（2013）鄂汉阳民一初字第00139号

裁判日期: 2013-10-30

公开日期: 2014-11-02

案件名称

武汉市归元禅寺旅游服务管理处与何慎租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市汉阳区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市归元禅寺旅游服务管理处,何慎

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第四十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决书（2013）鄂汉阳民一初字第00139号原告（反诉被告）：武汉市归元禅寺旅游服务管理处，住所地：湖北省武汉市汉阳区翠微横路**号。法定代表人：陈泽银，系该管理处主任委托代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：何慎。委托代理人：黄健忠、李超，湖北华徽律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）武汉市归元禅寺旅游服务管理处诉被告（反诉原告）何慎租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理后，依法由代理审判员崔玉华独任审理，于同年9月5日、10月9日公开开庭进行了审理。原告武汉市归元禅寺旅游服务管理处的委托代理人樊丹、被告何慎及其委托代理人李超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉市归元禅寺旅游服务管理处诉称：原告将从归元禅寺民主管理委员会处承租用房开展经营活动，并将经营工艺品的如意轩一号柜台承包给被告，双方签有书面的经营承包合同书，合同期限为2009年11月6日至2012年11月5日，年承包金为人民币96，000元，承包合同书第四条规定：承包期满，乙方（被告）的商品自行解决。由于归元禅寺为佛教圣地，按上级部门要求需进行资源整合、行业归口、规范管理，原告与被告承包合同到期时就没有再和被告签订书面的承包合同，并告知被告准备腾退柜台，但被告坚持继续营业，经过原告多次书面通知腾退，被告均置之不理。被告的强占行为已经侵害到原告的合法权益，根据《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告有权要求被告腾退房屋，并向被告主张因此造成的一切损失。故起诉请求判令被告立即腾退武汉市汉阳区归元寺内如意轩一号柜，每月支付柜台使用费8，000元，自2013年1月1日起至腾退时止，诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）武汉市归元禅寺旅游服务管理处为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《承租合同书》2份，证明原告对工艺品点用房享有使用权及收益权；证据二、《管理处第五轮经营承包合同书》一份，证明原、被告的承包经营期限已于2012年11月5日终止；证据三、2013年1月4日、3月1日、3月11日、3月28日的通知四份；证据四、公证书一份；证据三、四证明原告多次通知被告腾退经营场所。被告（反诉原告）何慎答辩并反诉称：第一、原告诉请被告腾退的请求不符合双方的承包经营合同的意愿，我们实际签订是经营合同，不存在腾退。第二、原告诉请支付自2013年1月1日起至腾退之日的柜台使用费没有依据，我们支付的是承包金。原告所述的事实与理由也与事实不符，合同2012年11月5日到期，但到期前、后原告并没有向被告提示要终止合同，按照双方签订合同的惯例，被告有理由相信合同会继续签订。原告在2012年12月、2013年1月都收取了被告交付的承包金，被告有理由相信双方会继续履行合同，为此被告还购进了大量的货物，现在原告要求腾退是违反了合同规定的公平原则。被告于1995年积极响应党和政府关于“以庙养庙”的民族宗教政策，在归元禅寺经营极为困难的情形下，与武汉市归元禅寺旅游服务管理处签订《经营承包合同》，至今在如意轩内承包经营长达十八年。被告经营奉纪守法，认真、全面履行合同。第五轮的承包经营期限为三年，从2009年11月6日至2012年11月5日。按照以往惯例每个承包年度为三年，被告在承包期届满即2012年11月5日前，管理处无任何意思表示的情形下，即视为双方承包合作按照既有模式继续履行，按期继续向管理处缴纳承包金。2012年12月，被告为履行新一轮的承包合同投入60万元购进了大量货品，招聘优秀业务人员，为了更好的履行承包合同投入了极大的人力、财力。2013年3月28日，管理处在无任何宣照的情况下在归元寺内如意轩门口张贴一份书面《通知》，告知被告于2013年3月28日至30日前停止经营，腾退现有经营场地，即单方无故解除《经营承包合同》。并于4月1日在如意轩大门上强行粘贴封条并加固四把铁锁，由此造成冲突。后经翠微街派出所协调，未再封门，但派保安守住如意轩大门，禁止游客入内游玩购物。管理处的上述行为严重侵犯了被告的经营权，由于本轮新的承包合同没有签订书面合同，未对履行期限进行明确约定，仅有起始日期，没有截止日期双方又协商不成。