（2013）威民一终字第734号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-04-29
案件名称
曲福太、曲福秀等与曲德彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲福强,曲学伟,曲福太,曲福秀,曲福芳,曲福光,曲德彬
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第734号上诉人（原审第三人）曲福强，男，1952年8月8日生，汉族。委托代理人徐枫，威海环翠光明法律服务所工作人员。上诉人（原审第三人）曲学伟，男，1986年3月20日生，汉族。被上诉人（原审原告）曲福太，男，1949年9月13日生，汉族。被上诉人（原审原告）曲福秀，女，1955年10月7日生，汉族。被上诉人（原审原告）曲福芳，女，1960年12月25日，汉族。被上诉人（原审原告）曲福光，女，1964年6月27日生，汉族。四被上诉人之委托代理人王婉君、蔡伟鸿，山东健华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）曲德彬，男，1930年10月29日生，汉族。上诉人曲福强、曲学伟因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2012）文经民一初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，诉争房产位于文登市文登营镇西庵后村64号，建成于1947年，1986年颁发文登县房产所有证，登记房主为被告曲德彬，人口3人，正房5间，平台2间，总计7间。被告曲德彬与妻子张兰英于1947年结婚，张兰英已于2003年去世。被告曲德彬与张兰英婚后共生育五子女，即本案四原告及第三人曲福强，第三人曲福强系第三人曲学伟之父。2008年6月19日，被告曲德彬与第三人曲学伟签订房地产买卖合同一份，约定被告曲德彬以1000元价格将诉争房产转让第三人曲学伟，并办理了房屋所有权变更登记手续及集体土地使用证。2012年7月16日，四原告诉至原审法院称，1972年左右，案外人曲德洲以600元价格将诉争房屋典给被告曲德彬，双方约定曲德洲10年内可以赎回，否则归被告曲德彬所有。后曲德洲到期未赎回。2012年6月四原告得知2008年被告曲德彬将该房屋以1000元的价格转让第三人曲学伟，并办理了产权变更登记手续。诉争房屋虽登记在被告曲德彬一人名下，但该房屋属夫妻共同财产，张兰英去世后，被告及子女即成为该房屋的共同所有权人，被告擅自处分该房屋的行为属于无权处分，请求确认被告曲德彬与第三人曲学伟之间关于诉争房屋的买卖合同无效。被告曲德彬同意四原告的诉讼请求。第三人曲学伟述称，其与被告之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，房屋买卖时房屋所有权登记中并未登记共有人，其在购买该房屋时并不知道共有情况，属于善意第三人；第三人支付了相应的对价，办理了产权转移登记手续，符合善意取得的相关规定，故该房屋即使有其他共有人，也应认定房屋买卖合同有效。第三人曲福强述称，1973年2月21日曲德洲将房屋典给第三人曲福强，期满后，曲德洲未赎回，诉争房屋应归第三人曲福强所有，故请求驳回原告诉讼请求。诉讼过程中，原告申请证人曲某甲出庭作证，拟证实被告曲德彬取得涉诉房屋的经过。经质证，被告曲德彬主张诉争房产系1970年左右其支付600元从曲德洲处所得。原告提交文登市房地产管理局调取的被告与第三人曲学伟签订的房屋买卖合同及房屋权属初始登记申请表，拟证实被告以不合理的对价擅自处分共同财产。经质证，被告表示其看不懂合同内容，合同中的签名非其本人所书写，未收到第三人的1000元房款；第三人曲学伟对上述两份证据的真实性均没有异议，主张其与被告之间的房屋买卖真实，被告签名捺印的收条可证实房款已给付。第三人曲福强提交协议一份，内容为：“曲福强典曲德洲的房子正房伍间作价伍佰元正典期拾年，过期死契。拾年以里来家计壹佰元正修缮费，伍年以里来家，负担修缮费柒拾伍元正，房价利息费捌拾贰元正（每年利息拾陆元伍毛正）有相房两间倒了有曲福强负担贰拾元正。中间人：曲德利曲德生曲某甲代笔人：曲某乙1973.2.21日”。另申请证人曲某乙出庭，该证人证实诉争房屋当时约定典给第三人曲福强。经质证，原告对第三人曲福强上述协议的真实性有异议，主张该协议即使真实，亦没有第三人曲福强的签名，无法证明诉争房产系第三人曲福强所有；1986年该房屋已登记至被告曲德彬名下，该协议不具有公示效力。