（2012）浦民一（民）初字第40772号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-10-19
案件名称
钱伟珠、唐闻与陈阿芳、陈国英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱伟珠,唐闻,陈阿芳,陈国英,陈国利,邱正萍,陈某,许鸣,陈宇宸,上海浦东新区房地产（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2012）浦民一（民）初字第40772号原告钱伟珠。原告唐闻。上列两原告共同委托代理人汪小玉，上海骏丰律师事务所律师。被告陈阿芳。被告陈国英。上列两被告共同委托代理人凌鹏飞，上海市袁圆律师事务所律师。被告陈国利。被告邱正萍。被告陈某。被告许鸣。被告陈宇宸。第三人上海浦东新区房地产（集团）有限公司。法定代表人杨永康。委托代理人刘皓伟。原告钱伟珠、唐闻与被告陈阿芳、陈国英，第三人上海浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称浦房集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，准予原告申请，依法追加陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸、许鸣为本案被告参加诉讼。因被告陈宇宸下落不明，故本院通过公告形式向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并依法适用普通程序组成合议庭，于2013年9月11日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人汪小玉，被告陈阿芳、陈国英的共同委托代理人凌鹏飞、被告许鸣到庭参加诉讼。被告陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸及第三人浦房集团经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告钱伟珠、唐闻诉称，原告为改善居住条件，于2007年10月19日通过中介公司欲购买被告陈阿芳、陈国英动拆迁所得的坐落上海市浦东新区东书房路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并支付购房定金人民币（以下币种相同）5，000元，陈阿芳、陈国英出具收款收条。因该地区普遍存在动拆迁房屋买卖事宜，且均通过中介公司办理出了房地产权证，故双方并没有签订一份完善的房屋买卖合同，而是口头约定房屋转让价为到手价54万元；除定金外的其余款项于取得房地产交易中心出具的以原告为申请人的收件收据之日支付。2007年11月27日，原告与陈阿芳、陈国英共同前往浦东新区房地产交易中心办理了系争房屋过户登记手续，并取得了收件收据。原告遂按约支付了剩余购房款，并额外支付1，500元维修基金费用。陈阿芳、陈国英当即出具收到536，500元的收条。2007年12月，陈阿芳、陈国英将系争房屋交付于原告，原告一家居住使用至今。系争房屋目前已符合过户条件，但被告不予配合。系争房屋买卖行为是双方真实意思表示，原告支付了全部房款并入住系争房屋，被告理应全面履行自己的义务。故原告要求判令被告办理系争房屋的房地产权证，第三人予以协助；判令被告取得房地产权证后协助原告办理系争房屋产权过户手续；本案诉讼费由被告承担。被告陈阿芳、陈国英辩称，系争房屋为被告陈国英擅自出售，其他家庭成员对房屋被出售一事毫不知情。且陈国英出具承诺书，言明“若因非买卖双方原因或房地产交易中心原因造成2007年11月27日无法正常交易的，则此次买卖取消”。可见，系争房屋买卖协议是附条件的。由于当时未能完成房屋产权过户，故买卖协议应予解除，收取的房款愿意退回。被告许鸣辩称，其系知青子女返沪，虽知道原住房动拆迁，但详情不甚了解。其自2007年起在外租房，按陈阿芳、陈国英所言，系争房屋出租给别人了。其直到收到法院传票才知道系争房屋已被出售，故不同意原告的诉讼请求。被告陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸未作答辩。第三人浦房集团书面述称，系争房屋系安置被告的配套商品房，第三人可以将系争房屋产权变更为被告。至于原、被告之间的系争房屋买卖事宜，第三人不清楚且与第三人无关。经审理查明，陈阿芳系陈国利与陈国英的母亲，陈宇宸系陈国英之子，陈国利与邱正萍系夫妻、生育一女陈某，许鸣系陈阿芳外孙女。2005年5月16日，陈阿芳（户）作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，乙方所有的坐落上海市浦东新区上南路北村XXX号私有房屋由甲方拆迁，甲方安置乙方的房屋分别坐落于上海市浦东新区东书房路XXX弄XXX号XXX室（即系争房屋）、1004室以及东书房路XXX弄XXX号XXX室三套房屋。当时，被拆迁房屋的户籍人数及安置人数均为7人，即本案七被告。2007年10月，陈国英作为甲方（卖出方），钱伟珠与案外人张解民作为乙方（买进方）就系争房屋签订《购房协议》，约定转让价为甲方到手价54万元；乙方付定金5，000元；在转产过程中，如国家政策有变，不能办理转产手续，在2007年前还不能办理，双方不作违约处理，甲方事先收取费用全部退还乙方；待手续一切办完后甲方交房于乙方。陈国英与钱伟珠在该协议上签字。同年10月19日，张解民交付定金5，000元，陈国英出具收条，该收条上签有“陈阿芳”姓名。2007年11月27日，原告与陈国英共同到房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续，上海市浦东新区房地产交易中心出具了申请权利人为钱伟珠、唐闻，申请义务人为浦房集团的收件收据。