（2013）杭滨民初字第1448号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-06-12
案件名称
谢安宜与杭州悦容投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭滨民初字第1448号原告谢安宜。委托代理人（特别授权）杨献艺。被告杭州悦容投资管理有限公司。法定代表人姚波。委托代理人（特别授权）董勍。原告谢安宜诉被告杭州悦容投资管理有限公司（以下简称悦容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告谢安宜的委托代理人杨献艺、被告悦容公司的委托代理人董勍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年12月8日签订房屋租赁合同，约定原告将位于杭州市滨盛路4185号房屋承租给被告用于开设服装店。并约定租赁期限为自2012年12月10日至2015年12月10日，租金第一年为150000元，第二年为157500元，第三年为165375元，第一期租金于合同签订当日支付，以后租金每半年支付一次，每次到期提前一个月支付。还约定被告如支付租金逾期20天以上的，原告有权利单方面终止本合同，被告必须无条件腾退租赁房屋，租赁房屋内的动产由被告方自行处理，装修等不动产无偿归原告所有。合同签订后被告支付了第一期租金，原告也如约将房屋交付给被告使用。按照合同约定，被告应于2013年5月10日之前向原告支付下半年的租金，可被告未如期支付后续租金，经多次催讨亦未果。原告于2013年6月6日委托浙江海浩律师事务所通知被告依据房屋租赁合同第四条之约定终止双方所签订的房屋租赁合同，并要求其于2013年6月15日前腾空租赁房屋。可被告却拒收函件，也不支付租金。房屋租赁合同第十一条之约定，任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为三个月的租金。现被告未如约支付租金已超过20天以上，明显为违约行为，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。请求判令：1、被告立即腾空杭州市滨盛路4185号面积为80平方米的房屋；2、被告向原告支付37500元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告悦容公司辩称，第一，本案所讼争的房屋是共有财产，应由两个产权人共同诉讼，现只有原告一个人诉讼，也没有见到另一产权人授权原告提起诉讼的委托书，主体缺失；第二，房租纠纷的原因是原告的房屋存在问题导致整个营业执照的办理被拖延，双方曾口头约定拖延期间租金不需支付；第三、如果原告要求收回房屋，要考虑里面的装饰费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、房屋所有权证、房屋共有权证各1份，证明原告对杭州市滨江区滨盛路4185号房屋享有所有权。证据2、房屋租赁合同书1份，证明双方权利义务关系。证据3、律师函、快递改退批条各1份，证明原告依据合同约定终止合同并已通知被告于2013年6月15日之前腾空租赁房屋，但被告拒收律师函的事实。被告未举证。上述证据，经庭审质证，被告对证据1、2的真实性没有异议，但认为证据1体现房屋另有共有权人，而该共有权人未提起诉讼，本案诉讼原告主体缺失，对证据2认为拖延租金并非被告导致，而是因房屋手续问题导致办理营业执照延迟；证据3中的律师函没有收到。上述证据1、2，能够证明涉案房屋的权属、租赁合同的权利义务，本院予以采纳并确认其证明效力；证据3，被告未实际签收该邮件，且原告未能证明邮寄地址为被告方指定的地址，对该证据仅能证明原告就其权利进行过主张，但无法证明原告解除合同的通知已到达被告，故对该证据本院不予采纳。结合上述有效证据与双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2012年12月8日，原告与被告就坐落于杭州市滨盛路4185号一层其中80平方米的房屋签订房屋租赁合同，约定被告承租该房屋用于服装店经营，租赁期限为2012年12月10日至2015年12月10日；租金第一年为150000年，随后每年递增5%，租金每半年支付一次，每次到期前一个月支付。同时约定，如出租方无任何违约，承租方逾期支付租金一个月以上的，出租方有权选择提前终止合同，并要求承租方赔偿损失，违约金为三个月的租金。原告仅支付了第一期租金，及押金37500元。第二期租金尚未支付。另查明，原告与韩骥麟系涉案房屋的共有权人。本院认为，一、原、被告出于真实意思表示签订了房屋租赁合同，合同自成立发生效力并对双方均发生法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告抗辩称谢安宜仅为涉案房屋共有权人之一，未得到韩骥麟的授权提起诉讼，原告主体不适格，但对房屋租赁合同的效力予以认可。本院认为，租赁合同为原、被告所签订，根据合同的相对性，原告作为合同一方当事人就合同纠纷提起诉讼，并不当然需要获得租赁房屋另一所有权人的授权，谢安宜可得向被告主张合同权利。二、原告认为合同已解除，要求被告腾退租赁房屋，并按照合同约定支付违约金37500元。被告抗辩称因房屋手续的问题导致营业执照未能顺利办理，其对拖延支付租金并不存在过错，且也与原告达成口头约定可延迟交付。本院认为，第一，被告逾期一个月以上未支付第二期租金，根据合同约定已构成违约，被告不能举证证明其与原告的上述协商事实，即便营业执照因房屋手续未能顺利办理，也不当然地推定租金交付可以顺延。被告拖延支付租金，原告发送律师函行使解除权，事实上该函件被退回，应视为解除合同的通知未到达被告。但基于上述违约事实，以及原告在诉讼过程中亦提出解除合同，原告可行使法定的合同解除权，故原告要求被告腾退租赁房屋的诉请应予以支持，且本院确认腾退的房屋为杭州市滨盛路4185号一层房屋中被告承租的80平方米。第二，原告要求相当于三个月租金的违约金37500元，有合同依据，且金额并非为不合理，被告关于违约金过高要求调整的抗辩依据不足，故对原告的该项诉请本院予以支付。原告要求违约金与押金进行抵扣的意见，被告不予认可。故本案中仅处理违约金事项，被告需支付原告违约金37500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告杭州悦容投资管理有限公司于判决生效之日起15日内腾退杭州市滨盛路4185号一层面积为80平方米的房屋。二、被告杭州悦容投资管理有限公司于判决生效之日起15日内支付原告谢安宜违约金37500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，由被告杭州悦容投资管理有限公司负担。原告谢安宜于本判决书生效之日起十五日内来本院退还诉讼费用；被告杭州悦容投资管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）（本页无正文）（本页无正文）审 判 长 倪晓花代理审判员 肖 夏人民陪审员 蒋红明二〇一三年十月三十日书 记 员 陈欧飞 来自：