属违约。现原告要求被告支付2010年7月至2013年6月的物业服务费，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告未尽义务，因原告予以否认，而被告未能提供相应证据予以证明，对此辩称本院不予采信。诉讼时效期间为两年，2012年4月原告向被告邮寄催缴函催缴物业费的行为产生诉讼时效中断的效果，诉讼时效期间自此时重新起算，故原告起诉时并未超过诉讼时效，本院对被告辩称原告主张部分物业服务费已超过诉讼时效不予采纳。故被告应缴物业服务费341.76平方米×2.2元／月·平方米×36个月＋174.03平方米×1元／月·平方米×36个月，计33332.47元。原告主张自逾期之日起按每天千分之二计算的滞纳金，本院认为，该滞纳金实违约金，但计算标准过高，为弥补原告可预见的损失及平衡双方利益，本院酌情予以调整为银行同期同类贷款利率。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张福军应支付原告绍兴县柏盛物业服务有限公司物业服务费33332.47元并支付逾期付款的违约金（11110.82元本金自2011年4月1日起、11110.82元本金自2012年4月1日起、11110.83元本金自2013年4月1日起，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至2013年6月30日止）；二、驳回原告绍兴县柏盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述款项应于本判决生效后十日内付清，如果未按前述判决确定的期间履行金钱给付义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1835元，减半收取918元，由原告负担514元，由被告负担404元，被告负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 任高翔二〇一三年十月三十一日书 记 员 骆俊斌 微信公众号“”