原告随即支付房款536，500元。陈国英出具收条，并在收条上写明“12月2日交房，押2，000元”。该收条上同样签有“陈阿芳”姓名。嗣后，陈国英将系争房屋交付原告。因系争房屋过户登记手续违规，原告未能如期取得系争房屋的房地产权证。原、被告均未向对方提出解除房屋买卖关系，系争房屋目前仍由原告居住使用。系争房屋于2006年9月15日核准登记于第三人浦房集团名下。审理中，陈国英还提供了《配套商品房供应单》，以证明系争房屋购房人为陈阿芳、许鸣购买，系争房屋应为该两人所有。由于该供应单上没有购房人签名或盖章，且许鸣对配套商品房的分配持异议，故对此《配套商品房供应单》的证明效力，本院不予采纳。另，上海市汇业律师事务所汤淡宁律师于2013年10月10日向本院寄送了陈宇宸的公证委托书及应诉状等材料，应诉状称陈宇宸于2007年9月至2011年6月期间因读大学住本市闵行校区，每两周回家一次，9月份赴美留学，对系争房屋买卖确不知情；关于动迁事宜也是本次诉讼发生后才知晓的。系争房屋买卖应属无效，原告申请办理产权证时提供的是伪造的动拆迁协议，将被拆迁人变更为原告，过户申请因此终止。陈国英一人签约、一人收款的行为不构成表见代理或家事代理，也不能认定其取得了全体同住人的同意。同时，系争房屋属于配套商品房，系争房屋买卖违反了3年内不得转让的禁止性规定。如果原告获得系争房屋，则应给予合理的补偿。以上事实，有原告提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》、收条、上海市浦东新区房地产交易中心收件收据、电费及物业管理费发票、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，被告陈国英提供的《购房协议》以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋为本案七被告因原居住房屋拆迁而安置的配套商品房之一，作为被安置对象的众家庭成员至今尚未办理配套商品房的房地产权证。2007年之时，原告虽未与被告就系争房屋买卖签订书面协议，但基于陈国英收取购房款并交付房屋，以及配合办理房产过户手续的事实，可以认定双方买卖关系成立。该房屋买卖系买卖双方真实意思表示，且“配套商品房三年内不得转让”不属于法律、行政法规的强制性规定；即使陈国英属无权处分，也不影响买卖的有效性，故该买卖关系合法有效。根据陈国英提供的《购房协议》，当时有“在2007年前还不能办理（产权过户），双方不作违约处理，甲方事先收取费用全部退还乙方”的约定，即使该约定对两原告均具约束力，但由于双方在产权过户未遂至今达6年的时间内，陈国英从未主张解除合同，也没有返还已收取的房款，原告有理由相信出卖方放弃行使该约定解除权，合同应当继续履行。现陈国英要求解除合同，本院依法难以支持。陈宇宸虽住校就读大学，但周末、寒暑假仍回家，与陈国英居住一处，房屋拆迁作为家庭较重大事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，陈国英也没有刻意隐瞒陈宇宸拆迁事宜的必要。因此，七被告均知晓房屋拆迁事宜，“住”作为民生基本保障之一，被拆迁人也不可能不关心自己的拆迁利益、安置房屋的情况。按许鸣所述其长期在外租房居住，因此在得知自己同样参与安置房分配时主动关心拆迁利益、要求居住保障，显然更符合人之常情，对能有自住房屋的渴望更为热切。而陈阿芳、陈宇宸均为陈国英的直系亲属，共同生活中势必会谈起分房情况，若陈国英系擅自出售系争房屋，房屋被出售的真相终究难以长期隐瞒。但陈阿芳、陈宇宸、许鸣一直以来从不去实地查看系争房屋，对房屋状况毫不关心，而陈国利一家居住了另一套安置房后，对系争房屋也不闻不问，除陈国英外的六被告长期放任、搁置房产的态度，实在有悖常理。据此，可以推定六被告对陈国英出售系争房屋是知情并同意的，陈国英与原告的系争房屋买卖关系对六被告亦具有约束力。现原告要求办理产权过户手续的诉讼请求，依法应予支持。系争房屋动拆迁协议签订于2005年5月，于2006年9月取得大产证，至今已逾三年，已具备办理产权登记过户的条件，被告为履行过户义务，理应先行办理其房产登记于其名下的房地产权证，然后协助原告办理产权过户至原告名下的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸、许鸣于本判决生效之日起十五日内办理将上海市浦东新区东书房路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记于被告陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸、许鸣名下的上海市房地产权证，第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司予以协助；二、被告陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸、许鸣于取得上海市浦东新区东书房路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证之日即协助原告钱伟珠、唐闻办理将上海市浦东新区东书房路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告钱伟珠、唐闻名下的手续。案件受理费9，200元，公告费560元，共计9，760由被告陈阿芳、陈国英、陈国利、邱正萍、陈某、陈宇宸、许鸣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 杰审 判 员 全炜琦人民陪审员 周国莲二〇一三年十月三十日书 记 员 沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：