（2012）丛民初字第1744号
裁判日期: 2013-10-30
公开日期: 2014-06-29
案件名称
原告胡育新与被告河北鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港房地产公司）房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市丛台区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡育新,河北鑫港房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2012）丛民初字第1744号原告胡育新。委托代理人李玉东，河北广宇律师事务所律师。被告河北鑫港房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区。法定代表人陈林锋，该公司总经理。委托代理人王树恒。委托代理人暴磊。原告胡育新与被告河北鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月9日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年8月16日公开开庭进行了审理，原告胡育新及其委托代理人李玉东、被告鑫港房地产公司委托代理人王树恒、暴磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡育新诉称，2009年6月4日，原、被告签订了《星城国际合同书》，原告出资336000元购买了被告开发建设的位于邯郸市丛台区北仓库路星城国际1号楼l单元911号商品房一套，面积63.47平方米，户型为小复式住宅。订立合同前，被告对楼盘位置、小区环境、房型结构、通风采光等，以沙盘、图展、宣传册等形式作了具体明确的说明，还向原告等购房人公示了该楼偶数层平面图。其中，被告在这些所有说明文件和模型中都承诺，原告所购买的l号楼1单元911号房屋二层北居室窗户尺寸为大窗户（1.8米宽）。因为整栋楼户型实为筒子楼户型，通风采光非常困难，所以原告将该大窗户具有采光通风的优势作为主要选房考虑因素之一，于是选择并购买了这套住宅。当时被告还承诺，原告可以暂时商业贷款按揭该房，2010年6-7月前就可签订房管局备案的《商品房买卖合同》，就可以将商业贷款转为公积金贷款，为原告每月可节省贷款利息约500元。还保证按沙盘和宣传图册的环境交房。被告在合同中承诺的交房时间为2011年12月31日。合同用格式条款规定，本应在正式《商品房买卖合同》备案时才向房管局缴纳的专项维修基金，违法提前在合同订立的当日。还要求原告于签订正式合同前，在房价款之外再单独交纳采暖和燃气费用。合同订立后，原告依约向被告交纳了全部房款。但截止目前，仍未达到交房条件，必经的小区北门没有建好、道路没有修好、临建的围墙没有拆除、楼层玻璃没有封闭、地下室仍在施工、电梯未正常使用。尤其室内二层北窗户改变原承诺1.8米宽的图纸尺寸，实际只有0.7米宽，上下楼梯和二层护栏属于房屋基本使用功能和基本安全保障功能的设施却都没有完善。从购房手续上，仍然不能签订正式的在房管局备案的《商品房买卖合同》，至今原告无法将商业贷款转为公积金贷款，每月因此利息多支出500元。故请求判令，l、因被告违反承诺，缩小室内二层北居室窗户尺寸，赔偿原告5万元；2、被告按日向原告支付延期交房违约金，至达到交房条件时止，起诉时暂为5476.80元；3、被告赔偿原告因不能签订正式的《商品房买卖合同》，致使无法将商业货款转为公积金贷款而多支出的利息损失，起诉时暂为8500元，计算至可以办理公积金贷款时止；4、被告完善室内上下楼梯及二层护栏等房屋基本安全使用功能，完善楼层和小区环境，尽快交房，签订正式《商品房买卖合同》；5、确认房款336000中包含了采暖和燃气的初装费用、太阳能热水器、楼宇对讲等款项。原告胡育新为证实其主张，提交以下证据：1、2009年6月4日《星城国际合同书》，证明：（所交付的是一个小复式房屋，第一条约定房价款采取贷款方式，证明双方合同买卖关系，约定交房时间为2011年12月31日，该合同违反政府关于天然气及初装暖气费的规定，额外收取。