被告曲德彬对该协议的真实性没有异议，主张当时第三人曲福强年纪尚小并不知情，因其与被告共同生活，故在协议上书写第三人曲福强的名字。第三人曲学伟主张典诉争房屋时第三人曲福强已满21周岁，属成年家庭成员，有权以自己的名义进行典当行为，当时的房屋登记制度不完善，应当以该协议确定房屋属第三人曲福强所有。第三人曲福强另提交西庵后村村委证明一份并申请证人曲某丙出庭，拟证实诉争房屋所有权证由村委统一办理，因被告曲德彬居住于其中，房主姓名登记于被告曲德彬名下，办理后一直存放在村委，2007年才发放，此时才得知证件办理至被告曲德彬名下。证人曲某丙证实，其1990年担任村委会计，此期间村民统一办理集体土地使用证，办理后在村委存放一段时间发放给村民。经质证，原告及被告曲德彬对于证人证言没有异议，对于第三人曲福强提交的村委会证明不予认可，第三人曲学伟对上述证据均无异议。另查，典诉争房产时，原告曲福太结婚后已分家独立生活，被告曲德彬、第三人曲福强及其它子女共同生活，第三人曲福强尚未结婚，其结婚后与曲德彬夫妻分家，分得另外一处房产独立生活，被告曲德彬夫妻继续居住于诉争房产。原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。原审法院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人曲福强主张该房屋由其典得，提交房屋典契，被告曲德彬对其真实性予以认可，证人曲某乙证实了协议签订情况，应认定该协议真实。房屋典期届满逾10年，原则上视为绝卖，典当关系终止，房屋所有权归承典人，承典人可向房屋管理部门申请所有权登记。本案协议约定典期为十年，典期届满后出典人未赎回房屋，应当由承典人取得房屋所有权。协议中虽记载“曲福强典曲德洲的房子”，但典诉争房屋时，第三人曲福强尚未结婚，与被告曲德彬及其他姊妹共同居住另一处新建房屋，典当诉争房屋是为第三人曲福强结婚使用。第三人曲福强结婚后分家独立生活，并获得新建房屋，被告曲德彬及其他家人居住在诉争房屋至今。诉争房屋1986年首次办理房屋所有权登记确权至被告曲德彬名下至今20余年，第三人曲福强从未提出异议，故第三人曲福强主张其系诉争房产所有权人，不予采信，诉争房产应为被告曲德彬夫妻的共同财产。2003年张兰英去世后，其对诉争房产所享有份额已转化为遗产，由被告曲德彬及子女等法定继承人继承，因房屋系不可分物，故诉争房产由原、被告及其他继承人共同共有，被告曲德彬作为共有人之一无权擅自处分共有财产。不动产善意取得应以受让人受让不动产时善意为要件，即买受人在购买过程中须对相关事宜尽到足够充分的审查义务，对出让人的身份、年龄、婚姻状况、房屋权属登记、房屋权利限制、房屋使用情况等尽到一个普通买受人所应尽到注意义务。本案中，第三人曲学伟主张其购买诉争房产构成善意取得，但其作为被告的孙子，与四原告均为亲属，其注意义务显然比普通人注意义务要高，对诉争房产情况应当知情。第三人曲学伟主张其已经支付相应对价，但诉争房屋建筑面积190平方米，其于2008年购买时房屋作价1000元，远远低于当时当地的市场价格，不能认定支付合理对价，第三人曲学伟与被告曲德彬之间买卖诉争房产不构成善意取得。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第十九条第二款的规定，判决：被告曲德彬与第三人曲学伟签订的关于转让位于文登市文登营镇西庵后村64号房屋的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由被告曲德彬负担。上诉人曲福强不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1973年曲德洲将诉争房屋典给上诉人曲福强，当时上诉人曲福强已21岁，完全有能力从事典当行为，在出典人到期未赎回的情况下，诉争房屋应属上诉人曲福强所有。上诉人曲福强结婚时分得新房，与其享有诉争房屋所有权无关。1986年进行房屋登记时，因被上诉人曲德彬居住在该房内，故村委工作人员登记于其名下，但证件直到2007年才予以分发，此时上诉人曲福强才知道登记情况。故请求撤销原判，依法改判诉争房屋归上诉人曲福强所有。上诉人曲学伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其购买诉争房屋时，该房屋登记在被上诉人曲德彬名下，基于亲情关系，上诉人曲学伟有理由相信被上诉人曲德彬享有处分权。