基于公平和合同自由原则，以及被告履行的主要义务和此前投入的巨额资金等情况来看，依据《合同法》第六十一条之规定，管理处有义务继续履行合同，直至反诉人购进的货物销售完毕。故提起反诉要求判令武汉市归元禅寺旅游服务管理处继续履行《管理处第五轮经营承包合同书》，自2013年9月5日至2015年11月5日，赔偿何慎自2013年4月1日至4月30日的经营损失费用100，000元（组成：人员工资5，000元、承包金8，000元、水电费1，000元、经营利益损失10，000元、货品损失76，000元），并开具承包期内的税务发票自2003年11月6日起至今的承包金发票，本案本诉及反诉费用由武汉市归元禅寺旅游服务管理处承担。何慎为支持其反诉及答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、《管理处第五轮经营承包合同书》一份；证据2、经营费收据2份；证据3、2013年3月到9月30日的电费收据8份；证据1、2、3证明双方存在的承包经营关系，并且管理处在合同期满后收缴了我们第六轮的承包金，我们有理由相信原告会开始履行第六轮的经营合同。证据4、2012年12月5日收款收据一张、货单一张、2012年12月15日货单一张、何慎、孟芳结婚证一份，证明被告本着善意经营继续签订第六轮经营承包合同的宗旨，购进了价值近50万元的货物；证据5、营业执照，证明被告在与原告处开办了武汉市汉阳区楚天旅游工艺经营部，进行承包经营；证据6、照片20张，证明2013年4月，管理处查封如意轩，导致被告无法经营，受到很大损失。原告（反诉被告）武汉市归元禅寺旅游服务管理处对被告（反诉原告）何慎的反诉答辩称：反诉人的事实与理由不符，从提交的证据可以看出，原、被告之间以前的承包金的缴费都是半年一交，而且如果要续签，会提前签订。我们一月、三月多次向被告下达了搬离通知。反诉第一个请求反诉人要求履行第五轮承包经营合同，此合同已经履行完毕，不存在继续履行。第二个反诉请求经营损失是基于反诉人是否有权利继续经营，被告并无权在此经营。第三个反诉请求和本诉没有关联，也不能吞并本诉。故请求驳回反诉人的反诉请求。经庭审质证，何慎对武汉市归元禅寺旅游服务管理处提交的证据的真实性均无异议，但表示证据三中3月28日的通知收到，其他的通知未收到。本院对武汉市归元禅寺旅游服务管理处提交的证据一至四的真实性予以认可。武汉市归元禅寺旅游服务管理处对何慎提交的证据1-6的真实性没有异议，仅对部分证据的证明目的有异议，本院对何慎提交的证据1-6的真实性予以认可。经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：武汉市归元禅寺旅游服务管理处属归元寺企业，归元禅寺民主管理委员会将寺内素菜馆、工艺店、游客中心等部门用房出租给武汉市归元禅寺旅游服务管理处使用。自90年代开始，武汉市归元禅寺旅游服务管理处将工艺品店如意轩对外出租。2008年12月26日、2012年2月10日归元禅寺民主管理委员会（甲方）与归元禅寺旅游服务管理处（乙方）续签《承租合同书》两份，约定了承租起止期自2008年10月1日至2014年9月30日。乙方全面负责承包企业的生产经营和行政管理，在国家政策和法律法规允许的范围内自主经营。乙方在自主经营范围内，根据社会发展和自身需要可适当对外引进。乙方所承租企业的经营范围和项目，必须遵循党的宗教政策、法规，不利于寺院管理的、影响宗教感情的经营活动一律不得进行，特殊经营活动需经寺院同意方可进行等内容。何慎自90年代开始使用工艺品店如意轩一号柜，进行个体经营，注册登记名称为武汉市汉阳区楚天旅游工艺品经营部，经营范围为旅游工艺品零售。2009年10月25日归元禅寺旅游管理服务处（甲方）与何慎（乙方）签订《管理处第五轮经营承包合同书》一份，双方约定承包期限为三年，自2009年11月6日至2012年11月5日，经营项目为小工艺商品，经营场地为如意轩一号柜。每年承包金为人民币9.6万元，三年合计28.8万元。付款方式为每半年付款一次，合同签订后的一星期内，乙方应付清每半年4.8万元的承包金，合同生效。以后每半年承包金应提前10天付清，并付清每月的水、电、垃圾清扫运费。甲方有权对乙方经营活动中环境卫生、经营服务、物价政策、商品文化品位、照章纳税等情况进行监督管理。甲方维护乙方合法、正当的经营权益，为乙方提供公平、公正的经营条件和必要的支持。甲方有义务对乙方的财务工作进行指导和监督。乙方在国家法律法规和宗教政策允许的范围内对企业自主经营，建立以承包人为主的经营体系。承包期满，乙方的商品自行解决等内容。合同签订后，双方依约履行至合同期满，后未续签合同。何慎缴纳了2012年11月6日至2013年1月5日的经营费16，000元继续使用如意轩一号柜。同年12月5日、12月15日何慎及其妻孟芳购进工艺品，价款计464，900元，其中玉佛、玉观音价款计84，000元。2013年1月4日、3月1日、3月11日武汉市归元禅寺旅游服务管理处连续向何慎发出三份通知表示：由于寺院要加强规范管理，资源整合，行业归口，经管理处研究决定，承包合同已到期，分别要求何慎在2013年1月31日前、3月1日至3日前、3月11日至13日停止经营，退出现有经营场地。何慎表示其未收到通知，未在通知要求的日期前停止经营，予以腾退。同年3月28日，武汉市归元禅寺旅游服务管理处再次向何慎发出通知要求其于3月28日至30日前停止经营，腾退经营场地，并张贴于如意轩门口。