（采暖违反《邯郸市人民政府关于将城市集中供热管同工程建设费纳入价格管理通知》中的第二条。（合同中没约定太阳能费用由原告承担，也无约定该费用包括在房屋设施中。④合同中约定延期交房违约责任，按日向原告支付房价款的万分之一。2、一号楼偶数层平面图，证明该图中确认所购买房屋二层北区窗户的尺寸是1.8m＊1.4m。3、收款收据，证明原告已按合同将房款交清，包括房屋维修基金。4、原告单位出具的公积金余额证明，证明原告符合公积金贷款条件，不能将商贷转为公积金贷款由被告造成的。5、邯郸住房公积金管理中心公积金查询表，证明原告缴纳公积金基本情况，原告符合公积金基本条件。6、原告向中国银行购房贷款凭证，证明贷款为168000元，不能转公积金。7、利率变更通知单，证明利息损失。8、照片12张，证明：_不够交房条件。_复式房从1层到2层无楼梯，二楼无护栏。_被告违反承诺，被告承诺复式二层大尺寸窗户变为小窗户。窗户实际与沙盘图窗户尺寸大小不一样，明显变小。现在窗户影响采光与通风。9、光盘一份，证明：（从手续上开发商不具备交房要件。（不符合交房的要件，大门未修，围墙未拆，窗户未安。室内无楼梯，复试二层无栏杆，大窗变小。（录音证明不够交房要件，被告承认窗户尺寸变更应给予赔偿，赔偿金额8000元。被告鑫港房地产公司辩称，一、关于窗口尺寸问题，被告并未承诺具体的长宽高数字。当时原告前去选购房屋的时候，尚未开工建设，只是有一个大概的户型设计，随着施工展开，个别地方户型有所调整，但没有大的改变。被告从未具体承诺室内的窗口宽度，在施工过程中原告所购房屋窗户位置有所调整，但并未违背承诺缩小房屋尺寸。房屋结构符合设计规范，原告要求对此进行赔偿没有根据。二、关于逾期交房问题。原告购买房屋所在的一号楼建设2011年底即已竣工验收，根据有关法律法规，具备交房条件。2013年3月底，被告即向原告发出接收房屋通知，但原告拒不接收，导致房屋没有交付，责任应该由原告承担。三、关于楼梯及二层护栏问题。被告出售给原告的是准复式住宅，即只按一层面积计算，楼上面积等于赠送的额外功能。根据现在房地产市场的常规做法，这种格局的房屋，均不带楼梯和护栏，而由买方根据自己的需要设置楼梯和护栏。这是惯例且在购房时即已向业主交待清楚，双方在合同中也并未提及此为复式住宅，更无提及楼梯护栏问题，足以说明楼梯和护栏不属于开发商义务范围。现实中，即使开发商施工时为业主建设楼梯和护栏，在装修时绝大多数也都认为不符合自己的需要，因此基本上拆除重建。四、关于银行贷款转公积金贷款问题。合同第一条明确规定，开发商承担的义务是银行按揭贷款，并无关于转入公积金贷款的约定，因此，这并非被告的义务。原告要求称因为不能签订房管局制式商品房买卖合同备案，导致不能转入公积金贷款而造成损失也没有根据。商业银行贷款转入公积金贷款只是一个可能性，而非必然性；原告是否一定符合公积金贷款条件，公积金贷款是否有额度，公积金审批发放时间等都是未能确定的事情；原、被告之间的预购合同也没有限定制式合同备案期限及其违约责任，原告据以要求被告承担利息损失没有依据。另外，本案中商品房买卖合同不能办理备案不是由于被告责任导致。由于法规衔接匹配问题，对于准复式住宅的面积登记和测量，房管部门与规划部门不很一致，导致规划审批的户型，在房管部门管理系统不能承认备案。五、关于两气、太阳能热水器、楼宇对讲机等是否包含在房价内问题。1、热水器、对讲机本不属于房屋功能一部分，开发商并无法定和约定义务为业主置办好这些设施，双方的买卖合同也没约定购房价款里面包含这些内容。2009年8月1日邯郸市政府《邯郸市民用建筑节能管理办法》颁布生效，其第22条规定13层以上建筑要采用太阳能热水系统并且要与主体工程同步设计、施工、验收和交付使用，否则不予审批图纸和颁发施工许可证。因此该栋建筑只能按照规定建设太阳能热水系统，但此时距离双方签订买卖合同已经好几个月过去了，因此该系统价值根本不可能体现在当时约定的房价里面。故而在交房时原告应承担该系统费用。2、燃气初装费纳入房价里面的规定，在邯郸市是2009年12月1日以后才颁布实施，而双方的合同签订时间在2009年5月，因此双方合同按照当时的规定另外收取初装费并不违反规定。3、关于热力管网费（暖气初装费）。双方合同明确约定，此为房价外另行收取。