诉争房屋属于已建成几十年的农房，1000元的价格与当时的市场价格相差不大，基于双方的亲属关系，被上诉人曲德彬给予一定优惠，并在收条上捺印，上诉人曲学伟属于支付了合理对价并办理过户手续，上诉人曲学伟购买诉争房屋构成善意取得，故请求撤销原判，依法改判诉争房屋买卖合同有效。被上诉人曲德彬答辩称，其本有两处房屋，新建的房屋分给了上诉人曲福强，剩余仅有的诉争房屋属被上诉人曲德彬所有。房屋过户时，被上诉人曲德彬患有脑血栓疾病，具体过程不清楚，只是根据安排捺手印。上诉人曲福强的妻子承诺给10万元，但一直未付。原判正确，请求维持。被上诉人曲福太、曲福芳、曲福秀、曲福光答辩称，被上诉人曲德彬系实际承典人，典价亦由其支付。上世纪七十年代与父母共同生活的未结婚子女并无个人财产，被上诉人曲德彬当时考虑上诉人曲福强结婚时给其使用，但上诉人曲福强结婚后分得另一处新房，诉争房屋并确权至被上诉人曲德彬名下，属于其夫妇所有。原判正确，请求维持。二审中，上诉人曲福强提交西庵后村委出具的书面证明一份，主要内容是：1986年办理房产证件时被上诉人曲德彬居住在诉争房屋内，故该村委便将该房屋登记于被上诉人曲德彬名下，但对房屋的实际权属并不清楚，该村的房屋产权证件在村委办公室放至2007年发放。上诉人曲福强拟以此证实村委在不清楚权属的情况下将诉争房屋错误的登记在被上诉人曲德彬名下。经质证，被上诉人主张诉争房屋属被上诉人曲德彬所有，该证明内容并不属实。上诉人曲福强另申请证人曲某乙出庭作证。该证人证实，当年上诉人曲福强找证人书写了典契，根据被上诉人曲德彬的意见在典契上书写上诉人曲福强的名字，原审时证人曾出庭作证，但记不清当时上诉人曲福强是否在场，后经过回忆确定上诉人曲福强当时在场。经质证，上诉人曲福强主张该证人证言可以证实其系诉争房屋的承典人；上诉人曲学伟无异议；被上诉人曲德彬则认为，签订典契时约定的回赎期限是10年，所以其要求书写上诉人曲福强的名字，如果出典人在期限内回赎的话，可以直接找上诉人曲福强，但后来上诉人曲福强分得另处新房，诉争房屋便由被上诉人曲德彬居住；其余被上诉人则主张该证人在原审时已出庭作证，其证言存有虚假，亦无法证明诉争房屋的权属。另查，原审过程中针对诉争房屋的取得过程，被上诉人曲德彬述称，上诉人曲福强当时快到了成家的年龄，被上诉人曲德彬便典了诉争房屋，在此之前曲德彬夫妻、三个女儿及上诉人曲福强均在新房生活，上诉人曲福强结婚后不到一年便分家，大儿子即被上诉人曲福太已分得旧房一处，新房分给了上诉人曲福强，被上诉人曲德彬便到诉争房屋内一直居住到现在。上诉人曲福强认可被上诉人曲德彬所述基本属实。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：诉争房屋属于被上诉人曲德彬夫妻抑或上诉人曲福强所有，上诉人曲学伟购房该房屋的买卖合同是否有效、是否构成善意取得。诉争房屋系从案外人处承典取得，双方的争议在于1973年签订典契时承典人是上诉人曲福强还是被上诉人曲德彬。从典契的表述看，承典人为上诉人曲福强，但当时被上诉人曲德彬及上诉人曲福强尚在一起生活，上诉人曲福强亦未结婚，被上诉人曲德彬对于为何书写曲福强的姓名进行了解释，符合当时家庭的实际情况，如果出典人到期未回赎，被上诉人曲德彬可能将该房屋分给上诉人曲福强。但在上诉人曲福强结婚后分家时，其分得了另处新房，被上诉人曲德彬夫妻便至诉争房屋内居住，并于1986年办理了产权证件。上述事实表明，被上诉人曲德彬一家已通过分家析产的方式最终将房屋确权至被上诉人曲德彬名下，诉争房屋应属被上诉人曲德彬夫妻所有。上诉人曲福强以其为承典人、不清楚办证情况等为由主张诉争房屋归其所有，理由不当，本院不予支持。上诉人曲学伟与被上诉人曲德彬系祖孙关系、与上诉人系父子关系、与其他被上诉人亦均系亲属关系，被上诉人曲德彬一直在诉争房屋内居住，上诉人曲学伟知晓诉争房屋登记于曲德彬名下，则对其祖母张兰英去世后，诉争房屋处于共同共有状态必然知情，在此情况下，未经过相关权利人的同意购买该房屋，房屋价款明显偏低，无法认定其购买行为构成善意取得，应认定诉争房屋买卖合同无效。故上诉人曲学伟的上诉主张，理由不当，于法相悖，本院亦不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不当，本院均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曲福强、曲学伟各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 周明强代理审判员 万景周代理审判员 刘 茜二〇一三年十月三十日书 记 员 李佳忆 来源：