何慎收到该通知，但仍未予腾退，继续经营。同年4月1日左右，武汉市归元禅寺旅游服务管理处采取了封门、围栏等方式要求何慎腾退未果。4月10日，武汉市归元禅寺旅游服务管理处在湖北省武汉市琴台公证处见证下将要求何慎于2013年4月17日前腾退商铺并搬离货物的通知发放至如意轩一号柜的经营人员，并在如意轩门口予以张贴。后何慎仍未予腾退，经营至今。现双方因腾退事宜产生纠纷，武汉市归元禅寺旅游服务管理处起诉来院要求判令何慎立即腾退武汉市汉阳区归元寺内如意轩一号柜，每月支付柜台使用费8，000元，自2013年1月1日起至腾退时止，诉讼费用由何慎承担。何慎不同意武汉市归元禅寺旅游服务管理处诉讼请求并提出反诉要求判令武汉市归元禅寺旅游服务管理处继续履行《管理处第五轮经营承包合同书》，自2013年9月5日至2015年11月5日，赔偿何慎自2013年4月1日至4月30日的经营损失费用100，000元（组成：人员工资5，000元、承包金8，000元、水电费1，000元、经营利益损失10，000元、货品损失76，000元），并开具承包期内的税务发票自2003年11月6日起至今的承包金发票，本案本诉及反诉费用由武汉市归元禅寺旅游服务管理处承担。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：武汉市归元禅寺旅游服务管理处依法享有对如意轩一号柜的使用权，有权对如意轩一号柜进行出租并收益。其与何慎于2009年10月25日签订的《管理处第五轮经营承包合同书》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该合同虽名为经营承包合同书，但其基础源于武汉市归元禅寺旅游服务管理处与归元禅寺民主管理委员会签订的《承租合同书》，武汉市归元禅寺旅游服务管理处依据《承租合同书》依法对如意轩享有承租权。武汉市归元禅寺旅游服务管理处将如意轩一号柜提供给何慎使用，并收取承包金，何慎自主经营、自负盈亏，系一种转租行为，故该合同实为租赁合同，承包金系使用柜台支付的柜台租金。合同签订后，双方依约履行合同至期满（2012年11月5日），之后虽未续签合同但何慎继续使用一号柜，武汉市归元禅寺旅游服务管理处没有提出异议并收取了2012年11月6日至2013年1月5日的承包金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方形成不定期的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，武汉市归元禅寺旅游服务管理处与何慎之间的不定期租赁合同，武汉市归元禅寺旅游服务管理处可随时提出解除合同但应当给予何慎合理的期限。武汉市归元禅寺旅游服务管理处于2013年1月起至3月多次向何慎发出解除合同的通知并限何慎最迟于3月30日腾退出一号柜，故双方租赁合同关系实际应当于2013年3月30日解除，自2013年1月6日至3月30日的柜台租金，何慎仍应按合同予以支付。合同解除后，何慎应当将租赁柜台返还给武汉市归元禅寺旅游服务管理处，并应支付实际占用柜台期间的柜台使用费，以原合同约定的每月8，000元的标准为宜，故对武汉市归元禅寺旅游服务管理处要求何慎腾退汉阳区归元寺内如意轩一号柜，并每月付柜台使用费8，000元至腾退时止的诉讼请求本院予以支持。武汉市归元禅寺旅游服务管理处与何慎签订的《管理处第五轮经营承包合同书》已于2012年11月5日届满，但双方仍以原合同履行，形成不定期租赁关系，至武汉市归元禅寺旅游服务管理处书面通知解除时已于2013年3月30日解除，故对于何慎反诉要求武汉市归元禅寺旅游服务管理处继续履行《管理处第五轮经营承包合同书》，并赔偿其自2013年4月1日至4月30日的经营损失费用100，000元（组成：人员工资5，000元、承包金8，000元、水电费1，000元、经营利益损失10，000元、货品损失76，000元）的反诉请求本院不予支持。对于何慎反诉要求武汉市归元禅寺旅游服务管理处开具自2003年11月6日至今的承包金发票，本案系租赁合同纠纷，反诉应针对本诉进行，应为同一法律关系，何慎的该反诉请求与本案非系同一法律关系，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何慎于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区归元寺内如意轩一号柜；二、被告（反诉原告）何慎于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）武汉市归元禅寺旅游服务管理处自2013年1月6日起至实际腾退之日止的柜台使用费（按每月人民币8，000元的标准）；三、驳回被告（反诉原告）何慎的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1，000元（武汉市归元禅寺旅游服务管理处已预交）、反诉费用1，150元（何慎已预交）由被告（反诉原告）何慎负担（何慎应于本判决生效之日起十日内直接支付武汉市归元禅寺旅游服务管理处人民币1，000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　崔玉华二〇一三年十月三十日书　记　员　　梁晓莉关注公众号“”