具体标准为每平米100元。其中，集中供热管网费70元每平米，庭院管网费30元每平米。根据邯郸市政府《关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的通知》第2、3、4条之规定，此费用应该收取，且双方约定数额符合该文件限定的集中管网费70元每平米、庭院建站费按照实际成本收取的标准，因此收费行为本身并不违反法律法规。该费用没有在房价内体现，价外收费，属于违反标价管理行为，邯郸市物价局已经对此作出了处罚。但违反了标价规定并不影响合同约定收费这一民事行为本身的效力，原告主张房价内包含热力初装费的请求没有根据。4、对于燃气和热力初装费收取问题，双方约定房价外收取初装费的做法虽然违反标价行政管理规定但不属于重复收费，不违反法律禁止性规定。被告鑫港房地产公司为证实其辩称，提交以下证据：1、买卖合同，证明：（合同签订时间在河北省邯郸市关于燃气初装费并入房价的规定发布之前。（合同未约定房价是否包含热水器和对讲机，原告要求将此两项包含房价中要求无根据。（合同明确规定，双气在房价之外，另行交纳，不包含房价中。不属于房价与初装费重复收费。④合同里面规定了原告办理银行贷款的期限，结合其他证据，证明原告延期履行贷款义务。2、邯郸市民用节能管理办法，证明（第二十二条第二款规定十三层以上采用太阳能，同步实行验收与支付，依法履行义务。（实行时间为2009年1月8日，在合同签订后几个月，因此房价中无法包含。3、建设工程竣工验收报告，证明2011年12月30日验收。4、通知收房短信通知单，证明2012年4月14日通过短信向原告通知要求办理交房手续。5、⑴天燃气施工合同两份，证明：（在天燃气国家规定纳入房价通知之前，开始施工或约定施工。（天燃气费用，按煤气公司规定为3460。⑵燃气表销售价格证明：卡表与普表相差300元。6、施工合同、报价单、汇款凭证，证明：施工暖气设备，管网建设费用超过了每平米30元（实际成本），符合政府规定。投资费用，建设费成本每平米超30元，符合政府规定。7、（2011）丛民初字第873-1号民事判决书，证明了被告收取双气费用的合法性。8，检查登记表和处罚决定书各一份，证明违反标价行为，已受到行政处罚，以及行政机关对其性质的认证。经庭审质证，被告鑫港房地产公司对原告胡育新提交的证据质证意见为：1、合同的真实性无异议，说明的内容有异议。合同中没有约定房价包含热水器与对讲机。（合同中约定了原告办理银行贷款期限，实际上原告因自己的原因耽误很长时间，使贷款未到位，因此交房时间拖延。2、偶数层平面图，（不是购房合同，完整设计未完成，无详细的户型图。（图上无具体窗户尺寸，只有窗户位置，原告所举窗户为楼道窗户并非原告住房的窗户。偶数层对应复式楼一层，非原告所诉复式楼二层窗户，不是二楼平面图。平面图为复印件，对其不认可。3、收据，真实性无异议。证明付款时间，没有按合同约定的时间付款。4、公积金余额证明，与本案无直接关系。5、真实性无异议，只证明有多少公积金，证明贷款数额，也不能证明从商业银行转贷公积金。6、真实性无异议，证明贷款延期，未按合同约定。7、银行利率变更情况与本案无关。被告只负责为原告办理贷款义务，利率调整与被告无关。8、照片真实性有异议。拍摄环境与时间有异议。原告单方提供的，所说的围墙等不能从图片得到证实。照相机时间可设定，目前小区状况非此。护栏与楼梯确实未建，双方有明确说明。沙盘模型与整体实物之间有区别，并不能证明被告违法了承诺，改变了窗户尺寸，楼梯间位置发生变化。9、光盘录音，（对真实性无法确定。不知片中是否为其工作人员，是否经过加工，剪辑未提供权威部门的确认。（即使按片中显示内容，无原告所想证实的尺寸变小等内容，户型变化是有的，但无原告所说的由1.8m变成0.7m事实。也未体现其他的交房条件不具备问题。关于预售许可，在双方签订合同中无许可，双方皆明知，不可能有预售许可，不构成欺诈。预售许可与房屋交房为两方面事，根据《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款规定，验收后即可交房。原告胡育新对被告鑫港房地产公司提交的证据，质证意见为：1、买卖合同真实性无异议，内容有异议。未约定太阳能器具相关费用，而其安装是政府要求被告安装，太阳能费承担，合同中无规定，不应由住户承担，按节能办法，太阳能费应纳入开发商的建设成本中。2、真实性无异议。3、验收报告真实性无异议。相关部门对其验收，室内外装修，与事实不符。验收报告存在不足，取得途径有异议，与实际情况不符。对被告证明事项有异议，被告将房屋交付给用户，需住房交付许可证，还有房地产手续。4、对短信的真实性有异议，原告没有收到类似其短信，第三方证明不能证明其关联性。手机号为原告一直使用。5、被告与第三方之间就天燃气安装施工合同，与原告起诉无关联性，政府文件在合同之后，但适用于在建工程。6、有异议，政府在2005年有文件，在房价之外不应再收取，不能证明被告主张。7、判决书不能证明其已生效，判决书主张其房产为15号楼，原告主张为1号楼，与本案无关。8、处罚决定书为复印件，真实性有异议，处罚决定书指出被告存在违法违规情况。检查登记表为复印件，对其真实性有异议，无准确落款时间。经审理查明，2009年6月4日，原、被告签订《星城国际合同书》一份，该合同书约定，乙方（认购方）胡育新认购甲方鑫港房地产公司开发的邯郸市星城国际1号楼1单元911号房屋。该房屋建筑面积约为63.47平方米（以套计算不实行多退少补），售价341000元，成交价336000元，优惠折扣为5000元。其中合同第一条付款办法约定“首期楼款：成交价的32%即106000元须于2009年6月4日前付清（含定金）。按揭款：成交价的68%即230000元须于2009年6月11日前到银行办理贷款，如因乙方原因银行不予按揭贷款，则乙方须与甲方进行协商或选择其它付款方式。该房屋的专项维修基金为（总房款2%）6720元，于2009年6月4日前付清。该房屋的暖气初装费按房管局认定所有面积每平方100元收取；天然气按每户3760元收取，于签订正式合同前付清”。第二条交楼时间“2011年12月31日”。第三条双方责任约定“1、……甲方如未按本合同书规定的时间交楼，自本合同书规定的交楼时间之第二天起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同书继续履行。2、乙方须在甲方通知十日内按国家规定交纳公共设施维修基金、天然气及暖气建站费等配套费用……。4、乙方在收到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起一周须与甲方签订《商品房买卖合同》否则按乙方违约处理”。合同签订后，原告于2009年6月4日向被告交纳房屋首付款106000元、公共设施维修基金6720元。2010年7月18日，原告向被告交纳房款62000元。为购买该房屋，2010年12月17日原告向中国银行股份有限公司邯郸丛台支行贷款168000元。2011年1月6日，原告向被告交纳房款168000元。2011年12月30日，星城国际1号楼取得建设工程竣工验收报告。另查明，因被告在销售星城国际项目商品房时，存在房价外收取燃气管网工程建设费和房价外超标准收取城市集中供热管网工程建设费的行为，邯郸市物价局对被告作出了罚款50000元的行政处罚。该处罚决定书已生效。2012年9月9日，经本院现场勘查，争议房屋北窗尺寸为140cm×70cm，室内无楼梯，复式二层无栏杆，小区的北门正在安装，楼道窗户尚未安装。根据本院依法从邯郸市城乡规划局调取的星城国际1号楼平面图，结合现场勘查情况，原告所购房屋窗户位置、大小与原规划设计不一致。2012年12月20日，原、被告达成协议，约定原、被告于2012年12月31日前办理房屋交接手续，原告放弃主张2012年12月31日之后的延期交房责任。被告已按约履行。本院认为，原、被告签订的《星城国际合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告履行了向被告交付房屋价款的义务，被告作为商品房出卖人未按合同约定的期限向原告履行交付商品房的主要合同义务，其应按合同约定承担违约责任。被告辩称，其在2012年3月底即向原告发出接收房屋通知，原告拒绝收房，但其仅提交了一份短信通知单，该通知单不足以证明其已向原告发出收房通知，对其辩称，本院不予采纳。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，2011年12月30日，该房经设计、施工、监理、建设开发等单位竣工验收合格，并取得竣工验收报告，已经可以交付使用，原告诉称该房未达到交房条件的理由不成立，本院不予支持。因原告于2012年6月11日书写诉状，则原告最迟于当日已经知道可以收房的事实，但原告拒绝收房，则对于原告主张的2012年6月11日之前的逾期交房违约金（自2012年1月1日至2012年6月10日，共计161天）为336000元×161×1‱＝5409.60元，本院予以支持。关于原告主张的室内楼梯、二层护栏，双方签订的合同中并未约定，对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告尽快签订正式《商品房买卖合同》的问题，被告作为房屋的开发商，与原告签订可以正式登记备案的《商品房买卖合同》系其应尽的义务，因此，被告在符合法定办理条件之后，应立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》。关于原告主张的被告因违反承诺缩小室内二层北居室窗户尺寸的赔偿金，原告提交的证据不足以证明被告向其承诺室内窗户的大小，对原告的该项主张，本院不予支持。原告是否符合公积金的贷款条件与原告是否可以由商业贷款转为公积金贷款之间没有必然的联系，对于原告主张的因不能签订正式的《商品房买卖合同》，致使无法将商业贷款转为公积金而多支出的利息损失，本院不予支持。关于原告主张的“确认房价款336000元中包含采暖和燃气的初装费用、太阳能热水器、楼宇对讲等款项”的问题，首先，原、被告签订的合同书中已经明确约定该房价款以套计算，且不包含暖气初装费、天燃气等费用，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告在房价外单独收取暖气初装费的行为，违反了邯郸市人民政府《关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的规定》（邯政（2005）76号）第二条“新建住房城市集中供热管网工程建设费用，进入建房成本，向社会公开，提高房价的透明度。房价之外，不得收取其它任何有关供热的费用”之规定，属于违反地方政府对价格标价规定，属行政管理范围，应由行政机关进行处理。其次，关于天燃气初装费，邯郸市物价局《关于规范燃气管网工程建设费的通知》是自2009年12月1日实施，而本案双方签订的合同是在2009年6月4日，同时该通知规定，“本规定下发之前居民用户和非居民用户已经同煤气公司签订合同或协议的，仍按原合同或协议双方议定的收费标准执行”，故原、被告双方对房价款外收取天燃气初装费的约定，符合相关规定。最后，关于太阳能热水器、楼宇对讲费用，根据2009年8月1日实施的《邯郸市民用建筑节能管理办法》第二十二条“……对具备利用太阳能热水系统条件的十三层以上居住建筑，建设单位应当采用太阳能热水系统。采用太阳能热水系统的建筑工程，其太阳能热水系统与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。对违反规定不采用太阳能热水系统的民用建筑，施工图审查机构不予出具施工图审查合格书，建设行政主管部门不予颁发建筑工程施工许可证”之规定，被告在该楼房中应当安装太阳能热水系统”。原、被告双方在合同书中并未规定该两项费用包含在房价款中，而太阳能热水系统、楼宇对讲并不属于房屋的必要功能设施，原告使用该设施，应支付相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北鑫港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡育新逾期交房违约金5409.60元；二、驳回原告胡育新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由原告胡育新负担1500元，被告河北鑫港房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 孟伟彬代理审判员 叶军华代理审判员 张书艳二〇一三年十月三十日书 记 员 冀 红 微信公众号“”